مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون ضوابط عام بلندمرتبه سازی با اصلاحات و الحاقات بعدی

مصوبه شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران پيرامون ضوابط عام بلندمرتبه سازي مصوب 1397,07,16 با اصلاحات و الحاقات بعدي شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 16 /7 /1397، پيرو تصميم مورخ 12 /12 /1395 خود پس از استماع گزارش كميته فني ضوابط و مقررات (كميته فني شماره 4) و مشاور در مورد «ضوابط عام بلندمرتبه سازي»، ضمن تصويب ضوابط مقرر نمود: 1 - نتيجه اعمال ضوابط فوق در تدوين ضوابط بلندمرتبه سازي شھرھاي كشور توسط دبيرخانه شوراي عالي مورد بررسي قرار گرفته و نتيجه به ھمراه ھرگونه پيشنھاد اصلاحي طي 6 ماه آينده به شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران گزارش شود. 2 ـ از تاريخ ابلاغ اين مصوبه صدور ھرگونه مجوز براي احداث ساختمان ھاي بلندمرتبه در سطح كشور صرفا در چارچوب ضوابط اين مصوبه مجاز خواھد بود. لذا ضمن ابلاغ «ضوابط عام بلند استقرار ساختمانھاي بلند در شھرھاي ايران» به شرح پيوست بر اصول و احكام كلي مترتب بر آن به شرح زير تأكيد مي گردد: 1 ـ از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، صدور مجوز ھرگونه احداث ساختمان بلند در شھرھاي كشور، صرفا محدود به شھرھاي با جمعيت بالاي 200 ھزار نفر و در عرصه ھاي مجاز ساختمان ھاي بلند مصوب شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پيوست اين مصوبه خواھد بود. 2 ـ در شھرھاي با جمعيت 200 ھزار نفر و بيشتر كه عرصه ھاي بلندمرتبه در طرح ھاي توسعه شھري مصوب آن پيش بيني نشده باشد، در صورت نياز شھر و وجود تقاضا، بدوا مي بايست گزارش توجيھي ضرورت احداث ساختمان بلند طبق مفاد پيوست اين مصوبه توسط شھرداري با تأييد شوراي اسلامي شھر تھيه و پس از تصويب در كميسيون ماده پنج و شوراي برنامه ريزي و توسعه استان، جھت تصويب نھايي به شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران ارائه گردد. 3 ـ در صورت تصويب ضرورت احداث ساختمان بلند در شوراي عالي، طرح پيشنھادي مربوط به تعيين عرصه ھا، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پيوست اين مصوبه و با بھره گيري از راھنماي آن كه توسط دبيرخانه شوراي عالي ابلاغ خواھد شد، تھيه و پس از طي مراحل قانوني به تصويب شوراي عالي خواھد رسيد. مفاد اين بند، شامل شھرھايي كه احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنھا پيش بيني شده نيز خواھد بود. تبصره : طرح پيشنھادي نبايد موجب تغيير در جمعيت پذيري شھر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغيير الگوي كالبدي شھر قابل بررسي است. ھمچنين راھنماي تھيه ضوابط مذكور به شرح پيوست جھت بھره برداري ارسال مي گردد. معاون شھرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران ـ فرزانه صادق مالواجرد ضوابط عام استقرار ساختمان ھاي بلند در شھرھاي ايران اصول و احكام كلي 1 ـ از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، صدور مجوز ھرگونه احداث ساختمان بلند در شھرھاي كشور، صرفاً محدود به شھرھاي با جمعيت بالاي 200 ھزار نفر و در عرصه ھاي مجاز ساختمان ھاي بلند مصوب شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پيوست اين مصوبه خواھد بود. 2 ـ در شھرھاي با جمعيت 200 ھزار نفر و بيشتر كه عرصه ھاي بلندمرتبه در طرح ھاي توسعه شھري مصوب آن پيش بيني نشده باشد، در صورت نياز شهر و وجود تقاضا، بدواً مي بايست گزارش توجيھي ضرورت احداث ساختمان بلند، طبق مفاد پيوست اين مصوبه، توسط شھرداري با تأييد شوراي اسلامي شھر تھيه و پس از تصويب در كميسيون ماده 5 و شوراي برنامه ريزي و توسعه استان، جھت تصويب نھايي به شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران ارائه گردد. 3 ـ در صورت تصويب ضرورت احداث ساختمان بلند در شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران، طرح پيشنھادي مربوط به تعيين عرصه ھا، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پيوست اين مصوبه و با بھره گيري از راھنماي آن كه توسط دبيرخانه شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران ابلاغ خواھد شد، تھيه و پس از طي مراحل قانوني، به تصويب شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران خواھد رسيد.مفاد اين بند، شامل شھرھايي كه احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنھا پيش بيني شده نيز خواھد بود. تبصره : طرح پيشنھادي نبايد موجب تغيير در جمعيت پذيري شھر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغيير الگوي كالبدي شھر قابل بررسي است. فصل 1 : تعاريف 1 ـ 1 ـ ساختمان بلند ساختمان ھايي با ارتفاع 27 متر و بيشتر يا ساختماني كه تعداد طبقات آن با احتساب ھمكف، 8 طبقه و بيشتر باشد يا ارتفاع بالاترين كف طبقه قابل بھره برداري آن بيش از 23 متر از تراز متوسط زمين باشد، مشمول اين مصوبه است. در شھرھاي داراي طرح جامع معتبر (مصوب شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران) چنانچه آستانه ديگري براي تعيين ارتفاع ساختمان بلند تعريف شده باشد، ھمان ارتفاع با رعايت ساير ضوابط اين مصوبه ملاك عمل خواھد بود. 2 ـ 1 ـ ارتفاع ساختمان فاصله قائم ميانگين بالاترين نقطه و پايين ترين نقطه تلاقي ساختمان با زمين تا تراز بالاترين بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات بام)، ارتفاع ساختمان است. 3 ـ 1 ـ عرصه عرصه، محدوده يا گستره اي از زمين است كه داراي ويژگي، ھدف، يا استفاده به خصوص بوده و يا محدوديت ويژه اي در آن اعمال شود. عرصه ھاي تعريف شده براي ساختمان ھاي بلند به سه شكل«پھنه»، «لبه» و «نقطه» در طرح ھاي توسعه شھري به شرح زير و در چارچوب اين ضوابط تعيين مي شود: پھنه ي بلندمرتبه: سطوحي با قابليت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است كه حداقل سطح تخصيص يافته آن برابر با يك بلوك شھري است. ساختمان ھاي بلند در پھنه ھا، قابل تخصيص به كاربري ھاي مسكوني و خدماتي و يا مختلط مسكوني ـ خدماتي مي باشند. لبه ي بلندمرتبه: مجموعه اي از ساختمان ھا در كنار يك معبر يا عارضه جغرافيايي به صورت خطي است كه مھم ترين ويژگي آن ھا «پيوستگي» است. ساختمان ھاي بلند واقع در لبه ھا، فقط به كاربري ھاي غيرمسكوني قابل تخصيص ھستند. نقطه ي بلندمرتبه: تك بناي منفرد است كه به طور خاص نسبت به ساختمان ھاي اطراف بلندتر و متمايز است. مھم ترين ويژگي نقاط بلندمرتبه، نقش آنھا به عنوان نشانه شھري است. ساختمان ھاي بلند واقع در عرصه ھاي نقطه اي، فقط به كاربري ھاي غيرمسكوني قابل تخصيص ھستند. 4 ـ 1 ـ عرصه ھاي ھمپوشان نوعي تعيين عرصه است كه علاوه بر عرصه بندي مصوب، ضوابطي را در نواحي از شھر با شرايط ويژه اعمال مي كند. بر اساس اين رويكرد، عرصه بلندمرتبه به عنوان عرصه ھم پوشان، لايه اي اضافه بر كاربري ھاي مصوب ايجاد مي كند. 5 ـ 1 ـ عرصه ھاي فاقد مكان نوعي تعيين عرصه است كه به جاي مشخص كردن مكان خاص، ويژگي ھاي مكاني را تعيين مي كند. در اين روش، ويژگي ھا و شاخص ھاي سلبي و ايجابي مكان قرار گيري مشخص مي شود. اين روش، صرفاً براي ساختمان ھاي بلندنقطه اي قابل استفاده خواھد بود. 6 ـ 1 ـ گره شھري گره ھا نقاط ويژه اي ھستند كه در محل تقاطع محورھاي مھم شھري قرار داشته و يا امكان دسترسي به سطح وسيعي از شھر را فراھم مي كنند. 7 ـ 1 ـ ضوابط سلبي ضوابطي كه به موجب آن، امكان ساخت و ساز ساختمان بلند در سطوحي از شھر به طور قطعي ممنوع مي شود. 8 ـ 1 ـ ضوابط محدودكننده ضوابطي كه بر اساس آن، استفاده حداكثري از امكان احداث ساختمان بلند در عرصه ھاي مجاز منوط و مقيد به حصول برخي شرايط مي شود. 9 ـ 1 ـ بناي شاخص بناھايي كه از نظر فرم، كالبد، عملكرد، نوع مخاطب، مكان قرارگيري، ماھيت اجتماعي، فرھنگي و ويژگي ھاي كيفي بر سيما و منظر پيرامون خود مؤثر مي باشند. طراحي و ساخت بناھاي شاخص، تابع مصوبه 8 /8 /1396 شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران با عنوان «تھيه و تدوين دستورالعمل تشخيص بناھاي شاخص» است. 10 ـ 1 ـ ضوابط ساخت ساختمان ھاي بلند ضوابطي كه اعمال آن ھا علاوه بر مقررات مصوب ملاك عمل، براي اجراي ساختمان ھاي بلند الزامي است. 11 ـ 1 ـ ضوابط بھره برداري مجموعه مقرراتي كه به منظور اطمينان از حصول ايمني و آسايش استفاده كنندگان و مراجعين ساختمان ھاي بلند در زمان بھره برداري وضع مي شود. فصل 2 : ضرورت ساخت ساختمان ھاي بلند تعيين عرصه ھاي بلند در ھر يك از سه گروه «پھنه»، «لبه» و «نقطه» در شھرھا، در اولين قدم، نيازمند اخذ مصوبه شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران در خصوص ضرورت ساخت ساختمان بلند است؛ براي اين منظور بايد گزارشي توجيھي با لحاظ محورھاي زير و موارد تكميلي (در صورت لزوم) ارائه شود: 1 ـ 2 ـ تطابق با سندھاي بالادست لازم است احداث ساختمان ھاي بلند در شھر از نظر ھمسويي با چشم انداز و نقش تعريف شده براي شھر در اسناد فرادست ملي، منطقه اي، ناحيه اي و محلي و جايگاه آن در برنامه ھاي آتي توسعه منطقه مورد بررسي قرار گيرد. 2 ـ 2 ـ جمعيت پذيري شھر در طرح ھاي جامع در دست تھيه، نيازسنجي احداث ساختمان بلند با كاربري مسكوني ب. ت. ب. ويژگي ھاي جمعيتي تا سقف مجاز جمعيت پذيري ب. ت. ب. ميزان زمين موجود و الگوھاي تراكمي اسكان جمعيت در شھر صورت گيرد. در شھرھاي داراي طرح جامع مصوب، احداث ساختمان بلند نبايد منجر به افزايش جمعيت پذيري مجاز پيش بيني شده در طرح مصوب شود و صرفاً به عنوان تغيير الگوي كالبدي در چارچوب جمعيت مصوب در يك عرصه و يا توزيع جمعيت بين عرصه ھاي شھري، مي باشد. در اين صورت، بررسي تأمين سرانه ھاي خدماتي ـ به ويژه فضاي سبز ـ مطابق سرانه كاربري ھاي شھري پيش بيني شده در طرح تفصيلي بر اساس ضوابط مصوب شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران، الزامي است. 3 ـ 2 ـ بررسي كالبدي تأثير احداث ساختمان ھاي بلند در شھر در راستاي محورھاي زير ارائه شود: ـ ھمسويي الگوھاي سكونتي ساختمان ھاي بلند با ويژگي ھاي اجتماعي و فرھنگي و ھويتي شھر ـ تأثير احداث ساختمان ھاي بلند در دانه بندي و ارتقاي كيفي بافت شھري ـ نقاط قوت و ضعف احداث ساختمان ھاي بلند با كاربري غيرسكونتي از حيث رابطه با پھنه پيرامون و كل شھر ـ توانمندي ھا و ظرفيت ھاي فني موجود در شھر براي ساخت و نگھداري ساختمان ھاي بلند 4 ـ 2 ـ محيط زيست بررسي تأثير احداث ساختمان بلند بر پايداري محيط طبيعي و كالبدي از نظر: ـ تعارض با مناطق حساس زيست محيطي ـ ايجاد فشار مضاعف بر منابع و ھماھنگي با توان اكولوژيكي ـ نحوه تاثير بر كاربري اراضي ـ ايجاد اثرات منفي بر آثار فرھنگي و تاريخي - ايجاد اختلال در كريدورھاي طبيعي جريان ھوا ب. ت. ب. جھت و سرعت باد غالب 5 ـ 2 ـ اقتصاد بررسي تأثير اقتصادي احداث ساختمان بلند از دو بعد زير: اقتصاد زمين و ممانعت از گسترش سوداگري زمين و مسكن ارزش اقتصادي ساختمان ھاي مورد نظر در تأمين ارزش افزوده براي شھر تبصره 1 : در صورتي كه طرح جامع شھر داراي اعتبار زماني بوده و در آن، عرصه ھاي بلندمرتبه پيش بيني شده باشد، نيازي به ارائه و تصويب گزارش ضرورت در شوراي عالي شھرسازي و معماري ايران نيست. فصل 3 : فرايند مكان يابي و تھيه ضوابط ساختمان ھاي بلند در شھرھا پس از تصويب ضرورت ساخت ساختمانھاي بلند، عرصه ھاي مجاز احداث ساختمان ھاي بلند در شھرھا و ضوابط مترتب بر آن ھا و ھمچنين ضوابط طراحي از وجه ارتباط با محيط كالبدي مي بايست تھيه و پس از طي مراحل بررسي به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد. تدقيق ضوابط در مقياس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عھده كميسيون ماده 5 شھرھا مي باشد. مراحل مرتبط با اين بخش، به شرح زير است: 1 ـ 3 ـ مكان يابي 1 ـ 1 ـ 3 ـ حذف محدوده ھاي غيرمجاز احداث ساختمان ھاي بلند بر اساس ضوابط سلبي براي تعيين عرصه ھاي با پتانسيل بلندمرتبه سازي در شھرھا بايد بر اساس سه اصل «دسترسي به حمل و نقل و زيرساختھا»، «كاھش خطرپذيري» و «حفاظت از محيط زيست طبيعي و مصنوع» در ابتدا بر اساس ضوابط سلبي، عرصه ھايي كه امكان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعيين و حذف شوند. براي اين منظور،لازم است اطلاعات و داده ھاي مورد نياز براي تحليل مكان يابي عرصه ھاي استقرار ساختمان ھاي بلند جمع آوري شود. اطلاعات و داده ھاي مورد نياز و نھاد مرجع ھر كدام از داده ھا به شرح جدول زير است: جدول 1: اطلاعات و داده هاي مورد نياز براي تعيين عرصه هاي ساختمان هاي بلند و نهاد مرجع هر كدام از داده ها اصل معيار اسناد مورد نياز نهاد مرجع دسترسي به حمل و نقل و زيرساختها دسترسي به شبكه حمل و نقل عمومي نقشه خطوط و ايستگاه هاي مترو،BRT و LRT شهرداري، طرح جامع حمل و نقل درون شهري و برون شهري دسترسي به پارك ها و فضاهاي باز عمومي نقشه پارك ها و فضاهاي سبز عمومي شهري و منطقه اي شهرداري دسترسي به شبكه بزرگراهي و راه هاي اصلي نقشه معابر شهري به تفكيك نوع شهرداري دسترسي به شبكه فاضلاب و ضايعات نقشه شبكه فاضلاب شهرداري، آبفا دسترسي به شبكه برق، آب و گاز نقشه شبكه برق، آب و گاز وزارت نيرو و شركت ملي گاز كاهش خطرپذيري گسل ها و خطر زلزله و زمين لغزش و فرونشست نقشه گسل هاي بلندتر از 10 كيلومتر و حرايم آن ها؛ نقشه خطر Hazard Map مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي و ساير مراجع مرتبط مسيل، مسيرهاي آبي، قنوات و خطر سيل نقشه مسيل ها و مسيرهاي آبي و قنوات وزارت نيرو – سازمان آب منطقه اي شيب زمين، جنس خاك و خطر رانش زمين نقاط ارتفاعي خطوط توپوگرافي جنس خاك سازمان نقشه برداري، سازمان زمين شناسي و ساير مراجع مرتبط ملاحظات دفاعي – امنيتي نقاط حساس امنيتي و شريان هاي حياتي فضاهاي باز تراكم ساختماني و جمعيتي مراجع حكومتي، نظامي، و امنيتي استانداري، شهرداري/ مركز آمار محيط زيست طبيعي و مصنوع تغييرات جريان هوا، جزاير حرارتي و خطر آلودگي هوا، اطلاعات هواشناسي نقشه پوشش زمين داده هاي مرتبط با كيفيت هوا و هواشناسي اطلاعات ترازهاي صوتي منطقه (در صورت وجود) سازمان هواشناسي سازمان حفاظت محيط زيست شهرداري مناطق حفاظت شده محيط زيست مناطق حفاظت شده ثبت شده سازمان حفاظت محيط زيست زمينهاي كشاورزي و مراتع نقشه پوشش گياهي سازمان جنگلها، مراتع و آبخيزداري كشور وزارت جهاد كشاورزي بافت هاي تاريخي و مناطق حفاظت شده ميراث فرهنگي حرايم درجه 1 و 2 ميراث فرهنگي سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري/ UNESCO منافع حفاظت شده ي محلي (رودها، دره ها، باغ ها) مراجع قانوني مرتبط شوراي اسلامي شهر شهرداري بر اساس داده ها و اطلاعات جمع آوري شده در مرحله نخست، در اين مرحله سطوح غيرمجاز براي استقرار ساختمان هاي بلند حذف مي شود كه مشتمل بر موارد زير است: الف: سطوح پرخطر از نظر عوامل زمين شناختي و ژئوتكنيكي مخاطرات و عوامل زمين شناختي و ژئوتكنيكي مؤثر در مكانيابي ساختمان هاي بلند، كه لازم است محدوديت هاي تخصيص عرصه بر اساس الزامات مرتبط با هر موضوع و همچنين، رعايت آيين نامه 2800 اعمال شود، عبارتند از: - عوامل لرزه اي - زمين لغزش - ريزش سنگ - فرونشست زمين -فروريزش، رگاب ها و قنوات -پريود طبيعي خاك -خاك نرم و روانگرايي ب: سطوح واقع در حرايم ثبت شده ميراث فرهنگي در تعيين عرصه هاي بلندمرتبه، رعايت ضوابط و مقررات عرصه و اعيان و حريم ميراث فرهنگي (مصوب 5 /7 /1392) الزامي است. اين الزامات، شامل كليه عرصه ها بوده و بايد بر اساس حرايم تعيين شده ، سطوح غيرمجاز براي استقرار ساختمان هاي بلند حذف شوند. براي اين منظور، لازم است كه نقشه آثار (بافت يا تك بنا) ثبت شده ميراث فرهنگي و نمايش حرايم آن ها بر اساس ضوابط ملي و بين المللي مرتبط با ميراث فرهنگي، تهيه شده و مبناي كار قرار گيرد. پ: سطوح واقع در معرض ملاحظات امنيتي – دفاعي در تعيين عرصه هاي استقرار ساختمان هاي بلند در شهرها، رعايت مصوبه مورخ 11 /2 /96 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران با موضوع الزامات و ملاحظات دفاعي و پدافند غيرعامل و ضوابط مرتبط با آن، مندرج در «الزامات و ملاحظات پدافند غيرعامل در طرح هاي توسعه و عمران شهري (دستورالعمل مكان يابي مراكز حياتي و حساس)» و همچنين، مبحث 21 مقررات ملي ساختمان الزامي است. همچنين، محدوده هاي ممنوع از نظر شاخص هاي دفاعي و امنيتي در هر شهر بايد مشخص و از عرصه هاي قابل تخصيص، حذف شوند. ت: سطوح واقع در حريم پروازي سطوح واقع در حريم هاي پروازي فرودگاهها و محدوديت هاي ارتفاعي تعيين شده بايد مشخص شده و از عرصه هاي قابل تخصيص، حذف شوند ث: سطوح واقع در معرض ملاحظات محيط زيست لازم است كه محدوديت هاي تخصيص عرصه هاي شهري به احداث ساختمان هاي بلند از نظر محيط زيست با در نظر گرفتن شاخص هاي زير و حذف سطوح مخاطره آميز از نظر محيط زيست تعيين شود: - سطوح واقع در مسير جريان باد غالب شهر كه خطر آلودگي هوا و صدا را افزايش مي دهند. - سطوح واقع در حريم آب هاي سطحي - مناطق حفاظت شده محيط زيست (مناطق چهارگانه محيط زيست و حرايم آن) - سطوح واقع در باغ ها، زمين هاي كشاورزي و مراتع - سطوح واقع در مسير مسيل ها و مسيرهاي آبي كه در معرض خطر سيل قرار دارند. - سطوح ويژه از نظر نوع خاك و وجود پسماندها - سطوح ويژه از نظر نوع پوشش گياهي و توپوگرافي - سطوح داراي شرايط ويژه بيولوژيك و اكوسيستم ج: سطوح واقع در حريم كاربري هاي مخاطره آميز مانند پمپ بنزين ها، مخازن سوخت، پالايشگاه ها، پادگان ها، انبارهاي مهمات و موارد حساس از نظر امنيتي و نظامي. 2 - 1 - 3 – مكان يابي عرصه هاي احداث ساختمان هاي بلند پس از حذف سطوح غيرمجاز بر اساس ضوابط سلبي، مكان يابي ساختمان هاي بلند در طرح هاي توسعه و عمران شهري تعيين مي شود؛ در كليه شهرهاي با جمعيت كمتر از 200 هزار نفر، تخصيص عرصه هاي پهنه و لبه به ساختمان هاي بلند ممنوع است. مراحل تعيين مكان عرصه هاي بلند به شرح زير است: الف: پهنه مكان يابي پهنه هاي استقرار ساختمان هاي بلند با تكيه بر «ضوابط محدودكننده»، مشتمل بر مراحل زير است: 1. مشخص نمودن سطوح مناسب براي پهنه هاي استقرار ساختمان هاي بلند: بعد از مرحله حذف، سطوح مجاز ساختمان هاي بلند از ميان سطوح باقيمانده كه واجد همه ويژگي هاي زير باشند، تعيين مي شود: - قرارگيري در حداكثر شعاع 500 متري از ايستگاه هاي حمل و نقل عمومي شهري - دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل و نقل - قرارگيري در مجاورت پارك هاي ناحيه اي، منطقه اي و شهري 2. استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمين ويژگي هاي زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان هاي بلند: در اين مرحله، سطوح باقي مانده از اراضي شهر بعد از طي مرحله حذف و انتخاب، به صورت نقشه و گزارش، به مراجع مرتبط ارسال شده تا از طريق استعلام از تأمين زيرساخت ها و ملاحظات مختلف تأسيساتي، محيط زيست، اجتماعي، فرهنگي و موارد ديگر مرتبط با اثرات تجمعي و بارگذاري در منطقه اطمينان حاصل شود؛ مراجع و موضوعات استعلام به شرح زير است: جدول 2: مراجع و موضوع استعلام مكان يابي ساختمان هاي بلند مرجع استعلام موضوع استعلام شركت توزيع نيروي برق ظرفيت تامين برق شركت آب و فاضلاب ظرفيت تامين آب ظرفيت جمع آوري فاضلاب شركت گاز ظرفيت تأمين گاز شوراي اسلامي شهر بررسي محدوده هاي منتخب از لحاظ شاخص ها و ملاحظات محلي مد نظر شهر شهرداري ظرفيت جمع آوري و بازيافت ضايعات تأثير بارگذاري جمعيتي بر سرانه هاي فضاي سبز و كاربري هاي خدماتي 3. تعيين پهنه هاي مجاز استقرار ساختمان هاي بلند: پهنه هاي مجاز استقرار ساختمان بلند، لازم است كه بر روي نقشه شهر (به هر يك از دو روش تعريف عرصه جديد يا ايجاد عرصه همپوشان) تعيين شود؛ حداكثر تعداد طبقات براي هر پهنه نيز ب. ت. ب. ظرفيت جمعيت پذيري هر پهنه، ساختار فضايي شهر و رعايت سقف جمعيت پذيري در شهر تعيين مي شود در پي انجام مراحل فوق، لازم است كه تعيين پهنه هاي مجاز احداث ساختمان هاي بلند با ملاحظات زير صورت گيرد: - سطوح مورد نياز از ميان سطوح واجد شرايط، بر اساس حفظ و بهبود كيفيت فضايي شهر و با رويكرد تجمعي عرصه ها و ممانعت از پراكندگي تعيين شوند. - سطح پهنه هاي تخصيص يافته به كاربري مسكوني و مختلط بايد با رعايت سقف جمعيت پذيري صورت گيرد و علاوه بر سطح مورد نياز، لازم است حداكثر تعداد طبقات و برنامه ريزي فضايي، توسط مشاور تعيين شود. - در صورتي كه پهنه، به كاربري غيرمسكوني اختصاص يابد، در برآورد جمعيتي منظور نمي شود؛ اما لازم است كه متناسب با نياز شهر، حفظ كيفيت فضاهاي شهري و با حداقل پراكندگي در شهر پيش بيني شود. ب: لبه مكان يابي لبه هاي استقرار ساختمان هاي بلند با تكيه بر «ضوابط محدودكننده» صرفاً با كاربري غيرمسكوني، مشتمل بر مراحل زير است: 1. مشخص نمودن سطوح مناسب براي لبه هاي استقرار ساختمان هاي بلند: عرصه هاي لبه اي براي استقرار خطي بناهاي بلند در شهرها از ميان سطوح مجاز كه واجد همه ويژگي هاي زير باشند، تعيين مي شود: - قرارگيري در حداكثر شعاع 500 متري از ايستگاههاي حمل و نقل عمومي شهري - دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل و نقل - عدم ايجاد اختلال در كريدورهاي بصري و يا در ديد و منظر عناصر ويژه شهر براي استفاده عمومي - عدم ايجاد اختلال در مسير جريان هوا - عدم سايه اندازي گسترده و نامطلوب بر فضاهاي عمومي و يا بافت شهري 2. استعلام از مراجع مرتبط: لازم است استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمين ويژگي هاي زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان هاي بلند صورت گيرد. 3. تعيين لبه هاي مجاز استقرار ساختمان هاي بلند: مكان لبه ها، پس از طي دو مرحله فوق با رعايت موارد زير قابل تعيين است: - لبه ها در نقاطي از شهر شكل گيرند كه به افزايش خوانايي و كيفيت فضايي شهر بينجامد. اولويت كاربري هاي اختصاص يافته به اين عرصه، كاربري هاي عمومي است. - تطابق و همخواني كاربري هاي اختصاص يافته به عرصه هاي لبه اي با كاربري هاي تعيين شده در طرح جامع و تفصيلي . - انتخاب مكان هاي تخصيص يافته به لبه، با حداقل پراكندگي مكاني در شهر صورت گيرد. - لازم است كه لبه در حدفاصل دو گره شهري ايجاد شود. پ: نقطه عرصه هاي نقطه اي براي استقرار تك بناها در شهرها صرفاً با كاربري غيرمسكوني به صورت استثنا و بدون مشخص كردن موقعيت مكاني خاص و بر اساس اصول عرصه بندي فاقد مكان تعريف مي شوند؛ در انتخاب نقاط منتخب واقع در سطوح مجاز استقرار ساختمان هاي بلند، رعايت موارد زير ضروري است: 1. ساختمان هاي بلند نقطه اي واقع در سطوح مجاز، از نظر مكانيابي بايد واجد شرايط زير باشند: - قرارگيري در حداكثر شعاع 500 متري از ايستگاه هاي حمل و نقل عمومي شهري - دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل و نقل - تأمين شرايط زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان هاي بلند بر اساس استعلام از مراجع مرتبط 2. ساخت ساختمان هاي بلندنقطه اي در تمامي شهرهاي كشور، با رعايت ضوابط اين مصوبه مجاز بوده و علاوه بر آن تابع ضوابط بناهاي شاخص مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران است. تبصره 3 : براي شهرهاي با جمعيت بيش از يك ميليون نفر، حداقل ارتفاع ساختمان نقطه اي كه مشمول ضوابط بناهاي شاخص مي باشند، 12 طبقه خواهد بود. 3. در شهرهاي كمتر از 200 هزار نفر، (بنا به كاركرد بنا در مقياس محله، منطقه و يا شهر)، نظرسنجي عمومي از رضايت ساكنين در مقياس مرتبط براي احداث ساختمان مذكور در شهر، به عنوان بخشي از مدارك مورد نياز براي امكان بررسي در چارچوب ضوابط بناهاي شاخص توسط مرجع ذي صلاح الزامي است. 2 - 3 – ضوابط و مقررات در اين مرحله، بايد بر اساس ضوابط سلبي و ايجابي براي سه نوع عرصه بلندمرتبه (پهنه، لبه، نقطه)، ضوابط استقرار ساختمان هاي بلند در راستاي محورهاي زير تهيه شود: 1 – 2 – 3 – احداث ساختمان هاي بلند در مكان هايي كه موجب انحصاري شدن مناظر طبيعي (مانند: دريا، كوه، رودخانه، جنگل و مانند آن) شود، ممنوع است و بايد در تدوين ضوابط استقرار ساختمان هاي بلند در هر شهر ب. ت. ب. ويژگي هاي خاص آن شهر مورد توجه قرار گيرد. 2 - 2 - 3 – شناخت، تحليل و تعديل آثار ترافيكي احداث ساختمان هاي بلند و بررسي ارتباط با شبكه معابر همجوار در احداث ساختمان هاي بلند الزامي است. در اين راستا لازم است كه تحليل و ارزيابي آثار ترافيكي احداث ساختمان بلند در راستاي محورهاي زير انجام شود . همچنين لازم است كه ب. ت. ب. محورهاي زير، سقف ارتفاعي و تعداد طبقات مجاز در عرصه هاي تخصيص يافته به ساختمان هاي بلند در هماهنگي با اين ضابطه و دستورالعمل آن در هر شهر ارائه شود. - معابر مجاز براي استقرار و دسترسي - مطالعات اثرسنجي ترافيكي - برآورد تقاضاي پاركينگ - تحليل وضعيت طرح دسترسي ساختمان - دسترسي به ايستگاه هاي حمل و نقل همگاني در صورت عدم احراز شرايط مورد نظر در هر يك از محورهاي فوق مطابق راهنماي مرتبط، احداث ساختمان بلند در قطعه زمين مورد بحث، ممنوع است. 3 - 2 – 3 – به منظور كاهش خطرپذيري و امكان امدادرساني در هنگام وقوع سوانح، رعايت الزامات زير در خصوص دسترسي به قطعات در عرصه هاي منتخب الزامي است: - لازم است بر اساس آيين نامه طراحي راههاي شهري و مبحث سوم مقررات ملي ساختمان، امكان دسترسي اضطراري براي شرايط بحران (آمبولانس و آتش نشاني) به ساختمان وجود داشته باشد. - ب. ت. ب. اينكه عرض معبر مجاز ترافيكي، عدد بالاتري نسبت به عرض معبر مجاز آتش نشاني است (جدول 2)، عرض معبر مجاز ترافيكي، ملاك عمل در مجوز احداث ساختمان بلند خواهد بود. (حداقل عرض معبر مطابق مبحث سوم مقررات ملي ساختمان، براي تسهيل دسترسي خودروهاي آتش نشاني در ساختمان هاي 8 الي 10 طبقه از روي زمين برابر با حداقل ده متر و براي ساختمان هاي بالاتر از 10 طبقه برابر با حداقل 12 متر مي باشد.) - حداكثر فاصله حاشيه معبر تا ساختمان، مطابق مبحث سوم مقررات ملي ساختمان (براي تسهيل دسترسي خودروهاي آتش نشاني) براي ساختمان هاي بلند ( 8 طبقه و بالاتر) برابر با 5 /14 متر مي باشد. در صورتي كه فاصله حاشيه معبر تا ساختمان بيشتر از مقادير مجاز در جدول مذكور باشد، محل مناسب براي استقرار خودروهاي آتش نشاني بايد مطابق بند 3 – 12 – 3 مبحث سوم مقررات ملي ساختمان تأمين شود. 4 – 2 – 3 – شبكه فاضلاب بايد از ظرفيت لازم براي فاضلاب توليدي پيش بيني شده براي ساختمان برخوردار باشد. در صورت موجود نبودن شبكه فاضلاب شهري، ساخت ساختمان بلند، تنها در صورت احداث تصفيه خانه فاضلاب و يا دفع بهداشتي فاضلاب ب. ت. ب. ويژگي هاي خاك شناسي و سطوح آب، مجاز مي باشد. 5 – 2 – 3 – حداقل مساحت و عرض زمين و عرض گذر مجاز براي ساخت بناي بلند برحسب طبقات در چارچوب تراكم مجاز مصوب در عرصه هاي منتخب، به شرح زير است: جدول 3: حداقل مساحت و عرض زمين و عرض گذر مجاز براي ساخت بناي بلند برحسب طبقات بازه تعداد طبقات حداقل مساحت زمين حداقل عرض زمين نوع معبر دسترسي 10 – 8 طبقه 1500 مترمربع 25 متر شرياني درجه 2 12 – 10 طبقه 2000 مترمربع 30 متر شرياني درجه 1 25 - 12 طبقه 3600 مترمربع 40 متر شرياني درجه 1 25 طبقه و بالاتر 10000 مترمربع 65 متر شرياني درجه 1 (بر اساس استاندارد 14147 مؤسسه استاندارد با موضوع معابر شهري، حداقل عرض معبر (عرض پوسته) شرياني درجه 1 برابر با 45 متر و شرياني درجه 2 برابر 30 متر است .) 6 – 2 - 3 – سطح اشغال ساختمان هاي بلند نبايد از حداكثر 40 درصد سطح زمين بيشتر شود. 7 – 2 – 3 – ساختمان هاي بلندنقطه اي بايد از چهار طرف داراي نما و غيرپيوسته با بدنه هاي شهري موجود در هر يك از چهار طرف زمين باشد. 8 – 2 – 3 – زيرزمين حداكثر به ميزان سطح اشغال ساختمان و در زير آن قابل احداث است. حداكثر تعداد طبقات زيرزمين، بر اساس محدوديت هاي ساختگاه از نظر وضعيت آب هاي زيزميني، قنوات، جنس خاك و مواردي از اين دست تعيين مي شود. چنانچه خاكبرداري از عمقي بيشتر اختلالاتي را در شرايط محيط زيست و يا پايداري ساختگاه ايجاد نمايد، افزايش تعداد طبقات زيرزمين، بيش از عمق مورد نظر ممنوع است. 9 – 2 – 3 – سازگاري حجم ساختمان با دانه بندي حاكم در بافت الزامي است؛ لذا امكان تجميع قطعات به منظور دستيابي به حداقل مساحت زمين مورد نياز مطابق جدول 2، تنها در صورتي مجاز است كه مساحت قطعات تجميع شده براي رسيدن به حداقل مساحت مجاز، از 5 /2 برابر متوسط مساحت قطعات بلوك شهري كه قطعه مورد نظر در آن واقع شده است، بيشتر نباشد. 10 – 2 – 3 – در صورتي كه بستر عرصه مورد نظر، از مقاومت و پايداري لازم براي گودبرداري ب. ت. ب. ارتفاع مورد نياز، برخوردار نباشد و روش هاي فني پايدارسازي ديواره ها نيز، غيراجرائي و غيرممكن بوده و نيز خطر ريزش و آسيب رساندن به عناصر واقع در اطراف سايت وجود داشته باشد، اختصاص آن، به عرصه استقرار ساختمان هاي بلند ممنوع است. 11 – 2 – 3 – چنانچه قطعه اي واقع در عرصه مجاز احداث ساختمان بلند، نتواند شرايط فوق الذكر براي احداث ساختمان بلند را احراز نمايد، حداكثر ارتفاع مجاز و الگوي استقرار آن، تابع ضوابط تراكمي قبل از ضوابط عرصه همپوشان است و در صورت تهيه طرح جامع جديد لازم است حداكثر ارتفاع آن توسط مشاور طرح جامع ارائه شود. 3 – 3 – ضوابط طراحي از وجه ارتباط با محيط كالبدي پيرامون و سيماي شهري اين ضوابط بايد در مقياس هر شهر و به منظور هماهنگي طراحي ساختمان هاي بلند با بستر مصوب، تأمين ايمني و امنيت و ايجاد سيماي بصري مطلوب در محيط، تهيه شود. تأييد اصول ضوابط تهيه شده خاص طراحي در هر شهر در چارچوب طرح مكانيابي و ضوابط ساختمان هاي بلند بر عهده شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران خواهد بود. موضوعاتي كه لازم است ضوابط طراحي در هماهنگي با آن تهيه شوند و الزامات عمومي مترتب بر هر محور، به شرح زير است: 1 – 3 – 3 – دسترسي قطعه به معابر ضوابط دسترسي از قطعه به معابر اصلي و نحوه اتصال ساختمان بلند به معابر همجوار بايد ب. ت. ب. شاخص هاي زير و منطبق با آخرين ويرايش مصوب آيين نامه راههاي شهري و ضوابط معلولين تدوين شود: - تأمين ايمني و امنيت - ملاحظات پدافند غيرعامل - كاهش خطرپذيري - هماهنگي با ظرفيت ترافيكي معبر و ايمني دسترسي - پياده محوري - دسترسي همه شمول - دسترسي متناسب با نوع كاربري 2 – 3 – 3 – تأمين ايمني ساختمان در هنگام بروز سوانح - رعايت الزامات مرتبط در آيين نامه 2800، الزامات مبحث 3 مقررات ملي، مبحث 21 ساختمان در زمينه پدافند غيرعامل به منظور مديريت بحران و تأمين ايمني ساختمان در برابر سوانحي نظير زلزله يا آتش سوزي در ساختمان و در ارتباط با فضاي شهري در تدوين ضوابط طراحي الزامي است. - الحاق عناصر به نماي ساختمان، بايد از لحاظ نكات ايمني به ويژه در برابر نيروهاي جانبي مانند باد و زلزله نيز مورد توجه قرار گرفته و در تطابق با مقررات ملي ساختمان و ضوابط نشريه 714 سازمان برنامه و بودجه طراحي شوند. 3 – 3 – 3 – ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه به منظور ايجاد رابطه مناسب با بافت و ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه پيرامون و شرايط اقليمي و محيطي، ب. ت. ب. اهميت موضوع بوم محور بودن الزامات سيما و منظر، لازم است كه ضوابط و الزامات محلي بر مبناي محورهاي زير و راهنماي پيوست، تدوين شود. رعايت « ضوابط و مقررات ارتقاي كيفي سيما و منظر شهري (پاكسازي و بهسازي نماها و جداره ها، مناسب سازي معابر پياده راهي و پياده روها و ساماندهي به منظر شهري)»؛ مصوب مورخ 25 /9 /1387 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در تدوين ضابطه محلي و نظارت بر ساخت الزامي است. محورهايي كه بايد در تدوين ضوابط ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه مورد توجه قرارگيرد، به شرح زير است: - هماهنگي بنا با زمينه از نظر ريخت شناسي و هماهنگي دانه بندي با بافت و بستر قرارگيري - تقسيم بندي حجم ساختمان بلند به دو بخش پايه و بدنه و تعيين ضوابط ارتفاعي و تناسبات دو بخش در هماهنگي با زمينه - انتخاب مصالح مناسب نما از نظر هماهنگي با شرايط اقليمي و محيطي و رعايت مبحث 19 مقررات ملي ساختمان - طراحي مناسب نما در ارتباط با زمينه قرارگيري و همجواري ها 4 – 3 – 3 – ساختار حجمي ساختار حجمي بنا بايد در تناسب و هماهنگي با محيط پيرامون و متناسب با رويكردهاي حفاظت محيط زيست شكل گيرد؛ هرگونه تغييرات و تنوع حجمي در چارچوب ضوابط تدوين شده، مجاز است. براي اين منظور رعايت موارد زير الزامي است: - ضوابط ارائه شده بايد به گونه اي باشد كه ضمن رعايت ضوابط فني استحكام بنا، كنترل اشراف و سايه اندازي و همچنين، رعايت حريم آوار، امكان انعطاف در طراحي حجمي بنا وجود داشته باشد. - ضوابط ارائه شده بايد به گونه اي باشد كه ضمن رعايت ضوابط فني استحكام بنا، كنترل اشراف و سايه اندازي و همچنين، رعايت حريم آوار، امكان انعطاف در طراحي حجمي بنا وجود داشته باشد. - به منظور حفظ چشم انداز طبيعي در ساخت سازهاي واقع در شيب بيش از 15%، لازم است كه ساختمان از نظر الگوي حجمي متناسب با شيب طبيعي زمين شكل گرفته و ميزان خاكبرداري ها جهت قرارگيري سطوح طبقات در خاك كنترل شود. 5 - 3 - 3 – تأثيرات باد ضوابط طراحي حجم ساختمان و ارتباط آن با ساختار حجمي پيرامون نبايد منجر به تشديد تأثيرات منفي باد در مقياس خرد اقليم، همچون انسداد حجم در مقابل جريان باد، تشديد جريان هوا در كريدورهاي هوايي، توربولانس يا ايجاد منطقه دنباله شود. 6 – 3 – 3 – توسعه فضاي سبز عمودي ضوابط ارائه شده، بايد زمينه هاي تشويقي گسترش فضاي سبز در شهر را در سطوح افقي (بام سبز و فضاي سبز طبقاتي)، فضاي سبز عمودي و گسترش و صيانت از فضاي سبز در عرصه ساختمان هاي بلند را فراهم نمايد؛ در اين راستا، ايجاد حداقل معادل 5 درصد سطح زيربنا، فضاي سبز در بام و تراس ها الزامي است. 7 – 3 – 3 – سطح اشغال و مكان استقرار بنا - سطح اشغال و مكان استقرار بنا و نسبت فضاي باز و بسته و كنترل سايه اندازي ساختمان ها بر روي يكديگر بايد ب. ت. ب. شرايط اقليمي و كالبدي و همچنين ايجاد حداقل اشراف ساختمان ها بر يكديگر در قالب ضوابط خاص هر شهر و در چهارچوب ضوابط حداكثر سطح اشغال مجاز تهيه شود. - چنانچه حداقل فاصله مورد نياز بنا از اضلاع زمين (كه بر اساس سايه اندازي ساختمان ها بر يكديگر در سردترين روزهاي سال كه حداكثر نياز به انرژي تابشي خورشيد در آن وجود دارد، محاسبه مي شود)، امكان اشغال 40 درصد از سطح را فراهم نياورند، لازم است كه سطح اشغال مجاز بنا بر اساس حداقل فاصله ممكن از اضلاع زمين كه بر اساس سايه اندازي بهينه و حداقل اشراف به دست آمده است و به ميزان كمتر از 40%، تعيين شود. در اين راستا، كاهش ارتفاع در طبقات و يا تغييرات شكل حجمي ساختمان با عقب نشيني در طبقات، به منظور كاهش اثرات سايه اندازي و قرارگيري ساختمان در پهنه مجاز بلامانع است. فصل 4 : الزامات فرايندي و تهيه اسناد فني در طرح و اجراي ساختمان هاي بلند 1 – 4 – مدارك صدور پروانه و احراز شرايط 1 – 1 – 4 – براي صدور پروانه ساختمان بلند مدارك زير بايد تهيه و تحويل شهرداري شود: - ارائه طرح انطباق شهري و گزارش توجيهي اقتصادي – مالي مطابق دستورالعمل مندرج در اين مصوبه و مطالعات پشتيبان آن - جدول سطوح در چارچوب ضوابط مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران - موافقت رسمي همسايگاني كه قرار است روش پايدارسازي گود به روش انكوراژ يا نيلينگ در زمين آنان انجام شود. (در صورت تمايل مالك به استفاده از اين روش) - ارائه اسناد و مدارك فني طرح در پهنه معماري، سازه، تأسيسات مكانيكي و الكتريكي در مقياسهاي اجرايي (موضوع آيين نامه ماده 33 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان) - گزارش مشاور ژئوتكنيك مبني بر بررسي ساختگاه از نظر الزامات ساختگاه و بستر قرارگيري - تحليل اثرات ترافيكي احداث ساختمان بر اساس دستورالعمل مرتبط 2 – 1 – 4 – پس از صدور پروانه موارد زير بايد در احراز شرايط مورد توجه قرار گيرد: - اطلاع رساني عمومي به شهرونداني كه قرار است ساختمان در محله آنان ساخته شود. (از طريق نصب تابلو در محل) - سازنده (پيمانكار) بايد داراي صلاحيت از سازمان برنامه و بودجه يا وزارت راه و شهرسازي باشد . - سرمايه گذار بايد ساختمان را در برابر عيوب اساسي و پنهان ساختمان بيمه نمايد. - مقررات ملي ساختمان به طور كامل در طراحي و ساخت و نگهداري و ضوابط بهره برداري ساختمان بلند رعايت گردد و در مورادي كه تاكنون مقررات براي آن تدوين نشده، بايد از مقررات بين المللي به تشخيص شوراي تدوين مقررات ملي ساختمان شود. - در صورتي كه احداث ساختمان و پيش بيني هاي انجام شده در كاهش آثار تخريبي آن در محيط (نظير اقدامات جبراني از قبيل ايجاد فضاي سبز در محوطه يا ارتفاع، تمهيدات كاهش آلايندگي تأسيسات، ايجاد سيستم هاي بازيافت آب خاكستري، تصفيه فاضلاب، مديريت پسماند و موارد مشابه) شرايط منطبق با شاخص هاي محيط زيست را احراز ننمايد، ساخت بناهاي بلند مذكور ممنوع است. فصل 5 : گام هاي اجراي مصوبه در صورت درخواست شهرداري براي احداث ساختمان هاي بلند در شهرهاي با جمعيت بالاي 200 هزار نفر، لازم است مراحل زير توسط مشاور ذي صلاح به انجام رسيده و به تصويب مراجع مشخص شده در هر مرحله برسد: 1. طرح توجيهي «ضرورت ساخت ساختمان بلند» ب. ت. ب. محورهاي ارائه شده در فصل دوم اين مصوبه تهيه و به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد. تبصره 4 : شهرهايي كه احداث ساختمان هاي بلند در طرح هاي جامع مصوب آن ها پيش بيني شده است، نياز به طي مرحله فوق ندارند. 2. در صورت تصويب «ضرورت ساخت ساختمان بلند» توسط شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، گزارش «ضوابط مكانيابي و استقرار ساختمان هاي بلند» بر اساس فصل سوم مصوبه حاضر، به يكي از دو شكل زير تهيه و به تصويب به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد: - در شهرهاي داراي طرح جامع مصوب معتبر، در قالب تعيين عرصه هاي همپوشان و ضوابط مرتبط با آن. - در شهرهاي داراي طرح جامع در دست تهيه در قالب تهيه طرح جامع شهر. 3. صدور مجوز احداث ساختمان هاي بلند در هر پلاك در چارچوب طرح مكانيابي و ضوابط استقرار مصوب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران (طبق مفاد فصل سوم مصوبه حاضر)، منوط به تأييد كميته سيما و منظر شهري و تصويب كميسيون ماده پنج است. مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون ضوابط عام بلندمرتبه سازی مصوب 1397/07/16 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شورای عالی شھرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1397/7/16، پیرو تصمیم مورخ 1395/12/12 خود پس از استماع گزارش کمیته فنی ضوابط و مقررات (کمیته فنی شماره 4) و مشاور در مورد «ضوابط عام بلندمرتبه سازی»، ضمن تصویب ضوابط مقرر نمود: 2 - از تاریخ ابلاغ این مصوبه صدور ھرگونه مجوز برای احداث ساختمان ھای بلندمرتبه در سطح کشور صرفا در چارچوب ضوابط این مصوبه مجاز خواھد بود. لذا ضمن ابلاغ «ضوابط عام بلند استقرار ساختمانھای بلند در شھرھای ایران» به شرح پیوست بر اصول و احکام کلی مترتب بر آن به شرح زیر تاکید می‌گردد: 1 - از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز ھرگونه احداث ساختمان بلند در شھرھای کشور، صرفا محدود به شھرھای با جمعیت بالای 200 ھزار نفر و در عرصه ھای مجاز ساختمان ھای بلند مصوب شورای عالی شھرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواھد بود. 2 - در شھرھای با جمعیت 200 ھزار نفر و بیشتر که عرصه ھای بلندمرتبه در طرح ھای توسعه شھری مصوب آن پیش بینی نشده باشد، در صورت نیاز شھر و وجود تقاضا، بدوا می‌بایست گزارش توجیھی ضرورت احداث ساختمان بلند طبق مفاد پیوست این مصوبه توسط شھرداری با تایید شورای اسلامی شھر تھیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج و شورای برنامه ریزی و توسعه استان، جھت تصویب نھایی به شورای عالی شھرسازی و معماری ایران ارائه گردد. 3 - در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای عالی، طرح پیشنھادی مربوط به تعیین عرصه ھا، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بھره گیری از راھنمای آن که توسط دبیرخانه شورای عالی ابلاغ خواھد شد، تھیه و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورای عالی خواھد رسید. مفاد این بند، شامل شھرھایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنھا پیش بینی شده نیز خواھد بود. معاون شھرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شھرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد 2 - در شھرھای با جمعیت 200 ھزار نفر و بیشتر که عرصه ھای بلندمرتبه در طرح ھای توسعه شھری مصوب آن پیش بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدواً می‌بایست گزارش توجیھی ضرورت احداث ساختمان بلند، طبق مفاد پیوست این مصوبه، توسط شھرداری با تایید شورای اسلامی شھر تھیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 و شورای برنامه ریزی و توسعه استان، جھت تصویب نھایی به شورای عالی شھرسازی و معماری ایران ارائه گردد. 3 - در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای عالی شھرسازی و معماری ایران، طرح پیشنھادی مربوط به تعیین عرصه ھا، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بھره گیری از راھنمای آن که توسط دبیرخانه شورای عالی شھرسازی و معماری ایران ابلاغ خواھد شد، تھیه و پس از طی مراحل قانونی، به تصویب شورای عالی شھرسازی و معماری ایران خواھد رسید.مفاد این بند، شامل شھرھایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنھا پیش بینی شده نیز خواھد بود. 2 - 1 - ارتفاع ساختمان پھنه ی بلندمرتبه: سطوحی با قابلیت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است که حداقل سطح تخصیص یافته آن برابر با یک بلوک شھری است. ساختمان ھای بلند در پھنه ھا، قابل تخصیص به کاربری ھای مسکونی و خدماتی و یا مختلط مسکونی - خدماتی می‌باشند. 4 - 1 - عرصه ھای ھمپوشان 5 - 1 - عرصه ھای فاقد مکان 8 - 1 - ضوابط محدودکننده بناھایی که از نظر فرم، کالبد، عملکرد، نوع مخاطب، مکان قرارگیری، ماھیت اجتماعی، فرھنگی و ویژگی ھای کیفی بر سیما و منظر پیرامون خود موثر می‌باشند. طراحی و ساخت بناھای شاخص، تابع مصوبه 1396/8/8 شورای عالی شھرسازی و معماری ایران با عنوان «تھیه و تدوین دستورالعمل تشخیص بناھای شاخص» است. 10 - 1 - ضوابط ساخت ساختمان ھای بلند 11 - 1 - ضوابط بھره برداری 1 - 2 - تطابق با سندھای بالادست 2 - 2 - جمعیت پذیری شھر در طرح ھای جامع در دست تھیه، نیازسنجی احداث ساختمان بلند با کاربری مسکونی ب. ت. ب. ویژگی ھای جمعیتی تا سقف مجاز جمعیت پذیری ب. ت. ب. میزان زمین موجود و الگوھای تراکمی اسکان جمعیت در شھر صورت گیرد. در شھرھای دارای طرح جامع مصوب، احداث ساختمان بلند نباید منجر به افزایش جمعیت پذیری مجاز پیش بینی شده در طرح مصوب شود و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی در چارچوب جمعیت مصوب در یک عرصه و یا توزیع جمعیت بین عرصه ھای شھری، م. ب.. در این صورت، بررسی تامین سرانه ھای خدماتی - به ویژه فضای سبز - مطابق سرانه کاربری ھای شھری پیش بینی شده در طرح تفصیلی بر اساس ضوابط مصوب شورای عالی شھرسازی و معماری ایران، الزامی است. تاثیر احداث ساختمان ھای بلند در شھر در راستای محورھای زیر ارائه شود: - تاثیر احداث ساختمان ھای بلند در دانه بندی و ارتقای کیفی بافت شھری بررسی تاثیر احداث ساختمان بلند بر پایداری محیط طبیعی و کالبدی از نظر: بررسی تاثیر اقتصادی احداث ساختمان بلند از دو بعد زیر: ارزش اقتصادی ساختمان ھای مورد نظر در تامین ارزش افزوده برای شھر پس از تصویب ضرورت ساخت ساختمانھای بلند، عرصه ھای مجاز احداث ساختمان ھای بلند در شھرھا و ضوابط مترتب بر آن ھا و ھمچنین ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی می‌بایست تھیه و پس از طی مراحل بررسی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. تدقیق ضوابط در مقیاس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عھده کمیسیون ماده 5 شھرھا م. ب.. مراحل مرتبط با این بخش، به شرح زیر است: 1 - 1 - 3 - حذف محدوده ھای غیرمجاز احداث ساختمان ھای بلند بر اساس ضوابط سلبی برای تعیین عرصه ھای با پتانسیل بلندمرتبه سازی در شھرھا باید بر اساس سه اصل «دسترسی به حمل و نقل و زیرساختھا»، «کاھش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط زیست طبیعی و مصنوع» در ابتدا بر اساس ضوابط سلبی، عرصه ھایی که امکان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعیین و حذف شوند. برای این منظور،لازم است اطلاعات و داده ھای مورد نیاز برای تحلیل مکان یابی عرصه ھای استقرار ساختمان ھای بلند جمع آوری شود. اطلاعات و داده ھای مورد نیاز و نھاد مرجع ھر کدام از داده ھا به شرح جدول زیر است: بر اساس داده ها و اطلاعات جمع آوری شده در مرحله نخست، د. ا. م. سطوح غیرمجاز برای استقرار ساختمان های بلند حذف می‌شود که مشتمل بر موارد زیر است: مخاطرات و عوامل زمین شناختی و ژئوتکنیکی موثر در مکانیابی ساختمان های بلند، که لازم است محدودیت های تخصیص عرصه بر اساس الزامات مرتبط با هر موضوع و همچنین، رعایت آیین‌نامه 2800 اعمال شود، عبارتند از: در تعیین عرصه های بلندمرتبه، رعایت ضوابط و مقررات عرصه و اعیان و حریم میراث فرهنگی (مصوب 1392/7/5) الزامی است. این الزامات، شامل کلیه عرصه ها بوده و باید بر اساس حرایم تعیین شده، سطوح غیرمجاز برای استقرار ساختمان های بلند حذف شوند. برای این منظور، لازم است که نقشه آثار (بافت یا تک بنا) ثبت شده میراث فرهنگی و نمایش حرایم آن ها بر اساس ضوابط ملی و بین المللی مرتبط با میراث فرهنگی، تهیه شده و مبنای کار قرار گیرد. 2. استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تامین ویژگی های زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان های بلند: در این مرحله، سطوح باقی مانده از اراضی شهر بعد از طی مرحله حذف و انتخاب، به صورت نقشه و گزارش، به مراجع مرتبط ارسال شده تا از طریق استعلام از تامین زیرساخت ها و ملاحظات مختلف تاسیساتی، محیط زیست، اجتماعی، فرهنگی و موارد دیگر مرتبط با اثرات تجمعی و بارگذاری در منطقه اطمینان حاصل شود؛ مراجع و موضوعات استعلام به شرح زیر است: تاثیر بارگذاری جمعیتی بر سرانه های فضای سبز و کاربری های خدماتی 2. استعلام از مراجع مرتبط: لازم است استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تامین ویژگی های زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان های بلند صورت گیرد. - تامین شرایط زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان های بلند بر اساس استعلام از مراجع مرتبط - ب. ت. ب. اینکه عرض معبر مجاز ترافیکی، عدد بالاتری نسبت به عرض معبر مجاز آتش نشانی است (جدول 2)، عرض معبر مجاز ترافیکی، ملاک عمل در مجوز احداث ساختمان بلند خواهد بود. (حداقل عرض معبر مطابق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان، برای تسهیل دسترسی خودروهای آتش نشانی در ساختمان های 8 الی 10 طبقه از روی زمین برابر با حداقل ده متر و برای ساختمان های بالاتر از 10 طبقه برابر با حداقل 12 متر م. ب..) - حداکثر فاصله حاشیه معبر تا ساختمان، مطابق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان (برای تسهیل دسترسی خودروهای آتش نشانی) برای ساختمان های بلند (8 طبقه و بالاتر) برابر با 5 /14 متر م. ب.. در صورتی که فاصله حاشیه معبر تا ساختمان بیشتر از مقادیر مجاز در جدول مذکور باشد، محل مناسب برای استقرار خودروهای آتش نشانی باید مطابق بند 3 - 12 - 3 مبحث سوم مقررات ملی ساختمان تامین شود. 4 - 2 - 3 - شبکه فاضلاب باید از ظرفیت لازم برای فاضلاب تولیدی پیش بینی شده برای ساختمان برخوردار باشد. در صورت موجود نبودن شبکه فاضلاب شهری، ساخت ساختمان بلند، تنها در صورت احداث تصفیه خانه فاضلاب و یا دفع بهداشتی فاضلاب ب. ت. ب. ویژگی های خاک شناسی و سطوح آب، مجاز م. ب.. (بر اساس استاندارد 14147 موسسه استاندارد با موضوع معابر شهری، حداقل عرض معبر (عرض پوسته) شریانی درجه 1 برابر با 45 متر و شریانی درجه 2 برابر 30 متر است. ) 10 - 2 - 3 - در صورتی که بستر عرصه مورد نظر، از مقاومت و پایداری لازم برای گودبرداری ب. ت. ب. ارتفاع مورد نیاز، برخوردار نباشد و روش های فنی پایدارسازی دیواره ها نیز، غیراجرایی و غیرممکن بوده و نیز خطر ریزش و آسیب رساندن به عناصر واقع در اطراف سایت وجود داشته باشد، اختصاص آن، به عرصه استقرار ساختمان های بلند ممنوع است. این ضوابط باید در مقیاس هر شهر و به منظور هماهنگی طراحی ساختمان های بلند با بستر مصوب، تامین ایمنی و امنیت و ایجاد سیمای بصری مطلوب در محیط، تهیه شود. تایید اصول ضوابط تهیه شده خاص طراحی در هر شهر در چارچوب طرح مکانیابی و ضوابط ساختمان های بلند بر عهده شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. - تامین ایمنی و امنیت 2 - 3 - 3 - تامین ایمنی ساختمان در هنگام بروز سوانح - رعایت الزامات مرتبط در آیین‌نامه 2800، الزامات مبحث 3 مقررات ملی، مبحث 21 ساختمان در زمینه پدافند غیرعامل به منظور مدیریت بحران و تامین ایمنی ساختمان در برابر سوانحی نظیر زلزله یا آتش سوزی در ساختمان و در ارتباط با فضای شهری در تدوین ضوابط طراحی الزامی است. به منظور ایجاد رابطه مناسب با بافت و ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه پیرامون و شرایط اقلیمی و محیطی، ب. ت. ب. اهمیت موضوع بوم محور بودن الزامات سیما و منظر، لازم است که ضوابط و الزامات محلی بر مبنای محورهای زیر و راهنمای پیوست، تدوین شود. رعایت « ضوابط و مقررات ارتقای کیفی سیما و منظر شهری (پاکسازی و بهسازی نماها و جداره ها، مناسب سازی معابر پیاده راهی و پیاده روها و ساماندهی به منظر شهری)»؛ مصوب مورخ 1387/9/25 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تدوین ضابطه محلی و نظارت بر ساخت الزامی است. محورهایی که باید در تدوین ضوابط ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه مورد توجه قرارگیرد، به شرح زیر است: ضوابط طراحی حجم ساختمان و ارتباط آن با ساختار حجمی پیرامون نباید منجر به تشدید تاثیرات منفی باد در مقیاس خرد اقلیم، همچون انسداد حجم در مقابل جریان باد، تشدید جریان هوا در کریدورهای هوایی، توربولانس یا ایجاد منطقه دنباله شود. - ارائه اسناد و مدارک فنی طرح در پهنه معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی در مقیاسهای اجرایی (موضوع آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان) - در صورتی که احداث ساختمان و پیش بینی های انجام شده در کاهش آثار تخریبی آن در محیط (نظیر اقدامات جبرانی از قبیل ایجاد فضای سبز در محوطه یا ارتفاع، تمهیدات کاهش آلایندگی تاسیسات، ایجاد سیستم های بازیافت آب خاکستری، تصفیه فاضلاب، مدیریت پسماند و موارد مشابه) شرایط منطبق با شاخص های محیط زیست را احراز ننماید، ساخت بناهای بلند مذکور ممنوع است. 3. صدور مجوز احداث ساختمان های بلند در هر پلاک در چارچوب طرح مکانیابی و ضوابط استقرار مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (طبق مفاد فصل سوم مصوبه حاضر)، منوط به تایید کمیته سیما و منظر شهری و تصویب کمیسیون ماده پنج است. دریافت فایل پی‌دی‌اف