دعوای فسخ اجاره نامه — به زبانِ ساده
فسخ اجارهنامه زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) به دلیل وجود خیارات قانونی (مانند خیار عیب، خیار تخلف از شرط و غیره) یا توافقات ضمن عقد، قصد برهم زدن قرارداد اجاره را پیش از پایان مدت آن داشته باشد. این دعوا برای اعلام رسمی انحلال قرارداد و بازگشت وضعیت به حالت پیش از عقد است. در صورتی که فسخ نیاز به تأیید دادگاه داشته باشد، این دعوا اقامه می‌شود.
چه کسی از چه کسی شکایت میکند؟
خواهان و خوانده
خواهان، شخصی است که حق فسخ دارد (موجر یا مستأجر) و خوانده، طرف دیگر قرارداد است.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی (اگر ارزش مورد اجاره قابل تقویم باشد)؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
اصل اجارهنامه، مدارک اثبات‌کننده حق فسخ (مانند نظریه کارشناس برای عیب، یا صورت‌جلسه تخلف از شرط)، کارت ملی، وکالت‌نامه (در صورت وجود وکیل).
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
حق فسخ باید «فوری» اعمال شود (مگر در خیاراتی که فوریت عرفی ندارند). پس از اعلام فسخ، دادخواست باید در اسرع وقت تقدیم شود. مهلت تجدیدنظرخواهی ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی است.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
هزینه دادرسی دعاوی مالی (بر اساس ارزش معاملاتی یا مبلغ قرارداد)؛ در صورت غیرمالی بودن (که نادر است)، هزینه دعاوی غیرمالی.
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. ارسال اظهارنامه رسمی جهت اعلام فسخ (توصیه می‌شود)
- ۲. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
- ۳. رسیدگی در دادگاه و صدور حکم
- ۴. صدور اجرائیه پس از قطعیت.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
فسخ اجارهنامه نیازمند وجود «خیار» (شرطی یا قانونی) است. اگر فسخ به دلیل تخلف از شرط باشد، ارسال اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ پیش از تقدیم دادخواست، برای اثباتِ ارادهٔ فسخ‌کننده حیاتی است.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: امکان فسخ اجارهنامه توسط مستأجر در صورت عدم تحویل عین مستأجره / دیدگاه ۱: مستأجر ابتدا باید الزام به تحویل بگیرد و اگر ممکن نبود فسخ کند / دیدگاه ۲: مستأجر حق فسخ فوری دارد (ماده ۳۵۵ قانون مدنی - نامطمئن).
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
تفسیرِ «عرفی» از مدتِ تأخیر در پرداخت اجارهبها که منجر به حق فسخ می‌شود، تشخیصِ اینکه آیا تخلفِ صورت‌گرفته «اساسی» بوده یا خیر، میزانِ سخت‌گیری در پذیرشِ فسخ‌نامه‌های عادی.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
صدور حکم مبنی بر تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد اجارهنامه شماره ... مورخ ... به دلیل ... (ذکر علت فسخ).
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا میتوانم بدون مراجعه به دادگاه قرارداد را فسخ کنم؟
بله، فسخ یک عمل حقوقی یکطرفه است، اما برای اثبات قانونی بودن آن و تخلیه ملک، معمولاً نیاز به حکم دادگاه دارید.
آیا برای فسخ اجاره باید حتماً در قرارداد شرط فسخ داشته باشیم؟
خیر، علاوه بر شرط، قانونگذار خیاراتی مانند خیار عیب یا تعذر تسلیم را برای طرفین پیشبینی کرده است.
اگر مستأجر اجارهبها را نپردازد، میتوانم فسخ کنم؟
اگر در قرارداد شرط شده باشد که عدم پرداخت اجارهبها حق فسخ ایجاد میکند، بله؛ در غیر این صورت باید از طریق دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجارهبها اقدام کنید.
آیا فسخ اجارهنامه رسمی با اجارهنامه عادی متفاوت است؟
از نظر ماهوی خیر، اما در اجارهنامههای رسمی، اثبات فسخ ممکن است پیچیدگیهای ثبتی بیشتری داشته باشد.
راهنمای کامل: راهنمای جامع تخلیه ملک مسکونی و مراحل قانونی آن در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای فسخ اجاره نامه ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.