محدوده اختیار فروشنده در قرارداد فروش امتیاز آپارتمان

رأی خلاصه جریان پرونده شماره پرونده : 9309988928200143 شماره دادنامه : 9409970907800500 تاریخ : 1394/11/17 خلاصه جریان پرونده آقای پ. غقاری با وکالت ب. ع. بتاریخ 93/8/26 د. ب. ط. آقای م. ر. به خواسته تنفیذ انفساخ مبایعه نامه شماره 4448 مورخ 83/3/20 به لحاظ تحقق شرط و الزام به استرداد بیع تقدیم دادگاه عمومی بخش زالیان نموده و توضیح داده موکل حسب مبایعه مذکور در فوق یک واحد آپارتمان با مشخصات مصرح در آن به خوانده محترم فروخته که حسب شرط مندرج در آن متعهد شده بابت بخشی از ثمن معامله، اقساطی را به پتروشیمی واریز نماید و تا کنون بیش از 18 قسط را پرداخت ننموده که طبق شرط مندرج در مبایعه نامه عدم پرداخت دو قسط متوالی سبب انفساخ عقد است و درخواست طبق خواسته را نموده است . دادگاه پس از دستور تعیین وقت ... در وقت مقرر 93/10/24 با حضور وکیل خواهان تشکیل و دادگاه پس از استماع اظهارات وی در راستای دادخواست تقدیمی ، ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه غیابی 00354 مورخ 93/10/25 با این استدلال ... با التفات و مداقه در جامع محتویات پرونده و مندرجات مضبوط شامل 1- دادخواست تقدیمی 2- رونوشت مصدق مبایعه نامه موصوف که ذیل آن شرط فاسخ قید گردید و ممضی به امضاء خوانده دعوی م. ب.. 3- رونوشت مصدق دادنامه شماره 9101138 مورخ 91/12/21 شعبه دوم دادگاه عمومی شازند که در انتهای سطر نهم آن آمده است : « ... حسب الاقرار خوانده نامبرده تاکنون تعداد 18 قسط را نپرداخته است ... »; 4- رونوشت مصدق صورتجلسه مورخ 91/10/18 شورای حل اختلاف که در آن درج شده است که خ. ا. د. ـ از سال 1389 به دلیل ورشکستگی اقساط خود را پرداخت ننموده ام ... »; لذا دادگاه خواسته خواهان را موجه و مقرون به صحت تشخیص ، حکم به انفساخ مبایع نامه و استرداد مبیع ... صادر و رأی مذکور را غیابی اعلام می نماید. با واخواهی خوانده رأی مذکور بموجب دادنامه 00643 مورخ 94/4/7 عیناً تأیید و با درخواست محکوم له رأی اصلاحی 00738 مورخ 94/4/18 صادر می گردد. واخواه ظرف مهلت مقرر پس از اتمام تجدیدنظرخواهی دادخواست فرجامی تقدیم که پس از طی تشریفات قانونی پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است. دادخواست فرجامی و پاسخ ف. خ. ب. هنگام شور قرائت خواهد شد. بتاریخ بالا هیأت شعبه تشکیل پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره انجام چنین رأی میدهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور نظر باینکه آنچه مورد معامله قرارگرفته، امتیاز اعطایی یک واحد آپارتمان در طبقه 5 یک بلوک 15 واحدی است که خواهان ( دارنده امتیاز ) آن را در قبال مبالغی وجه نقد به خوانده فروخته والباقی آن را خریدار ( خوانده ) متعهد به پرداخت به شرکت پتروشیمی یا تعاونی مربوطه شده است و طبق عرف اینگونه معاملات وقتی امتیاز یا سهمی از تعاونی مورد معامله قرار می گیرد خریدار جانشین و قائم مقام فروشنده می شود و کلیه تعهدات و ... را به عهده می گیرد و تعاونی مربوطه نیز آن را رسماً یا تلویحاً می پذیرد و به نظر می رسد در این معامله نیز ، این چنین بوده و فروشنده ( خواهان ) نمی تواند اضافه بر تعهدی که خریدار به تعاونی دارد به عهده خریدار گذاشته و تحمیل نماید و عملاً فروشنده ( دارنده امتیاز ) بعد از واگذاری امتیاز از گردونه معامله خارج و دخالتی نمی تواند در آن نماید و به بیان دیگر اساساً هیچگونه حقی برای او باقی نمانده و متصور نیست ، تا بعد از 11 سال از انجام معامله ، بتواند آن را اعمال نماید بنابه مراتب مستنداً به بند 2 ماده 371 و بند ج ماده 401 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه فرجام خواسته پرونده به شعبه همعرض جهت رسیدگی ارجاع می شود. شعبه 18 دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار حسین طالبی - علی شمس فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی محدوده اختیار فروشنده در قرارداد فروش امتیاز آپارتمان در تاریخ 17 بهمن 1394، حکمی در خصوص انفساخ مبایعه‌نامه‌ای به تاریخ 20 خرداد 1383 صادر شد. خ. ب. ا. به عدم پرداخت اقساط مربوط به ثمن معامله توسط طرف مقابل، ادعا نمود که بر اساس شرط مندرج در مبایعه‌نامه، حق انفساخ عقد را دارد و تقاضای استرداد مبیع را مطرح کرد. دادگاه ب. ت. ب. مستندات شامل دادخواست، مبایعه‌نامه و اظهارات طرف مقابل در شورای حل اختلاف، حکم به انفساخ مبایعه‌نامه و استرداد مبیع صادر کرد. پس از واخواهی طرف مقابل و تایید حکم در دیوان عالی کشور، درخواست فرجامی ارائه شد. شعبه دیوان عالی کشور، پس از بررسی، به این نتیجه رسید که خواهان نمی‌تواند تعهدات اضافی را پس از واگذاری امتیاز به طرف مقابل تحمیل کند و بر اساس بند 2 ماده 371 و بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم فرجام‌خواسته را نقض و پرونده را به شعبه همعرض جهت رسیدگی ارجاع کرد. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/11/17 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در قرارداد فروش امتیاز یک واحد آپارتمان، فروشنده نمی تواند اضافه بر تعهدی که خود در مقابل شرکت تعاونی مسکن اعطا کننده امتیاز دارد، تعهدی بر عهده خریدار بگذارد. بنابراین پیش بینی شرط فاسخ در فرض عدم تادیه اقساط آپارتمان، فاقد وجاهت قانونی است. رای خلاصه جریان پرونده شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/17 آقای پ. غقاری با وکالت ب. ع. به تاریخ 93/8/26 د. ب. ط. آقای م. ر. به خواسته تنفیذ انفساخ مبایعه نامه شماره 4448 مورخ 83/3/20 به لحاظ تحقق شرط و الزام به استرداد بیع تقدیم دادگاه عمومی بخش زالیان نموده و توضیح داده موکل حسب مبایعه مذکور در فوق یک واحد آپارتمان با مشخصات مصرح در آن به خوانده محترم فروخته که حسب شرط مندرج در آن متعهد شده بابت بخشی از ثمن معامله، اقساطی را به پتروشیمی واریز نماید و تا کنون بیش از 18 قسط را پرداخت ننموده که طبق شرط مندرج در مبایعه نامه عدم پرداخت دو قسط متوالی سبب انفساخ عقد است و درخواست طبق خواسته را نموده است. دادگاه پس از دستور تعیین وقت... در وقت مقرر 93/10/24 با حضور وکیل خواهان تشکیل و دادگاه پس از استماع اظهارات وی در راستای دادخواست تقدیمی، ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه غیابی 00354 مورخ 93/10/25 با این استدلال... با التفات و مداقه در جامع محتویات پرونده و مندرجات مضبوط شامل 1 - دادخواست تقدیمی 2 - رونوشت مصدق مبایعه نامه موصوف که ذیل آن شرط فاسخ قید گردید و ممضی به امضا خوانده دعوی م. ب.. 3 - رونوشت مصدق دادنامه شماره --- مورخ 91/12/21 شعبه دوم دادگاه عمومی شازند که در انتهای سطر نهم آن آمده است: «... حسب الاقرار خوانده نامبرده تاکنون تعداد 18 قسط را نپرداخته است... »; 4 - رونوشت مصدق صورتجلسه مورخ 91/10/18 شورای حل اختلاف که در آن درج شده است که خ. ا. د. - از سال 1389 به دلیل ورشکستگی اقساط خود را پرداخت ننموده ام... »; لذا دادگاه خواسته خواهان را موجه و مقرون به صحت تشخیص، حکم به انفساخ مبایع نامه و استرداد مبیع... صادر و رای مذکور را غیابی اعلام می‌نماید. با واخواهی خوانده رای مذکور به موجب دادنامه --- مورخ 94/4/7 عینا تایید و با درخواست محکوم له رای اصلاحی 00738 مورخ 94/4/18 صادر می‌گردد. واخواه ظرف مهلت مقرر پس از اتمام تجدیدنظرخواهی دادخواست فرجامی تقدیم که پس از طی تشریفات قانونی پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است. دادخواست فرجامی و پاسخ ف. خ. ب. هنگام شور قرائت خواهد شد. به تاریخ بالا هیات شعبه تشکیل پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره انجام چنین رای میدهد: رای شعبه دیوان عالی کشور ن. ب. ا. آنچه مورد معامله قرارگرفته، امتیاز اعطایی یک واحد آپارتمان در طبقه 5 یک بلوک 15 واحدی است که خواهان (دارنده امتیاز) آن را در قبال مبالغی وجه نقد به خوانده فروخته والباقی آن را خریدار (خوانده) متعهد به پرداخت به شرکت پتروشیمی یا تعاونی مربوطه شده است و طبق عرف اینگونه معاملات وقتی امتیاز یا سهمی از تعاونی مورد معامله قرار می‌گیرد خریدار جانشین و قائم مقام فروشنده می‌شود و کلیه تعهدات و... را به عهده می‌گیرد و تعاونی مربوطه نیز آن را رسما یا تلویحا می پذیرد و به نظر می‌رسد در این معامله نیز، این چنین بوده و فروشنده (خواهان) نمی تواند اضافه بر تعهدی که خریدار به تعاونی دارد به عهده خریدار گذاشته و تحمیل نماید و عملا فروشنده (دارنده امتیاز) بعد از واگذاری امتیاز از گردونه معامله خارج و دخالتی نمی تواند در آن نماید و به بیان دیگر اساسا هیچگونه حقی برای او باقی نمانده و متصور نیست، تا بعد از 11 سال از انجام معامله، بتواند آن را اعمال نماید بنابه مراتب مستندا به بند 2 ماده 371 و بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه فرجام خواسته پرونده به شعبه همعرض جهت رسیدگی ارجاع می‌شود. شعبه --- دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار