اثر دریافت اجاره بها بر تمدید قرارداد اجاره

رأی دادگاه بدوی خانم ز. ی.م. باوکالت اقای س. ن. به طرفیت خانم …. ن. و اداره اجرای اسناد رسمی استان تهران دعوایی به خواسته ی ابطال اجرائیه ، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ساختمان از پلاک ثبتی 3698و4116 فرعی از 37 اصلی و خسارات دادرسی اقامه کرده است . وکیل خ. د. ش. دادخواست اظهار داشته موکل اش چندین سال است که ساختمانی به پلاک ثبتی 3698 و4116 فرعی از 37 اصلی را از خانم …. ن. اجاره کرده است . اخرین اجاره نامه کتبی هم به شماره 139351151895000006-93/4/29 بوده که با حضور شهود برای یکسال از 94/2/1 تا 95/3/1 بطور شفاهی تمدید شده است . ( در جلسه رسیدگی آن را به 94/3/1 تا 95/3/1 اصلاح کرده است ) لکن با وجود این تمدید نسبت به صدور اجرائیه اقدام شده است. از این رو الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی و ابطال اجرائیه را درخواست دارد. در جلسه رسیدگی مورخ 94/8/16 دادگاه از شهود خواهان راجع به تمدید اجاره برای یکسال تحقیق شده است . اقای محمدحسن قجر (همسر خواهان ) اظهار داشته اجاره در تاریخ 94/2/21 در محل کار همسرش تمدید شده و اجاره بها که از قرار ماهیانه 21 میلیون تومان بوده به 24 میلیون تومان افزایش یافته است . اقای امین خانی ( کارمند خواهان ) اظهار داشته 3 روز اخر خردادماه بوده که اجاره در اتاق خانم … شد ودر جریان مذاکرات که حدود 1/5 ساعت ادامه داشته او در کنار درب اتاق خواهان حضور داشته و علت حضورش تمدید قرارداد کاری بوده است . خانم … کارمند دیگر خ. ا. د. اواخر اردیبهشت ماه و احتمالا 93/2/29 بوده که توافق شفاهی بر تمدید اجاره از قراراجاره بهای ماهیانه 24 میلیون تومان بین خانم … و خانم ن. صورت گرفت . خ. پ. د. که فقط اقای قجر را سال 93 دیده و اینکه سال 94 اظهارداشته بعنوان تمدید اجاره بطور شفاهی اورا دیده کذب است . دو شاهد دیگر راهم اساسا ندیده است . افزون بر این تمامی سالها در رابطه با مورد اجاره قرارداد رسمی تنظیم شده است و اینکه بطور شفاهی اجاره تمدید شده خلاف واقع است وکیل خواهان اضافه کرده که دو فقره چک بابت اجاره بهای 2 ماه نیز به مبلغ 48 میلیون تومان تحویل خوانده و توسط او وصول شده است . اجرائیه بر اساس سند رسمی اجاره 3207-94/5/28 صادر شده است . درحالیکه با انقضای این قرارداد ، قرارداد دیگری به شماره 1424-94/4/29 دفترخانه 1374 تهران تنظیم شده و با تمدید اجاره نامه ی مستند صدور اجرائیه اقدام براساس ان موجه نبوده است . بنا به مراتب بالا 1-ب. ت. ب. اختلاف در اظهارات شهود تعرفه شده در خصوص تاریخ تمدید قرار داد اجاره اینکه شهود از خدمه خواهان هستند و اینکه طرفین با انقضای مدت اجاره از طریق تنظیم سند رسمی رابطه استیجاری را استمرار بخشیده اند و بنابراین تمدید اجاره بطور شفاهی در روابط طرفین خلاف ظاهر و رفتار گذشته طرفین در مقطع انقضای مدت اجاره به نظر می رسد. از این رو چون دلایل تمدید عقد اجاره برای یکسال از قرار اجاره بهای ماهیانه 24 میلیون تومان بنحوی نیست که موجب حصول علم گردد وارد نبوده و به استناد مفهوم ماده 1257 قانون مدنی و 1324 همان قانون حکم به بطلان این بخش از دعوی صادر و اعلام می گردد . در خصوص ابطال اجرائیه ، ن. ب. ا. مطابق اجاره نامه های رسمی پیوست دادخواست و تصویر اجرائیه ، موضوع سندی که اجرائیه براساس ان صادر شده است سند اجاره شماره 3277-92/5/28 م. ب. در حالیکه پس از انقضای ان قرارداد دیگری به تاریخ 93/4/29 به شماره 1474 تنظیم شده و بنابراین صدور اجرائیه براساس سندی که قرارداد دیگری موجب تجدید روابط استیجاری شده واجد اشکال است . از این رو به استناد ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب 22 حکم به ابطال اجرائیه و نیز پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مطابق قرارداد نسبت به این بخش از دعوی به استناد مواد 515 و519 قانون ائین دادرسی مدنی د. ح. خ. صادر و اعلام می گردد. این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 44 دادگاه عمومی حقوقی تهران-قاسم اسکندری رأی دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9409972160900804 مورخه 1394/8/26 صادره از شعبه 44 دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشعر بر بطلان به دعوی ت. ن. خ. خانم ز. ی.م. باوکالت س. ن. بخواسته الزام به تنظیم سندرسمی اجاره نسبت به عین مستأجره (یک دستگاه ساختمان تحت پلاک ثبتی 3698 و 4116 فرعی از 37 اصلی) م. ب. مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و بر استدلال دادگاه نخستین ایرادی متصور نمی باشد زیرا که اولاً مبنای استقرار ت. ن. خ. در پلاک ثبتی موردترافع اجاره نامه های رسمی تنظیمی فی مابین مشارالیها با ت. ن. خ. بوده است که آخرین توافق آنان مبنی بر تمدید قرارداد به شرح قرارداد اجاره رسمی شماره 1474 مورخه 1393/4/29 برای مدت یک سال از تاریخ اخیرالذکر لغایت 1394/4/29 بوده است که ت. ن. خ. دلیل موجهی بر تمدید قرارداد موصوف پس از انقضای مدت اجاره نموده است ثانیاً یکی از ادله استنادی مشارالیها مبنی بر تمدید اجاره تمسک به شهادت شهود بوده که شهود تعرفه شده از ناحیه ت. ن. خ. مورد جرح واقع شده اند و ایراد وارده از ناحیه ت. ن. خ. بلحاظ رابطه خادم و مخدومی از نا حیه دادگاه مورد پذیرش واقع شده است ثالثاً صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیلی بر تسلیم او به ادعای طرف مبنی بر تمدید قرارداد نمی باشد رابعاً تمدید قرارداد مستلزم ایجاب و قبول متعاقدین م. ب. که ت. ن. خ. دلیلی بر تقبل موجر در جهت تمدید قرارداد ارائه ننموده است از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است. شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اثر دریافت اجاره بها بر تمدید قرارداد اجاره موضوع این پرونده شامل درخواست ابطال اجراییه و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ساختمان از پلاک ثبتی مشخص، به همراه مطالبه خسارات دادرسی است. خواهان ادعا می‌کند که اجاره‌نامه این ملک به صورت شفاهی تمدید شده و اجراییه‌ای که بر اساس سند رسمی اجاره صادر شده، نادرست است. در جلسه رسیدگی، چندین شاهد به نفع خواهان شهادت داده‌اند، در حالی که خوانده ادعا می‌کند که تمدید شفاهی اجاره نادرست و غیرواقعی است. <br>دادگاه بدوی با استناد به مواد 1257 و 1324 قانون مدنی و ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت، حکم به ابطال اجراییه و پرداخت هزینه دادرسی به نفع خواهان صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید دادنامه بدوی، اعلام نمود که ت. ن. خ. دلیل موجهی برای تمدید قرارداد ارائه نکرده و شهادت شهود به دلیل رابطه خادم و مخدومی پذیرفته نشده است. در نتیجه، دادگاه تجدیدنظر درخواست تجدیدنظرخواهی را رد و دادنامه معترضه را تایید کرد. این رای قطعی و حضوری بوده و بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی صادر شده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/11/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تمدید قرارداد اجاره نیست؛ بنابراین دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره به استناد دلیل مذکور پذیرفته نمی شود. شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/08/26 خانم ز. ی.م. باوکالت اقای س. ن. به طرفیت خانم …. ن. و اداره اجرای اسناد رسمی استان تهران دعوایی به خواسته ی ابطال اجراییه، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ساختمان از پلاک ثبتی --- و 4116 فرعی از --- اصلی و خسارات دادرسی اقامه کرده است. وکیل خ. د. ش. دادخواست اظهار داشته موکل اش چندین سال است که ساختمانی به پلاک ثبتی --- و 4116 فرعی از --- اصلی را از خانم …. ن. اجاره کرده است. اخرین اجاره نامه کتبی هم به شماره 139351151895000006 - 93/4/29 بوده که با حضور شهود برای یک سال از 94/2/1 تا 95/3/1 به طور شفاهی تمدید شده است. (در جلسه رسیدگی آن را به 94/3/1 تا 95/3/1 اصلاح کرده است) لکن با وجود این تمدید نسبت به صدور اجراییه اقدام شده است. از این رو الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی و ابطال اجراییه را درخواست دارد. در جلسه رسیدگی مورخ 94/8/16 دادگاه از شهود خواهان راجع به تمدید اجاره برای یک سال تحقیق شده است. اقای محمدحسن قجر (همسر خواهان) اظهار داشته اجاره در تاریخ 94/2/21 در محل کار همسرش تمدید شده و اجاره بها که از قرار ماهیانه 21 میلیون تومان بوده به 24 میلیون تومان افزایش یافته است. اقای امین خانی (کارمند خواهان) اظهار داشته 3 روز اخر خردادماه بوده که اجاره در اتاق خانم … شد ودر جریان مذاکرات که حدود 1/5 ساعت ادامه داشته او در کنار درب اتاق خواهان حضور داشته و علت حضورش تمدید قرارداد کاری بوده است. خانم … کارمند دیگر خ. ا. د. اواخر اردیبهشت ماه و احتمالا 93/2/29 بوده که توافق شفاهی بر تمدید اجاره از قراراجاره بهای ماهیانه 24 میلیون تومان بین خانم … و خانم ن. صورت گرفت. خ. پ. د. که فقط اقای قجر را سال 93 دیده و اینکه سال 94 اظهارداشته به عنوان تمدید اجاره به طور شفاهی اورا دیده کذب است. دو شاهد دیگر راهم اساسا ندیده است. افزون بر این تمامی سالها در رابطه با مورد اجاره قرارداد رسمی تنظیم شده است و اینکه به طور شفاهی اجاره تمدید شده خلاف واقع است وکیل خواهان اضافه کرده که دو فقره چک بابت اجاره بهای 2 ماه نیز به مبلغ 48 میلیون تومان تحویل خوانده و توسط او وصول شده است. اجراییه بر اساس سند رسمی اجاره 3207 - 94/5/28 صادر شده است. درحالی که با انقضای این قرارداد، قرارداد دیگری به شماره 1424 - 94/4/29 دفترخانه 1374 تهران تنظیم شده و با تمدید اجاره نامه ی مستند صدور اجراییه اقدام براساس ان موجه نبوده است. بنا به مراتب بالا 1 - ب. ت. ب. اختلاف در اظهارات شهود تعرفه شده در خصوص تاریخ تمدید قرار داد اجاره اینکه شهود از خدمه خواهان هستند و اینکه طرفین با انقضای مدت اجاره از طریق تنظیم سند رسمی رابطه استیجاری را استمرار بخشیده اند و بنابراین تمدید اجاره به طور شفاهی در روابط طرفین خلاف ظاهر و رفتار گذشته طرفین در مقطع انقضای مدت اجاره به نظر می‌رسد. از این رو چون دلایل تمدید عقد اجاره برای یک سال از قرار اجاره بهای ماهیانه 24 میلیون تومان به نحوی نیست که موجب حصول علم گردد وارد نبوده و به استناد مفهوم ماده 1257 قانون مدنی و 1324 همان قانون حکم به بطلان این بخش از دعوی صادر و اعلام می‌گردد. در خصوص ابطال اجراییه، ن. ب. ا. مطابق اجاره نامه های رسمی پیوست دادخواست و تصویر اجراییه، موضوع سندی که اجراییه براساس ان صادر شده است سند اجاره شماره 3277 - 92/5/28 م. ب. در حالی که پس از انقضای ان قرارداد دیگری به تاریخ 93/4/29 به شماره 1474 تنظیم شده و بنابراین صدور اجراییه براساس سندی که قرارداد دیگری موجب تجدید روابط استیجاری شده واجد اشکال است. از این رو به استناد ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب 22 حکم به ابطال اجراییه و نیز پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مطابق قرارداد نسبت به این بخش از دعوی به استناد مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌گردد. این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانقاسم اسکندری رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/11 آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/08/26 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشعر بر بطلان به دعوی ت. ن. خ. خانم ز. ی.م. باوکالت س. ن. به خواسته الزام به تنظیم سندرسمی اجاره نسبت به عین مستاجره (یک دستگاه ساختمان تحت پلاک ثبتی --- و 4116 فرعی از --- اصلی) م. ب. مآلا موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و بر استدلال دادگاه نخستین ایرادی متصور نمی‌باشد زیرا که اولا مبنای استقرار ت. ن. خ. در پلاک ثبتی موردترافع اجاره نامه های رسمی تنظیمی فی مابین مشارالیها با ت. ن. خ. بوده است که آخرین توافق آنان مبنی بر تمدید قرارداد به شرح قرارداد اجاره رسمی شماره 1474 مورخه 1393/04/29 برای مدت یک سال از تاریخ اخیرالذکر لغایت 1394/04/29 بوده است که ت. ن. خ. دلیل موجهی بر تمدید قرارداد موصوف پس از انقضای مدت اجاره نموده است ثانیا یکی از ادله استنادی مشارالیها مبنی بر تمدید اجاره تمسک به شهادت شهود بوده که شهود تعرفه شده از ناحیه ت. ن. خ. مورد جرح واقع شده اند و ایراد وارده از ناحیه ت. ن. خ. به لحاظ رابطه خادم و مخدومی از نا حیه دادگاه مورد پذیرش واقع شده است ثالثا صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیلی بر تسلیم او به ادعای طرف مبنی بر تمدید قرارداد نمی‌باشد رابعا تمدید قرارداد مستلزم ایجاب و قبول متعاقدین م. ب. که ت. ن. خ. دلیلی بر تقبل موجر در جهت تمدید قرارداد ارائه ننموده است از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار