خسارت ناشی از عدم دریافت ثمن از خریدار عین مستاجره به دلیل تخلف مستاجر از تخلیه

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوی خواهان ج. و ف. هر دو ش. با وکالت الف.ش. به طرفیت ج.ت. با وکالت ع.ص. به خواسته مطالبه ضرر و زیان و کلیه خسارت دادرسی م. ب. /51/000/000 ریال که در جلسه اول دادرسی اقدام به افزایش خواسته کرده است. ملخص ادعای وکیل خ. ه. این است که طبق قرارداد اجاره مورخه 1387/6/1 به شماره چاپی 2390 خوانده از پدر خ. ه. یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ... را از تاریخ برای مدت یک سال از تاریخ 1387/6/1 لغایت 1388/6/1 در تصرف استیجاری خود قرار می‌دهد و بعد از انقضای مدت طبق ظهر قرارداد لغایت 1389/6/1 تمدید می‌گردد. در این فاصله زمانی آپارتمان مزبور به فرزندان موجر به‌نام‌های ج.، ف.ش. (خ. ه.) و ک.ش. بالمناصفه انتقال می‌یابد و افراد اخیرالذکر طبق قرارداد بیع به شماره چاپی 16515 - 1389/8/12 ملک را به فرد ثالثی انتقال می‌دهد و به تصور اینکه ملک می‌بایست تخلیه شود (به علت انقضای مدت) که حسب اظهارات خواهان مستأجر نیز (خوانده هم) برای تخلیه در جریان قرار گرفت ولی از تخلیه امتناع کرد (که طرح دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف و صدور دادنامه 90/3117/209 مؤید آن است) و اضافه کرده که چون در قرارداد بیع به شماره 16515 -1389/8/12 تحویل تتمه ثمن به فروشندگان که مبلغ /1/000/000/300 ریال بوده موکول به تخلیه و تحویل مبیع در 1389/10/1 گردید، ولی مستأجر یعنی خوانده نه تنها نسبت به تخلیه اقدام در مهلت مذکور اقدام نکرد بلکه تخلیه با توسل به شورای حل اختلاف انجام گرفت که صورت‌جلسه 1390/1/29 شورای حل اختلاف نیز مؤید آن م. ب. و خسارت وارده را از این حیث و نیز خسارت وارده به موضوع اجاره و نیز خسارت دادرسی را درخواست کرده است وکیل خوانده نیز طبق لوایحی اظهار داشته که علت تأخیر در تخلیه به دلیل استمهال شورای حل اختلاف بوده و از طرفی نسبت به ورود خسارت از جانب خوانده به عین مستأجره که مستند به نظریه کارشناس شورای حل اختلاف بوده معترض گردیده و نیز ادامه داده که خ. ه. دعوی ورود خسارت به عین مستأجره را در شورای حل اختلاف مسترد کردند، دادگاه با عنایت به استماع اظهارات طرفین و ب. ت. ب. بیع‌نامه فی‌مابین خ. ه. و شخص ثالث اولاً: دریافت تتمه ثمن بیع که مبلغ یکصد و سی میلیون تومان بوده موکول به تخلیه و تحویل ملک (مبیع) به تاریخ 1389/10/1 گردیده و در صورت تحویل مبیع در این تاریخ خواهان بر تتمه ثمن به مبلغ مذکور می‌توانستند دسترسی بیابند و از منافع آن استفاده ببرند. ثانیاً: عدم تحویل و تسلیم مبیع به دلیل عدم تخلیه مستأجر (خوانده) در ملک بوده چرا که خوانده مکلف بوده که به محض انقضای مدت اجاره و در تاریخ 1389/6/1 ملک را طبق قرارداد اجاره تحویل خ. ه. بدهد؛ که نه تنها خوانده به تکلیف قانونی خود عمل نکرده، بلکه خ. ه. با توسل به قانون و از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده‌اند و صورت‌جلسه تنظیمی مأمور شورای حل اختلاف مندرج در صفحه 47 پرونده حکایت از تخلیه ملک درتاریخ 1390/1/29 دارد فلذا خ. ه. ب. علت تقصیر خوانده از منافع و عواید مبلغ یک صد و سی میلیون تومان از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 مسلوب المنفعه شده اند و حسب شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ /1/000/000/300 ریال به استناد مواد 1 و2 قانون مسئولیت مدنی و مواد 320 و 309 قانون مدنی صادر و اعلام می‌گردد. همچنین به استناد مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خوانده محکوم است به پرداخت مبلغ /1/070/000 ریال هزینه ابطال تمبر و پرداخت مبلغ /1/900/000 ریال حق‌الوکاله وکیل د. ح. خ. ه. صادر و اعلام می‌گردد. ثالثاً: خواسته خ. ن. ب. خسارت وارده به عین مستأجره صرف‌نظر از اینکه طبق دادنامه اصداری از شورای حل اختلاف دعوی خود را در این مورد مسترد کرده است با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره مورد اجاره متصف به رنگ آمیزی در قبل از تصرف استیجاری خوانده نبوده تا خوانده نیز مکلف باشد به صورت نقاشی شده تحویل موجر بدهد و از طرفی دلیلی بر سببیت ورود خسارت به عاملیت خوانده وجود ندارد و تأمین دلیل شورای حل اختلاف برای این دادگاه نیز متبوع نبوده. خواسته خ. ن. ب. مازاد متکی به دلیل نبوده و حکم بر بطلان دعوی خ. د. ا. مورد صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است. رئیس شعبه 38 دادگاه عمومی حقوقی تهران - ابراهیمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. با وکالت آقای ع.ص. نسبت به دادنامه شماره 9000993 مورخه 1390/9/19 صادره از شعبه 38 دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ 1/000/000/300 ریال و خسارت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله له خ. ه. صادر شده است وارد و موجه است و اصدار رأی بنا به دلایل ذیل مخدوش و در خور نقض م. ب. اولاً: تصرفات ت. ن. خ. در ملک مورد ادعای خ. ه. بر اساس رابطه استیجاری سابق بوده که در انقضای مهلت مقیده مکلف به تخلیه بوده که چنین اقدامی انجام نداده است که عدم تخلیه مستأجر در پایان مدت اجاره پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف م. ب. که حسب آراء صادره از شورای حل اختلاف در این خصوص از ناحیه تجدیدنظرخواندگان اقدام و ت. ن. خ. محکوم به پرداخت آن شده است ثانیاً: ب. ت. ب. صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا حسب نامه شماره 556/108/89 – 1389/9/29 به لحاظ تقاضای استمهال خوانده، از طرف قاضی شورا دستور توقف اجرای حکم صادر شده است ثالثاً: واگذاری محل از ناحیه خ. ه. ب. شخص ثالث موجب ایجاد مسئولیت در خصوص عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله و یا ایجاد خسارت از این حیث برای خوانده نمی‌شود، زیرا موضوع از مصادیق عدم‌النفع تلقی و برابر تبصره 2 ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست. علی‌هذا این دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی و با استناد به مواد 358 و 515 قانون آیین دادرسی مدنی و با نقض حکم صادره حکم به بی‌حقی خ. ه. صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره قطعی است. مستشار دادگاه رئیس شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران پورفلاح - صادقی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی خسارت ناشی از عدم دریافت ثمن از خریدار عین مستاجره به دلیل تخلف مستاجر از تخلیه در تاریخ 21 بهمن 1391، دادگاه بدوی به دعوی مطرح‌شده به منظور مطالبه ضرر و زیان و خسارت دادرسی به مبلغ 51,000,000 ریال رسیدگی و حکم محکومیت خوانده را صادر نمود. خ. ه. ادعا کردند که خوانده بر اساس قرارداد اجاره، موظف به تخلیه ملک در تاریخ 1 شهریور 1389 بوده است، اما از این امر امتناع ورزیده و بدین ترتیب خساراتی به خ. ه. وارد شده است. خوانده در دفاعیات خود به استناد استمهال شورای حل اختلاف و عدم ورود خسارت، به حکم بدوی اعتراض کرد. <br>دادگاه بدوی با استناد به مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی و همچنین مواد 320 و 309 قانون مدنی، تقصیر خوانده در عدم تخلیه ملک و ورود خسارت به عواید آن را تایید و خوانده را به پرداخت خسارت و هزینه‌های دادرسی محکوم نمود. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی، حکم بدوی را نقض کرد. دادگاه تجدیدنظر اعلام نمود که تصرفات خوانده بر اساس رابطه استیجاری بوده و عدم تخلیه موجب پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف است. همچنین، واگذاری ملک به شخص ثالث مسئولیتی برای خوانده ایجاد نمی‌کند و خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست. بر این اساس، حکم به بی‌حقی خ. ه. صادر و رای قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/11/21 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر بایع به علت تخلف مستاجر از تخلیه عین مستاجره، قادر به اخذ ثمن از مشتری در زمان مقرر نشود، مطالبه خسارات ناشی از عدم دریافت عواید و منافع ثمن در زمان مقرر از مستاجر فاقد وجاهت قانونی است و مستاجر تکلیفی به جبران این خسارت که ناشی از رابطه خاص قراردادی موجر با ثالث است و از نوع عدم النفع می‌باشد، ندارد. در خصوص دعوی خواهان ج. و ف. هر دو ش. با وکالت الف.ش. به طرفیت ج.ت. با وکالت ع.ص. به خواسته مطالبه ضرر و زیان و کلیه خسارت دادرسی م. ب. / 51/000/000 ریال که در جلسه اول دادرسی اقدام به افزایش خواسته کرده است. ملخص ادعای وکیل خ. ه. این است که طبق قرارداد اجاره مورخه 1387/06/01 به شماره چاپی 2390 خوانده از پدر خ. ه. یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی... را از تاریخ برای مدت یک سال از تاریخ 1387/06/01 لغایت 1388/06/01 در تصرف استیجاری خود قرار می‌دهد و بعد از انقضای مدت طبق ظهر قرارداد لغایت 1389/06/01 تمدید می‌گردد. در این فاصله زمانی آپارتمان مزبور به فرزندان موجر به‌نام‌های ج.، ف.ش. (خ. ه.) و ک.ش. بالمناصفه انتقال می‌یابد و افراد اخیرالذکر طبق قرارداد بیع به شماره چاپی 16515 - 1389/08/12 ملک را به فرد ثالثی انتقال می‌دهد و به تصور اینکه ملک می‌بایست تخلیه شود (به علت انقضای مدت) که حسب اظهارات خواهان مستاجر نیز (خوانده هم) برای تخلیه در جریان قرار گرفت ولی از تخلیه امتناع کرد (که طرح دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف و صدور دادنامه --- /209 موید آن است) و اضافه کرده که چون در قرارداد بیع به شماره 16515 - 1389/08/12 تحویل تتمه ثمن به فروشندگان که مبلغ / 1/300/000/000 ریال بوده موکول به تخلیه و تحویل مبیع در 1389/10/01 گردید، ولی مستاجر یعنی خوانده نه تنها نسبت به تخلیه اقدام در مهلت مذکور اقدام نکرد بلکه تخلیه با توسل به شورای حل اختلاف انجام گرفت که صورت‌جلسه 1390/01/29 شورای حل اختلاف نیز موید آن م. ب. و خسارت وارده را از این حیث و نیز خسارت وارده به موضوع اجاره و نیز خسارت دادرسی را درخواست کرده است وکیل خوانده نیز طبق لوایحی اظهار داشته که علت تاخیر در تخلیه به دلیل استمهال شورای حل اختلاف بوده و از طرفی نسبت به ورود خسارت از جانب خوانده به عین مستاجره که مستند به نظریه کارشناس شورای حل اختلاف بوده معترض گردیده و نیز ادامه داده که خ. ه. دعوی ورود خسارت به عین مستاجره را در شورای حل اختلاف مسترد کردند، دادگاه با عنایت به استماع اظهارات طرفین و ب. ت. ب. بیع‌نامه فی‌مابین خ. ه. و شخص ثالث اولا: دریافت تتمه ثمن بیع که مبلغ یکصد و سی میلیون تومان بوده موکول به تخلیه و تحویل ملک (مبیع) به تاریخ 1389/10/01 گردیده و در صورت تحویل مبیع در این تاریخ خواهان بر تتمه ثمن به مبلغ مذکور می‌توانستند دسترسی بیابند و از منافع آن استفاده ببرند. ثانیا: عدم تحویل و تسلیم مبیع به دلیل عدم تخلیه مستاجر (خوانده) در ملک بوده چرا که خوانده مکلف بوده که به محض انقضای مدت اجاره و در تاریخ 1389/06/01 ملک را طبق قرارداد اجاره تحویل خ. ه. بدهد؛ که نه تنها خوانده به تکلیف قانونی خود عمل نکرده، بلکه خ. ه. با توسل به قانون و از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده‌اند و صورت‌جلسه تنظیمی مامور شورای حل اختلاف مندرج در صفحه 47 پرونده حکایت از تخلیه ملک در تاریخ 1390/01/29 دارد فلذا خ. ه. ب. علت تقصیر خوانده از منافع و عواید مبلغ یک صد و سی میلیون تومان از تاریخ 1389/10/01 لغایت 1390/01/29 مسلوب المنفعه شده اند و حسب شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/01 لغایت 1390/01/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ / 1/300/000/000 ریال به استناد مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی و مواد 320 و 309 قانون مدنی صادر و اعلام می‌گردد. همچنین به استناد مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خوانده محکوم است به پرداخت مبلغ / 1/070/000 ریال هزینه ابطال تمبر و پرداخت مبلغ / 1/900/000 ریال حق‌الوکاله وکیل د. ح. خ. ه. صادر و اعلام می‌گردد. ثالثا: خواسته خ. ن. ب. خسارت وارده به عین مستاجره صرف‌نظر از اینکه طبق دادنامه اصداری از شورای حل اختلاف دعوی خود را در این مورد مسترد کرده است با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره مورد اجاره متصف به رنگ آمیزی در قبل از تصرف استیجاری خوانده نبوده تا خوانده نیز مکلف باشد به صورت نقاشی شده تحویل موجر بدهد و از طرفی دلیلی بر سببیت ورود خسارت به عاملیت خوانده وجود ندارد و تامین دلیل شورای حل اختلاف برای این دادگاه نیز متبوع نبوده. خواسته خ. ن. ب. مازاد متکی به دلیل نبوده و حکم بر بطلان دعوی خ. د. ا. مورد صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - ابراهیمی رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. با وکالت آقای ع.ص. نسبت به دادنامه شماره --- مورخه 1390/09/19 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/01 لغایت 1390/01/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ 1/300/000/000 ریال و خسارت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله له خ. ه. صادر شده است وارد و موجه است و اصدار رای بنا به دلایل ذیل مخدوش و در خور نقض م. ب. اولا: تصرفات ت. ن. خ. در ملک مورد ادعای خ. ه. بر اساس رابطه استیجاری سابق بوده که در انقضای مهلت مقیده مکلف به تخلیه بوده که چنین اقدامی انجام نداده است که عدم تخلیه مستاجر در پایان مدت اجاره پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف م. ب. که حسب آراء صادره از شورای حل اختلاف در این خصوص از ناحیه تجدیدنظرخواندگان اقدام و ت. ن. خ. محکوم به پرداخت آن شده است ثانیا: ب. ت. ب. صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا حسب نامه شماره 556/108/89 - 1389/09/29 به لحاظ تقاضای استمهال خوانده، از طرف قاضی شورا دستور توقف اجرای حکم صادر شده است ثالثا: واگذاری محل از ناحیه خ. ه. ب. شخص ثالث موجب ایجاد مسئولیت در خصوص عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله و یا ایجاد خسارت از این حیث برای خوانده نمی‌شود، زیرا موضوع از مصادیق عدم‌النفع تلقی و برابر تبصره 2 ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست. علی‌هذا این دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی و با استناد به مواد 358 و 515 قانون آیین دادرسی مدنی و با نقض حکم صادره حکم به بی‌حقی خ. ه. صادر و اعلام می‌نماید رای صادره قطعی است. مستشار دادگاه رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران