دعوای اعتراض به درج مشاعات به‌عنوان قسمت اختصاصی — به زبانِ ساده
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که در صورت‌مجلس تفکیکی یا سند رسمی، بخشی از قسمتهای مشترک و مشاعی ساختمان (مانند حیاط، پشتبام، راهرو یا پارکینگ‌های عمومی) به اشتباه یا به صورت غیرقانونی به عنوان قسمت اختصاصی به نام یک فرد خاص ثبت شده باشد. سایر مالکین ساختمان با طرح این دعوا به این اقدام اعتراض کرده و خواستار ابطلاب سند یا اصلاح آن به عنوان مشاعات می‌شوند.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان یکی یا چند تن از مالکین آپارتمانها (شرکای مشاع)؛ خوانده شخصی که مشاعات به نام او ثبت شده و اداره ثبت اسناد و املاک.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
غیرمالی (یا مالی بسته به اثر مالی موضوع بر ارزش ملک، اما غالباً غیرمالی یا مالیِ منبعث از حقوق مالکیتی)؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند مالکیت خواهان، صورت‌مجلس تفکیکی، پروانه ساختمان، نقشه‌های معماری مصوب شهرداری، نظریه کارشناس رسمی، دادخواست.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
مشمول مرور زمان خاصی نیست؛ مهلت تجدیدنظرخواهی ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
مطابق تعرفه دعاوی غیرمالی (یا مالی بر اساس ارزش منطقه ای خواسته در صورت مطالبه خسارت یا ارزش مالی ملک).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. تهیه مدارک و تطبیق سند با پروانه ساختمانی
- ۲. طرح دعوا در دفتر خدمات الکترونیک قضایی
- ۳. ارجاع به دادگاه حقوقی
- ۴. کارشناسی جهت اثبات مشاع بودن بخش مورد ادعا
- ۵. صدور حکم به ابطال سند اختصاصی و بازگشت آن به حالت مشاع
- ۶. اجرای حکم در اداره ثبت.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
در این دعاوی، استناد به «صورت‌جلسه تفکیکی» و «نقشه‌های مصوب شهرداری» کلیدی است. اگر مشاعات (مثل حیاط یا راهرو) در سند مالکیت به عنوان اختصاصی درج شده باشد، ابطال سند مالکیت و اصلاح آن ضروری است.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: لزوم یا عدم لزوم ابطال سند رسمی / دیدگاه ۱: صرفاً اصلاح صورت‌مجلس کافی است / دیدگاه ۲: چون سند مالکیت صادر شده، حتماً باید حکم به ابطال سند مالکیت نیز صادر شود.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
تفسیر قاضی از «مشاعات» طبق قانون تملک آپارتمانها، میزان اهمیت نقشه تفکیکی در نظر قاضی، پذیرش نظریه کارشناس رسمی دادگستری در خصوص ماهیت فضا.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
اعتراض به درج قسمت مشاعی [...] به عنوان بخش اختصاصی در صورت‌مجلس تفکیکی شماره [...] و ابطال سند رسمی صادره نسبت به آن و اصلاح به عنوان مشاعات آپارتمان.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا پشتبام و حیاط را میتوان اختصاصی کرد؟
خیر، طبق قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای مشاع قابل اختصاصی شدن نیستند مگر با رضایت قطعی و قانونی تمامی مالکین در اسناد اولیه یا توافق بعدی با رعایت ضوابط.
آیا این دعوا نیاز به کارشناس دارد؟
بله، کارشناس باید بر اساس پروانه ساخت و نقشه معماری مشاع بودن محل را تأیید کند.
آیا دادگاه سند صادر شده برای خوانده را باطل می‌کند؟
در صورت احراز تخلف و ثبت نادرست مشاعات به نام شخص، دادگاه حکم به ابطال سند یا اصلاح آن می‌دهد.
چه کسانی میتوانند این دعوا را مطرح کنند؟
هر یک از مالکین آپارتمانهای آن مجتمع مسکونی میتوانند نسبت به حفظ مشاعات اقدام کنند.
راهنمای کامل: راهنمای جامع افراز، تفکیک، تجمیع و املاک مشاع در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای اعتراض به درج مشاعات به‌عنوان قسمت اختصاصی ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.