دعوی تخلیه عین مستأجره مشاعی

دعوی تخلیه عین مستأجره مشاعی خ. م.: در تاریخ 28 مرداد 1393، دادگاه بدوی به دعوی خواهان علیه خواندگان در خصوص فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره واقع در پلاک ثبتی مشخص به دلیل تعدی و تفریط رسیدگی نمود. دادگاه ب. ت. ب. مالکیت خ. ن. ب. سه و هفت هشتم سهم مشاع و عدم اثبات تغییرات ادعایی در دوران مالکیت، دعوی را غیرموجه تشخیص داده و حکم به بطلان آن صادر کرد. خواهان به این رای اعتراض نمود و در دادگاه تجدیدنظر، پس از بررسی مستندات و دفاعیات، دادگاه اعلام کرد که خواهان به عنوان مالک مشاع حق دارد دعاوی مربوط به تخلیه را به دلیل تخلفات مستاجر مطرح کند. همچنین، دادگاه با استناد به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی، رای بدوی را نقض و حکم به تخلیه عین مستاجره و پرداخت هزینه دادرسی به نفع خواهان صادر کرد. رای نهایی قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/05/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: شریک مال مشاعی می‌تواند در صورت تعدی و تفریط مستاجر به جای دعوی خلع ید مشاعی، دعوی تخلیه ملک مشاعی را مطرح نماید. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوی خواهان (ک.ح. با وکالت آقای ع.الف. و خانم ن.غ.) به طرفیت خواندگان ( 1 - ف.ک. و..) دایر بر صدور حکم به فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم به تخلیه عین مستاجره موضوع پلاک ثبتی --- بخش --- تهران- بازار چهل تن به علت تعدی و تفریط، با احتساب خسارات دادرسی، اولا: ن. ب. ا. مالکیت خ. ن. ب. سه و هفت هشتم سهم مشاع از 45 سهم شش دانگ یک باب کاروانسرا پلاک --- بخش --- تهران بوده و تخلیه عین مشاع در نظام حقوقی ما با اشکال قدیمی و شناخته شده مواجه است، بنابراین شرکت درخواست کننده حق ندارد تخلیه سهم شریک دیگر را نیز بخواهد اگرچه خلع ید ملک مشاع با لحاظ ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است، لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می کند، زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجب تضییع حق مستاجر و موجر دیگر را که دعوی نسبت به سهم ایشان طرح نشده است فراهم می آورد. ثانیا: ن. ب. ا. مالکیت خواهان تاریخ 1380/12/08 استقراریافته درحالی که تغییرات موردادعا ناظر به دوران مالکیت خواهان نبوده وانگهی تغییرات موردادعا لطمه رای به اساس ساختمان وارد نساخته است، بنابراین دعوی خواهان غیرموجه تشخیص و محکوم به بطلان می‌شود. رای صادره ظرف بیست روز تجدیدنظر پذیر است. رییس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - شیرزاد رای دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه شماره --- مورخ 1392/12/21 صادر از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران با ریاست آقایش. متضمن صدور حکم به بطلان دعوی اولیه ت. ن. خ. ک.ح. با وکالت ع.الف. و ن.غ. به خواسته فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه عین مستاجره به پلاک ثبتی --- بخش --- تهران بازار چهل تن در سرای م. با پلاک شهرداری... با احتساب خسارت دادرسی به جهت تعدی و تفریط در عین مستاجره از سوی متصرف فعلی محل م. ب. دلایل توجیهی دادگاه محترم بدوی عبارت است از 1 - مالکیت خواهان اولیه به نسبت سه و هفت هشتم سهم مشاع بوده و در نظام حقوقی ما تخلیه عین مشاع برخلاف خلع ید مشاعی با اشکال قدیمی مواجه است 2 - مالکیت خواهان اولیه از تاریخ 1380/12/08 مستقرشده حال آنکه تغییرات موردادعا ناظر به دوران مالکیت وی نبوده است 3 - تغییرات انجام یافته به اساس ساختمان لطمه رای وارد نساخته است نسبت به دادنامه مزبور ت. ن. خ. با وکالت وکلای نامبرده به طرفیت خواندگان مرحله بدوی به اسامی ف.ک. -الف.ک. -ح.ب.- م.م. - ع.الف. -ز.ک. -ب.ک. -ط.ک. - ق.خ. اعتراض و تقاضای رسیدگی دوباره نموده است دادگاه با امعان نظر به جامع اوراق پرونده و مدافعات طرفین قطع نظر از آنکه تکلیف مرجع حقوقی در رسیدگی به چنین دعوایی ترسیم برنامه و روش رسیدگی منطبق با موازین قانونی و اصول حقوقی بوده و در این راستا ابتدا با مدنظر قرار دادن مقررات شکلی چنانچه دعوا را از این حیث مواجه با اشکال و ایراد دانسته به نحوی که به حکم قانون موقعیت مرتفع ساختن آن هم از سوی مدعی فراهم نبوده با اتخاذ تصمیم شکلی و بدون ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رد آن نماید لیکن نحو رسیدگی و تصمیم گیری مرجع محترم بدوی مغایر با این امر م. ب. چرا که در فرض مسموع نبودن دعوا بنا بر ایرادات مذکور در رای تجدیدنظر خواسته صدور قرار کارشناسی و تحمیل هزینه به طرفین دعوی وانگهی در مرحله صدور رای اتخاذ تصمیم ماهوی موجه نبوده است به علاوه اساسا ایرادات شکلی مطروح محمل قانونی و توجیه منطقی ندارد زیرا به موجب هیچ یک از نصوص قانونی طرح دعوای تخلیه از سوی شریک مواجه با منع نشده است و اساسا عدل و انصاف مقتضی چنین برداشتی نیست که شریک محل تجاری به رغم مشاهده تخلف مستاجر و تجاوز به حقوق قانونی و قراردادی خود به لحاظ عدم واکنش شریک دیگر لاجرم تخلف مزبور و نتایج آن را تحمل نماید از سوی دیگر انتقال مالکیت به ت. ن. خ. از نوع و نه ارادی بوده و در صورت اثبات تخلف مستاجر یا متصرف غیر ماذون در محل و ارتباط و پیدایی آن به زمان قبل مالکیت به جهت انتقال قهری اظهار ن. ب. ا. تخلف در زمان مالک سابق صورت گرفته و مالک قبل با سکوت خود رضایت بر این نتیجه اعلام داشته مسموع و موجه نیست اگرچه در فرض انتقال ارادی عین مستاجره نیز موازین قانونی حکایتی از عدم پذیرش قائم مقامی مالک و مواخذه مستاجر یا متصرف متخلف ندارد و در خصوص ایراد به عدم تاثیر تغییرات ایجادشده بر استحکام بنا هرچند چنین برداشتی مستلزم اظهارنظر فنی کارشناس دادگستری است وانگهی تنها به موجب چنین اماره رای دعوی تخلیه تضعیف نمی شود بلکه مظاهر و نتایج تعدی و تفریط فراتر از چنین اتفاقی بایستی بررسی گردد با عنایت به اینکه در اظهارنظر هیات کارشناسان تصریح شده در سقف و کف بنا تغییر صورت گرفته و با احداث درب جدید و دسترسی به کوچه مسدود و تغییرات کلی بنا اساس و استحکام بنا نسبت به قبل تغییریافته و نسبت به نظریه کارشناسان هم واکنش موثر و تعرض جدی صورت نگرفته است بنابراین اولا تصرف متصرف فعلی محل ت. ن. خ. ف.ک. در تعدی و تفریط در عین مستاجره به نظر دادگاه ثابت و مسلم است ثانیا ت. ن. خ. به عنوان مالک مشاع سه و هفت هشتم سهم از چهل وپنج سهم از شش دانگ عین مستاجره موصوف اجازه طرح دعوی تخلیه به نسبت سهم مشاع خود و به موجب تخلف انجام یافته از سوی مستاجر یا منتقل الیه را دارد ثانیا ب. ت. ب. اینکه در فرض تخلف متعدد مستاجر یا متصرف در تغییر شغل و تعدی و تفریط به جهت نتایج مشترک آن عطف درخواست تخلیه به هر یک از این جهات بلا اشکال م. ب. وانگهی فرض انجام تخلف از سوی متصرف محل و عدم انتساب آن به مستاجر و توجیه استمرار رابطه استیجاری به گونه ای که در بعضی از رویه قضایی مشاهده می‌شود تلقی درستی نبوده و متصرف در بروز تخلف و آثار و نتایج قانونی را به جهت آنکه ید و استیلای وی متلقی از مستاجر است بر مستاجر معطوف و تسری خواهد داد النهایه به نظر دادگاه تجدیدنظرخواهی وارد و موجه بوده و دادنامه تجدیدنظر خواسته به جهت تغایر با موازین قانونی و اصول حقوقی درخور نقض است بنابراین دادگاه به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و بند ه ماده 348 و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض رای تجدیدنظر خواسته حکم به محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه عین مستاجره موصوف به نسبت سهم مشاع ت. ن. خ. با فسخ قرارداد اجاره به همان میزان و پرداخت مبلغ ده میلیون ریال هزینه دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکلای ت. ن. خ. د. ح. وی به نسبت مساوی صادر می‌نماید رای صادر قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه موسوی - نوروزی