دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان — به زبانِ ساده
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که سازنده یا فروشنده یک بنا یا آپارتمان (اعیان)، از انتقال رسمی سند مالکیت اعیان به نام خریدار خودداری می‌کند. اعیان شامل ساختمان، آپارتمان یا مستحدثاتی است که بر روی زمین (عرصه) احداث شده است. خریدار با تقدیم دادخواست، الزام خوانده را به انجام تشریفات قانونی انتقال سند اعیان در دفترخانه خواستار می‌شود. این دعوا معمولاً پس از پایان عملیات ساختمانی و اخذ پایانکار مطرح می‌گردد.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان: خریدار یا پیش‌خریدار / خوانده: سازنده، مالِکِ اعیان یا فروشنده.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی؛ ترافعی.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
قرارداد خرید یا پیش‌فروش، سند مالکیت اعیان (در صورت تفکیک)، پایانکار شهرداری، صورتمجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها)، گواهی عدم حضور دفترخانه، کارت ملی و شناسنامه.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
مهلت خاصی برای مرور زمان ندارد؛ مهلت تجدیدنظرخواهی ۲۰ روز پس از ابلاغ رای است.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
مالی است و هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی اعیان تعیین می‌شود.
محاسبه بر پایهٔ همین متن است؛ مبلغِ قطعی را دفترِ خدماتِ قضایی اعلام می‌کند.
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
- ۱. بررسی وضعیت پایانکار و صورتمجلس تفکیکی
- ۲. ارسال اظهارنامه رسمی
- ۳. مراجعه به دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور
- ۴. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- ۵. رسیدگی دادگاه و صدور حکم
- ۶. صدور اجراییه و معرفی نماینده دادگاه جهت امضای سند در دفترخانه در صورت عدم حضور محکوم‌علیه.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
تفکیک عرصه و اعیان؛ در مواردی که عرصه متعلق به دولت یا شهرداری است، باید به قوانین خاص (مانند قانون زمین شهری) توجه شود.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: امکان الزام به تنظیم سند اعیان بدون سند عرصه / دیدگاه ۱: امکان‌پذیر است و اعیان تابع مالکیت مستقل است / دیدگاه ۲: غیرممکن است زیرا اعیان تابع عرصه است و بدون تعیین تکلیف عرصه، سند اعیان صادر نمی‌شود.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
تفسیر قراردادهای پیش‌فروش در خصوص اعیان، نحوه اجرای حکم در صورت عدم همکاری مالک عرصه، میزان سخت‌گیری در احراز مالکیت اعیانی.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال اعیان یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی [...] فرعی از [...] اصلی واقع در طبقه [...] به انضمام خسارات دادرسی.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا قبل از اخذ پایانکار میتوان دعوای الزام به تنظیم سند اعیان مطرح کرد؟
خیر، زیرا اداره ثبت بدون پایانکار و صورتمجلس تفکیکی اقدام به صدور سند مجزا نمیکند و دعوا مسموع نیست.
اگر سازنده ورشکسته شود تکلیف سند اعیان چه می‌شود؟
دادخواست باید به طرفیت اداره تصفیه امور ورشکستگی یا مدیر تصفیه اقامه شود.
هزینه تفکیک و پایانکار با چه کسی است؟
اصولاً طبق قرارداد است، اما اگر مسکوت باشد، بر عهده فروشنده/سازنده است مگر خلاف آن ثابت شود.
آیا خسارت تاخیر تادیه در تنظیم سند هم قابل مطالبه است؟
بله، اگر در قرارداد خسارت روزانه پیشبینی شده باشد یا خوانده محکوم به جبران خسارت اثباتشده شود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع تنظیم، اعتبار و اصلاح اسناد رسمی در ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.