دعوای صدور حکم مبنی بر الزام خوانندگان به تقسیم ماترک و خرید و فروش ماترک به علت عدم افراز — به زبانِ ساده
زمانی که وراث یا مالکان مشاعی ملکی را در اختیار دارند که اداره ثبت اسناد و املاک سند عدم افراز آن را صادر کرده است (یعنی ملک قابل تقسیم فیزیکی نیست)، مالکان یا وراث نمی‌توانند به توافق درباره فروش یا تقسیم آن برسند. در این حالت، دعوای الزام به فروش ماترک یا ملک مشاع غیرقابل افراز مطرح میشود تا دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم وجه حاصل از آن به نسبت سهم هر یک از شرکا صادر کند. این دعوا راهکاری قانونی برای خروج ملک از حالت بن‌بستِ اشاعه است.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان: یکی از وراث یا شرکای ملک مشاع / خوانده: سایر وراث یا شرکایی که با فروش یا تقسیم توافق ندارند.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
غیرمالی (در برخی رویه‌ها مالی محسوب میشود، اما ماهیت اصلی آن حسبی/ترافعی برای خروج از اشاعه است؛ نامطمئن)؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند مالکیت مشاع، گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت محل، گواهی انحصار وراثت (در صورت ماترک بودن)، کارت ملی و شناسنامه.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
محدودیت زمانی خاصی ندارد؛ مهلت تجدیدنظرخواهی ۲۰ روز پس از ابلاغ رأی است.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
بسته به اینکه دادگاه آن را مالی یا غیرمالی تشخیص دهد متغیر است (معمولاً هزینه دعاوی غیرمالی یا مالیِ ناظر بر فروش بر اساس تعرفه اخذ میشود).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت
- ۲. تنظیم و ثبت دادخواست الزام به فروش ماترک/ملک مشاع
- ۳. رسیدگی دادگاه و احراز غیرقابل افراز بودن
- ۴. صدور حکم به فروش ملک
- ۵. ارجاع ملک به کارشناس برای ارزیابی و سپس مزایده و فروش از طریق اجرای احکام و تقسیم پول بین شرکا.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
برای تقسیم ماترک، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت اخذ شده باشد. اگر ملک غیرقابل افراز باشد (طبق نظر اداره ثبت)، دادگاه دستور فروش صادر می‌کند نه حکم تقسیم.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: ماهیت دستور فروش ملک مشاع / دیدگاه ۱: دستور فروش یک «قرار» است و قابل تجدیدنظرخواهی نیست / دیدگاه ۲: دستور فروش یک «حکم» است و قابل تجدیدنظرخواهی است.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
آیا قاضی قبل از صدور دستور فروش، حتماً باید گواهی عدم افراز از اداره ثبت دریافت کند، آیا قاضی در صورت اختلاف ورثه بر سر قیمت، کارشناس تعیین می‌کند یا به قیمت منطقه‌ای اکتفا می‌کند.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
تقاضای صدور حکم مبنی بر فروش ماترک (پلاک ثبتی شماره ... مشاعی) به علت عدم افراز و تقسیم ثمن حاصل از فروش بین وراث/شرکا به نسبت سهم‌الارث.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا قبل از دادگاه باید به اداره ثبت مراجعه کرد؟
بله، برای املاک ثبت شده، اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت پیش‌نیاز است.
ملک چگونه فروخته میشود؟ / تشریفات فروش از طریق واحد اجرای احکام دادگاه و از طریق مزایده انجام میشود. پرسش: آیا شرکا در خرید ملک در مزایده حق تقدم دارند؟
خیر، همه میتوانند مانند سایر اشخاص در مزایده شرکت کنند.
هزینه کارشناسی بر عهده کیست؟
در ابتدا بر عهده خواهان است که نهایتاً جزو هزینههای دادرسی از محکومعلیه وصول میشود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع نحوه صدور چک صیادی و قوانین جدید آن ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای صدور حکم مبنی بر الزام خوانندگان به تقسیم ماترک و خرید و فروش ماترک به علت عدم افراز ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.