تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست آقای ….م و ع.ک. به وکالت از شرکت ع. سهامی خاص به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ع.ط. به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل نظر به دادخواست تقدیمی و اظهارات خواهان و خوانده دع و. د. ج. دادرسی بدین مضمون که شرکت خواهان برابر قرارداد مورخ 15/10/76 یک باب مغازه مشتمل بر دو طبقه را در قالب پیمان بهره برداری بدون دریافت هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی در اختیار خوانده قرار داده است. خواهان بیان نموده است قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین به هیچ عنوان عقد اجاره نبوده و نوع فعالیت مشارٌالیه در ماده اول قرارداد به عنوان تهیه و ارائه کالاهایی که نوعاً در سوپر مواد غذایی به فروش می رسد و فروشگاه لوازم التحریر و کتاب و وسایل آموزشی و ورزشی تعیین گردیده است و نظر به این که تعبیر قانون از این قرارداد رابطه استیجاری است و به دلالت صورت جلسات تأمین دلیل، در قسمتی از مغازه موضوع پیمان مبادرت به تغییر شغل و فروش لوازم خانگی از قبیل جارو برقی و دستگاه های آبمیوه گیری و ظروف چینی و لوازم تزئینی و اسباب بازی نموده است و از موکل نیز اذن و اجازه ندارد در جلسه دادرسی نیز ضمن تکرار مطالب فوق تقاضای رسیدگی را نموده و خوانده دعوی نیز بیان نموده است که خواهان از تغییر شغل مطلع بوده و همین طور در گوشه ای از مغازه علاوه بر مشاغل تعین شده در قرار داد مقداری نیز وسایل منزل عرضه می کند و چندین ماه است که خواهان ب. ت. ب. این تغیر از خوانده دعوی اجاره بها دریافت نموده است و ملاک قانون تغییر کلی شغل م. ب. نه جزئی از آن همچنین طرفین در لوایحی توضیحاتی را داده و تعدادی تصاویر گرفته شده را نیز ارائه نموده اند. همچنین خ. ب. د. است که در خصوص تغیر بخشی از شغل در قانون چیزی گفته نشده و نیز دریافت اجاره بها در این قسمت دلیل بر رضایت و اطلاع موکل نمی باشد و اجاره بها در دفتر شرکت پرداخت شده است دادگاه با عنایت به مراتب اولاً: خ. د. خ. اینکه قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین عقد و اجاره نبوده دلیلی ارائه نکرده و اعلام ننموده است که اگر اجاره نبوده چه عقد دیگری بوده است، صرف نظر از اینکه در بند و شرح دادخواست به رابطه استیجاری طرفین عقد اقرار نموده است. ثانیاً: قرار داد استیجاری مورخه 15/10/76 صرف نظر از اینکه پس از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب 8/7/76 منعقد شده است ولی به لحاظ عدم رعایت مقررات 2 ماده مزبور از شمول قانون خارج است. ثالثاً: ب. ت. ب. مقررات بند 7 از ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 و نیز مواد 491 که بیان می دارد اگر منفعتی که در اجاره تعین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستأجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد بنابراین مشاغل مورد اشاره عرفاً جز و مشاغل مشابه محسوب می شود و نیز از این طریق هیچ ضرر و زیانی متوجه ملک نشده و متضرر نیست، صرف نظر از اینکه مدتی هم مالک با دریافت اجاره بها سکوت اختیار نموده و همان طور که شغل فروش مواد غذایی با لوازم التحریری علی الظاهر سنخیتی ندارد، ولی می تواند از نظر عرف جزء مشاغل مشابه قلمداد شود، لهذا دادگاه با عنایت به مراتب دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص و مستنداً به مواد مزبور حکم به بطلان آن صادر می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف 20روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 103 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ قلی پور رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ع. سهامی خاص با وکالت آقایان ….م و ع.ک. به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ط. نسبت به دادنامه شماره91/434صادره از شعبه103دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان های بدوی دائر بر تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل به شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته صادرگردیده است نظر به این که حسب محتویات پرونده صورت جلسه تأمین دلیل شعبه خواهان های بدوی و اظهارات وکیل خواندگان بد و. ب. ش. لوایح تقدیمی از ناحیه وی تغییر شغل از ناحیه مستأجر محرز م. ب. دادگاه به لحاظ این که تغییرشغل در قسمتی از عین مستأجره و با حفظ شغل سابق و مورد توافق موجر و مستأجر به شرح قرارداد اجاره استنادی که مورد تردید و انکار و جعل واقع نگردیده است از مصادیق تخلف مستأجر در عین مستأجره م. ب. و با التفات به این که حسب قانون روابط موجر و مستأجر 1356که به جهت این که قرارداد و رابطه استیجاری اصحاب دعوی به لحاظ قاعده استصحاب (ابقاء ماکان) توجهاً به بند 1 ماده 3 قرارداد اجاره تنظیمی درسال72 از تاریخ1/7/77 شروع شده قانون حاکم بر موضوع م. ب. اراده موجر بر نوع شغل مستأجر از عوامل مؤثر در تنظیم قرارداد اجاره م. ب. و تغییر جزیی آن و یا در قسمتی از عین مستأجره ضمن حفظ شغل سابق در اراده موجر خلل وارد آورده و حق ایجادی برای وی از ناحیه قانون گذار را تخصیص و یا ساقط نخواهد نمود. دادگاه با انتصاب به این که شغل فروش لوازم خانگی جزء مشاغل مشابه با فروش مواد غذایی و ورزشی و لوازم التحریرنمی باشد و ب. ت. ب. این که بر فرض این که سوپرمارکت ازجمله فروشگاه ها می باشدکه حسب تعریف و عرف موجود لوازم و وسایل متفاوتی درآن مورد عرضه آحاد جامعه قرار می گیرد اما توجهاً به این که درسوپر مارکت مورد نزاع فروش و عرضه اقلام خاص مورد تصریح قرار گرفته است مشمول اقلام و کالاهایی غیر از موارد احصایی در قرارداد اجاره بر خلاف مفاد اجاره عادی مورخه15/10/76و اراده متعاقدین آن بوده است اعتراض تعریض را منطبق بر بندهای ج و هـ ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی دانسته و در نتیجه دادگاه مستنداً به ماده 358 همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به تخلیه عین مستأجره به شرح قرارداد استنادی خواهان بدوی صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است. رئیس شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه حجازی فر ـ فهیمی گیلانی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل در تاریخ 26 دی‌ماه 1391، دادگاه بدوی به دعوی مطرح‌شده علیه خوانده با موضوع تخلیه عین مستاجره به دلیل تغییر شغل رسیدگی نمود. خواهان ادعا کرد که بر اساس قراردادی، مغازه‌ای به خوانده واگذار شده و تغییر شغل از فروش اقلام مجاز به لوازم خانگی صورت گرفته است. خوانده در دفاعیات خود اعلام کرد که خواهان از تغییر شغل مطلع بوده و اجاره‌بهای مربوطه را دریافت کرده است. <br>دادگاه بدوی با استناد به مواد 491 و 14 قانون موجر و مستاجر، دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص داد و حکم به بطلان آن صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه ب. ت. ب. تغییر شغل مستاجر و عدم انکار آن، تغییر جزئی شغل را به عنوان تخلف مستاجر تلقی نمود و با استناد به بندهای 1 و 3 ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه بدوی را نقض و حکم به تخلیه عین مستاجره صادر کرد. این رای به عنوان رای قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/10/26 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که مستاجر ضمن حفظ شغل سابق، درقسمتی از عین مستاجره، به صورت جزیی به شغل دیگری اشتغال ورزد، موضوع از موارد تغییر شغل محسوب می‌گردد. ادعای آنکه این شغل ضرر کمتری دارد و یا ذکر شغل در اجاره نامه خصوصیتی نداشته مورد قبول نیست. در خصوص دادخواست آقای ….م و ع.ک. به وکالت از شرکت ع. سهامی خاص به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ع.ط. به خواسته تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل نظر به دادخواست تقدیمی و اظهارات خواهان و خوانده دع و. د. ج. دادرسی بدین مضمون که شرکت خواهان برابر قرارداد مورخ 15/10/76 یک باب مغازه مشتمل بر دو طبقه را در قالب پیمان بهره برداری بدون دریافت هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی در اختیار خوانده قرار داده است. خواهان بیان نموده است قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین به هیچ عنوان عقد اجاره نبوده و نوع فعالیت مشارٌالیه در ماده اول قرارداد به عنوان تهیه و ارائه کالاهایی که نوعا در سوپر مواد غذایی به فروش می‌رسد و فروشگاه لوازم التحریر و کتاب و وسایل آموزشی و ورزشی تعیین گردیده است و نظر به این که تعبیر قانون از این قرارداد رابطه استیجاری است و به دلالت صورت جلسات تامین دلیل، در قسمتی از مغازه موضوع پیمان مبادرت به تغییر شغل و فروش لوازم خانگی از قبیل جارو برقی و دستگاه های آبمیوه گیری و ظروف چینی و لوازم تزئینی و اسباب بازی نموده است و از موکل نیز اذن و اجازه ندارد در جلسه دادرسی نیز ضمن تکرار مطالب فوق تقاضای رسیدگی را نموده و خوانده دعوی نیز بیان نموده است که خواهان از تغییر شغل مطلع بوده و همین طور در گوشه ای از مغازه علاوه بر مشاغل تعین شده در قرار داد مقداری نیز وسایل منزل عرضه می کند و چندین ماه است که خواهان ب. ت. ب. این تغیر از خوانده دعوی اجاره بها دریافت نموده است و ملاک قانون تغییر کلی شغل م. ب. نه جزئی از آن همچنین طرفین در لوایحی توضیحاتی را داده و تعدادی تصاویر گرفته شده را نیز ارائه نموده اند. همچنین خ. ب. د. است که در خصوص تغیر بخشی از شغل در قانون چیزی گفته نشده و نیز دریافت اجاره بها در این قسمت دلیل بر رضایت و اطلاع موکل نمی‌باشد و اجاره بها در دفتر شرکت پرداخت شده است دادگاه با عنایت به مراتب اولا: خ. د. خ. اینکه قصد و نیت واقعی و مشترک طرفین عقد و اجاره نبوده دلیلی ارائه نکرده و اعلام ننموده است که اگر اجاره نبوده چه عقد دیگری بوده است، صرف نظر از اینکه در بند و شرح دادخواست به رابطه استیجاری طرفین عقد اقرار نموده است. ثانیا: قرار داد استیجاری مورخه 15/10/76 صرف نظر از اینکه پس از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب 8/7/76 منعقد شده است ولی به لحاظ عدم رعایت مقررات 2 ماده مزبور از شمول قانون خارج است. ثالثا: ب. ت. ب. مقررات بند 7 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 و نیز مواد 491 که بیان می‌دارد اگر منفعتی که در اجاره تعین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می‌تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد بنابراین مشاغل مورد اشاره عرفا جز و مشاغل مشابه محسوب می‌شود و نیز از این طریق هیچ ضرر و زیانی متوجه ملک نشده و متضرر نیست، صرف نظر از اینکه مدتی هم مالک با دریافت اجاره بها سکوت اختیار نموده و همان طور که شغل فروش مواد غذایی با لوازم التحریری علی الظاهر سنخیتی ندارد، ولی می‌تواند از نظر عرف جزء مشاغل مشابه قلمداد شود، لهذا دادگاه با عنایت به مراتب دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص و مستندا به مواد مزبور حکم به بطلان آن صادر می‌نماید. رای صادره حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - قلی پور رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ع. سهامی خاص با وکالت آقایان ….م و ع.ک. به طرفیت آقای ع.الف با وکالت آقای ط. نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی خواهان های بدوی دائر بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل به شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته صادرگردیده است نظر به این که حسب محتویات پرونده صورت جلسه تامین دلیل شعبه خواهان های بدوی و اظهارات وکیل خواندگان بد و. ب. ش. لوایح تقدیمی از ناحیه وی تغییر شغل از ناحیه مستاجر محرز م. ب. دادگاه به لحاظ این که تغییرشغل در قسمتی از عین مستاجره و با حفظ شغل سابق و مورد توافق موجر و مستاجر به شرح قرارداد اجاره استنادی که مورد تردید و انکار و جعل واقع نگردیده است از مصادیق تخلف مستاجر در عین مستاجره م. ب. و با التفات به این که حسب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 که به جهت این که قرارداد و رابطه استیجاری اصحاب دعوی به لحاظ قاعده استصحاب (ابقاء ماکان) توجها به بند 1 ماده 3 قرارداد اجاره تنظیمی درسال 72 از تاریخ 1/7/77 شروع شده قانون حاکم بر موضوع م. ب. اراده موجر بر نوع شغل مستاجر از عوامل موثر در تنظیم قرارداد اجاره م. ب. و تغییر جزیی آن و یا در قسمتی از عین مستاجره ضمن حفظ شغل سابق در اراده موجر خلل وارد آورده و حق ایجادی برای وی از ناحیه قانون گذار را تخصیص و یا ساقط نخواهد نمود. دادگاه با انتصاب به این که شغل فروش لوازم خانگی جزء مشاغل مشابه با فروش مواد غذایی و ورزشی و لوازم التحریرنمی باشد و ب. ت. ب. این که بر فرض این که سوپرمارکت ازجمله فروشگاه ها می‌باشدکه حسب تعریف و عرف موجود لوازم و وسایل متفاوتی درآن مورد عرضه آحاد جامعه قرار می‌گیرد اما توجها به این که درسوپر مارکت مورد نزاع فروش و عرضه اقلام خاص مورد تصریح قرار گرفته است مشمول اقلام و کالاهایی غیر از موارد احصایی در قرارداد اجاره بر خلاف مفاد اجاره عادی مورخه 15/10/76 و اراده متعاقدین آن بوده است اعتراض تعریض را منطبق بر بندهای ج و ه- ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی دانسته و در نتیجه دادگاه مستندا به ماده 358 همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به تخلیه عین مستاجره به شرح قرارداد استنادی خواهان بدوی صادر و اعلام می‌دارد این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه حجازی فر - فهیمی گیلانی