دعوای تعدیل اجاره بها — به زبانِ ساده
تعدیل اجاره‌بها دعوایی است که در آن موجر یا مستأجر به دلیل تغییر فاحش در شاخص قیمت‌ها (تورم) یا تغییر در اوضاع و احوال اقتصادی، تقاضای تغییر مبلغ اجاره‌بها را متناسب با نرخ روز دارند. این دعوا معمولاً در اجاره‌نامه‌هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند مطرح میشود. در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، اصل بر توافق طرفین است و تعدیل به معنای خاص آن کمتر مصداق دارد مگر در شرایط خاص.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان می‌تواند موجر (برای افزایش) یا مستأجر (برای کاهش) باشد؛ خوانده طرف مقابل قرارداد است.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی (ترافعی).
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند مالکیت، اجارهنامه (رسمی یا عادی)، نظریه کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم)، مدارک هویتی.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
برای قانون ۱۳۵۶، پس از انقضای سه سال از تاریخ مقرر در اجارهنامه یا آخرین حکم قطعی تعدیل.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
هزینه دادرسی بر اساس مبلغ مورد تقاضای تعدیل (مالی).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
تنظیم دادخواست -> ثبت در دفاتر خدمات قضایی -> ارجاع به شعبه -> صدور قرار کارشناسی -> تعیین اجاره‌بها توسط کارشناس -> صدور حکم دادگاه -> اجرای حکم.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
شرطِ اصلیِ پذیرشِ دعوا، گذشتِ سه سال از تاریخِ انقضای مدتِ اجارهنامه یا آخرین دادنامهٔ تعدیل است (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶). اثباتِ تغییرِ فاحشِ عرفِ بازار نسبت به زمانِ انعقادِ قرارداد، بارِ اثباتِ سنگینی دارد.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: مبدأ محاسبهٔ سه سال / دیدگاه ۱: از تاریخِ انقضای مدتِ اجارهنامه / دیدگاه ۲: از تاریخِ آخرین توافقِ کتبی یا شفاهیِ طرفین بر سرِ مبلغِ اجاره‌بها.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
میزانِ اعتبارِ نظریهٔ کارشناسِ رسمی در تعیینِ اجاره‌بهای عادله، نحوهٔ ارزیابیِ تورمِ منطقه‌ای توسطِ دادگاه، پذیرشِ یا ردِ استناد به اجاره‌نامه‌های مشابه در همان ساختمان یا خیابان.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
تقاضای تعدیل اجاره‌بها نسبت به شش‌دانگ یک باب مغازه به پلاک ثبتی ... از مبلغ ... ریال به مبلغ ... ریال با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا در اجاره‌نامه‌های سال ۱۳۷۶ می‌توان درخواست تعدیل کرد؟
خیر، در قانون ۱۳۷۶ اصل بر حاکمیت اراده و توافق است و تعدیل قضایی جایگاهی ندارد.
مبدأ محاسبه ۳ سال از چه زمانی است؟
از تاریخ مقرر در اجارهنامه یا تاریخ آخرین حکم قطعی تعدیل.
آیا هزینه کارشناسی بر عهده خواهان است؟
بله، در مرحله بدوی هزینه کارشناسی با خواهان است.
آیا حکم تعدیل از تاریخ دادخواست اجرا میشود؟
بله، معمولاً از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه میشود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع تخلیه ملک مسکونی و مراحل قانونی آن در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای تعدیل اجاره بها ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.