رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای ن.د. با وکالت آقای س.ز. به‌ طرفیت آقایان 1.ن.د. با وکالت آقایان ع.ش. و الف.س. 2.م.خ. به خواسته صدور حکم تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. با تنظیم اجاره‌نامه به انضمام خسارات دادرسی. نظر به دادخواست تقدیمی و فتوکپی مصدق قرارداد صلح سرقفلی فی‌مابین، مالک قبلی خودرو به ‌عنوان مصالح و آقای ن.د. به‌ عنوان متصالح که مالک پلاک ثبتی در ذیل این قرارداد [است] مبادرت به امضاء نموده‌اند و پاسخ استعلام ثبتی واصله که تحت شماره 678 مورخ 1391/6/5 ثبت دفتر لوایح شده است و به ‌موجب این پاسخ مالک پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی واقع در بخش 12 تهران آقای ن.د. اعلام ‌شده است و ب. ت. ب. اینکه آقای م.خ. در جلسه دادرسی مورخ 1391/4/6 بیان نموده است «من یک سال مغازه را از آقای د. اجاره گرفته‌ام که الآن مدعی شده است باید مغازه را خالی کنی ..... پنج میلیون تومان پول پیش داده‌ام و یک چک تخلیه داده‌ام و ماهی هفت‌صد هزار تومان اجاره می‌دهم» و آقای ن.د. نیز در همین جلسه دادرسی بیان نموده‌اند «من ملک را به آقای خ. اجاره داده‌ام و پنج میلیون تومان هم پول پیش‌گرفته‌ام» که این اظهارات مؤید واگذاری مورد اجاره توسط مستأجر به شخص دیگر م. ب. که متعاقب این جلسه دادرسی دادگاه جهت رعایت تبصره اول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 جهت تعیین قیمت روز سرقفلی قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر و اعلام می‌نماید که کارشناس اولیه به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 1188 مورخ 1391/10/4 ثبت دفتر لوایح شده است، نصف ارزش حق سرقفلی مغازه متنازع‌فیه را مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده است که این نظریه مورد اعتراض وکلای مدافع آقای ن.د. واقع شده است که دادگاه موضوع را به هیأت سه ‌نفره کارشناس ارجاع نموده است که اعضاء هیات سه‌نفره به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 39 مورخ 26/1/91 ثبت دفتر لوایح شده است نصف ارزش سرقفلی را به مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده‌اند که این نظریه نیز مورد اعتراض وکلای مدافع خوانده واقع ‌شده است که این اعتراض ب. ت. ب. دلایل مذکور در آن مورد موافقت دادگاه واقع نشده است، لذا دادگاه با توجه به‌مراتب فوق دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص داده و مستند به مواد 519و198 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 19و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... فرعی از 114 اصلی واقع در بخش 12 تهران توسط آقایان ن.د. و م.خ. ظرف دو ماه از تاریخ ایداع مبلغ 1/050/000/000 ریال توسط آقای ن.د. بابت حق سرقفلی آقای ن.د. را صادر و اعلام می‌نماید. ضمناً دادگاه آقایان ن.د. و م.خ. را به پرداخت مبلغ 170000 ریال به‌عنوان هزینه دادرسی و مبلغ 1/000/000 ریال به‌عنوان حق‌الوکاله وکیل به آقای ن.د. محکوم می‌نماید. ضمناً آقای ن.د. مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ تعیین‌شده بابت حق سرقفلی را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به آقای ن.د. بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 187 دادگاه عمومی حقوقی تهران ارشادی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ن.د. بطرفیت آقایان 1-ن.د. (با وکالت آقای ر.ز.) 2- م.خ. نسبت به دادنامه شماره 160-1392/3/12 صادره از شعبه 187 دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که طی آن حکم بر محکومیت ت. ن. خ. به تخلیه مغازه پلاک... جزء پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش 12 تهران در قبال دریافت 1/050/000/000 ریال به‌ عنوان سرقفلی (حق کسب و پیشه) به انضمام خسارات دادرسی صادر گردیده در مجموع تجدیدنظرخواهی به‌گونه‌ای نیست که صحت دادنامه تجدیدنظر خواسته را مخدوش نموده و موجب فسخ و بی‌اعتباری آن گردد زیرا مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده که ارتکاب تخلف از ناحیه ت. ن. خ. در انتقال مورد اجاره ب. غ. با عنایت به اقرار ایشان در مرحله بدوی محرز است از طرفی آنچه را که به مستأجر محل تعلق می‌گیرد حق کسب و پیشه و تجارت (در مانحن فیه نصف آن) م. ب. نه مبلغی صرفاً به‌عنوان سرقفلی، زیرا اعم از اینکه مستأجر مبلغی را در ابتدا تحت عنوان سرقفلی به موجر داده باشد یا خیر؟ (که در مانحن فیه ایشان سرقفلی را به مستأجر ماقبل خود پرداخته است نه موجر) همه این موارد در ارزیابی حق کسب و پیشه مؤثر است. بنابراین حق کسب و پیشه ماحصل عوامل متعدد از قبیل میزان سرقفلی پرداختی اولیه به مالک، نوع فعالیت و ارزش‌افزوده و مرغوبیت و شهرتی که مستأجر در پیدایش آن دخیل بوده و ... بنابراین به ‌غیر از حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی به‌ عنوان سرقفلی (در فرض پرداخت آن در ابتدای قرارداد به موجر) به‌ طور علی‌حده قابل‌تصور نیست بنا به‌مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته که مفهوماٌ بر این مبنا صادر گردیده خالی از اشکال و منقصت قانونی تشخیص این دادگاه مستنداٌ به مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان مبلغ پرداختی از حق سرقفلی به حق کسب و پیشه و تجارت نتیجتاٌ دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نامدار - توکلی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در تاریخ 19 مهر 1393، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به تخلیه یک باب مغازه به دلیل انتقال غیرمجاز آن به شخص ثالث و همچنین خسارات دادرسی رسیدگی کرد. خ. ب. ا. به قرارداد صلح سرقفلی و استعلام ثبتی، ادعا نمود که ملک مورد نظر متعلق به وی است و مستاجر به طور غیرقانونی آن را اجاره داده است. در جلسه دادرسی، طرفین در خصوص اجاره و پرداخت حق پیش به مستاجر قبلی اظهاراتی ارائه کردند. دادگاه پس از ارجاع به کارشناسان، ارزش سرقفلی را 1.050.000.000 ریال تعیین و بر اساس مواد قانونی مربوطه، حکم به تخلیه مغازه و پرداخت هزینه‌های دادرسی صادر نمود. این حکم قابلیت تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران را داشت. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید حکم بدوی، تخلف مستاجر از قانون و اقرار وی را محرز دانست و با اصلاح عنوان مبلغ پرداختی به حق کسب و پیشه و تجارت، رای بدوی را تایید کرد. این رای قطعی و نهایی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/07/19 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: چنانچه رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 باشد، حتی اگر مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، آنچه به مستاجر محل تعلق می‌گیرد تنها حق کسب و پیشه و تجارت است، لیکن در ارزیابی حق کسب و پیشه، پرداخت سرقفلی در نظر گرفته می‌شود و مبلغی به عنوان سرقفلی به طور علی حده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قابل تصور نیست. در خصوص دعوی آقای ن.د. با وکالت آقای س.ز. به‌ طرفیت آقایان 1 .ن.د. با وکالت آقایان ع.ش. و الف.س. 2 .م.خ. به خواسته صدور حکم تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. با تنظیم اجاره‌نامه به انضمام خسارات دادرسی. نظر به دادخواست تقدیمی و فتوکپی مصدق قرارداد صلح سرقفلی فی‌مابین، مالک قبلی خودرو به ‌عنوان مصالح و آقای ن.د. به‌ عنوان متصالح که مالک پلاک ثبتی در ذیل این قرارداد [است] مبادرت به امضا نموده‌اند و پاسخ استعلام ثبتی واصله که تحت شماره 678 مورخ 1391/06/05 ثبت دفتر لوایح شده است و به ‌موجب این پاسخ مالک پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی واقع در بخش --- تهران آقای ن.د. اعلام ‌شده است و ب. ت. ب. اینکه آقای م.خ. در جلسه دادرسی مورخ 1391/04/06 بیان نموده است «من یک سال مغازه را از آقای د. اجاره گرفته‌ام که الان مدعی شده است باید مغازه را خالی کنی..... پنج میلیون تومان پول پیش داده‌ام و یک چک تخلیه داده‌ام و ماهی هفت‌صد هزار تومان اجاره می‌دهم» و آقای ن.د. نیز در همین جلسه دادرسی بیان نموده‌اند «من ملک را به آقای خ. اجاره داده‌ام و پنج میلیون تومان هم پول پیش‌گرفته‌ام» که این اظهارات موید واگذاری مورد اجاره توسط مستاجر به شخص دیگر م. ب. که متعاقب این جلسه دادرسی دادگاه جهت رعایت تبصره اول ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 جهت تعیین قیمت روز سرقفلی قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر و اعلام می‌نماید که کارشناس اولیه به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 1188 مورخ 1391/10/04 ثبت دفتر لوایح شده است، نصف ارزش حق سرقفلی مغازه متنازع‌فیه را مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده است که این نظریه مورد اعتراض وکلای مدافع آقای ن.د. واقع شده است که دادگاه موضوع را به هیات سه ‌نفره کارشناس ارجاع نموده است که اعضاء هیات سه‌نفره به‌موجب نظریه خود که تحت شماره 39 مورخ 26/1/91 ثبت دفتر لوایح شده است نصف ارزش سرقفلی را به مبلغ 1/050/000/000 ریال برآورد نموده‌اند که این نظریه نیز مورد اعتراض وکلای مدافع خوانده واقع ‌شده است که این اعتراض ب. ت. ب. دلایل مذکور در آن مورد موافقت دادگاه واقع نشده است، لذا دادگاه با توجه به‌مراتب فوق دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص داده و مستند به مواد 519 و 198 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 19 و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی... فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- تهران توسط آقایان ن.د. و م.خ. ظرف دو ماه از تاریخ ایداع مبلغ 1/050/000/000 ریال توسط آقای ن.د. بابت حق سرقفلی آقای ن.د. را صادر و اعلام می‌نماید. ضمنا دادگاه آقایان ن.د. و م.خ. را به پرداخت مبلغ 170000 ریال به‌عنوان هزینه دادرسی و مبلغ 1/000/000 ریال به‌عنوان حق‌الوکاله وکیل به آقای ن.د. محکوم می‌نماید. ضمنا آقای ن.د. مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ تعیین‌شده بابت حق سرقفلی را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به آقای ن.د. بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد. رای دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ن.د. به طرفیت آقایان 1 - ن.د. (با وکالت آقای ر.ز.) 2 - م.خ. نسبت به دادنامه شماره --- - 1392/03/12 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که طی آن حکم بر محکومیت ت. ن. خ. به تخلیه مغازه پلاک... جزء پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی بخش --- تهران در قبال دریافت 1/050/000/000 ریال به‌ عنوان سرقفلی (حق کسب و پیشه) به انضمام خسارات دادرسی صادر گردیده در مجموع تجدیدنظرخواهی به‌گونه‌ای نیست که صحت دادنامه تجدیدنظر خواسته را مخدوش نموده و موجب فسخ و بی‌اعتباری آن گردد زیرا مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده که ارتکاب تخلف از ناحیه ت. ن. خ. در انتقال مورد اجاره ب. غ. با عنایت به اقرار ایشان در مرحله بدوی محرز است از طرفی آنچه را که به مستاجر محل تعلق می‌گیرد حق کسب و پیشه و تجارت (در مانحن فیه نصف آن) م. ب. نه مبلغی صرفا به‌عنوان سرقفلی، زیرا اعم از اینکه مستاجر مبلغی را در ابتدا تحت عنوان سرقفلی به موجر داده باشد یا خیر؟ (که در مانحن فیه ایشان سرقفلی را به مستاجر ماقبل خود پرداخته است نه موجر) همه این موارد در ارزیابی حق کسب و پیشه موثر است. بنابراین حق کسب و پیشه ماحصل عوامل متعدد از قبیل میزان سرقفلی پرداختی اولیه به مالک، نوع فعالیت و ارزش‌افزوده و مرغوبیت و شهرتی که مستاجر در پیدایش آن دخیل بوده و... بنابراین به ‌غیر از حق کسب و پیشه و تجارت مبلغی به‌ عنوان سرقفلی (در فرض پرداخت آن در ابتدای قرارداد به موجر) به‌ طور علی‌حده قابل‌تصور نیست بنا به‌مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته که مفهوماٌ بر این مبنا صادر گردیده خالی از اشکال و منقصت قانونی تشخیص این دادگاه مستنداٌ به مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان مبلغ پرداختی از حق سرقفلی به حق کسب و پیشه و تجارت نتیجتاٌ دادنامه تجدیدنظرخواسته را تایید می‌نماید. این رای قطعی است. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران در تاریخ 19 اردیبهشت 1394، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به تخلیه مغازه اجاره‌ای و پرداخت حق کسب و پیشه به مبلغ 2,250,000,000 ریال رسیدگی کرد. این دعوی بر اساس ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 طرح گردیده بود. خواهان با ارائه گواهی از شهرداری و سند اجاره، ادعا کرد که خواندگان مالک حق کسب و پیشه هستند و به دلیل نوسازی ملک، تخلیه آن ضروری است. دادگاه پس از ارجاع به کارشناس، نظر کارشناسی را مبنای تصمیم خود قرار داد. اما دادگاه تجدیدنظر، در پی تجدیدنظرخواهی خواندگان، ضمن تایید بخش تخلیه ملک به دلیل صدور پروانه ساخت، برآورد حق کسب و پیشه را نقض کرده و آن را 7,500,000,000 ریال تعیین نمود. این رای بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی صادر و قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/02/19 پیام: حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، دو مفهوم مترادف م. ب. و آنچه را که در بادی امر مستاجر به موجر به‌ عنوان سرقفلی پرداخت می کرد به‌ عنوان یکی از فاکتورهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت لحاظ می‌گردد. در خصوص دعوی آقای س. ط. و ح. ل. به وکالت از آقای م. م. به طرفیت آقایان 1 - ح. 2 - ج. شهرت هر دو م.ط. به خواسته صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت با جلب نظر کارشناس به لحاظ نوسازی و تجدید بنا، توضیح اینکه وکلای خواهان اظهار داشته‌اند موکل مالک 6 دانگ عرصه پلاک‌های ثبتی... و... الی... و... فرعی از... اصلی بخش --- تهران به انضمام 4 دانگ از 6 دانگ سرقفلی 1 باب مغازه به پلاک شهرداری... از پلاک‌های مذکور بوده، حسب گواهی موجر و مالک قبلی و مطابق سند رسمی اجاره... مورخ 1377/10/23 دفترخانه اسناد رسمی... تهران، خواندگان بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مالک حق کسب و پیشه 1 باب مغازه مزبور می‌باشند، با عنایت به تصمیم موکل مبنی بر تخریب و نوسازی و گواهی صادره از شهرداری منطقه 12 تهران، خواسته فوق مورد استدعاست، خواندگان تقاضای صدور رای قانونی را نموده‌اند. دادگاه در خصوص خواسته مزبور قرار ارجاع امر به کارشناس صادر، النهایه هیات 3 نفره کارشناسان به موجب نظریه تقدیمی مورخ 1393/09/22 حق کسب و پیشه ملک موصوف را بدون احتساب حق سرقفلی به مبلغ 2/250/000/000 ریال تعیین و برآورد نموده‌اند نظریه مزبور مصون از ایراد و اعتراض قرار گرفته است. مع‌الوصف دادگاه ب. ت. ب. محتویات پرونده و با عنایت به اینکه نظریه مزبور مغایرتی با اوضاع و احوال محقق قضیه ندارد، دعوی خواهان را ثابت و محرز تشخیص، مستندا به ماده 198 ق.آ.د.م و بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با رعایت ماده 27 قانون اخیرالذکر حکم به تخلیه مورد اجاره موصوف و اعطای 2 ماه مهلت از تاریخ ایداء مبلغ مزبور پس از قطعیت دادنامه، بابت حق کسب و پیشه د. ح. خ. ه. ب. نحو بالمناصفه صادر و اعلام می‌نماید. ضمنا موجر مستندا به ماده 28 قانون مزبور مکلف است مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه را ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد. رای صادره حضوری، ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه حقوقی تهران - م. س. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان 1 - ج. 2 - ح. شهرت هر دو م.ط. به طرفیت آقای م. م. (با وکالت آقای س. ط.) نسبت به دادنامه شماره --- - 1393/10/28 صادره از شعبه بیستم دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم بر تخلیه مغازه استیجاری با پرداخت 2/250/000/000 ریال حق کسب و پیشه صادر گردیده است اولا دادنامه در قسمت مربوطه به تخلیه ملک با عنایت به صدور پروانه ساخت که همان گواهی تجدید بنا م. ب. مواجه با اشکالی نیست این دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی این قسمت از دادنامه را تایید می‌نماید. ثانیا قسمت دیگر دادنامه در خصوص میزان حق کسب و پیشه مورد اعتراض تجدیدنظر خ. ه. م. ب. که این اعتراض وارد است زیرا کارشناسان چه کارشناسی اولیه و سپس هیات سه ‌نفره کارشناسان حق کسب و پیشه و سرقفلی را مبلغ 7/500/000/000 ریال تعیین و سپس سرقفلی را از حق کسب و پیشه تفکیک نموده و مبلغ 2/250/000/000 ریال به‌ عنوان حق کسب و پیشه تعیین کرده‌اند که این امر صحیح نیست زیرا در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تفاوتی بین این دو مفهوم نبوده و به عبارتی مترادف با یکدیگر می‌باشند. به هرحال آنچه را که در بادی امر مستاجر به موجر به‌ عنوان سرقفلی پرداخت می کرد به‌ عنوان یکی از فاکتورهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت لحاظ می‌گردید. بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته از این حیث مخدوش است، این دادگاه ضمن نقض این بخش از دادنامه میزان حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرین را مبلغ 7/500/000/000 ریال تعیین می‌نماید این رای به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی صادر و قطعی م. ب.. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران قاسم توکلی - رمضان نامدار