حدود مسئولیت موجر و مستأجر در پرداخت هزینه‌های عین مستأجره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی خواهان آقای م.م. به طرفیت خانم ….ط.، خواهان تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سی و سه میلیون تومان معادل سیصد و سی میلیون ریال بابت تعمیرات اساسی از 58 متری و حکم به پرداخت خسارات و ضرر و زیان ناشی از قطعیت حدود 2 ساله مغازه طبق نظر کارشناس، خواهان بیان می دارد اینجانب خواهان صاحب سرقفلی پلاک ثبتی شماره 5/0267 واقع در آدرس ذکر شده بالا که در جلوی گاراژ نمایندگی اینجانب مغازه ای حدوداً 58 متری دارای نیم طبقه که دارای دیوارهای قدیمی خشتی بوده و توجهاً به اخطارهای اصداری مکرر توسط واحد ایمنی شهرداری منطقه 11 نسبت به تعمیر فوری به علت خرابی و خطرساز بودن آن، اینجانب و أخذ وکالت از دفترخانه شماره 168 اسناد رسمی تهران از خوانده اجازه تعمیرات اینجانب را أخذ نمودم و تجویز آن شروع و عملیات ساختمانی نمودم و مستند به اجازه حاصله و اینکه احتمال ریزش آن هر لحظه وجود داشت، به قید فوریت اقدام و مبلغ حدوداً سیصد و سی میلیون ریال معادل سی و سه میلیون تومان بابت ساخت و ساز آبادانی آن صرف کردم لهذا پس از انجام و اتمام تعمیرات و رفع خطـر و با توجـه به اعـلام هزینـه ها به مالک و اینکه ایشان از پرداخت مبلغ مصروفه امتناع ورزیده و از آن گذشته، از کاسبی و حق اینجانب نیز ممانعت نموده و حدود 2 سال است که از آن جلوگیری کرده است بدین وسیله و بنا به مراتب معروض و با استناد به مدارک و منضمات پیوستی دادخواست از آن مقام محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سی و سه میلیون تومان معادل سیصد و سی میلیون ریال بابت هزینه تعمیرات انجام شده و نیز پرداخت مبلغ ضرر و زیان و خسارت ناشی از تعمیرات دو ساله را طبق نظر کارشناس محترم دادگستری به اضافه هزینه دادرسی م. ا.. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدارک استنادی شامل فتوکپی وکالت نامه سرقفلی پلاک ثبتی 5/2067 فتوکپی اخطارهای شهرداری منطقه جهت رفع خطر ریزش سقف محل اجاره و فتوکپی نظریه کارشناس رسمی دادگستری، فتوکپی استشهادیه محلی و فتوکپی هزینه های انجام شده و استماع اظهارات خواهان دعوی مطروحه وارد تشخیص به استناد مواد 198 ـ 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت 000/000/330 ریال بابت اصل خواسته و مبلغ 000/600/6 ریال بابت هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می شود. در خصوص مطالبه ضرر و زیان دوساله ناشی از عدم رفع خطر از سقف مغازه حکم به رد دعوی صادر و اعلام می شود. این رأی غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه دادگاه و ظرف بیست روز پس از آن قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است. رئیس شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ جعفری رأی دادگاه تجدیدنظر استان در مورد تجدیدنظرخواهی خانم ….ط. با وکالت آقای ک.س. به طرفیت آقای م.م. نسبت به دادنامه شماره 853 مورخ 25/9/91 صادره از شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران که در مقام رسیدگی به واخواهی مشارالیها از دادنامه شماره 1095 مورخ 10/12/89 صادره از مرجع فوق الذکر مبنی بر محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت مبلغ 000/000/330 ریال بابت هزینه تعمیر بنای مورد اجاره به علاوه پرداخت هزینه دادرسی د. ح. ت. ن. خ. و تأیید دادنامه واخواستـه صادرگردیـده اعتـراض مطروحـه به کیفیتی نیست که موجب خدشه به اساس رأی و نقض آن گردد زیرا مطابق ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به عنوان قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین دعوی، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده مـوجـر و همچنیـن تزئین و تعمیـری که مربـوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود بنابراین تأمین هزینه تعمیرات مندرج در بند یک صورت جلسه مورخ 18/8/88 شامل برداشتن و تعویض سقف دفتر و خاک برداری و تسطیح طبقه بالای آن در مساحت دفتر که مربوط به اصل بنای مورد اجاره بوده به عهده موجر بوده و توافق طرفین بر تعهد مستأجر به پرداخت هزینه های مذکور به لحاظ تعارض با اجرای مقررات قانونی فوق الذکر و به استناد ماده 30 قانون باطل و بلااثر بوده و با عنایت به اینکه به موجب نظریه تکمیلی هیئت سه نفره کارشناسی ثبت شده شماره 857 مورخ 18/6/92 که مصون از تعرض طرفین مانده و به لحاظ عدم مغایرت با واقع قضیه متبع م. ب. هزینه تعمیرات موضوع بند یک توافقنامه به مبلغ 000/960/180 ریال ارزیابی گردیده و با لحاظ مسئولیت قانونی موجر(ت. ن. خ.) به پرداخت هزینه تعمیرات مذکور و اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته از جهت محکومیت نامبرده به پرداخت هزینه های یاد شده به میزان 000/960/180 ریال وفق دلایل موجود در پرونده و مقررات صادر شده لذا دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد بخش آخر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تا مبلغ فوق الذکر تأیید می نماید مازاد بر مبلغ 000/960/180 ریال ب. ت. ب. اینکه مطابق نظریه کارشناسی مربوط به هزینه تزیین و تعمیرات جهت استفاده بهتر از مورد اجاره بوده و به موجب مقررات یاد شده به عهده مستأجر م. ب. و به موجب صورت جلسه مورخ 18/8/88 نیز مستأجر و پرداخت هزینه تعمیرات مذکور را به عهده گرفته است بنابراین محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت هزینه های مزبور بر خلاف مقررات فوق الذکر بوده، دادگاه مستنداً به صدر ماده 358 و بندهای ج و هـ ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تا مازاد بر مبلغ مذکور را به لحاظ عدم توجه به مستندات ارائه شده و مخالف با مقررات قانونی نقض نموده و ب. ت. ب. دلایل و جهات یاد شده حکم به بطلان دعوی نخستین خواهان صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است. رئیس شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه فارسیجانی ـ اقتصادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی حدود مسئولیت موجر و مستأجر در پرداخت هزینه های عین مستأجره در تاریخ 28 آبان 1392، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطرح‌شده در خصوص درخواست پرداخت مبلغ 33 میلیون تومان به عنوان هزینه تعمیرات اساسی و خسارات ناشی از عدم استفاده از مغازه رسیدگی کرد. خواهان به عنوان صاحب سرقفلی، ادعا نمود که به دلیل اخطارهای شهرداری مبنی بر خطر ریزش، اقدام به انجام تعمیرات ضروری و پرداخت هزینه‌های مربوطه کرده است. دادگاه با استناد به مدارک ارائه‌شده، خوانده را به پرداخت 330 میلیون ریال بابت هزینه تعمیرات و 6.6 میلیون ریال بابت هزینه دادرسی محکوم کرد، اما دعوی مربوط به خسارت ناشی از عدم استفاده از مغازه رد شد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی اعتراضات، دادنامه اولیه را تایید و اعلام کرد که هزینه‌های تعمیرات اساسی به عهده موجر است و محکومیت خواهان به پرداخت هزینه‌های اضافی بر اساس ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 باطل و بلااثر اعلام گردید. در نهایت، دادگاه حکم به بطلان دعوی نخستین صادر و رای را قطعی اعلام کرد. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/08/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه های مربوط به تعمیرات کلی و اساسی اصل بنا یا تاسیسات عمده بر عهده موجر است و پرداخت هزینه های مربوط به تزیینات و تعمیرات برای انتفاع بهتر بر عهده مستاجر است. در خصوص دعوی خواهان آقای م.م. به طرفیت خانم ….ط.، خواهان تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سی و سه میلیون تومان معادل سیصد و سی میلیون ریال بابت تعمیرات اساسی از 58 متری و حکم به پرداخت خسارات و ضرر و زیان ناشی از قطعیت حدود 2 ساله مغازه طبق نظر کارشناس، خواهان بیان می‌دارد اینجانب خواهان صاحب سرقفلی پلاک ثبتی شماره 5/0267 واقع در آدرس ذکر شده بالا که در جلوی گاراژ نمایندگی اینجانب مغازه ای حدودا 58 متری دارای نیم طبقه که دارای دیوارهای قدیمی خشتی بوده و توجها به اخطارهای اصداری مکرر توسط واحد ایمنی شهرداری منطقه 11 نسبت به تعمیر فوری به علت خرابی و خطرساز بودن آن، اینجانب و اخذ وکالت از دفترخانه شماره 168 اسناد رسمی تهران از خوانده اجازه تعمیرات اینجانب را اخذ نمودم و تجویز آن شروع و عملیات ساختمانی نمودم و مستند به اجازه حاصله و اینکه احتمال ریزش آن هر لحظه وجود داشت، به قید فوریت اقدام و مبلغ حدودا سیصد و سی میلیون ریال معادل سی و سه میلیون تومان بابت ساخت و ساز آبادانی آن صرف کردم لهذا پس از انجام و اتمام تعمیرات و رفع خطر و ب. ت. ب. اعلام هزینه ها به مالک و اینکه ایشان از پرداخت مبلغ مصروفه امتناع ورزیده و از آن گذشته، از کاسبی و حق اینجانب نیز ممانعت نموده و حدود 2 سال است که از آن جلوگیری کرده است بدین وسیله و بنا به مراتب معروض و با استناد به مدارک و منضمات پیوستی دادخواست از آن مقام محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سی و سه میلیون تومان معادل سیصد و سی میلیون ریال بابت هزینه تعمیرات انجام شده و نیز پرداخت مبلغ ضرر و زیان و خسارت ناشی از تعمیرات دو ساله را طبق نظر کارشناس محترم دادگستری به اضافه هزینه دادرسی م. ا.. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدارک استنادی شامل فتوکپی وکالت نامه سرقفلی پلاک ثبتی --- فتوکپی اخطارهای شهرداری منطقه جهت رفع خطر ریزش سقف محل اجاره و فتوکپی نظریه کارشناس رسمی دادگستری، فتوکپی استشهادیه محلی و فتوکپی هزینه های انجام شده و استماع اظهارات خواهان دعوی مطروحه وارد تشخیص به استناد مواد 198 - 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت 330/000/000 ریال بابت اصل خواسته و مبلغ 6/600/000 ریال بابت هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌شود. در خصوص مطالبه ضرر و زیان دوساله ناشی از عدم رفع خطر از سقف مغازه حکم به رد دعوی صادر و اعلام می‌شود. این رای غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه دادگاه و ظرف بیست روز پس از آن قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - جعفری رای دادگاه تجدیدنظر استان در مورد تجدیدنظرخواهی خانم ….ط. با وکالت آقای ک.س. به طرفیت آقای م.م. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 25/9/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که در مقام رسیدگی به واخواهی مشارالیها از دادنامه شماره --- مورخ 10/12/89 صادره از مرجع فوق الذکر مبنی بر محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت مبلغ 330/000/000 ریال بابت هزینه تعمیر بنای مورد اجاره به علاوه پرداخت هزینه دادرسی د. ح. ت. ن. خ. و تایید دادنامه واخواسته صادرگردیده اعتراض مطروحه به کیفیتی نیست که موجب خدشه به اساس رای و نقض آن گردد زیرا مطابق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به عنوان قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین دعوی، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود بنابراین تامین هزینه تعمیرات مندرج در بند یک صورت جلسه مورخ 18/8/88 شامل برداشتن و تعویض سقف دفتر و خاک برداری و تسطیح طبقه بالای آن در مساحت دفتر که مربوط به اصل بنای مورد اجاره بوده به عهده موجر بوده و توافق طرفین بر تعهد مستاجر به پرداخت هزینه های مذکور به لحاظ تعارض با اجرای مقررات قانونی فوق الذکر و به استناد ماده 30 قانون باطل و بلااثر بوده و با عنایت به اینکه به موجب نظریه تکمیلی هیات سه نفره کارشناسی ثبت شده شماره 857 مورخ 18/6/92 که مصون از تعرض طرفین مانده و به لحاظ عدم مغایرت با واقع قضیه متبع م. ب. هزینه تعمیرات موضوع بند یک توافقنامه به مبلغ 180/960/000 ریال ارزیابی گردیده و با لحاظ مسئولیت قانونی موجر(ت. ن. خ.) به پرداخت هزینه تعمیرات مذکور و اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته از جهت محکومیت نامبرده به پرداخت هزینه های یاد شده به میزان 180/960/000 ریال وفق دلایل موجود در پرونده و مقررات صادر شده لذا دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد بخش آخر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تا مبلغ فوق الذکر تایید می‌نماید مازاد بر مبلغ 180/960/000 ریال ب. ت. ب. اینکه مطابق نظریه کارشناسی مربوط به هزینه تزیین و تعمیرات جهت استفاده بهتر از مورد اجاره بوده و به موجب مقررات یاد شده به عهده مستاجر م. ب. و به موجب صورت جلسه مورخ 18/8/88 نیز مستاجر و پرداخت هزینه تعمیرات مذکور را به عهده گرفته است بنابراین محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت هزینه های مزبور بر خلاف مقررات فوق الذکر بوده، دادگاه مستندا به صدر ماده 358 و بندهای ج و ه- ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تا مازاد بر مبلغ مذکور را به لحاظ عدم توجه به مستندات ارائه شده و مخالف با مقررات قانونی نقض نموده و ب. ت. ب. دلایل و جهات یاد شده حکم به بطلان دعوی نخستین خواهان صادر و اعلام می‌نماید. این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه فارسیجانی - اقتصادی