دعوای تخلیه — به زبانِ ساده
دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که مدت اجاره پایان یافته یا مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کرده یا تخلفی از شروط قرارداد انجام داده است. موجر با طرح این دعوا از دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستأجره را دارد. این دعوا برای بازپس‌گیری ملک از مستأجرِ متصرف است.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان (موجر/مالک) و خوانده (مستأجر).
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
غیرمالی (از نظر هزینه دادرسی)؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (برای اماکن مسکونی) یا دادگاه عمومی حقوقی (برای اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه (در صورت نیاز)، مدارک شناسایی.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
برای اماکن مسکونی مشمول قانون ۷۶، دستور تخلیه فوری صادر میشود (بدون مهلت تجدیدنظرخواهی).
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی.
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. تنظیم دادخواست تخلیه
- ۲. ثبت در دفاتر خدمات قضایی
- ۳. ارجاع به شورا یا دادگاه
- ۴. صدور دستور یا حکم تخلیه
- ۵. صدور اجراییه و اجرای تخلیه توسط مأمور اجرا.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
تفکیکِ میانِ قراردادهای مشمولِ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ (حق کسب و پیشه و سرقفلی) و سال ۱۳۷۶ (تخلیهٔ سریع با سند رسمی یا دو شاهد)، و شرطِ پرداخت یا تودیعِ مبلغِ ودیعه به صندوقِ دادگاه پیش از اجرای حکم.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: امکانِ صدورِ دستورِ تخلیه یا حکمِ تخلیه در صورتِ تغییرِ شغلِ مستأجر بدونِ رضایتِ موجر در اجاره‌نامه‌های مشمولِ قانون ۱۳۷۶ / دیدگاه ۱: امکان‌پذیر است و تخلف محسوب میشود / دیدگاه ۲: نیازمندِ اثباتِ خسارت و فسخِ قضایی است و با دستورِ تخلیه قابل حل نیست.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
احرازِ فوریت در تخلیه، نحوهٔ محاسبهٔ حقوقِ قانونیِ مستأجر، پذیرشِ ادعای تمدیدِ شفاهیِ قرارداد.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
صدور دستور تخلیه عین مستأجره به دلیل انقضای مدت اجاره موضوع قرارداد شماره [شماره] مورخ [تاریخ].
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا برای تخلیه حتماً باید قرارداد کتبی باشد؟
خیر، اما اثبات آن در قرارداد شفاهی دشوارتر است.
آیا میتوانم خودم قفل را عوض کنم؟
خیر، این کار جرم «ممانعت از حق» یا «تصرف عدوانی» محسوب میشود.
مدت زمان تخلیه چقدر است؟
در صورت وجود شرایط قانونی، دستور تخلیه معمولاً ظرف یک هفته صادر میشود.
اگر مستأجر پول پیش را نگیرد چه؟
باید مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کنید تا دستور تخلیه صادر شود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع تخلیه ملک مسکونی و مراحل قانونی آن در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای تخلیه ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.