دعوای ابطال معامله بعلت کسر مساحت مبیع — به زبانِ ساده
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خریدار پس از تحویل ملک متوجه شود مساحت آن کمتر از مقدار مندرج در سند یا قرارداد است و به همین دلیل خواستار فسخ یا ابطال معامله شود. قانون مدنی به خریدار حق داده است که در صورت کسر مساحت، میان فسخ معامله یا قبول آن با اخذ ثمن به نسبت مساحت کسر شده یکی را انتخاب کند. این دعوا معمولاً زمانی ایجاد می‌شود که تفاوت مساحت فاحش بوده و رضایت معامله را مخدوش کرده باشد.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان: خریدار (متعهدٌله)؛ خوانده: فروشنده (بایع).
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند رسمی مالکیت یا مبایعه‌نامه، صورتجلسه تفکیکی یا نظریه کارشناس رسمی دادگستری (نقشه‌بردار)، اظهارنامه رسمی (در صورت وجود).
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
رعایت مهلت خیار تخلف از شرط یا غبن (فوری بودن خیار فسخ پس از علم به کسر مساحت).
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
بر اساس ارزش منطقه ای ملک یا بهای خواسته منتقده در دادخواست‌های مالی (مطابق تعرفه قانونی دعاوی مالی).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. تامین دلیل و جلب نظر کارشناس برای اثبات کسر مساحت
- ۲. ارسال اظهارنامه رسمی جهت اعلام فسخ یا ابطال (توصیه می‌شود)
- ۳. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- ۴. رسیدگی در دادگاه حقوقی و صدور حکم
- ۵. تجدیدنظرخواهی در صورت اعتراض
- ۶. اجرای حکم.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
حق فسخ ناشی از کسر مساحت مبیع (در فرض فروش به شرط مساحت مشخص) از خیار تبعض صفقه یا تخلف از شرط فعل سرچشمه می‌گیرد و اعمال آن نیازمند رعایت فوریت عرفی است.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: امکان ابطال کل معامله در صورت کسر مساحت مبیع غیرمنقول / دیدگاه ۱: خریدار صرفاً حق فسخ نسبت به مقدار کسری یا اخذ ثمن آن را دارد و ابطال کل معامله ممکن نیست / دیدگاه ۲: خریدار به استناد خیار تخلف از شرط وصف یا تخلف از شرط نتیجه، حق فسخ کل قرارداد را دارد.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
عرف بازار مسکن در تحمل کسری مساحت، تشخیص اینکه مساحت وصف است یا شرط، میزان انحراف مساحت واقعی از سند.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
ابطال معامله (فسخ معامله) به دلیل کسر مساحت مبیع مقوم به [...] ریال به انضمام خسارت دادرسی.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا کسر مساحت همیشه موجب حق فسخ است؟
خیر، اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد حق فسخ وجود دارد، اما اگر کل ملک به عنوان یک شیء معین بدون توجه به مساحت فروخته شده باشد، خیاری برای کسر مساحت نیست.
مرجع صالح برای تعیین مقدار کسر مساحت کجاست؟
دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری (رشته راه و ساختمان یا نقشه‌برداری) ارجاع می‌دهد.
آیا خریدار می‌تواند هم معامله را نگه دارد و هم پول بگیرد؟
بله، خریدار حق دارد به جای فسخ، قیمت مساحت کسر شده را به نسبت ثمن مطالبه کند.
آیا قبل از دادخواست باید اظهارنامه فرستاد؟
الزامی نیست ولی ارسال اظهارنامه برای اعلام فسخ به فروشنده توصیه می‌شود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع دعوای ابطال سند رسمی و قراردادها در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای ابطال معامله بعلت کسر مساحت مبیع ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.