اصل مالکیت مشاع قسمت‌های مشترک

اصل مالکیت مشاع قسمت‌های مشترک بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق ▪تعریف و دامنه قسمت‌های مشترک ساختمان (مشاعات)، بخش‌هایی هستند که حق استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند واحد نیست و همه مالکان ساختمان به نسبت سهم اختصاصی خود در آن شریک‌اند. این قسمت‌ها می‌توانند شامل راهروها، پله‌ها، پشت‌بام، رایزرها، لوله‌های اصلی، تأسیسات مرکزی، ستون‌ها، تیرهای باربر، بادبندها و سایر اجزای حیاتی ساختمان باشند حتی اگر این اجزا در فضای فیزیکی یک واحد اختصاصی قرار گرفته باشند یا از آن عبور کنند. ▪آثار حقوقی و عملی مالکیت مشاع قسمت‌های مشترک، ملک همه مالکان است و هیچ‌کس حتی مالک واحدی که این اجزا در فضای او قرار دارد، حق تصرف انحصاری، تغییر، تخریب یا مسدود کردن آن‌ها را ندارد. عدم قابلیت انتقال و تصرف انحصاری مشاعات قابل خرید و فروش، انتقال یا واگذاری به صورت مستقل نیستند و همواره به صورت قهری و غیرقابل تفکیک به مالک جدید منتقل می‌شوند. حق استفاده برابر همه مالکان و استفاده‌کنندگان (مانند مستأجران) حق استفاده از قسمت‌های مشترک را دارند، مشروط به اینکه این استفاده به حقوق سایرین لطمه نزند. هزینه نگهداری و تعمیر هزینه‌های مربوط به نگهداری، تعمیر و بازسازی قسمت‌های مشترک بر عهده همه مالکان است و معمولاً بر مبنای سهم اختصاصی هر واحد تقسیم می‌شود. ▪ممنوعیت تصرف و ایجاد مانع قرار دادن اشیاء، نگهداری حیوانات یا ایجاد هرگونه مانع در مشاعات بدون رضایت همه مالکان ممنوع است و در صورت بروز اختلاف، مرجع حل اختلاف، مدیر ساختمان یا مراجع قضایی خواهد بود. ▪مصادیق روشن رایزرهای تاسیساتی، ستون‌ها، تیرهای باربر و بادبندها حتی اگر در فضای داخلی یک واحد باشند، جزء مشاعات‌اند و مالک آن واحد حق تغییر یا حذف آن‌ها را ندارد. لوله‌های اصلی آب، فاضلاب، برق و گاز این تأسیسات حتی اگر از داخل یک واحد عبور کنند، در مالکیت همه مالکان هستند و برای تعمیر و نگهداری باید دسترسی به آن‌ها فراهم باشد. ▪فلسفه این قاعده هدف این اصل، تضمین کارکرد صحیح، ایمنی و انتفاع جمعی از ساختمان است. اگر هر مالک می‌توانست قسمت‌های مشترک واقع در فضای اختصاصی خود را به دلخواه تغییر دهد یا مسدود کند، نظم، ایمنی و حقوق سایر مالکان به خطر می‌افتاد. ▪جمع‌بندی قسمت‌های مشترک ساختمان حتی اگر در محدوده فیزیکی یک واحد اختصاصی واقع شده باشند یا از آن عبور کنند، در مالکیت مشاع همه مالکان است. هیچ واحدی حق تصرف انحصاری، تغییر یا ایجاد مانع در این قسمت‌ها را ندارد و همه مالکان به نسبت سهم خود در نگهداری و استفاده از آن‌ها شریک‌اند. این اصل، پایه حقوقی حفظ منافع جمعی و کارکرد ایمن و منظم ساختمان‌های آپارتمانی است. پی نوشت مبنای قانونی و تعریف مطابق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قائل شد... و قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید. بر اساس ماده ۴ همین آیین‌نامه، مصادیق قسمت‌های مشترک به طور مشخص برشمرده شده است؛ از جمله زمین زیربنا، تأسیسات مشترک (مانند چاه آب، پمپ، منبع آب، موتورخانه، آسانسور، لوله‌های اصلی آب، برق، گاز، فاضلاب، تهویه، هواکش‌ها)، اسکلت، ستون‌ها و سایر اجزای سازه‌ای ساختمان حتی اگر در فضای اختصاصی واحدی قرار داشته باشند. Add a comment 3