دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک — به زبانِ ساده
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فروشنده ملک با وجود دریافت ثمن (تمام یا بخشی از آن) و انقضای موعد مقرر، از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی سند مالکیت به نام خریدار خودداری می‌کند. خریدار برای تثبیت مالکیت قانونی و رسمی خود ناچار به طرح این دعوا در دادگاه حقوقی است. این دعوا از رایج‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌های ایران محسوب می‌شود.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان: خریدار (متعهدله)؛ خوانده: فروشنده (متعهد) یا ایادی متوالی در صورت انتقال زنجیره‌ای.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی؛ ترافعی
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک (صلاحیت انحصاری غیرقابل انتقال).
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند رسمی ملک (یا قولنامه/مبایعه‌نامه عادی)، فیش‌های واریزی ثمن معامله، گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه اسناد رسمی، کارت ملی و شناسنامه خواهان.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
مرور زمان خاصی ندارد، اما تأخیر طولانی ممکن است در اثبات ادعا ایجاد شبهه کند. مهلت تجدیدنظرخواهی ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ دادنامه است.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی ملک (منطقه‌ای) که توسط دارایی تعیین می‌شود، محاسبه می‌گردد (نه قیمت روز بازار).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. تنظیم مبایعه‌نامه و تعیین روز مشخص برای حضور در دفترخانه؛
- ۲. مراجعه به دفترخانه در موعد مقرر و اخذ گواهی عدم حضور در صورت عدم حضور فروشنده؛
- ۳. تنظیم و ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی؛
- ۴. رسیدگی در دادگاه حقوقی و صدور حکم؛
- ۵. صدور اجرائیه و در صورت استنکاف محکوم‌علیه، امضای سند توسط نماینده دادگاه در دفترخانه.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
احراز مالکیت خوانده (دارنده سند رسمی)، وجود قرارداد معتبر (مانند مبایعه‌نامه)، تسویه حساب ثمن معامله یا اعلام آمادگی خواهان برای تأدیه باقی‌مانده ثمن، و همچنین در رهن نبودن ملک (یا فک رهن آن) از شرایط اساسی صدور حکم است.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: لزوم یا عدم لزوم تفکیک پلاک‌های دارای مشکل ثبتی یا پایان‌کار پیش از صدور حکم به تنظیم سند / دیدگاه ۱: دادگاه نباید به دلیل عدم اخذ پایان‌کار یا تفکیک، دعوا را رد کند بلکه حکم به الزام به اخذ پایان‌کار و تفکیک توأم با تنظیم سند می‌دهد / دیدگاه ۲: تا زمانی که مقدمات فنی و اداری (پایان‌کار و تفکیک) فراهم نشده باشد، دعوای تنظیم سند مسموع نیست.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
نحوه تفسیر شرط داوری یا خیارات در قرارداد، پذیرش گواهی عدم حضور به عنوان اماره‌ای بر انصراف یا آمادگی طرفین، تعیین تکلیف بدهی‌های دولتی و شهرداری ملک.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی ششدانگ پلاک ثبتی [...] فرعی از [...] اصلی به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
اگر فروشنده مالک رسمی نباشد چه باید کرد؟
باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت تمام ایادی قبلی تا مالک رسمی اقامه شود.
آیا همراه با این دعوا میتوان خسارت تأخیر تأدیه یا وجه التزام را مطالبه کرد؟
بله، مطالبه وجه التزام قراردادی عدم حضور در صورت پیشبینی در قرارداد قابل مطالبه است.
آیا برای این دعوا داشتن مبایعه‌نامه کتبی الزامی است؟
داشتن سند کتبی یا اماره قانونی برای اثبات دعوا ضروری است.
اگر ملک در رهن بانک باشد، تنظیم سند ممکن است؟
ابتدا باید فک رهن صورت گیرد یا دعوای الزام به فک رهن همزمان مطرح شود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع تنظیم، اعتبار و اصلاح اسناد رسمی در ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.