دادنامه 140431390000827002 هیات تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری — 1404/04/11 — ابطال بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد…

بـسـمـه تـعـالـی هیات تخصصی اراضی شهرسازی ، منابع طبیعی و محیط زیست * شماره پــرونـــده : هـ ت/0300287 شماره دادنامه سیلور: 140431390000827002 تاریخ: 1404/04/11 * شاکی : آقای … زاده شعر باف *طرف شکایت : شرکت عمران شهر جدید بینالود *مـوضـوع شـکایت و خواسته : ابطال بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاکی د. ب. ط. شرکت عمران شهر جدید بینالود به خواسته ابطال بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است. متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر م. ب.: " ماده 8- تعهدات مستاجر: مستاجر مکلف است حداکثر ظرف مدت سه ماه از تاریخ تحویل زمین نسبت به اخذ پروانه ساختمانی براساس ضوابط مصوب طرح تفصیلی و شروع عملیات اجرایی تحویل نسخه ای از پروانه به موجر اقدام نماید در صورت تخطی مستاجر از این تعهد، موجر حق دارد نسبت به فسخ قرارداد اجاره زمین و یا تمدید آن با شرایط جدید اقدام نماید. تبصره 1- ............ تبصره 2 - مستأجر موظف است یک ماه قبل از اتمام مدت دوره ساخت موضوع این قرارداد جهت تعیین تکلیف و یا تمدید مدت قرارداد به موجر مراجعه نماید. 2-8- پرداخـت هزینه آماده سـازی زمیـن بر عهـده ی مستاجر می باشـد و مـوجر این اختـیار را دارد تا طـبق ضوابـط و مقررات نسبت به برداشت هزینه های آماده سازی و سهم مستاجر از محـل تسـهیلات بانکی نهضت ملی مسکن وی اقدام نماید. تبصره 3: در صورت عدم اخذ تسهیلات نهضت ملی مسـکن توسط مستأجر، با اعلام مـوجر و حداکثر ظرف مهلت یکماه و در اقساط تعیینی برابر قبوض صادره از شرکت عمران مستاجر مکلف به پرداخت هزینه های آماده سازی سهم خود به موجر م. ب.. " *دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت : شرط پرداخت هزینه آماده سازی زمین از مال مستاجر شرطی نامشروع است زیرا در ماده 6 همین قرارداد در تعهدات موجر آمده است که مسیولیت آماده سازی زمین موضوع قرارداد بر عهده موجر یعنی شرکت عمران بینالود م. ب.. همچنین بنا بر ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب را نماید . بنابراین گرفتن هزینه آماده و فراهم سازی عین مستاجره از مستاجر تعدی از قانون و اجحاف بر مستاجر است. شرط مذکور شرطی نامشروع و ناموجه است و برخلاف ماده 232 قانون مدنی است. موجر قانوناً باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید و شرط خلاف آن برخلاف مقتضای عقد است. *خلاصه مدافعات طرف شکایت : در پاسخ به شکایت مذکور سرپرست شرکت عمران شهر جدید بینالود به موجب لایحه شماره 4651680 مورخ 1403/11/28 به طور خلاصه توضیح داده است که : آیین نامه ماده 7 قانون جهش تولید مسکن تاکنون تصویب و ابلاغ نگردیده لذا مبنای محاسبه و تعیین هزینه های آماده سازی و نحوه پرداخت و وصول آن در خصوص واگذاری این گونه اراضی بر اساس صورت جلسه شورای عالی مسکن مورخ 1400/8/25 عمل می گردد. شرکت عمران شهر جدید بینالود صرفاً در مقام اجرای مصوبه شورای عالی مسکن است و هیچ گونه نقشی در تصویب مصوبه ندارد. این شرکت مطابق با دستورالعمل واگذاری زمین و ساختمان و نظارت بر اجرای آن در شهر جدید مصوب 1394/10/5 و برابر قراردادهای مصوب شرکت عمران مادر تخصصی شهرهای جدید که به صورت فرمت تیپ و غیر قابل تغییر می باشد، اقدام می نماید. به موجب ماده 14 قرارداد استنادی، هرگونه اختلاف ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد با هیات مدیره شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به عنوان داور م. ب.. ادعای نامشروع بودن شرط پرداخت هزینه های آماده سازی به میزان قدرالسهم شاکی فاقد وجاهت قانونی است. زیرا مشروعیت مذکور ناشی از ماده 9 قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب 1380 و تبصره ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون و ماده 8 اصلاحیه آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه مسکن است. تعهد آماده سازی مندرج در ماده 6 قرارداد صرفاً ناظر بر همان قطعه زمین شاکی نمی باشد. در عقد اجاره موضوع قانون مدنی عرصه و اعیان مستاجر متعلق به مالک است در حالی که در موضوع واگذاری زمین اعیان متعلق به متقاضی خواهد بود و اساساً مشمول واگذاری استیجاری نمی باشد. قرارداد تابع ضوابط و قانون خاص است و ارتباطی با قانون مدنی ندارد. پرونده شماره هـ ت/0300287 مبنی بر درخواست ابطال بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن در جلسه مورخ 1404/3/18 هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرارگرفت و اعضای محترم هیات با اتفاق آرا به شرح ذیل اعلام نظر نمودند: رای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست 1- بر اساس ماده 1 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 مقرر گردیده: «به منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروههای کم‌ درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمّی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌ گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی و مقاوم‌ سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایتهای لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیتهای مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن در چهارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه‌ گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک‌‌ بار) ب. ر. م. ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید.» 2- بر اساس ماده 2 این قانون نیز مقرر گردیده: «به دولت اجازه داده می ‌شود نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌ برداری به صورت اجاره ‌ای ارزان قیمت در قالب برنامه‌ های ذیل اقدام نماید: 1 - حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌ برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره ‌ای . 2 - حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروه‌ های کم‌ درآمد اعضاء تعاونی های مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروهها یا خیّرین مسکن‌ ساز یا سایر تشکلهای غیردولتی مرتبط . 3 - حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاههای متولی گروههای کم‌ درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز . 4 - حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوریهای نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن . 5 - حمایت از سرمایه ‌گذاریهای داخلی و خارجی در اجراء طرحهای تولید مسکن . 6 - حمایت از احداث مجموعه‌ های مسکونی خاص اقشار کم ‌درآمد و محروم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیّرین مسکن ‌ساز (با معرفی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.) 7 - حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی توسط بخش غیردولتی . 8 - حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینه‌ های بیمه کیفیت.» 3- بر اساس ماده 1 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 نیز مقرر گردیده: «دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نماید و به نحوی برنامه ریزی و اقدام کند تا در چهارسال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25/ 2/ 1387 و آیین نامه های مربوطه عرضه گردد.» بنابه مراتب مذکور بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره مذکور در راستای اجرای مواد 1 و 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و ماده 1 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 و قراردادهای اجاره موضوع مواد قانونی مذکور دارای ماهیتی متفاوت با قراردادهای اجاره موضوع قانون مدنی است. بر این اساس بند 2-8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی باشد. این رای به استناد بند (ب) ماده 84 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی مصوب 1402 ظرف مهلت بیست روز از تاریخ صدور از جانب رییس محترم دیوان عدالت اداری یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. همچنین این رای به استناد ماده 93 قانون مذکور پس از قطعیت در رسیدگی و تصمیم گیری های آتی مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاک عمل خواهد بود. شهریار قلعه رییس هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری