آیین‌نامه
آیین نامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم - مصوب 1394 - با اصلاحات و الحاقات بعدی
هيأت وزيران در جلسه ۱۷ /۳ /۱۳۹۶ به پيشنهاد شماره ۲۳۸۲۳۲ /۲۳۶۵۰ /۲۰۰ مورخ ۱۵ /۱۲ /۱۳۹۴ وزارت امور اقتصادي و دارايي و به استناد تبصره (۵) ماده (۷۷) اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم – مصوب ۱۳۹۴ - آيين نامه اجرايي ماده يادشده را به شرح زير تصويب كرد :
آيين نامه اجرايي ماده (۷۷) اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم – مصوب ۱۳۹۴ -
مصوب 1396,03,17
با اصلاحات و الحاقات بعدي
ماده ۱ - در اين آيين نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي روند:
الف - قانون : قانون ماليات هاي مستقيم - مصوب 1366- و اصلاحات بعدي آن.
ب - ساخت و فروش : احداث هرگونه اعيان در عرصه و يا ايجاد اعيان جديد بر روي بناي قبلي و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.
پ - اقامتگاه قانوني : نسبت به اشخاص حقوقي به ترتيب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقيقي تابع قانون مدني است.
ماده ۲ - درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعياني) حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
ماده ۳ - نقل و انتقال ساختمان هاي در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر ماليات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون، ب. ت. ب. ميزان پيشرفت عمليات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول ماليات صدر ماده (۷۷) و ماليات علي الحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذكور است. اين موضوع مانع از وصول ماليات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعي ساختمان هاي مذكور پس از پايان كار آن با رعايت مقررات مربوط نخواهد بود.
تبصره - در مورد نقل و انتقال ساختمان هاي نيمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهاي تمام شده خريدار مرحله بعدي محسوب و از درآمد ناشي از ساخت و فروش املاك مذكور كسر مي شود.
ماده ۴ - اشخاص حقيقي و حقوقي كه به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مكلف به انجام تكاليف مقرر در قانون هستند.
ماده ۵ - اشخاصي كه توسط وزارت راه و شهرسازي براي آنها مجوز انبوه سازي (ساخت و ساز مسكن) صادر شده يا مي شود به عنوان بنگاه توليدي موضوع ماده (۱۳۸) مكرر قانون تلقي و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاري است.
ماده ۶ - ساختمان هايي كه پروانه ساختماني آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر مي شود، مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره هاي آن هستند.
تبصره ۱ - اولين نقل و انتقال قطعي املاك متعلق به اشخاص حقيقي كه بيش از سه سال از تاريخ صدور پايان كار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت ماليات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.
تبصره ۲ - ساختمان هايي كه پروانه ساختماني آنها تا پايان سال ۱۳۹۴ صادر شده است، در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده (۵۹) قانون هستند.
ماده ۷ - درآمد مشمول ماليات عملكرد اشخاص مشمول ماده (۷۷) قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعياني) با رعايت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعيين و ماليات متعلق مطالبه و وصول مي شود.
تبصره ۱ - در صورتي كه مؤدي در اظهارنامه مالياتي عملكرد قبل از نقل و انتقال ملك، درآمدي نسبت به ساخت و فروش و يا پيش فروش ملك ابراز نموده باشد و يا در زمان رسيدگي اداره امور مالياتي بر اساس اسناد و مدارك مثبته مشخص شود كه درآمد حاصل از ساخت و فروش ملك در سال مورد رسيدگي محقق شده است، ماليات برابر مقررات قانوني مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.
تبصره ۲ - زيان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقيقي كه در اجراي مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول ماليات نشده باشند، قابل استهلاك از درآمد مشمول ماليات سنوات بعد آنها نخواهد بود. اين حكم در مورد آن قسمت از فعاليت اشخاص در شهرهاي با جمعيت كمتر از يكصد هزار نفر براي سال مورد رسيدگي و سنوات بعد آن نيز جاري است.
تبصره ۳ - درآمد ناشي از حق واگذاري محل نيز مشمول ماليات ساخت و فروش است. در اين صورت حق واگذاري محل مشمول ماليات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول ماليات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقيقي، انتقال حق واگذاري محل، مشمول ماليات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.
ماده ۸ - اداره امور مالياتي مكلف است پس از دريافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملك از دفتر اسناد رسمي، نسبت به محاسبه و وصول ماليات علي الحساب ساخت و فروش و ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده (۵۹) قانون و ساير ماليات هاي مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به استثناي ماليات قطعي نشده ساخت و فروش موضوع اين آيين نامه، نسبت به صدور گواهي موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعايت مقررات مربوط اقدام نمايد. همچنين اطلاعات واحد يا واحدهاي مورد انتقال را با ذكر مبلغ ماليات علي الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون به اداره امور مالياتي اقامتگاه قانوني مؤدي ارسال نمايد. مفاد ماده مذكور در خصوص ساختمان هاي در حال ساخت و ناتمام نيز جاري است.
تبصره - در مواردي كه درآمد مشمول ماليات و ماليات ساخت و فروش مؤدي قبلاً در اجراي ماده (7) اين آيين نامه مورد رسيدگي واقع شده باشد حسب مورد به ترتيب زير عمل مي شود:
1 - در مواردي كه ماليات ساخت و فروش از مؤدي مطالبه و مؤدي نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملك مورد نظر، وصول ماليات علي الحساب ده درصد (10 ٪) تا ميزان ماليات پرداخت شده موضوعيت نخواهد داشت.
2 - در مواردي كه ماليات ساخت و فروش پرداخت شده قبلي بابت كل فعاليت ساخت و فروش بوده يا ب. ت. ب. مقررات، مؤدي بابت كل فعاليت مذكور مشمول ماليات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول ماليات علي الحساب ده درصد (10 ٪) موضوعيت نخواهد داشت.
ماده ۹ - نقل و انتقال املاكي كه به صورتي غير از عقد بيع نيز انجام شود به استثناي نقل و انتقال بلاعوض كه طبق مقررات مربوط، مشمول ماليات است، مشمول مقررات اين آيين نامه است.
ماده ۱۰ - ماليات علي الحساب پرداختي ساخت و فروش املاك پس از قطعي شدن ماليات، به حساب پرداختي مؤدي منظور و مابه التفاوت با رعايت مقررات، حسب مورد مطالبه و يا استرداد مي شود.
ماده 11(اصلاحي 23ˏ03ˏ1403) - درآمد مشمول ماليات هر شريك بر مبناي سهم تعيين شده در مشاركت در ساخت و فروش، در صورت رعايت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاك بر مبناي سهم تعيين شده در شركت نامه است. در مواردي كه شركت‌نامه بر اساس مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاك، تنظيم نشده است، در صورتي كه براساس اسناد و مدارك، قرارداد ارائه شده و واقعيت امر، انعقاد قرارداد مشاركت براي مأمورين مالياتي ذي ربط احراز شود، سهم تعيين شده در قرارداد، ملاك تعيين ماليات متعلقه است. در مواردي كه حسابرسي مالياتي مغاير با حكم فوق صورت گرفته باشد، حسب مورد، رسيدگي به درخواست مؤدي در راستاي ماده (238) قانون ماليات هاي مستقيم و اعتراض در مراجع دادرسي مالياتي با رعايت ترتيبات مذكور صورت خواهد گرفت.
تبصره ۱ - در مورد اسناد مشاعي هر يك از اشخاص به نسبت سهم خود، مالك شناخته مي شوند.
تبصره ۲ - تنظيم سند به نام هر شريك به نسبت مذكور در شركت نامه، نقل و انتقال تلقي نمي شود.
:red ;">ماده 12 - ارزش روز عرصه در زمان فروش ملك كه در اجراي مقررات ماده (64) قانون تعيين شده يا ارزش خريد عرصه هر كدام بيشتر باشد، در محاسبه و تعيين درآمد مشمول ماليات منظور خواهد شد.
تبصره - در صورت تعيين ضرايب مالياتي براي تعيين درآمد مشمول ماليات ساخت و فروش موضوع اين آيين نامه توسط كميسيون موضوع ماده (154) قانون، ضرايب ساخت و فروش در بافت هاي فرسوده با رعايت قوانين ذي ربط به ميزان شصت درصد (60 ٪) ضرايب مربوط، اعمال خواهد شد.
ماده ۱۳ - در مورد اعيان احداث شده در املاك موقوفه، ارزش زمين در محاسبه درآمد مشمول ماليات ناشي از ساخت و فروش املاك منظور نخواهد شد.
ماده ۱۴ - شهرهاي با جمعيت يكصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، بر اساس آخرين سرشماري عمومي نفوس و مسكن مركز آمار ايران، مشمول ماليات ساخت و فروش موضوع اين آيين نامه هستند.
معاون اول رئيس جمهور - اسحاق جهانگيري
مصوب 1396/03/17 هیات وزیران
هیات وزیران در جلسه 1396/3/17 به پیشنهاد شماره 238232 /23650 /200 مورخ 1394/12/15 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم - مصوب 1394 - آیین‌نامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:
ماده 3 - نقل و انتقال ساختمان های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون، ب. ت. ب. میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علی الحساب موضوع تبصره (1) ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره (1) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان های مذکور پس از پایان کار آن ب. ر. م. مربوط نخواهد بود.
ماده 7 - درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (77) قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) ب. ر. م.
فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می‌شود.
تبصره 1 - در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.
ماده 8 - اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیات های مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین‌نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون ب. ر. م. مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (1) ماده (77) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره - در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلاً در اجرای ماده (7) این آیین‌نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می‌شود:
1 - در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی الحساب ده درصد (10 ٪) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
2 - در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا ب. ت. ب. مقررات، مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد (10 ٪) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده 10 - مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می‌شود.
ماده 11(اصلاحی 1403/03/23) - درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است. در مواردی که شرکت‌نامه بر اساس مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم نشده است، در صورتی که براساس اسناد و مدارک، قرارداد ارائه شده و واقعیت امر، انعقاد قرارداد مشارکت برای مامورین مالیاتی ذی ربط احراز شود، سهم تعیین شده در قرارداد، ملاک تعیین مالیات متعلقه است. در مواردی که حسابرسی مالیاتی مغایر با حکم فوق صورت گرفته باشد، حسب مورد، رسیدگی به درخواست مودی در راستای ماده (238) قانون مالیات های مستقیم و اعتراض در مراجع دادرسی مالیاتی با رعایت ترتیبات مذکور صورت خواهد گرفت.
دریافت فایل پی‌دی‌اف
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.