تعدی و تفریط و تصرف لازمه استفاده بهینه مورد اجاره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقایان … ها ن.ع. ر.ع. فرزند ن. و .ع. ،ع.ع. ، ح.ع. ، ف.گ. فرزند ح. و ح.ج.فرزند ه. با وکالت آقای ع.پ. به طرفیت بانک ملی ایران مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره که به صورت بانک ملی م. ب. به لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و کارشناس و وکیل خ. ه. توضیح داده است که خ. ه. مالکین رسمی پلاک های 142 لغایت 144 و 147 واقع در بخش 2 تهران [می باشند که] حسب سوابق موجود مستنداً به اجاره نامه های رسمی 14100-15/12/45 و 14827-28/9/47 و 15479-30/10/49 و 16621-1/6/55 و اجاره نامه عادی مورخ 7/1/1376 جمعاً هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره نامه های استنادی به اجاره بانک ملی درآمد. آن چنان که از مفاد اجاره نامه ها مستفاد است، مستأجرین حق تعمیرات اساسی و دخل و تصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است مع الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تأمین دلیل حکایت دارد متصدیان بانک (مستأجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی راساً مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بنا و اطاقها نموده حتی بخش هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده اند علاوه بر آن با تخریب بنا اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهواره ای نموده اند که تمامی اقدامات فوق از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می گردد فلذا ب. ت. ب. مراتب معنونه و مستندات ابرازی حکم به محکومیت خ. ب. ش. ستون خواسته م. ا. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی شامل کپی مصدق اجاره نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت جلسه تأمین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری اعلام داشته 1-محدوده مورد اجاره به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط مهندس شهرداری از محل به عمل آمده است و از محل اندازه گیری نموده میزان مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده در صورتی که مساحت طبقه همکف طبق اندازه گیری انجام شده برابر 28/88 متر مربع است که از این مساحت 61 متر مربع سالن بانک و 28/27 متر مربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک م. ب. که ضمیمه بانک شده است در نتیجه 50/10 متر مربع به سالن و 28/27 متر مربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نورگیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمناً راه پله ای نیز برای ارتباط به طبقه اول در این قسمت احداث نموده است 2-در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد نورگیر مجدداً به سالن اصلی بانک به مساحت 28/27 متر مربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز برروی کروکی پیوست در قسمت ب با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است 3- خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است 4- خوانده درب کلیه مغازه های طبقه اول در داخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که درب چهار باب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است 5- خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نمازخانه تبدیل نموده است 6- در بازدیدی که از پشت بام به عمل آمد مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام یک دیش ماهواره نصب و کابل های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد بانک ملی به نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیأت سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیأت سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند الف- ب. ت. ب. مراتب مندرج بند 6 گزارش ملاحظه می گردد که مقدار 65 متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار 77/26-64/20+13/6 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل در طبقه همکف م. ب.. ب- ب. ت. ب. مراتب مندرج در بند 7 گزارش ملاحظه می گردد که 65 متر مربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار 59/23=65-59/88 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول م. ب. ج- موارد مندرج در بندهای 8 و 9 و10 و 11و 12 گزارش اصلاحی همگی صورت پذیرفته و مورد تأیید هیأت م. ب. که نظریه هیأت سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک ملی نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیأت 5 نفره کارشناس ارجاع گردید هیأت 5 نفره پس از بررسی اعلام داشتند یک - با ضمیمه شدن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده است به زیر بنای مورد اجاره فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر مربع افزایش یافته است دو - راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است سه - در طبقه همکف و اول خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است چهار - در نتیجه اقدامات فوق در قسمت های مشاعی اسپیلت های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است پنج- دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیوم اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است جهت امور بانکی بر روی پشت بام دیش ماهواره ای نصب گردیده است شش - به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط شهرداری اندازه گیری شده است مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده اند در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف 65 متر مربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود 27 متر مربع است که این دادگاه با بررسی اظهارنظر کارشناسان رسمی دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می شود این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است. رئیس شعبه23 دادگاه عمومی حقوقی تهران - جعفری رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی بانک ملی ایران به طرفیت آقایان ن.، ر.، و .،ع.،ح. شهرت همگی ع. و خانم ها ف.گ. و ح.ج. نسبت به دادنامه شماره 233 مورخ 20/3/91 صادره از شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده موجه و صحیح به نظر می رسد زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده اند نمی توان به عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده 14 قانون موجر و مستأجر محسوب نموده و نیز از مصادیق ماده 951 قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده به حساب آورد کارشناسان در آخرین اظهار نظر به عنوان هیئت پنج نفره مواردی را که عنوان نموده اند عبارت است از 1- ضمیمه نمودن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر 2- احداث راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر 3- احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی 4- نصب اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا در قسمت های مشاعی 5-تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیومی 6- نصب دیش ماهواره بر روی پشت بام، دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور مشاهده می شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته بدیهی است مالکین مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده اند از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک ملک هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظر خواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل م. ب..و از طرفی برابر قاعده حقوقی اذن در شی اذن در لوازم آن م. ب. بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه مذکور حکم بر د دعوی خ. ه. صادر و اعلام می نماید.رأی صادره قطعی است. رئیس شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه حضرتی - کیازاد فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تعدی و تفریط و تصرف لازمه استفاده بهینه مورد اجاره در تاریخ 8 مهر 1391، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطروحه در خصوص تخلیه عین مستاجره رسیدگی نمود. خ. ه. ادعا کردند که طرف مقابل بدون کسب اجازه و به صورت غیرمجاز اقدام به انجام تعمیرات اساسی و تغییرات در بنا کرده و به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است. مستندات ارائه‌شده شامل اجاره‌نامه‌های رسمی و نظریه کارشناسان بود که تخلفات مورد ادعای خ. ه. را تایید می‌کرد. دادگاه با استناد به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، طرف مقابل به این حکم اعتراض کرد. دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی مجدد، اعلام کرد که موارد مطرح‌شده از سوی کارشناسان به عنوان تعدی و تفریط محسوب نمی‌شود و اقدامات انجام‌شده ضروری بوده است. بنابراین، دادگاه حکم به نقض رای بدوی و رد دعوی خ. ه. صادر کرد. رای صادره از دادگاه تجدیدنظر قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/07/08 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: برابر قاعده حقوقی اذن در شی اذن در لوازم آن است، نصب تجهیزاتی که بدون آنها، ادامه کار را برای مستاجر مواجه با مشکل کند از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست. در خصوص دعوی آقایان … ها ن.ع. ر.ع. فرزند ن. و.ع. ،ع.ع.، ح.ع.، ف.گ. فرزند ح. و ح.ج.فرزند ه. با وکالت آقای ع.پ. به طرفیت بانک ملی ایران مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستاجره که به صورت بانک ملی م. ب. به لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و کارشناس و وکیل خ. ه. توضیح داده است که خ. ه. مالکین رسمی پلاک های 142 لغایت 144 و 147 واقع در بخش --- تهران [می باشند که] حسب سوابق موجود مستندا به اجاره نامه های رسمی 14100 - 15/12/45 و 14827 - 28/9/47 و 15479 - 30/10/49 و 16621 - 1/6/55 و اجاره نامه عادی مورخ 1376/01/07 جمعا هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره نامه های استنادی به اجاره بانک ملی درآمد. آن چنان که از مفاد اجاره نامه ها مستفاد است، مستاجرین حق تعمیرات اساسی و دخل و تصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است مع الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تامین دلیل حکایت دارد متصدیان بانک (مستاجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی راسا مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بنا و اطاقها نموده حتی بخش هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده‌اند علاوه بر آن با تخریب بنا اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهواره ای نموده‌اند که تمامی اقدامات فوق از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می‌گردد فلذا ب. ت. ب. مراتب معنونه و مستندات ابرازی حکم به محکومیت خ. ب. ش. ستون خواسته م. ا. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی شامل کپی مصدق اجاره نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت جلسه تامین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری اعلام داشته 1 - محدوده مورد اجاره به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط مهندس شهرداری از محل به عمل آمده است و از محل اندازه گیری نموده میزان مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده در صورتی که مساحت طبقه همکف طبق اندازه گیری انجام شده برابر 28/88 متر مربع است که از این مساحت 61 متر مربع سالن بانک و 28/27 متر مربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک م. ب. که ضمیمه بانک شده است در نتیجه 50/10 متر مربع به سالن و 28/27 متر مربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نورگیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمنا راه پله ای نیز برای ارتباط به طبقه اول در این قسمت احداث نموده است 2 - در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد نورگیر مجددا به سالن اصلی بانک به مساحت 28/27 متر مربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز برروی کروکی پیوست در قسمت ب با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است 3 - خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است 4 - خوانده درب کلیه مغازه های طبقه اول در داخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که درب چهار باب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است 5 - خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نمازخانه تبدیل نموده است 6 - در بازدیدی که از پشت بام به عمل آمد مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام یک دیش ماهواره نصب و کابل های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد بانک ملی به نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیات سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیات سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند الف- ب. ت. ب. مراتب مندرج بند 6 گزارش ملاحظه می‌گردد که مقدار 65 متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار 77/26 - 64/20 + 13/6 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل در طبقه همکف م. ب.. ب- ب. ت. ب. مراتب مندرج در بند 7 گزارش ملاحظه می‌گردد که 65 متر مربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار 59/23 = 65 - 59/88 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول م. ب. ج- موارد مندرج در بندهای 8 و 9 و 10 و 11 و 12 گزارش اصلاحی همگی صورت پذیرفته و مورد تایید هیات م. ب. که نظریه هیات سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک ملی نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیات 5 نفره کارشناس ارجاع گردید هیات 5 نفره پس از بررسی اعلام داشتند یک - با ضمیمه شدن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده است به زیر بنای مورد اجاره فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر مربع افزایش یافته است دو - راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است سه - در طبقه همکف و اول خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است چهار - در نتیجه اقدامات فوق در قسمت های مشاعی اسپیلت های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است پنج- دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیوم اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است جهت امور بانکی بر روی پشت بام دیش ماهواره ای نصب گردیده است شش - به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط شهرداری اندازه گیری شده است مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده‌اند در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف 65 متر مربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود 27 متر مربع است که این دادگاه با بررسی اظهارنظر کارشناسان رسمی دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می‌شود این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - جعفری رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی بانک ملی ایران به طرفیت آقایان ن.، ر.، و.،ع.،ح. شهرت همگی ع. و خانم ها ف.گ. و ح.ج. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 20/3/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده موجه و صحیح به نظر می‌رسد زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده‌اند نمی توان به عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده 14 قانون موجر و مستاجر محسوب نموده و نیز از مصادیق ماده 951 قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده به حساب آورد کارشناسان در آخرین اظهار نظر به عنوان هیات پنج نفره مواردی را که عنوان نموده‌اند عبارت است از 1 - ضمیمه نمودن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر 2 - احداث راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر 3 - احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی 4 - نصب اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا در قسمت های مشاعی 5 - تعویض درب های آهنی و تبدیل آن به درب های آلومینیومی 6 - نصب دیش ماهواره بر روی پشت بام، دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور مشاهده می‌شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته بدیهی است مالکین مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده اند از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک ملک هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظر خواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل م. ب..و از طرفی برابر قاعده حقوقی اذن در شی اذن در لوازم آن م. ب. بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده دادگاه مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه مذکور حکم بر د دعوی خ. ه. صادر و اعلام می‌نماید.رای صادره قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه