ملاکهای احراز رابطه استیجاری

ملاکهای احراز رابطه استیجاری خ. م.: در تاریخ 29 شهریور 1394، دادگاه بدوی به دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل رسیدگی کرد. خ. ه. با استناد به سند مالکیت رسمی، درخواست خلع ید از یک واحد آپارتمان و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 1 فروردین 1379 تا زمان اجرای حکم را مطرح کردند. خوانده، به رابطه استیجاری خود با مورث خ. ه. اشاره کرد، اما دادگاه به دلیل عدم ارائه دلایل کافی و عدم استماع گواهی شاهد، این ادعا را رد کرد. بر اساس مواد 308 و 311 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه حکم به خلع ید و پرداخت اجرت المثل به مبلغ 270.360.000 ریال صادر کرد و خوانده را ملزم به پرداخت عوارض شهرداری، مالیات و خسارت دادرسی نمود. در خصوص اجرت المثل پس از تاریخ 1 مهر 1393 تا زمان اجرای حکم، دادگاه حکم به بطلان دعوی صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، با بررسی مدارک و مستندات، دادگاه به این نتیجه رسید که رابطه استیجاری بین طرفین وجود دارد و لذا حکم بدوی را نقض و دعوی خ. ه. را باطل اعلام کرد. رای صادره از دادگاه تجدیدنظر قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/29 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: پرداخت اجاره بها به مالک سابق و مالک جدید از سال 1348 ،، پرداخت مالیات در سال 1354 ، درخواست پروانه شغل از فرمانداری در زمان مالکیت مالک سابق، مثبت وجود رابطه استیجاری و ادامه اشتغال به شغل، نیز، موید ابقاء روابط استیجاری است؛ بنابراین قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می‌شود. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوای آقای م. م. و آقای ع.الف. م. و آقای ح. م. و خانم ….الف. ح. و آقای …. م. و خانم ز. م. و خانم ف. م. و آقای م. م. و خانم ز. ص. و آقای …. م. و خانم ز. م. و خانم ر. م. و خانم ن. م. با وکالت آقای م. الف. به طرفیت آقای س. ف.ف. به خواسته خلع ید از یک واحد آپارتمان واجد سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی...... بخش...... تهران و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از 1379/01/01 تا زمان اجرای حکم و پرداخت عوارض شهرداری و مالیات به اداره دارایی از حیث شغل و سازمان تامین اجتماعی از حیث بیمه پرسنل و اخذ مفاصاحساب از ادارات مذکور با خسارت دادرسی؛ ب. ت. ب. اینکه مستند دعوای خ. ه. سند مالکیت رسمی بر رقبه مورد تنازع م. ب. که پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اسلامشهر، مورث خواهان‌های مذکور را بر اساس دفتر املاک مالک ملک اعلام نموده است و خ. د. ج. دادگاه حضور یافته و معی رابطه استیجاری خود با مورث خ. ه. و مالک قبل از مورث خ. ه. شده است که دلیل مذکور از ناحیه وکیل خ. ه. مورد تردید قرار گرفته است و خوانده جهت اثبات اصالت سند مذکور به شهادت یک نفر شاهد به ضمیمه قسم خویش استناد نموده است که در جلسه رسیدگی رسیدگی جهت استماع گواهی گواه شاهد خ. ر. ب. دادگاه تعرفه ننموده است و دلیل وی از عداد دلایل خارج شده است و ب. ت. ب. خروج شهادت از عداد دلایل قسم نیز که دلیل تبعی شهادت م. ب. به تبع اصل خارج شده است و خوانده دلیل دیگری دال بر اذن در تصرف ملک از ناحیه خ. ه. یا مورثشان ارائه نداده است و تقدیم دادخواست از ناحیه خ. ه. دلیل بر نارضایتی ایشان از تصرف خوانده در ملک خویش است. تعیین اجرت المثل ایام تصرف خوانده در ملک خ. ه. ب. کارشناسی ارجاع شده است که کارشناس منتخب میزان اجرت را تعیین نموده است و نظریه مذکور مصون از ایراد و تعرض موثر باقی مانده است. خداوند در آیه 188 سوره بقره می فرماید: وَ لا تَاکلُوا اَمْوَلَکُم بَیْنَکُم بِالْبَطِلِ که منظور از باطل در اینجا چیست؟ تفسیرهای مختلفی ذکر کرده اند، ولی ظاهر این است که مفهوم آیه عمومیت دارد، زیرا کلمه باطل که به معنی زایل و از بین رونده است، همه را در بر می‌گیرد. همین معنی در سوره نساء آیه 29 با توضیح بیشتری خطاب به مومنان آمده است، می فرماید: یا ایها الذین آمنوا لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم ای کسانی که ایمان آورده اید! اموال یکدیگر را به باطل و از طرق نامشروع نخورید مگر اینکه تجارتی باشد که با رضایت شما انجام گیرد. استثناء تجارت، توا م با تراضی، در واقع بیان یک مصداق روشن از طرق مشروع و حلال است، و هبه و میراث و هدیه، وصیت و مانند آن را نفی نمی کند، زیرا آنها نیز از طرق مشروع عقلائی است. منظور از اکل اموال مردم گرفتن آن و یا مطلق تصرف در آن است، که به طور مجاز خوردن مال مردم نامیده می‌شود. کلمه (اموال) جمع مال است، که به معنای هر چیزی است که مورد رغبت انسانها قرار بگیرد، و بخواهند که مالک آن شوند. کلمه (بین) به معنای فاصله ای است که به دو چیز یا بیشتر نسبت داده می‌شود، می گوئیم بین آن دو و یا بین آنها و کلمه (باطل) در مقابل حق است که به معنای امری است که به نحوی ثبوت داشته باشد، پس ‌ باطل چیزی است که ثبوت ندارد و اینکه حکم (مخورید مال خ. ر. ب. باطل) را مقید کرد به قید (بینکم) دلالت دارد بر اینکه مجموعه اموال دنیا متعلق است به مجموعه مردم دنیا، منتها خدای تعالی از راه وضع قوانین عادله اموال را میان افراد تقسیم کرده، تا مالکیت آنان به حق تعدیل شود، و در نتیجه ریشه های فساد قطع گردد، قوانینی که تصرفات بیرون از آن قوانین هر چه باشد باطل است. فلذا دعوای خ. ه. را وارد دانسته مستندا به مواد 308 و 311 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به خلع خوانده از یک واحد آپارتمان واجد سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی..... بخش.....تهران و پرداخت مبلغ 270 . 360 . 000 ریال بابت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 1371/01/01 تا 1393/07/01 و پرداخت عوارض شهرداری و مالیات به اداره دارایی از حیث شغل و سازمان تامین اجتماعی از حیث بیمه پرسنل و اخذ مفاصاحساب از ادارات مذکور و الزام وی به پرداخت مبلغ 3 . 480 . 000 ریال بابت خسارت دادرسی صادر و اعلام می‌نماید. در خصوص مطالبه اجرت المثل از 1393/07/01 تا زمان اجرای حکم تخلیه دادگاه ب. ت. ب. اینکه منفعت به صورت تدریجی و در طول زمان بوجود می آید و قابلیت استیفاء دارد و تا زمانی که بوجود نیامده است در ملکیت مستاجر در نمی آید تا در مقابل آن ملزم به پرداخت مابه ازای آن گردد حکم بر بطلان دعوا صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه دوم حقوقی دادگاه عمومی بخش چهاردانگه ذولفقاری رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی س. ف. به طرفیت 1 - م. 2 - م. 3 - ع.الف. 4 - ح. 5 - الف. 6 - ز. 7 - ف. 8 - الف. 9 - ر. 10 - ن. همگی م. 11 - الف.الف. ح. ، 12 - ز. ص. باوکالت م. الف. نسبت به دادنامه شماره --- مورخه 1393/08/24 صادره ازشعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بخش چهاردانگه که به موجب آن حکم به خلع یدازیک واحدآپارتمانی سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی........بخش....... تهران وپرداخت مبلغ-/ 270/360/000 ریال بابت اجرت المثل ازتاریخ 1371/01/01 لغایت 1393/07/01 وپرداخت عوارض شهرداری ومالیات وغیره وخسارات دادرسی صادرگردیده است باعنایت به اوراق ومحتویات پرونده خصوصا قبوض پرداخت اجاره بهای عین مستاجره ازسال 1348/05/31 به مالک قبلی ملک به نام حاج ع.الف. ع.وپرداخت قبوض سالیان بعدازابتیاع مالک بعدی به نام م. م. وهمچنین پرداخت مالیات به شماره 1043 به مورخه 1354/04/29 ازسوی ت. ن. خ. ودرخواست پروانه شغل ازفرمانداری شهرری به عین مستاجره درزمان مالکیت حاج الف. ع. به شغل دندان سازی (دندانپزشکی تجربی) همگی مویدوجودرابطه استیجاری به محل کسب می‌باشدوادامه اشتغال به شغل فعلی نیزمویدابقاء روابط استیجاری سرقفلی محل مورددعوی است ومشمول قانون موجرومستاجرمصوب 1356 میگرددوتصرف غیرماذون باوجوددلایل وقرائن موجوددرپرونده ملازمه ای با رابطه استیجاری محل کسب نداردبنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق می‌باشدفلذا دادگاه دراجرای ماده 358 قانون مارالذکرضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی خواهان های اصلی صادر و اعلام می‌گرددرای صادره قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار علی احمدی - کامران اشجعی