دعوای درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز — به زبانِ ساده
زمانی که ملکی با درخواست شرکا یا گواهی اداره ثبت/دادگاه «غیرقابل افراز» تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می‌تواند برای فروش کل ملک و تقسیم وجه حاصل از آن میان شرکا به نسبت سهمشان، درخواست دستور فروش صادر کند. این اقدام نهایی برای پایان دادن به شراکت غیرقابل تفکیک است. برخلاف دعاوی دیگر، این مورد با «دستور» (و نه حکم) صادر میشود و ماهیت ترافعیِ سنگینِ احکام را ندارد.
چه کسی از چه کسی شکایت می‌کند؟
خواهان و خوانده
خواهان یکی از شرکای ملک مشاع و خوانده سایر شرکای مشاعی هستند.
این دعوا دقیقاً چیست؟
ماهیت
مالی (غیرترافعی به لحاظ ماهیت دستوری، اما در رویه قضایی با دادخواست مطرح میشود)؛ غیرقابل گذشت.
کجا باید شکایت کنم؟
مرجع صالح
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم
سند رسمی مالکیت، گواهی قطعی عدم افراز (صادره از اداره ثبت یا دادگاه)، کارت ملی و شناسنامه.
مهلت‌ها چیست؟
مهلت‌ها
مهلت اعتراض به دستور فروش ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ است.
چقدر هزینه دارد؟
هزینه
هزینه دادرسی دعاوی مالی (یا غیرمالی طبق رویه برخی دادگاه‌ها، اما عموماً مالی محسوب میشود).
مراحلِ کار چیست؟
مراحل
اخذ گواهی عدم افراز، تنظیم دادخواست دستور فروش، ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک، صدور دستور فروش توسط دادگاه، ارجاع پرونده به اجرای احکام، ارزیابی ملک توسط کارشناس، برگزاری مزایده و فروش ملک، تقسیم وجه بین شرکا.
⭐نکتهٔ ویژهٔ این دعوا
گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت، مقدمه لازم است و پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، پرونده به اجرای احکام ارجاع شده و ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و هزینه ها از ثمن کسر می‌گردد.
⚖جاهایی که دادگاه‌ها نظرِ متفاوت دارند
موضوع: نحوه کسر هزینههای تفکیک و ارزش افزوده پیش از تقسیم وجه بین شرکا / دیدگاه ۱: باید از کل ثمن مزایده کسر شود / دیدگاه ۲: هر شریک به نسبت سهم خود ضامن پرداخت است و ربطی به خریدار یا روند مزایده ندارد.
❔پاسخِ قطعی ندارد؛ بستگی به برداشتِ دادگاه دارد
نحوه ارزیابی ملک توسط کارشناس و پذیرش اعتراض به نظریه کارشناسی، امکان یا عدم امکان تفکیک فیزیکی با توجه به اوضاع و احوال ملک، اعطای مهلت به خوانده برای جلب رضایت خواهان یا فروش توافقی.
چه چیزی از دادگاه بخواهم؟
تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی […] موضوع گواهی عدم افراز شماره […] مورخ […] مقوم به مبلغ […] ریال.
📍 این دعوا را در کدام شهر و کدام دادگاه طرح کنم؟ ←
پرسش‌های متداول
آیا برای دستور فروش نیاز به صدور حکم است؟
خیر، قانونگذار عنوان «دستور» را به کار برده و نیاز به تشریفات طولانی دادرسی و صدور حکم قطعی ندارد.
آیا دستور فروش قابل تجدیدنظر است؟
خیر، دستور فروش صادره قطعی است، مگر در موارد اعتراض شخص ثالث یا اشکالات اجرایی.
اگر یکی از شرکا در جلسه مزایده شرکت نکند چه میشود؟
مزایده طبق مقررات اجرای احکام مدنی برگزار میشود و حضور نیافتن شرکا مانع فروش ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی نیست.
وجه حاصل از فروش چگونه تقسیم میشود؟
پس از کسر هزینههای اجرایی و قانونی، مابقی مبلغ به نسبت سهم مشاع هر یک از شرکا به آنها پرداخت میشود.
راهنمای کامل: راهنمای جامع افراز، تفکیک، تجمیع و املاک مشاع در حقوق ایران ←
برای نمونهٔ دادخواست، قوانین، آرا و نظریاتِ این دعوا: صفحهٔ کاملِ دعوای درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز ←
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.