مفهوم تعدی و تفریط در روابط استیجاری

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای ع.ر. به وکالت از آقایان 1- ر . 2- ب.ع. 3-ق. شهرت همگی ر. به طرفیت خانم ن.ش. به خواسته صدور حکم به تخلیه مغازه مورد اجاره موضوع اجاره نامه شماره 70891-18/12/1350 به علت تعدی و تفریط با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خ. ه. توضیحاً اظهار داشته، خ. ه. ب. موجب سند رسمی و گواهی حصر وراثت مالک شش دانگ دو باب مغازه متصل به هم به پلاک ثبتی 13141/3 بخش 12 تهران می باشند که به موجب اجاره نامه پیوست در اجاره خوانده جهت شغل نانوایی قرار دارد. متأسفانه خوانده بدون کسب اجاره مالک اقدام به تعدی و تفریط نموده و مغازه مورد اجاره یک اتاق به مساحت 12/9 مترمربع و سرویس بهداشتی به مساحت حدود 4 مترمربع احداث نموده است. نوع این تعدی و تفریط به شکلی است که وضعیت فعلی مغازه هیچ مشابهتی با وضعیت حین الاجاره آن ندارد و این تعدی و تفریط مخالف موازین شهرداری بوده و عملاً کلیه حقوق مالکانه موکلین را نقض نموده و مالکیت موکلین بر عرصه و اعیان مورد اجاره را زیر سؤال برده است. . . و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است. وکیل خ. ب. ش. لوایح تقدیمی و صورت جلسات دادگاه، دفاعیاتی را مطرح و ازجمله بیان کرده که زیرزمین و سرویس بهداشتی با اذن و اجازه مالک اولیه آقای ب.و. احداث شده است و ازجمله به شهادت شهود استناد و کپی رسید عادی را ارائه نموده که در آن مالک اولیه به خوانده اذن و اجازه احداث زیرزمین و سرویس بهداشتی را داده است. اینک دادگاه توجهاً به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز، رابطه استیجاری فی مابین طرفین، اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه اولاً ن. ب. ا. وکیل آقای ع.ر. که به وکالت از خ. ه. طرح دعوی نموده است فقط از یکی از آنان بنام ق.ر. وکالت داشته از بقیه خ. ه. بنام های ر. و ب.ر. وکالت نداشته وکیل خوانده هم به این موضوع ایراد کرده است دادگاه ایراد را وارد دانسته به علت عدم احراز سمت وی به استناد ماده 5 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی (نسبت به خواهان های مذکور) صادر و اعلام می نماید ثانیاً در مورد خواهان ردیف سوم ب. ت. ب. اینکه اولاً خوانده زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا را در زمان مالک اولیه آقای ب.و. احداث نموده و با اجازه ایشان اقدام به این کارکرده است و اظهارات شهود خ. د. ج. دادگاه و رسید عادی مورخه 19/11/1356 مؤید این امر می باشند ثانیاً مورث خواهان در زمان حیات خود از وجود زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا در مغازه اطلاع داشته و مغازه را به همان صورت خریداری کرده و همچنین از خوانده اجاره بها دریافت کرده و همان طوری که فوقاً اشاره شده از قضیه مطلع بوده سکوت کرده و سکوت ایشان در مدت چندین سال و عدم تعرض وی به تغییرات صورت گرفته مؤید و کاشف از رضایت و موافقت ایشان بوده است ثالثاً تغییراتی تعدی و تفریط محسوب می شود که باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد که در مانحن فیه همان طوری که کارشناس منتخب دادگاه در نظریه خود اعلام کرده تغییرات صورت گرفته موجب ورود خسارت به دوام و بقاء ساختمان نشده بلکه به نظر دادگاه ارزش مغازه مورد اجاره را بالابرده است مضافاً برای شغل نانوایی وجود سرویس بهداشتی ضرورت داشته و لازم م. ب. و برای استفاده بهتر از مورد اجاره تغییرات موردادعا صورت گرفته است و تعدی و تفریط محسوب نمی شود بنابراین دادگاه بنا به مراتب مرقوم دعوی مطروحه را غیر وارد تشخیص حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رییس شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ موسی وند رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق. ر. به طرفیت ن.ش. با وکالت بعدی آقای م.ش. نسبت به دادنامه شماره 1220 مورخ 30/11/92 صادره از شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در قبال دعوی تخلیه یک باب مغازه مورد اجاره به پلاک ثبتی 13141/3 بخش 12 تهران به لحاظ عدم احراز تعدی و تفریط مستأجر حکم به بطلان دعوی صادرشده است توجهاً به مبانی و استدلال مندرج در دادنامه تجدیدنظر خواسته و مستند مربوط به اذن در احداث سرویس بهداشتی و زیرزمین و قرینه عدم تعرض و ادعایی در زمان حیات مورث ت. ن. خ. بنابراین دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استدلال در دادنامه مزبور و مفاد لایحه ضمیمه دادخواست تسلیمی ت. ن. خ. و پاسخ آن ن. ب. ا. د. ا. م. از رسیدگی ایراد و اعتراض مؤثر و مدللی که گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید اقامه نگردیده است وانگهی تجدیدنظرخواهی مطروح منطبق با هیچ یک از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد لذا با ردّ تجدیدنظرخواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 همان قانون رأی به تأیید دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است. رییس شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه صداقتی ـ شعبانلو فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی مفهوم تعدی و تفریط در روابط استیجاری در تاریخ 31 تیرماه 1393، دادگاه بدوی به دعوی تخلیه مغازه‌ای رسیدگی نمود که به دلیل تعدی و تفریط متقاضیان علیه متهم مطرح شده بود. متقاضیان ادعا کردند که متهم بدون کسب اجازه از مالک، اقدام به انجام تغییرات غیرمجاز در مغازه کرده و این عمل، حقوق مالکانه آن‌ها را نقض نموده است. دفاعیات متهم به وجود اذن از مالک اولیه برای انجام تغییرات و ارائه مدارک و شهادت شهود استناد داشت. دادگاه بدوی ب. ت. ب. عدم احراز سمت وکیل یکی از متقاضیان و همچنین اذن مالک اولیه، حکم به بطلان دعوی صادر کرد. این حکم قابلیت تجدیدنظر داشت. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی مستندات و استدلالات موجود، اعتراض ت. ن. خ. را رد و حکم بدوی را تایید نمود. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/04/31 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: عملی که موجب کاهش ارزش قیمت و یا کاهش مقاومت بنا نشود و برای استفاده بهتر از مورد اجاره صورت گیرد، هرچند افزودن اتاق جدیدی به مورد اجاره باشد، تعدی و تفریط محسوب نمی شود. در خصوص دعوی آقای ع.ر. به وکالت از آقایان 1 - ر. 2 - ب.ع. 3 - ق. شهرت همگی ر. به طرفیت خانم ن.ش. به خواسته صدور حکم به تخلیه مغازه مورد اجاره موضوع اجاره نامه شماره 70891 - 1350/12/18 به علت تعدی و تفریط با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خ. ه. توضیحا اظهار داشته، خ. ه. ب. موجب سند رسمی و گواهی حصر وراثت مالک شش دانگ دو باب مغازه متصل به هم به پلاک ثبتی --- بخش --- تهران می‌باشند که به موجب اجاره نامه پیوست در اجاره خوانده جهت شغل نانوایی قرار دارد. متاسفانه خوانده بدون کسب اجاره مالک اقدام به تعدی و تفریط نموده و مغازه مورد اجاره یک اتاق به مساحت 12/9 مترمربع و سرویس بهداشتی به مساحت حدود 4 مترمربع احداث نموده است. نوع این تعدی و تفریط به شکلی است که وضعیت فعلی مغازه هیچ مشابهتی با وضعیت حین الاجاره آن ندارد و این تعدی و تفریط مخالف موازین شهرداری بوده و عملا کلیه حقوق مالکانه موکلین را نقض نموده و مالکیت موکلین بر عرصه و اعیان مورد اجاره را زیر سوال برده است... و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته را نموده است. وکیل خ. ب. ش. لوایح تقدیمی و صورت جلسات دادگاه، دفاعیاتی را مطرح و ازجمله بیان کرده که زیرزمین و سرویس بهداشتی با اذن و اجازه مالک اولیه آقای ب.و. احداث شده است و ازجمله به شهادت شهود استناد و کپی رسید عادی را ارائه نموده که در آن مالک اولیه به خوانده اذن و اجازه احداث زیرزمین و سرویس بهداشتی را داده است. اینک دادگاه توجها به جمیع اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی احراز، رابطه استیجاری فی مابین طرفین، اظهارات وکلای طرفین در جلسه دادگاه اولا ن. ب. ا. وکیل آقای ع.ر. که به وکالت از خ. ه. طرح دعوی نموده است فقط از یکی از آنان به نام ق.ر. وکالت داشته از بقیه خ. ه. ب. نام های ر. و ب.ر. وکالت نداشته وکیل خوانده هم به این موضوع ایراد کرده است دادگاه ایراد را وارد دانسته به علت عدم احراز سمت وی به استناد ماده 5 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی (نسبت به خواهان های مذکور) صادر و اعلام می‌نماید ثانیا در مورد خواهان ردیف سوم ب. ت. ب. اینکه اولا خوانده زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا را در زمان مالک اولیه آقای ب.و. احداث نموده و با اجازه ایشان اقدام به این کارکرده است و اظهارات شهود خ. د. ج. دادگاه و رسید عادی مورخه 1356/11/19 موید این امر می‌باشند ثانیا مورث خواهان در زمان حیات خود از وجود زیرزمین و سرویس بهداشتی موردادعا در مغازه اطلاع داشته و مغازه را به همان صورت خریداری کرده و همچنین از خوانده اجاره بها دریافت کرده و همان طوری که فوقا اشاره شده از قضیه مطلع بوده سکوت کرده و سکوت ایشان در مدت چندین سال و عدم تعرض وی به تغییرات صورت گرفته موید و کاشف از رضایت و موافقت ایشان بوده است ثالثا تغییراتی تعدی و تفریط محسوب می‌شود که باعث پآیین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد که در مانحن فیه همان طوری که کارشناس منتخب دادگاه در نظریه خود اعلام کرده تغییرات صورت گرفته موجب ورود خسارت به دوام و بقاء ساختمان نشده بلکه به نظر دادگاه ارزش مغازه مورد اجاره را بالابرده است مضافا برای شغل نانوایی وجود سرویس بهداشتی ضرورت داشته و لازم م. ب. و برای استفاده بهتر از مورد اجاره تغییرات موردادعا صورت گرفته است و تعدی و تفریط محسوب نمی شود بنابراین دادگاه بنا به مراتب مرقوم دعوی مطروحه را غیر وارد تشخیص حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رییس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - موسی وند رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق. ر. به طرفیت ن.ش. با وکالت بعدی آقای م.ش. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 30/11/92 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در قبال دعوی تخلیه یک باب مغازه مورد اجاره به پلاک ثبتی --- بخش --- تهران به لحاظ عدم احراز تعدی و تفریط مستاجر حکم به بطلان دعوی صادرشده است توجها به مبانی و استدلال مندرج در دادنامه تجدیدنظر خواسته و مستند مربوط به اذن در احداث سرویس بهداشتی و زیرزمین و قرینه عدم تعرض و ادعایی در زمان حیات مورث ت. ن. خ. بنابراین دادگاه با بررسی محتویات پرونده و استدلال در دادنامه مزبور و مفاد لایحه ضمیمه دادخواست تسلیمی ت. ن. خ. و پاسخ آن ن. ب. ا. د. ا. م. از رسیدگی ایراد و اعتراض موثر و مدللی که گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را ایجاب نماید اقامه نگردیده است وانگهی تجدیدنظرخواهی مطروح منطبق با هیچ یک از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد لذا با ردّ تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده 358 همان قانون رای به تایید دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر و اعلام می‌نماید. این رای قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه