تخلیه به‌علت عدم پرداخت اجاره‌ بها

رأی دادگاه بدوی در مورد دعوی خانم ن.ف. به وکالت از آقایان و خانم 1- ب. 2- الف. 3- ن. همگی ن. به‌طرفیت آقای م.ب. فرزند ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره شامل یک باب مغازه و انباری شماره یک موضوع سند اجاره رسمی شماره 59136 مورخه 27/3/59 دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران با احتساب خسارات دادرسی به سبب عدم پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده به مبلغ 000/680 ریال ماهانه موضوع دادنامه شماره 91024 مورخه 19/1/91 این دادگاه که از سوی شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر تأیید و قطعیت یافته است. از توجه به اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی وکیل خ. ه. و دفاعیات غیر مؤثر و بلاوجه خوانده، دادگاه دعوا را مقرون به صحت تشخیص داده و به استناد بند 9 ماده 14 و ماده 27 و تبصره 2 آن و ماده 28 و با رعایت ماده 17 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم تخلیه مورد اجاره به شرح فوق به سبب عدم پرداخت اجاره‌بها ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و محکومیت خوانده به پرداخت 000/19 ریال هزینه دادرسی و مبلغ 000/300 ریال حق‌الوکاله د. ح. خ. صادر و اعلام می‌شود. حکم صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. بدیهی است هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی صدور اجراییه را تقاضا نکند، حکم ملغی‌الاثر خواهد بود. رییس شعبه 21 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ زارع رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه ت. ن. خ. آقای م.ب. به‌طرفیت تجدیدنظر خواندگان آقایان و خانم 1- ب. 2- الف. و 3- ن. همگی ن. و با وکالت بلاواسطه و م. ا. خانم ن.ف. و نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 01070 مورخ 26/9/92 شعبه 21 محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره 59136 مورخ 27/3/59 دفتر اسناد رسمی شماره . . . تهران و ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و به علت عدم پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده به میزان ماهیانه 000/680 ریال موضوع دادنامه شماره 91024 مورخ 19/1/91 مرجع یادشده که طی دادنامه شماره 00851 مورخ 24/6/91 شعبه 17 محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت حاصل نموده و نیز محکومیت خوانده بدوی (ت. ن. خ.) به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و کلاً له و د. ح. تجدیدنظر خواندگان اشعار داشته، مآلاً و صرفاً از حیث شکلی و عمومی وارد و موجه بوده و دادنامه در وضعیت اصداری قابلیت و استعداد تأیید و استواری را نداشته و به علت مباینت با موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده، مستلزم نقض م. ب. زیرا: اولاً مطابق مقررات قانونی موضوع بند 9 ذیل ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 به‌منظور اثبات و احراز تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها معوقه و درصورتی‌که مانند مانحن‌فیه، اجاره رسمی فی‌مابین طرفین وجود داشته باشد ارسال و ابلاغ اخطاریه از سوی دفتر اسناد رسمی مربوطه، لازم و ضروری بوده و مطابق تبصره 1 ذیل ماده 14 مرقوم، ارسال و ابلاغ سه فقره اخطاریه از هر حیث لازم و ضروری خواهد بود و اثر وضعی ابلاغ اخطاریه‌های مرقوم در ابلاغ فقره سوم اخطاریه معنونه، قابل تجلی و قابل اعمال خواهد بود و مطابق صدر تبصره مذکور ارسال و ابلاغ اخطاریه‌ها در یک سال لازم و ضروری بوده و قدر متیقن از یک سال مندرج در مقرره یادشده یک سال هجری شمسی بوده و رویه غالب مراجع عالی قضایی و دکترین مؤثر حقوقی نیز بر همین امر دلالت داشته لیکن در مستندات دعوی بدوی مطروحه ملاحظه می‌گردد که اخطاریه‌های مذکور در یک سال تنظیم و ارسال نگردیده و یک فقره از آن‌ها (965-26/12/91) در سال 1391 و دو فقره دیگر (37-15/2/92 و 206-4/6/92) در سال 1392 تنظیم و ارسال‌شده که به ترتیب یادشده دارای آثار وضعی قانونی نخواهند بود. ثانیاً: نکته بسیار مهم و حائز اهمیت دیگری که در تنظیم مفاد اخطاریه‌های مذکور از سوی دفتر اسناد رسمی . . . تهران وجود داشته اینکه: اخطاریه‌هایی می‌توانند منشأ اثر قانونی باشند که صحیحاً صادرشده باشد و چنانچه در شق 9 بند 14 قانون پیش‌گفته مدت در اخطاریه‌ها قید نشده یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته‌شده باشد تخلف از آن نمی‌تواند منشأ اثر و مجوز صدور حکم یا اجرائیه بر تخلیه باشد و این مهم مؤید به رویه قاطع مراجع عالی قضایی بوده و در نظریه شماره 5154/7 مورخ 27/9/59 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ملحوظ م. ب. که با مراجعه به مفاد سه فقره اخطاریه‌های استنادی خواهان‌های دعوی بدوی ملاحظه می‌گردد در متن و مفاد هیچ‌یک از آن‌ها میزان اجاره بهاء و مدت تأخیر در ایداع و پرداخت اجاره‌بهای معوقه درج و اعلام‌نشده و در هر سه فقره قید گردیده "ظرف مدت ده روز جهت پرداخت اجاره بهاء اقدام نمایید " و این در حالی است که در هیچ‌یک از آن‌ها مدت مذکور معین و مشخص نشده و معلوم و مشخص نگردیده که مستأجر اجاره‌بهای معوقه در چگونه بازه‌ی زمانی و چگونه مدتی را باید پرداخت نماید و در متن هیچ‌یک از آن‌ها مدت یادشده قید و درج نگردیده فلذا از این حیث نیز اخطاریه‌های یادشده فاقد مشاء اثر قانونی بوده و اظهارنامه‌های دیگر استنادی نیز در ما‌نحن‌فیه مؤثر نخواهد بود بناء‌علی‌هذا و با عنایت به‌مراتب معنونه مبینه مارالذکر، دادگاه با قبول و پذیرش تجدیدنظرخواهی مطروحه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده 356 ناظر به مواد 2،3 و بندهای 7 و 8 ذیل ماده 84 و ماده 89 قانون پیش‌گفته و بند 9 ذیل ماده 14 و تبصره یک ذیل ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته درنتیجه قرار ردّ (عدم استماع) دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می‌گردد. رأی دادگاه قطعی است. رییس شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه طاهری ـ موحدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها در تاریخ 1 تیر 1398، دادگاه بدوی به یک دعوی مربوط به تخلیه یک باب مغازه و انباری به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بهای ماهانه به مبلغ 680,000 ریال رسیدگی کرد. دادگاه با استناد به بند 9 ماده 14، ماده 27 و تبصره 2 آن و همچنین ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرد و هزینه دادرسی به مبلغ 19,000,000 ریال و حق‌الوکاله به مبلغ 300,000 ریال را تعیین نمود. این حکم قابلیت تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران را داشت. در مرحله تجدیدنظر، اعتراض به حکم بدوی مطرح شد. دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی مستندات و اخطاریه‌های ابلاغ شده، به این نتیجه رسید که اخطاریه‌ها به درستی تنظیم نشده و فاقد اثر قانونی هستند. بنابراین، دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه بدوی را نقض و قرار رد دعوی را صادر نمود. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1398/04/01 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: به منظور اثبات و احراز تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء معوقه در اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، در صورتی که اجاره رسمی بین طرفین وجود داشته باشد ارسال و ابلاغ سه فقره اخطاریه از سوی دفتر اسناد رسمی مربوطه، در یک سال لازم و ضروری بوده و قدر متیقن از یک سال مندرج در قانون یادشده، یک سال هجری شمسی است بنابراین اگر اخطاریه های مذکور در یک سال تنظیم و ارسال نشده باشند (یک فقره از آن ها در ( 26/12/91 )و دو فقره دیگر ( 15/2/92 و 4/6/92 ) تنظیم و ارسال شده باشد) مطابق مقررات قانونی عمل نشده است. در مورد دعوی خانم ن.ف. به وکالت از آقایان و خانم 1 - ب. 2 - الف. 3 - ن. همگی ن. به‌طرفیت آقای م.ب. فرزند ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره شامل یک باب مغازه و انباری شماره یک موضوع سند اجاره رسمی شماره 59136 مورخه 27/3/59 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران با احتساب خسارات دادرسی به سبب عدم پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده به مبلغ 000/680 ریال ماهانه موضوع دادنامه شماره --- مورخه 19/1/91 این دادگاه که از سوی شعبه --- دادگاه تجدیدنظر تایید و قطعیت یافته است. از توجه به اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی وکیل خ. ه. و دفاعیات غیر موثر و بلاوجه خوانده، دادگاه دعوا را مقرون به صحت تشخیص داده و به استناد بند 9 ماده 14 و ماده 27 و تبصره 2 آن و ماده 28 و با رعایت ماده 17 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم تخلیه مورد اجاره به شرح فوق به سبب عدم پرداخت اجاره‌بها ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و محکومیت خوانده به پرداخت 000/19 ریال هزینه دادرسی و مبلغ 000/300 ریال حق‌الوکاله د. ح. خ. صادر و اعلام می‌شود. حکم صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. بدیهی است هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی صدور اجراییه را تقاضا نکند، حکم ملغی‌الاثر خواهد بود. رییس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - زارع رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی مطروحه از ناحیه ت. ن. خ. آقای م.ب. به‌طرفیت تجدیدنظر خواندگان آقایان و خانم 1 - ب. 2 - الف. و 3 - ن. همگی ن. و با وکالت بلاواسطه و م. ا. خانم ن.ف. و نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 01070 مورخ 26/9/92 شعبه --- محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر صدور حکم به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره 59136 مورخ 27/3/59 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران و ظرف پانزده روز از تاریخ قطعیت حکم و به علت عدم پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده به میزان ماهیانه 000/680 ریال موضوع دادنامه شماره --- مورخ 19/1/91 مرجع یادشده که طی دادنامه شماره --- مورخ 24/6/91 شعبه --- محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت حاصل نموده و نیز محکومیت خوانده بدوی (ت. ن. خ.) به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و کلا له و د. ح. تجدیدنظر خواندگان اشعار داشته، مآلا و صرفا از حیث شکلی و عمومی وارد و موجه بوده و دادنامه در وضعیت اصداری قابلیت و استعداد تایید و استواری را نداشته و به علت مباینت با موازین و مقررات قانونی و محتویات و مستندات پرونده، مستلزم نقض م. ب. زیرا: اولا مطابق مقررات قانونی موضوع بند 9 ذیل ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 به‌منظور اثبات و احراز تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها معوقه و در صورتی که مانند مانحن‌فیه، اجاره رسمی فی‌مابین طرفین وجود داشته باشد ارسال و ابلاغ اخطاریه از سوی دفتر اسناد رسمی مربوطه، لازم و ضروری بوده و مطابق تبصره 1 ذیل ماده 14 مرقوم، ارسال و ابلاغ سه فقره اخطاریه از هر حیث لازم و ضروری خواهد بود و اثر وضعی ابلاغ اخطاریه‌های مرقوم در ابلاغ فقره سوم اخطاریه معنونه، قابل تجلی و قابل اعمال خواهد بود و مطابق صدر تبصره مذکور ارسال و ابلاغ اخطاریه‌ها در یک سال لازم و ضروری بوده و قدر متیقن از یک سال مندرج در مقرره یادشده یک سال هجری شمسی بوده و رویه غالب مراجع عالی قضایی و دکترین موثر حقوقی نیز بر همین امر دلالت داشته لیکن در مستندات دعوی بدوی مطروحه ملاحظه می‌گردد که اخطاریه‌های مذکور در یک سال تنظیم و ارسال نگردیده و یک فقره از آن‌ها ( 965 - 26/12/91 ) در سال 1391 و دو فقره دیگر ( 37 - 15/2/92 و 206 - 4/6/92 ) در سال 1392 تنظیم و ارسال‌شده که به ترتیب یادشده دارای آثار وضعی قانونی نخواهند بود. ثانیا: نکته بسیار مهم و حائز اهمیت دیگری که در تنظیم مفاد اخطاریه‌های مذکور از سوی دفتر اسناد رسمی... تهران وجود داشته اینکه: اخطاریه‌هایی می‌توانند منشا اثر قانونی باشند که صحیحا صادرشده باشد و چنانچه در شق 9 بند 14 قانون پیش‌گفته مدت در اخطاریه‌ها قید نشده یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته‌شده باشد تخلف از آن نمی‌تواند منشا اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد و این مهم موید به رویه قاطع مراجع عالی قضایی بوده و در نظریه شماره 5154/7 مورخ 27/9/59 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه ملحوظ م. ب. که با مراجعه به مفاد سه فقره اخطاریه‌های استنادی خواهان‌های دعوی بدوی ملاحظه می‌گردد در متن و مفاد هیچ‌یک از آن‌ها میزان اجاره بهاء و مدت تاخیر در ایداع و پرداخت اجاره‌بهای معوقه درج و اعلام‌نشده و در هر سه فقره قید گردیده ظرف مدت ده روز جهت پرداخت اجاره بهاء اقدام نمایید و این در حالی است که در هیچ‌یک از آن‌ها مدت مذکور معین و مشخص نشده و معلوم و مشخص نگردیده که مستاجر اجاره‌بهای معوقه در چگونه بازه‌ی زمانی و چگونه مدتی را باید پرداخت نماید و در متن هیچ‌یک از آن‌ها مدت یادشده قید و درج نگردیده فلذا از این حیث نیز اخطاریه‌های یادشده فاقد مشاء اثر قانونی بوده و اظهارنامه‌های دیگر استنادی نیز در ما‌نحن‌فیه موثر نخواهد بود بناء‌علی‌هذا و با عنایت به‌مراتب معنونه مبینه مارالذکر، دادگاه با قبول و پذیرش تجدیدنظرخواهی مطروحه مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده 356 ناظر به مواد 2 ، 3 و بندهای 7 و 8 ذیل ماده 84 و ماده 89 قانون پیش‌گفته و بند 9 ذیل ماده 14 و تبصره یک ذیل ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته درنتیجه قرار ردّ (عدم استماع) دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می‌گردد. رای دادگاه قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه