رابطه تعوی و تخریب بالکن عین مستاجره

رأی دادگاه بدوی شماره پرونده : 9109982922400214 شماره دادنامه : 9409972922400035 تاریخ : 1394/01/23 رای دادگاه درخصوص دادخواست آقای س. م.ه.چ. با وکالت آقای م. ع.الف. به طرفیت آقای ع. الف. با وکالت آقای ع. ر. به خواسته :تخلیه به واسطه تعدی وتفریط خوانده (مستأجر) به انضمام کلیه خسارات دادرسی م. ب. 51000000 ریال که دلایل ومنضمات دادخواست عبارتند از : 1- کپی مصدق برگ اجاره نامه شماره 74 2- کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی 53/3044 3- پرونده تامین دلیل کلاسه 41/18/91 شورای حل اختلاف 4- نظریه کارشناسی تامین دلیل 5- عند اللزوم ارجاع أمر به کارشناس 6- تحقیقات محلی ومعاینه محل به این شرح که وکیل خ. ب. د. :«.. موکل برابر قرارداد عادی اجاره مورخ 1382/5/12 شماره 0074 نسبت به انعقاد عقد اجاره خوانده از مستأجر قبلی رضایت واستفاده از منافع عین مستأجره که عبارتست از یک باب مغازه واقع در قرچک را تأیید نموده است (اینک) مستنداً به پرونده تأمین دلیل (شورای حل اختلاف) ونظریه کارشناس دادگستری ، شخص خوانده اقدام به تعدی وتفریط وتغییرات اساسی در مغازه بدون اذن واجازه موجر نموده است که برابر قوانین جاری دارای ایرادات قانونی است ...»;که اجابت خواسته خود را از دادگاه تقاضا نموده است ، دادگاه با عنایت به اوراق و محتویات پرونده واینکه نظریه کارشناس یک نفره به شماره ک/92/108 مورخ 92/3/18 مشعربه این است که :«...با در نظر گرفتن جمیع جهات مؤثر ...جزئیاتی درخصوص مشخصات معماری وسازه ای بالکن موجود نبوده واز طرف دیگر پیرو گزارش قبلی بالکن مغازه در زمان قبل از باز دید برداشته شده وآثاری از آن بجای نمانده است لذا ...درخصوص نوع وجنس مصالح بکار رفته در آن ونحوه تخریب وبالتبع آن تأثیر بر استحکام بنا نمی توان اظهار نظر قطعی کرد»;موارد این نظریه به لحاظ دستور دادگاه مورخ 92/4/30 تکمیل گردید ودر نظریه تکمیلی آمده است که (( 1- ساختمان مذکور براساس کپی مدارک ارائه شده از سوی آقای ..... دارای شماره پروانه 71 مورخ 63/1/15 وگواهی پایان کار به شماره 30/05/37447 مورخ 80/11/27 ازسوی شهرداری قرچک بوده که در آن به بالکن مورد نظر اشاره ای نشده است ، 2- دربازدید انجام شده که پس از تخریب بالکن وسفیدکاری ونصب ویترین وقفسه صورت گرفت ، مواردی دال بر تضعیف استحکام بنا مشاهده نگردید)) ،که متعاقب آن وکیل خ. ط. ل. شماره 920508 مورخ 92/5/10 ثبت دفترشعبه به این نظریه اعتراض وتقاضای هیأت سه نفره نموده اند سپس دادگاه با قرار إرجاع أمر به هیأت سه نفره اظهار نظر ایشان را خواستار می گردد که ایشان در نظریه شماره 93-05101 مورخ 1393/05/05 اعلام داشته اند :«...کلیه شرایط وموقعیت محل ووضعیت ساختمان موجود ومقدار مساحت عرصه واعیانی واظهارات طرفین وروگرفت مدارک تسلیمی وجوابیه استعلام به عمل آمده از شهرداری قرچک به شماره 9300485 مورخ 1393/3/18 (با ذکر خلاف نیم طبقه در همکف به مساحت 8/06 مترمربع تجاری بدون اشاره به اینکه مساحت یاد شده آیا در یک مغازه ویا در مغازه های ملک مطروحه واقع شده یا نه) وجمیع جهات مؤثر در تعیین وجود بالکن در یک باب تجاری مطروحه وشرایط موجود که آثار بالکن را نشان نمی دهد ودرصورت بودن بالکن وبرداشت آن ضعفی در استحکام بنا ایجاد نشده است »;که این نظریه مصون از اعتراض باقی مانده مآلاً دادگاه با قرار استماع شهادت شهود در پی درخواست وکیل خواهان در جهت اثبات ادعای خویش که تعدی وتفریط به لحاظ کسر از متراژ ملک م. ب. وشهود تعرفه شده نیز مؤید ادعای وی سخنانی را بیان داشتند که آقای …. (خوانده) در حال تعمیرات بوده وخواهان به وی تذکر داده است در مقابل وکیل خ. د. د. عنوان داشته «...مصالح بکار رفته از مصالح ساختمانی نبوده (بلکه) از تخته وچوب بوده است ...»;دادگاه با عنایت به محتویات واوراق پرونده ولوایح تقدیمی وبا عنایت به اینکه حق وحقوق طرفین قرارداد اجاره به شرح مواد 20 ألی 25 و30 قانون روابط موجر ومستأجر سال 1356 از حیث تعمیرات جرئی وکلی به لحاظ آمره بودن تصحیح گردیده است لذا سلب حقوق یاد شده در فرض بقای قرارداد اجاره صحیح نمی باشد و از سوی دیگر به شرح نظریه کارشناسان دادگستری که فوقاً آمده است اقدامات انجام شده نه اساس بنا را مورد صدمه قرار داده ونه تعمیرات به کیفیتی بوده که انتفاع مغازه را واجد فعالیت دیگری غیر از فعالیت فی الحال وطبق قرارداد، قرارداده باشد النهایه چون دراین نظریه کارشناسان متذکر عدم وجود بالکن ودر صورت بودن ضعفی در استحکام بنا ایجاد نشده است گردیده اند بناءً علی هذا چون تعدی وتفریط احراز نمی گردد دادگاه خواسته خواهان را مقرون به صحت ندانسته وبا استناد به ماده 197 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی وانقلاب در امور مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر واعلام می نماید این رأی حضوری بوده وظرف مهلت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه دوم دادگستری شهرستان قرچک -رضا سوری رأی دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده : 9109982922400214 شماره دادنامه : 9409970221500749 تاریخ : 1394/09/28 رای دادگاه تجدیدنظرخواهی آقای س. م.ه. چ با وکالت آقای م. ع.الف. بطرفیت آقای ع. الف. نسبت به دادنامه شماره 35-94/1/23 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی قرچک که به موجب آن حکم به بی حقی ت. ن. خ. در دعوی تخلیه عین مستاجره به جهت تعدی و تفریط صادر شده ، وارد نیست . برداشتن بالکن موجود در عین مستاجره و انجام تعمیرات در جهت استفاده بهینه از عین مستاجره محسوب و فاقد عنوان تعدی نسبت به عین مستاجره به جهت متعارف بودن فراهم کردن موجبات استفاده بهینه با انجام تغییرات جزئی در فضای داخلی عین مستاجره ، م. ب. . بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را دربردارنده موجبی برای نقض و تخدیش دادنامه مذکور ندانسته و مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد آن دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می نماید . این رای قطعی است. شعبه15 دادگاه تجدید نظر استان تهران - مستشار و مستشار سیدعطا قیصری - منصور عظیمی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی رابطه تعوی و تخریب بالکن عین مستاجره در تاریخ 28 آذر 1394، دادگاه بدوی به دعوی تخلیه عین مستاجره به دلیل ادعای تعدی و تفریط رسیدگی کرد. خواهان با ارائه مدارک مربوطه، شامل قرارداد اجاره، سند مالکیت، نظریه کارشناسی و تحقیقات محلی، درخواست تخلیه و جبران خسارت به مبلغ 51,000,000 ریال را مطرح نمود. دادگاه بدوی پس از بررسی مستندات و نظریه کارشناسان، عدم احراز تعدی و تفریط را اعلام و حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد و تصریح نمود که تعمیرات انجام‌شده به استحکام بنا آسیبی وارد نکرده است. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید حکم بدوی، اقدام خوانده را به عنوان تغییرات جزئی و متعارف در راستای استفاده بهینه از عین مستاجره تلقی کرده و تجدیدنظرخواهی را رد نمود. این رای قطعی و بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی صادر گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/09/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: از بین بردن بالکن موجود در عین مستاجره، به منزله انجام تعمیرات در جهت استفاده بهینه از عین مستاجره محسوب شده؛ بنابراین به جهت متعارف بودن انجام تغییرات جزئی در فضای داخلی عین مستاجره، فاقد وصف تعدی منجر به حق تخلیه است. (تا حدودی ناظر به شرایط است) شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/01/23 در خصوص دادخواست آقای س. م.ه.چ. با وکالت آقای م. ع.الف. به طرفیت آقای ع. الف. با وکالت آقای ع. ر. به خواسته:تخلیه به واسطه تعدی وتفریط خوانده (مستاجر) به انضمام کلیه خسارات دادرسی م. ب. 51000000 ریال که دلایل ومنضمات دادخواست عبارتند از: 1 - کپی مصدق برگ اجاره نامه شماره 74 2 - کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی --- 3 - پرونده تامین دلیل کلاسه --- /91 شورای حل اختلاف 4 - نظریه کارشناسی تامین دلیل 5 - عند اللزوم ارجاع امر به کارشناس 6 - تحقیقات محلی ومعاینه محل به این شرح که وکیل خ. ب. د.:«.. موکل برابر قرارداد عادی اجاره مورخ 1382/05/12 شماره 0074 نسبت به انعقاد عقد اجاره خوانده از مستاجر قبلی رضایت واستفاده از منافع عین مستاجره که عبارتست از یک باب مغازه واقع در قرچک را تایید نموده است (اینک) مستندا به پرونده تامین دلیل (شورای حل اختلاف) ونظریه کارشناس دادگستری، شخص خوانده اقدام به تعدی وتفریط وتغییرات اساسی در مغازه بدون اذن واجازه موجر نموده است که برابر قوانین جاری دارای ایرادات قانونی است...»;که اجابت خواسته خود را از دادگاه تقاضا نموده است، دادگاه با عنایت به اوراق و محتویات پرونده واینکه نظریه کارشناس یک نفره به شماره ک/ 92/108 مورخ 92/3/18 مشعربه این است که:«...با در نظر گرفتن جمیع جهات موثر...جزئیاتی در خصوص مشخصات معماری وسازه ای بالکن موجود نبوده واز طرف دیگر پیرو گزارش قبلی بالکن مغازه در زمان قبل از باز دید برداشته شده وآثاری از آن به جای نمانده است لذا...در خصوص نوع وجنس مصالح به کار رفته در آن ونحوه تخریب وبالتبع آن تاثیر بر استحکام بنا نمی توان اظهار نظر قطعی کرد»;موارد این نظریه به لحاظ دستور دادگاه مورخ 92/4/30 تکمیل گردید ودر نظریه تکمیلی آمده است که (( 1 - ساختمان مذکور براساس کپی مدارک ارائه شده از سوی آقای..... دارای شماره پروانه 71 مورخ 63/1/15 وگواهی پایان کار به شماره 30/05/37447 مورخ 80/11/27 ازسوی شهرداری قرچک بوده که در آن به بالکن مورد نظر اشاره ای نشده است، 2 - دربازدید انجام شده که پس از تخریب بالکن وسفیدکاری ونصب ویترین وقفسه صورت گرفت، مواردی دال بر تضعیف استحکام بنا مشاهده نگردید)) ،که متعاقب آن وکیل خ. ط. ل. شماره 920508 مورخ 92/5/10 ثبت دفترشعبه به این نظریه اعتراض وتقاضای هیات سه نفره نموده‌اند سپس دادگاه با قرار إرجاع امر به هیات سه نفره اظهار نظر ایشان را خواستار می‌گردد که ایشان در نظریه شماره 93 - 05101 مورخ 1393/05/05 اعلام داشته اند:«...کلیه شرایط وموقعیت محل ووضعیت ساختمان موجود ومقدار مساحت عرصه واعیانی واظهارات طرفین وروگرفت مدارک تسلیمی وجوابیه استعلام به عمل آمده از شهرداری قرچک به شماره 9300485 مورخ 1393/03/18 (با ذکر خلاف نیم طبقه در همکف به مساحت 8/06 مترمربع تجاری بدون اشاره به اینکه مساحت یاد شده آیا در یک مغازه ویا در مغازه های ملک مطروحه واقع شده یا نه) وجمیع جهات موثر در تعیین وجود بالکن در یک باب تجاری مطروحه وشرایط موجود که آثار بالکن را نشان نمی دهد ودر صورت بودن بالکن وبرداشت آن ضعفی در استحکام بنا ایجاد نشده است »;که این نظریه مصون از اعتراض باقی مانده مآلا دادگاه با قرار استماع شهادت شهود در پی درخواست وکیل خواهان در جهت اثبات ادعای خویش که تعدی وتفریط به لحاظ کسر از متراژ ملک م. ب. وشهود تعرفه شده نیز موید ادعای وی سخنانی را بیان داشتند که آقای …. (خوانده) در حال تعمیرات بوده وخواهان به وی تذکر داده است در مقابل وکیل خ. د. د. عنوان داشته «...مصالح به کار رفته از مصالح ساختمانی نبوده (بلکه) از تخته وچوب بوده است...»;دادگاه با عنایت به محتویات واوراق پرونده ولوایح تقدیمی وبا عنایت به اینکه حق وحقوق طرفین قرارداد اجاره به شرح مواد 20 الی 25 و 30 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 از حیث تعمیرات جرئی وکلی به لحاظ آمره بودن تصحیح گردیده است لذا سلب حقوق یاد شده در فرض بقای قرارداد اجاره صحیح نمی‌باشد و از سوی دیگر به شرح نظریه کارشناسان دادگستری که فوقا آمده است اقدامات انجام شده نه اساس بنا را مورد صدمه قرار داده ونه تعمیرات به کیفیتی بوده که انتفاع مغازه را واجد فعالیت دیگری غیر از فعالیت فی الحال وطبق قرارداد، قرارداده باشد النهایه چون دراین نظریه کارشناسان متذکر عدم وجود بالکن ودر صورت بودن ضعفی در استحکام بنا ایجاد نشده است گردیده اند بناءً علی هذا چون تعدی وتفریط احراز نمی گردد دادگاه خواسته خواهان را مقرون به صحت ندانسته وبا استناد به ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر واعلام می‌نماید این رای حضوری بوده وظرف مهلت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران م. ب.. رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/09/28 تجدیدنظرخواهی آقای س. م.ه. چ با وکالت آقای م. ع.الف. به طرفیت آقای ع. الف. نسبت به دادنامه شماره --- - 94/1/23 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی قرچک که به موجب آن حکم به بی حقی ت. ن. خ. در دعوی تخلیه عین مستاجره به جهت تعدی و تفریط صادر شده، وارد نیست. برداشتن بالکن موجود در عین مستاجره و انجام تعمیرات در جهت استفاده بهینه از عین مستاجره محسوب و فاقد عنوان تعدی نسبت به عین مستاجره به جهت متعارف بودن فراهم کردن موجبات استفاده بهینه با انجام تغییرات جزئی در فضای داخلی عین مستاجره، م. ب.. بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را دربردارنده موجبی برای نقض و تخدیش دادنامه مذکور ندانسته و مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد آن دادنامه تجدیدنظرخواسته را تایید می‌نماید. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران - مستشار و مستشار