تفسیر شروط قرارداد پیش‌فروش ساختمان

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.م. به طرفیت 1-ح. 2-خانم م. هر دو م. 3- خانم د.ع. 4- خانم ر.م. 5- م. 6-الف. استان تهران 7-شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به خواسته فک رهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی قطعه 2 تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف واقع در تهرانسر از پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی از بخش 10 تهران با احتساب خسارات دادرسی، بدین توضیح که خواهان یک باب آپارتمان از طبقه همکف شمال شرقی با پارکینگ و انباری از پلاک ثبتی مذکور واقع در تهرانسر از مورث خ. ر. ا. تا 4 (مرحوم ح.م.) و خوانده ردیف پنجم آقای م. طی قرارداد پیش فروش خریداری نموده و در تاریخ 24/7/81 به ایشان تحویل گردید و کل ثمن المعامله پرداخت شده است و عرصه ملک متعلق به الف. استان تهران بوده و سازمان به نمایندگی از شرکت عمران و بهسازی شهری ایران طی قرارداد مشارکت به شماره 101677 با مورث خ. ر. ا. تا چهارم و خوانده ردیف پنجم داشته و ساخت پروژه احداث بنا را به آن ها واگذار می نماید و مورث خ. ر. ا. و چهارم و خوانده ردیف پنجم جهت تأمین هزینه های ساخت پلاک مزبور را در رهن بانک ملت قرار داده اند لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده اند و در جلسه دادرسی آقای م.ج. وکیل محترم آقای م. در شعبه حاضر و اعلام داشته که ملک در رهن بانک م. ب. و بانک طرف دعوی واقع نشده است و طبق بند 6 قرارداد پرداخت هزینه های مربوط به فک رهن با خریدار م. ب. و نماینده الف. اعلام داشته که ملک مزبور بازداشت م. ب. و شرکای پیمانکار حق واگذاری موضوع قرارداد قبل از اخذ مجوز از آن اداره نداشته اند و قبل از تنفیذ قرارداد، دعوی خواهان قابل پذیرش در محاکم نمی باشد و از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری تهران نیز نماینده آن با ارائه لایحه ای اعلام داشته که واحد مزبور در سهم آقایان م.و مرحوم ح.م. قرار گرفته و آن ها اقدام به فروش نموده اند و دعوی ارتباطی به آن ها ندارد و متوجه آن ها نمی باشد و خواندگان دیگر علی رغم ابلاغ اخطاریه در شعبه حاضر نشده اند و لایحه ای نیز ارسال ننموده اند دادگاه نظر به مراتب فوق توجهاً به اینکه تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار قرارداد مزبور بوده و مدلول قرارداد بنا بر قواعد لزوم و صحت و اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الرعایه بوده و مالکیت رسمی خوانده ردیف ششم به دلالت استعلام ثبتی محرز بوده و خواندگان ردیف 6 و 7 طی قرارداد مشارکت با مرحوم ح.م. (مورث خ. ر. ا. و چهارم) و خوانده ردیف 5 داشته اند در ازاء ساخت، آپارتمان مذکور را در سهم آن ها قرار داده اند و آن ها نیز واحد مذکور را به خواهان انتقال داده اند واحد مزبور بعد از تفکیک، قطعه 2 تفکیکی نامگذاری شده است و توجهاً به اینکه در قبال واحد مزبور وام اختصاص نداده اند و دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از سوی خواندگان ارائه نشده است و بازداشتی صرفاً از بابت بدهی وام بوده است که فروشندگان مکلف به فک رهن می باشند و دعوی متوجه بانک نمی باشد لذا دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستنداً به مواد 47 و46 قانون ثبت اسناد و املاک و10 و219 و220 و225 قانون مدنی و 519 و198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خ. ر. ا. تا پنجم به فک رهن و الزام کلیه خواندگان به تمهید مقدمات و تنظیم سند رسمی شمال شرقی طبقه همکف از قطعه دوم تفکیکی از پلاک ثبتی فوق الاشعار با پارکینگ وانباری و با احتساب خسارات دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می دارد رأی صادره نسبت به خ. ر. ا. و چهارم غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و نسبت به سایر خواندگان حضوری و ظرف20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان م. ب.. رئیس شعبه 216 دادگاه عمومی حقوقی تهران- مجرد رأی دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309972164100177 مورخ 1393/3/4 صادره از شعبه 216 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر الزام م. و ح.، م.، ر. شهرتین همگی م. و د.ع. به فک رهن و تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان به شماره قطعه دوم تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف جزو پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی واقع در بخش 10 تهران به انضمام پارکینگ و انباری و پرداخت خسارت دادرسی به اتفاق شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی استان تهران اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی م. و شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی و استان تهران واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نبوده و با اصلاح به عمل آمده از حیث حذف پارکینگ به شرح آتی قابل تأیید م. ب. زیرا که اولاً مبنای روابط حقوقی و قراردادی فیمابین متداعین پرونده مبتنی بر قرارداد پیش فروش فاقد تاریخ و قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 101677 م. ب. که قراردادهای مذکور به قوت خود باقی بوده و دلیلی بر فسخ یا اقاله و بی اعتباری آن ها به دادگاه ارائه نشده است و اظهارات بیان شده از ناحیه تجدیدنظر خواهان مدلولاً متضمن نفوذ و بقای قراردادهای معنونه م. ب. که به موجب قرارداد مشارکت به شماره 101677 اداره کل مسکن و شهرسازی تهران به عاملیت از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با م. و ح.م. مورث سایر خواندگان (ح.، م.، ر. م. و د. در جهت احداث واحدهای مسکونی در پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی به مساحت 495 مترمربع به تعداد هشت واحد با زیر بنای کل 772 مترمربع و زیربنای مقید 594 مترمربع واقع در بخش 10 تهران نموده است که افراد اخیر الذکر به موجب مبایعه نامه عادی فاقد تاریخ مبادرت به پیش فروش یک واحد از آپارتمانهای موضوع قرارداد مشارکت در قبال ثمن معین به ت. ن. خ. نموده اند که در راستای قرارداد مذکور نیز آپارتمان طی صورت جلسه 1381/7/24 به خریدار تحویل داده شده است. ثانیاً قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم و مندرجات بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاملین و قائم مقام قانونی آنان متبع و لازم الرعایه م. ب. و متعاقدین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره شرایط عقد مذکور انتقال سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات و تشریفات سند رسمی انتقال بوده که اختصاص به فروشنده و مالکین دارد که به لحاظ عدم ایفای تعهد متعهدله با مراجعه به حاکم الزام آنان را خواستار شده است و ازآنجایی که فک رهن ازجمله مقدمات تنظیم سند بوده و فک رهن از پلاک از تکالیف فروشندگان م. ب. و تاکنون نسبت به آن اقدامی نموده اند و با فوت احد از فروشندگان بنام ح.م. ورثه وی قائم مقام وی محسوب و مکلف به ایفای تعهد به همراه متعهد دیگر بنام م. می باشند. ثالثاً مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده حکایت از تفکیک آپارتمانهای احداثی و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام اداره کل مسکن و شهرسازی دارد. رابعاً مفاد قرارداد مدرکیه خواهان صرفاً حکایت از خرید آپارتمان داشته و پیوست قرارداد بند 2 آن به عدم پارکینگ اشاره شده است و این مطلب حاکی از فروش آپارتمان به رغم داشتن پارکینگ بدون پارکینگ دارد و صرف درج این جمله که این واحد دارای پارکینگ م. ب. دلالتی بر فروش پارکینگ به ت. ن. خ. ندارد و از این جمله این معنا استنباط نمی گردد به لحاظ آنکه چنانچه فروشندگان قصد فروش آپارتمان به همراه پارکینگ را داشتند صراحتاً در مبایعه نامه و پیوست آن به آن اشاره می نمودند ازاین رو دادگاه ضمن ردّ درخواست های تجدیدنظر خواهی مستنداً به مواد 351 و قسمت آخر از ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن حذف کلمه پارکینگ دادنامه معترض عنه را با اصلاح به عمل آمده تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است. رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه امانی شلمزاری ـ کریمی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تفسیر شروط قرارداد پیش فروش ساختمان موضوع این پرونده به دعوی مرتبط با فک رهن و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان واقع در تهرانسر مربوط می‌شود که از مالک قبلی خریداری شده است. خواهان ادعا می‌کند که تمامی مبلغ معامله پرداخت شده و ملک به وی تحویل گردیده است، اما به دلیل رهن بودن ملک نزد بانک، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. خواندگان، به ویژه نماینده شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری، اعلام کردند که ملک در رهن قرار دارد و بدون اخذ مجوز نمی‌توانند اقدام به واگذاری آن نمایند. <br>دادگاه بدوی با استناد به مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین مواد 10، 219، 220 و 225 قانون مدنی، خواسته خواهان را پذیرفته و خواندگان را به فک رهن و تنظیم سند رسمی محکوم کرد. در دادگاه تجدیدنظر، رای بدوی تایید گردید، اما با اصلاح حذف پارکینگ به دلیل عدم وجود مستندات معتبر برای فروش آن. دادگاه با استناد به مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن تایید رای بدوی، اصلاحات لازم را اعمال نمود. رای صادره قطعی و حضوری است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/06/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در قرارداد پیش فروش ساختمان، صرف درج این جمله که« این واحد دارای پارکینگ م. ب.»;، دلالتی بر فروش پارکینگ نمی کند. در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.م. به طرفیت 1 - ح. 2 - خانم م. هر دو م. 3 - خانم د.ع. 4 - خانم ر.م. 5 - م. 6 - الف. استان تهران 7 - شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به خواسته فک رهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی قطعه --- تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف واقع در تهرانسر از پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی از بخش --- تهران با احتساب خسارات دادرسی، بدین توضیح که خواهان یک باب آپارتمان از طبقه همکف شمال شرقی با پارکینگ و انباری از پلاک ثبتی مذکور واقع در تهرانسر از مورث خ. ر. ا. تا 4 (مرحوم ح.م.) و خوانده ردیف پنجم آقای م. طی قرارداد پیش فروش خریداری نموده و در تاریخ 24/7/81 به ایشان تحویل گردید و کل ثمن المعامله پرداخت شده است و عرصه ملک متعلق به الف. استان تهران بوده و سازمان به نمایندگی از شرکت عمران و بهسازی شهری ایران طی قرارداد مشارکت به شماره 101677 با مورث خ. ر. ا. تا چهارم و خوانده ردیف پنجم داشته و ساخت پروژه احداث بنا را به آن ها واگذار می‌نماید و مورث خ. ر. ا. و چهارم و خوانده ردیف پنجم جهت تامین هزینه های ساخت پلاک مزبور را در رهن بانک ملت قرار داده اند لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده‌اند و در جلسه دادرسی آقای م.ج. وکیل محترم آقای م. در شعبه حاضر و اعلام داشته که ملک در رهن بانک م. ب. و بانک طرف دعوی واقع نشده است و طبق بند 6 قرارداد پرداخت هزینه های مربوط به فک رهن با خریدار م. ب. و نماینده الف. اعلام داشته که ملک مزبور بازداشت م. ب. و شرکای پیمانکار حق واگذاری موضوع قرارداد قبل از اخذ مجوز از آن اداره نداشته اند و قبل از تنفیذ قرارداد، دعوی خواهان قابل پذیرش در محاکم نمی‌باشد و از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری تهران نیز نماینده آن با ارائه لایحه ای اعلام داشته که واحد مزبور در سهم آقایان م.و مرحوم ح.م. قرار گرفته و آن ها اقدام به فروش نموده‌اند و دعوی ارتباطی به آن ها ندارد و متوجه آن ها نمی‌باشد و خواندگان دیگر علی رغم ابلاغ اخطاریه در شعبه حاضر نشده اند و لایحه ای نیز ارسال ننموده‌اند دادگاه نظر به مراتب فوق توجها به اینکه تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار قرارداد مزبور بوده و مدلول قرارداد بنا بر قواعد لزوم و صحت و اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الرعایه بوده و مالکیت رسمی خوانده ردیف ششم به دلالت استعلام ثبتی محرز بوده و خواندگان ردیف 6 و 7 طی قرارداد مشارکت با مرحوم ح.م. (مورث خ. ر. ا. و چهارم) و خوانده ردیف 5 داشته اند در ازاء ساخت، آپارتمان مذکور را در سهم آن ها قرار داده اند و آن ها نیز واحد مذکور را به خواهان انتقال داده اند واحد مزبور بعد از تفکیک، قطعه --- تفکیکی نامگذاری شده است و توجها به اینکه در قبال واحد مزبور وام اختصاص نداده اند و دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از سوی خواندگان ارائه نشده است و بازداشتی صرفا از بابت بدهی وام بوده است که فروشندگان مکلف به فک رهن می‌باشند و دعوی متوجه بانک نمی‌باشد لذا دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستندا به مواد 47 و 46 قانون ثبت اسناد و املاک و 10 و 219 و 220 و 225 قانون مدنی و 519 و 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خ. ر. ا. تا پنجم به فک رهن و الزام کلیه خواندگان به تمهید مقدمات و تنظیم سند رسمی شمال شرقی طبقه همکف از قطعه دوم تفکیکی از پلاک ثبتی فوق الاشعار با پارکینگ وانباری و با احتساب خسارات دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌دارد رای صادره نسبت به خ. ر. ا. و چهارم غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و نسبت به سایر خواندگان حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران- مجرد رای دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309972164100177 مورخ 1393/03/04 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر الزام م. و ح.، م.، ر. شهرتین همگی م. و د.ع. به فک رهن و تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان به شماره قطعه دوم تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف جزو پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- تهران به انضمام پارکینگ و انباری و پرداخت خسارت دادرسی به اتفاق شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی استان تهران اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی م. و شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی و استان تهران واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نبوده و با اصلاح به عمل آمده از حیث حذف پارکینگ به شرح آتی قابل تایید م. ب. زیرا که اولا مبنای روابط حقوقی و قراردادی فیمابین متداعین پرونده مبتنی بر قرارداد پیش فروش فاقد تاریخ و قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 101677 م. ب. که قراردادهای مذکور به قوت خود باقی بوده و دلیلی بر فسخ یا اقاله و بی اعتباری آن ها به دادگاه ارائه نشده است و اظهارات بیان شده از ناحیه تجدیدنظر خواهان مدلولا متضمن نفوذ و بقای قراردادهای معنونه م. ب. که به موجب قرارداد مشارکت به شماره 101677 اداره کل مسکن و شهرسازی تهران به عاملیت از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با م. و ح.م. مورث سایر خواندگان (ح.، م.، ر. م. و د. در جهت احداث واحدهای مسکونی در پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی به مساحت 495 مترمربع به تعداد هشت واحد با زیر بنای کل 772 مترمربع و زیربنای مقید 594 مترمربع واقع در بخش --- تهران نموده است که افراد اخیر الذکر به موجب مبایعه نامه عادی فاقد تاریخ مبادرت به پیش فروش یک واحد از آپارتمانهای موضوع قرارداد مشارکت در قبال ثمن معین به ت. ن. خ. نموده‌اند که در راستای قرارداد مذکور نیز آپارتمان طی صورت جلسه 1381/07/24 به خریدار تحویل داده شده است. ثانیا قرارداد تنظیمی اصولا قراردادیست لازم و مندرجات بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاملین و قائم مقام قانونی آنان متبع و لازم الرعایه م. ب. و متعاقدین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره شرایط عقد مذکور انتقال سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات و تشریفات سند رسمی انتقال بوده که اختصاص به فروشنده و مالکین دارد که به لحاظ عدم ایفای تعهد متعهدله با مراجعه به حاکم الزام آنان را خواستار شده است و ازآنجایی که فک رهن ازجمله مقدمات تنظیم سند بوده و فک رهن از پلاک از تکالیف فروشندگان م. ب. و تاکنون نسبت به آن اقدامی نموده‌اند و با فوت احد از فروشندگان به نام ح.م. ورثه وی قائم مقام وی محسوب و مکلف به ایفای تعهد به همراه متعهد دیگر به نام م. می‌باشند. ثالثا مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده حکایت از تفکیک آپارتمانهای احداثی و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام اداره کل مسکن و شهرسازی دارد. رابعا مفاد قرارداد مدرکیه خواهان صرفا حکایت از خرید آپارتمان داشته و پیوست قرارداد بند 2 آن به عدم پارکینگ اشاره شده است و این مطلب حاکی از فروش آپارتمان به رغم داشتن پارکینگ بدون پارکینگ دارد و صرف درج این جمله که این واحد دارای پارکینگ م. ب. دلالتی بر فروش پارکینگ به ت. ن. خ. ندارد و از این جمله این معنا استنباط نمی گردد به لحاظ آنکه چنانچه فروشندگان قصد فروش آپارتمان به همراه پارکینگ را داشتند صراحتا در مبایعه نامه و پیوست آن به آن اشاره می نمودند ازاین رو دادگاه ضمن ردّ درخواست های تجدیدنظر خواهی مستندا به مواد 351 و قسمت آخر از ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن حذف کلمه پارکینگ دادنامه معترض عنه را با اصلاح به عمل آمده تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه امانی شلمزاری - کریمی