تعیین طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری با اصلاحات و الحاقات بعدی

تعيين طرح جامع منطقه ويژه اقتصادي شهر ري مصوب 1392,04,18 با اصلاحات و الحاقات بعدي وزيران عضو شوراي هماهنگي مناطق آزاد تجاري – صنعتي و ويژه اقتصادي به استناد تبصره (1) ماده (1) قانون تشكيل و اداره مناطق ويژه اقتصادي جمهوري اسلامي ايران – مصوب 1384 – و با رعايت تصويبنامه شماره 159167/ت43505 ه مورخ 10/8/1388 تصويب نمودند: طرح جامع منطقه ويژه اقتصادي شهر ري به شرح پيوست كه تأييد شده به مهر دفتر هيئت دولت است، تعيين مي شود. اين تصويبنامه در تاريخ 11/4/1392 به تأييد مقام محترم رياست جمهوري رسيده است. محمدرضا رحيمي معاون اول رييس جمهور مطالعات امكان سنجي مالي طرح ايجاد و توسعه منطقه ويژه اقتصادي ري دي ماه 1391 كافرما: شركت سرمايه گذاري ري شماره سند: IS SEZ – 91 – 054 ويرايش: سوم تاريخ انتشار: دي ماه 1391 مشاور:مهندسين مشاور سنجش امكان طرح مدير پروژه: ادموند ميرزا خانينان نشاني: خيابان سهروردي شمالي، كوچه شهيد تقوي، پلاك 22، طبقه 5، واحد 8 تلفكس: 88427006 (8 خط) كدپستي:1568614531 صندوق پستي:7857-15875 آدرس وب سايت: www.sat.iran.com آدرس فايل:z:/sez/reportsirey sez is report -91 – 10 06 dock فهرست مطالب -مقدمه -فصل اول چارچوب مدل 1-1 نواحي توسعه 2 1-2 رويكرد پايين به بالا 4 1-3 ورودي ها و خروجي ها مدل 4 1-4 فازبندي پروژه 5 1-5 استراتژي هاي توسعه 7 -فصل دوم هزينه هاي زيربنايي منطقه 1 هزينه هاي زيرساخت 2-1 هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه 9 2-2 هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه 11 2-3 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 11 2-4 ساير مفروضات 12 -فصل سوم امكانپذيري ناحيه يك ناحيه پردازش صادرات امكانپذيري ناحيه يك پردازش صادرات 3-1 تركيب كاربري ها 14 3-2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين 15 3-3 مفروضات مروبوط به هزينه هاي ساخت زيربنا 16 3-4 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 17 3-5 مفروضات درآمدي 17 3-6 نتايج امكانپذيري ناحيه يك 18 -فصل چهارم امكانپذيري ناحيه دو كاربري هاي مختلط امكانپذيري ناحيه دو كاربري هاي مختلط 4-1 تركيب كاربري ها 21 4-2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين 23 4-3 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت زيربنا 26 4-4 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 26 4-5 مفروضات درآمدي 26 4-6 نتايج امكانپذيري مالي در ناحيه دوم 26 4-7 نتايج امكان پذيري مالي در بخش هاي مختلف ناحيه دوم 28 4-7-1 بخش هاي تجاري 29 4-7-2 پارك دانش 29 4-7-3 پارك لجسنيك 30 4-7-4 پارك نمادين 31 -فصل پنجم امكانپذيري ناحيه سه پارك تكنولوژي هاي پيشرفته امكان پذيري ناحيه سه پارك تكنولوژي هاي پيشرفته 5-1 تركيب كاربري ها 32 5-2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين 33 5-3 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت زيربنا 34 5-4 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 35 5-5 مفروضات درآمدي 35 5-6 نتايج امكان پذيري ناحيه سوم 36 -فصل ششم: امكان پذيري ناحيه چهار محدوده رزرو امكان پذيري ناحيه چهار محدوده رزرو 6-1 تركيب كاربري ها 39 6-2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين 6-3 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت 40 6-4 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 40 6-5 مفروضات درآمدي 41 6-6 نتايج امكان پذيري ناحيه چهارم 41 -فصل هفتم امكان پذيري كلي منطقه ويژه اقتصادي ري امكان پذيري كلي منطقه ويژه اقتصادي ري 7-1 خلاصه ياقته ها 44 7-2 تحليل حساسيت عوامل كليدي 46 7-2-1 تحليل حساسيت بر هزينه هاي زيرساخت 46 7-2-2 تحليل حساسيت بر فازبندي پروژه 47 -فهرست جداول و اشكال -جدول 1-1: تعيين محدوده نواحي منطقه 2 -جدول 1-2: پيشنهادات درخصوص نحوه واگذاري زمين ها 7 -جدول 2-1:هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه 10 -جدول 2-2:هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه 11 -جدول 2- 3: هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه 11 -جدول 3-1:تركيب كاربري ها در ناحيه يك 14 -جدول 3-2:استراتژي هاي توسعه ناحيه يك 16 -جدول 3-3:هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه (1) 16 -جدول 3- 4: هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه اول 17 -جدول 3- 5:مفروضات درآمدي ناحيه اول 18 -جدول 3- 6: جريان نقدي ناحيه يك 19 -جدول 3- 7: خلاصه نتايج امكان پذيري مالي ناحيه يك 20 -جدول 4-1:تركيب كاربري ها در ناحيه دو 22 -جدول 4-2: استراتژي هاي توسعه ناحيه دو 23 -جدول 4-3:هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه دو 24 -جدول 4-4:هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه دو 25 -جدول 4-5: مفروضات درآمدي ناحيه دوم 26 -جدول 4-6:جريان نقدي ناحيه دو 27 -جدول 4-7: خلاصه نتايج امكان پذيري مالي ناحيه دو 28 -جدول 4- 8:امكان پذيري بخش تجاري 29 -جدول 4- 9:امكان پذيري پارك دانش 30 -جدول 4- 10: امكان پذيري پارك لجستيك 30 -جدول 4- 11:امكان پذيري پارك نمادين 31 -جدول 5-1: تركيب كاربري ها در ناحيه سه 32 -جدول 5-2: استراتژي هاي توسعه ناحيه سه 33 -جدول 5-3:هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه 3 34 -جدول 5-4:هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه سوم 35 -جدول 5-5: مفروضات درآمدي ناحيه سوم 35 -جدول 5-6: جريان نقدي ناحيه سوم 37 -جدول5-7:خلاصه نتايج امكان پذيري مالي در ناحيه سه 38 -جدول 6-1:هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي ناحيه چهار 40 -جدول 6-2:مفروضات درآمدي ناحيه چهارم 41 -جدول 6-3:جريان نقدي ناحيه چهار 42 -جدول 6-4:خلاصه نتايج امكان پذيري مالي در ناحيه چهار 43 -جدول 7-1: جريان نقدي منطقه ويژه اقتصادي ري 45 7-2:خلاصه نتايج امكان پذيري مالي منطقه ويژه اقتصادي ري 46 7-3:سناريوهاي مرتبط با تحليل حساسيت منطقه ويژه اقتصادي ري 47 -شكل1-1:نواحي مختلف منطقه ويژه اقتصادي ري 3 -شكل 1-2:فازبندي پروژه منطقه ويژه اقتصادي ري 6 -شكل 2-1:ويژگي هاي هر يك از كاربري هاي منطقه ويژه اقتصادي ري 13 مقدمه گزارش حاضر به بررسي شرايط مالي طرح ايجاد و توسعه منطقه ويژه اقتصادي ري مي پردازد. در اين گزارش تلاش شده است تا براساس طرح جامع تهيه شده براي منطقه، ضمن ارزيابي شرايط مالي هر يك از نواحي چهارگانه تعريف شده براي آن به صورت مستقل، امكان پذيري مالي كل منطقه به صورت يكپارچه نيز مورد سنجش و ارزيابي قرار گيرد؛ به بيان ديگر هدف از بررسي هاي صورت گرفته در اين گزارش، پاسخ به اين پرسش است كه آيا طرح جامع تهيه شده براي منطقه ويژه اقتصادي ري ب. ت. ب. مطالعات صورت گرفته در ارتباط با تقاضاي بازار و همچنين رويكردهاي مختلف توسعه و بهره برداري به لحاظ مالي و اقتصادي از شرايط مطلوبي برخوردار است؟ در غير اين صورت چه تغييراتي بايد در اهداف،راهبردها و پارامترهاي طرح جامع به وجود آيد تا پروژه به لحاظ مالي و اقتصادي به هدف اصلي خود كه همان حداكثرسازي بازده اقتصادي براي خود و سرمايه گذارانش است، نائل آيد. در اين گزارش ابتدا با تشريح چارچوب مدل ارزيابي مالي طرح به برآورد هزينه هاي زيرساخت اوليه توسعه منطقه پرداخته خواهد شد، سپس شرايط مالي هر يك از نواحي چهارگانه منطقه به صورت مستقل و كل منطقه به صورت يكپارچه مورد ارزيابي قرار خواهد گرفت و نهايتاً حساسيت مدل مالي نسبت به پارامترهاي مؤثر مورد سنجش قرار مي گيرد. فصل اول : چارچوب مدل نواحي توسعه منطقه ويژه اقتصادي ري، با مساحتي بالغ بر 1600 هكتار، مشتمل بر كاربرهاي صنعتي، آموزشي، لجستيك و تجاري مي باشد. بر اين اساس و به منظور ارزيابي مالي طرح، منطقه به چهار ناحيه به شرح ذيل تقسيم شده است كه علاوه بر ارزيابي شرايط مالي پروژه در هريك از چهار ناحيه مذكور، شرايط مالي كل منطقه نيز مورد ارزيابي قرار خواهد گرفت. جدول 1-1 ، تعيين محدوده نواحي منطقه 1 ناحيه اول منطقه پردازش صادرات شرق كريدور نفت و گاز و شمال صخره هاي سايت 2 ناحيه دوم منطقه كاربري هاي مختلط غرب كريدور تا ريل راه آهن 3 ناحيه سوم پارك تكنولوژي هاي پيشرفته جنوب صخره هاي سايت 4 ناحيه چهارم محدوده رزرو غرب ريل راه آهن تا جاده قديم قم ناحيه يك: شامل منطقه پردازش صادرات مي باشد. اين ناحيه در شرق كريدور سبز مركزي منطقه و در شمال ارتفاعات حفاظت شده قرار دارد. تمركز اصلي اين ناحيه بر كاربرهاي صنعتي و لجستيك مي باشد.عمده جريان حمل و نقل در اين ناحيه شامل ورود مواد اوليه و خروج كالاهاي ساخته شده مي باشد. ناحيه دو: شامل پارك نمادين، زون تجاري، پارك دانش و پارك لجستيك مي باشد. اين ناحيه در باريكه اي از كريدور عبور خطوط انتقال گاز تا محدوده استقرار خط راه آهن قرار گرفته است و در برگيرنده فعاليت هاي تجاري منطقه و كاربري هاي دانش محور مي باشد. عمده جريان حمل و نقل در اين ناحيه جمعيت انساني مي باشند لذا تراكم جمعيتي ناحيه و همچنين اندازه و شيوه قرارگيري زمين هاي اختصاص يافته به اين ناحيه، به گونه اي طرح ريزي شده كه پاسخگوي اين گونه ساخت و سازها باشد. همچنين براي پاسخگويي به نيازهاي منطقه، اين ناحيه در برگيرنده خدمات و نيازهاي تجاري نيز مي باشد. ناحيه سه: پارك فناوري هاي مدرن ناميده شده و جنوب ارتفاعات حفاظت شده قرار مي گيرد. براي اين ناحيه، به منظور بهره گيري از مجاورت سيستم حمل و نقل ريلي، كاربري هاي مختلط پيشنهاد شده است. ناحيه چهار:اين ناحيه كه در غرب خط راه آهن قرار مي گيرد، به عنوان ناحيه رزرو براي توسعه آتي منطقه در نظر گرفته شده و هنگامي كه مابقي سايت مورد ساخت و ساز قرار گرفت، كاربري هاي آن تعيين خواهد شد. هزينه هاي توسعه هر ناحيه ب. ت. ب. در نظر گرفتن هزينه هاي زيربنايي اوليه و ثانويه همراه با قيمت زمين، هزينه هاي واحد ساخت وساز و هزينه هاي غيرقابل پيش بيني به صورت جداگانه محاسبه شده است. جريان هاي درآمدي در سطح هر ناحيه به منظور محاسبه سودآوري هر ناحيه نيز محاسبه شده است. سودآوري هر ناحيه به صورت مجزا قبل از تحليل كلي صورت پذيرفته است. رويكرد پايين به بالا در مدل حاضر، جهت محاسبه هزينه ها زيرساختها، از رويكرد پايين به بالا استفاده شده است (در واقع هزينه ها بر پايه آنچه بايد ساخته شود محاسبه شده اند نه بر اساس بودجه و توان مالي بالقوه). فرض شده است كه هزينه هاي زيرساخت اوليه توسط يك توسعه دهنده اصلي (Master Developer) براي كل منطقه ويژه اقتصادي ارائه مي شود و سطح ارائه خدمات را تا جايي مي رساند كه امكان توسعه براي ساير توسعه دهندگان در سطح قطعات زمين وجود داشته و يا واگذاري آن به پيمانكاران جزء امكان پذير باشد. هزينه هاي عمده زيرساخت ها مانند بزرگراهها، تأسيسات زيربنايي و كانال وادي، براي كل منطقه به صورت يكجا محاسبه شده و ب. ت. ب. ميزان مساحت هر يك از نواحي به آنها تخصيص داده شده است. اقلام كوچك تر مانند پاركينگ هاي اتومبيل و فضاي سبز نيز براي هر يك از نواحي به صورت مجزا محاسبه شده است. ورودي ها و خروجي هاي مدل چارچوب مورد استفاده در محاسبه هزينه ها بر اساس ورودي هاي ذيل شكل گرفته است: - ميزان سطوح زيربنايي هر يك از كاربري ها براي هر ناحيه ب. ت. ب. طرح جامع منطقه - هزينه هاي زيربنايي و هزينه هاي مرتبط با آن - قيمت زمين ب. ت. ب. اسناد قيمت معامله شده در سرمايه گذاري ري - نسبت ميزان سرمايه گذاري شركت سرمايه گذاري ري به ميزان وام بانكي - هزينه هاي تأمين مالي و (نرخ تنزيل) - هزينه هاي بهره برداري اوليه - مفروضات ارزش گذاري زمين براي انواع زمين هاي پيشنهادي كه منعكس كننده شرايط بازار مي باشد. - فازبندي هر يك از نواحي و زمين هاي مربوطه - در نظر گرفتن هزينه هاي ساخت و قيمت فروش آنها بر اساس هزينه هاي ساخت و اجاره سالانه يك متر مربع انواع كاربري هاي مختلف زمين كه منعس كننده بازار داخلي است. چارچوب امكانپذيري مدل نيز خروجي هاي ذيل را ارائه مي دهد: - سودآوري زيان دهي ناخالص هر يك از نواحي؛ اين شاخص از تفاضل هزينه هاي ناخالص و درآمدهاي ناخالص ب. ت. ب. چرخه عمر پروژه محاسبه مي شود. - ارزش خالص فعلي هر يك از نواحي پروژه: ارزش تنزيل شده خالص هزينه ها در چرخه عمر پروژه. بازگشت ناخالص: سود ناخالص بوده كه به صورت درصدي از كل هزينه ها عنوان مي گردد. - بازگشت خالص: سود تنزيل شدهمي باشد كه به صورت درصدي از كل هزينه هاي تنزيل شده بيان مي شود. فازبندي پروژه استراتژي فازبندي براي منطقه ويژه اقتصادي ري ب. ت. ب. چشم انداز و اهداف تعيين شده منطقه و نيازمندي هاي تحقق آنها و به منظور حداكثرسازي (پيشينه كردن) بازگشت براي شركت سرمايه گذاري ري و شركاء تجاري آن صورت پذيرفته است. اين استراتژي به تحقق دو هدف عملياتي ذيل براي توسعه منطقه منجر خواهد شد: 1 – حداكثر سازي (پيشينه كردن) ارزش زمين و فضاهاي ساخته شده. 2 – افزايش كارايي هزينه هاي زيربنايي صورت گرفته جهت ارائه امكان توسعه زمين و فضاهاي ساخته شده. استراتژي هاي توسعه رويكردهاي مختلفي براي توسعه سايت منطقه ويژه اقتصادي ري توسط شركت سرمايه گذاري ري وجود دارد. اما رويكرد انتخاب شده، متناسب با ظرفيت شركت سرمايه گذاري ري و ب. ت. ب. توسعه بلند مدت سايت مي باشد. به طور كلي سه رويكرد ممكن براي توسعه سايت منطقه ويژه اقتصادي ري وجود دارد كه مي تواند مورد استفاده قرار گيرد. كه در عمل ب. ت. ب. تقاضاي بازار و تجربيات نمونه هاي موفق تركيبي از سه رويكرد مذكور مدنظر قرار گرفته است؛ هرچند رويكرد اصلي در توسعه و بهره برداري از منطقه، رويكرد آماده سازي زمين براي واگذاري مي باشد اما در برخي از كاربري ها لازم است تا توسعه دهنده اصلي علاوه بر آماده سازي اراضي، فضاها و ساختمان هايي را نيز بسازد و جهت فروش، اجاره و يا حتي بهره برداري خود عرضه نمايد. جدول 1-2 : پيشنهادات در خصوص نحوه واگذاري زمين ها 1 آماده سازي زمين براي واگذاري (فروش) √ √ √ √ - - - فروشنده زمين 2 آماده سازي زيربناها براي فروش √ √ √ - √ √ - مديريت كوتاه مدت و فروش بلندمدت 3 اجاره بلند مدت (رهن) سطوح قابل استفاده √ √ √ - √ - √ مديريت بلند مدت مستغلات رويكرد اول آماده سازي زمين براي واگذاري فروش يكي از رويكردهاي معمول كه توسط توسعه دهندگان اصلي مورد استفاده قرار مي گيرد، آماده سازي زمين و سايت و تجهيز آن به ميزاني مي باشد كه بتوانند زمين ها را به توسعه دهندگان ديگر واگذار (فروش) نموده و پيمانكاران ديگر بتوانند آن را ساخته و مورد بهره برداري قرار دهند. در اين رويكرد شركت سرمايه گذاري ري مسؤوليت ارائه خدمات و آماده سازي سايت و تأمين زيرساخت ها را به عهده گرفته و از طريق فروش / واگذاري زمين ها بازده سرمايه گذاري هاي خود را تأمين خواهد نمود. در اين رويكرد، مشاركت در ايجاد زيربناها مدنظر نمي باشد. رويكرد دوم آماده سازي زيربناها براي فروش اين رويكرد يك قدم فراتر رفته و با احداث ساختمان ها و تسهيلات سايت، زيربناها را براي فروش آماده مي نمايد. در اين رويكرد امكان عرضه براساس نيازهاي بازار صورت مي پذيرد. در كوتاه مدت شركت سرمايه گذاري ري پورتفوليويي از املاك و مستغلات را هدايت نموده و در ميان مدت اين تسهيلات به شركت ها و كسب و كارها فروخته مي شود. رويكرد سوم اجاره بلندمدت رهن سطوح قابل استفاده ساخته شده اين رويكرد شباهت زيادي به رويكرد دوم داشته با اين تفاوت كه در بلندمدت شركت سرمايه گذاري ري مديريت املاك و مستغلات را برعهده گرفته و آنها را نمي فروشد. در اين رويكرد دانش و مهارت مديريت شركت سرمايه گذاري ري در زمين مديريت املاك و مستغلات به كار گرفته مي شود. فصل دوم : هزينه هاي زيربنايي منطقه زيرساختهاي مورد نياز منطقه به دو گروه طبقه بندي شده اند. زيرساخت هاي اوليه و زيرساخت هاي ثانويه - زير ساختهاي اوليه: اقلامي هستند كه براي آماده سازي و توسعه كل سايت مورد نياز مي باشند. اين اقلام عمدتاً از ابتداي توسعه منطقه مورد نياز بوده و عموماً كل سطوح منطقه را در برمي گيرند و بخش عمده اي از هزينه هاي كل سرمايه گذاري را به خود اختصاص خواهند داد. - زيرساخت هاي ثانويه: به اقلامي اطلاق مي گردد كه براي توسعه هر يك از قطعات زمين به صورت مجزا مورد نياز باشد و قطعه زمين را به زيرساخت هاي عمومي وصل مي نمايد. اين زيرساختت ها عموماً در مراحل بعدي توسعه، زماني كه طرح هاي تفصيلي زمين آماده مي گردد، تأمين و ارائه خواهد شد. هزينه هاي سرمايه گذاري در زيرساخت هاي اوليه براي تمام سطوح منطقه ويژه اقتصادي ري به طور كلي محاسبه شده و بر اساس وسعت نواحي چهارگانه در نظر گرفته شده، به هر يك از آنها تخصيص داده شده است. هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه نيز براي هر يك از نواحي به طور جداگانه محاسبه شده است. هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه -جدول 2-1 هزينه هاي سرمايه گذاري موردنياز براي تأمين زيرساخت هاي اوليه منطقه ويژه اقتصادي ري را نشان مي دهد. اين هزينه ها بر اساس هزينه هاي واحد ساخت و ساز محاسبه شده اند و مبناي محاسبه مقادير آن حجم كار برآورده شده بر مبناي طرح جامع مي باشد. جدول 2-1 : هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه آماده سازي سايت 93،102،000 خيابان هاي اصلي 48،788،250 پل ها 3،897،000 روشنايي خيابان ها 7،364،250 فاضلاب (شبكه اصلي و تصفيه خانه) 18،420،750 شبكه جمع آوري آب هاي سطحي 21،491،250 آب آشاميدني (شبكه اصلي) 11،178،750 آب آبياري (شبكه اصلي) 3،578،250 گاز (شبكه اصلي و ايستگاهها) 11،116،500 داكت كشي مخابرات (شبكه اصلي) 9،933،000 مخابرات (مركز ICT) 8،289،750 برق (شبكه 63 كيلو ولت) 238،173،000 برق (شبكه 20 كيلو ولت داخلي) 95،131،000 تأسيسات (شامل تصفيه خانه آب و ...) 149،213،250 محوطه سازي و فضاي سبز 36،669،000 هزينه هاي سرمايه گذاري زيرساختهاي اوليه 756،346،000 هزينه هاي پيش بيني نشده (15 درصد كل هزينه هاي سرمايه گذاري) 109،670،170 هزينه هاي كل سرمايه گذاري زيرساخت هاي اوليه (شامل هزينه هاي پيش بيني نشده) 866،018،170 اين هزينه ها ب. ت. ب. قيمت گذاري اقلام توسط يك پيمانكار كه هم در ايران و هم در امارات متحده عربي مشغول فعاليت مي باشد، مورد بازبيني قرار گرفته است. در اين فرآيند هزينه واحد براي اكثر اقلام هزينه اي به گونه اي است كه هزينه ساخت در ايران 25% كمتر از هزينه ساخت و ساز در امارات متحده عربي مي باشد. همانگونه كه از جدول 2-1 مشخص است هزينه هاي زيرساخت اوليه براي توسعه منطقه ويژه اقتصادي ري بالغ بر 866 ميليون دلار برآورد شده است (اين رقم با در نظر گرفتن 15% به عنوان هزينه هاي پيش بيني نشده محاسبه شده است). هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه -جدول 2-2 هزينه هاي سرمايه گذاري زيرساخت هاي ثانويه را براي توسعه منطقه ويژه اقتصادي ري در هر يك از نواحي 4 گانه نشان مي دهد. جدول 2-2 :هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه ناحيه يك 86،815،469 ناحيه دو 92،278،010 ناحيه سه 40،329،573 ناحيه چهار 19،833،381 هزينه هاي كل سرمايه گذاري زيرساخت هاي ثانويه 239،256،432 كل هزينه هاي ثانويه براي توسعه مناطق قريب به 240 ميليون دلار برآورد شده است. اين هزينه ها شامل جاده هاي محلي،كابل كشي، لوله كشي و كليه تجهيزات براي اتصال به شبكه هاي اصلي زيرساخت مي باشد. مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه ب. ت. ب. ماهيت متفاوت هر يك از رويكردهاي سه گانه مرتبط با استراتژي هاي توسعه و بهره برداري منطقه، نرخ هاي متفاوتي براي محاسبه هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه در هر يك از سه رويكرد مذكور مدنظر قرار گرفته است كه در صدي از درآمدهاي فروش در هر يك از رويكردها مي باشد. به عنوان مثال هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه در رويكرد اول معادل درصد از درآمد فروش قطعات زمين آماده سازي شده در هر سال مي باشد. جدول 2-3 : هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه رويكرد اول رويكرد دوم رويكرد سوم كل 4 درصد درآمد فروش 6 درصد درآمد فروش 9 درصد درآمد فروش هزينه هاي بهره برداري شامل اقلام ذيل مي باشد: - هزينه هي بازاريابي براي فروش. - هزينه هاي حقوقي براي توسعه زمين و فروش املاك و مستغلات آن. - كميسيون هاي فروش براي املاك و مستغلات. - كميسيون هاي اجاره براي آژانس هاي املاك و مستغلات. هزينه نگهداري املاك و مستغلات كه توصيه شده شركت سرمايه گذاري ري آن را به عهده گيرد. درخصوص هزينه هاي مرتبط به ماليات ها بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-59-law00262__a_law00262_0750321717">ماده 59 قانون ماليات هاي مستقيم</a>، 5% ارزش معاملاتي زمين به عنوان ماليات بر انتقال املاك و مستغلات در نظر گرفته شده است. ساير مفرضات به غير از موارد محاسبه شده، پروژه با هزينه هاي ديگري كه به صورت هزينه هاي جانبي شناخته مي شوند، روبرو خواهد بود كه شامل هزينه هاي توسعه، ريسك احتمالي، سود پيمانكاري، هزينه هاي مربوط به نگهداري و تعميرات و همچنين هزينه هاي تأمين مالي مي باشد براي محاسبه هزينه هاي مذكور مفروضات ذيل مورد استفاده قرار گرفته است: - هزينه هاي پيش بيني نشده: 5/14% هزينه ثابت سرمايه گذاري - هزينه هاي قانوني: 5/2% هزينه ثابت سرمايه گذاري - سود پيمانكاري: 5/16% هزينه ثابت سرمايه گذاري -هزينه هاي نگهداري: 2% هزينه ثابت سرمايه گذاري - هزينه هاي تأمين مالي: 20% سالانه همانگونه كمه پيشتر عنوان گرديد، جهت بررسي امكانپذيري مالي پروژه، منطقه ويژه اقتصادي ري به 4 ناحيه مختلف تقسيم شده كه هر يك از اين نواحي داراي كاربري هاي متعددي مي باشند. شكل 2-1 ويژگي هاي هر يك از كاربري هاي منطقه را نشان مي دهد. فصل سوم : امكان پذيري ناحيه يك (ناحيه پردازش صادرات) در اين بخش با استفاده از هزينه هاي زير ساخت اوليه كل سايت، هزينه هاي مرتبط با زمين اين ناحيه، هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه، هزينه احداث كليه تسهيلات پيشنهادي، ساير مفروضات هزينه اي و درآمدهاي مترتب با مقياس ونوع توسعه، امكان پذيري مالي ناحيه يك يعني ناحيه پردازش صارات، مورد آزمون قرار مي گيرد. 3 -1 تركيب كاربري ها ارزيابي مالي طرح در اين ناحيه براساس مفروضات پيشنهادي مرتبط با كاربري ها و مساحت زمين اختصاص داده شده به آنها در طرح جامع صورت مي پذيرد. اين پارامترها براي ناحيه يك در جدول 3-1 ارائه شده است. جدول 3-1 : تركيب كاربري ها در ناحيه يك پارك كسب و كار 7 صنايع سبك عمومي 246 لجسنيك 79 مسجد 1 مهندسي دقيق 34 تحقيق و توسعه 7 كلينيك 1 ناحيه يك، داراي تركيب متعادلي از كاربري ها بوده، به ويژه اينكه وجود مسجد جامع و كلينيك، نشانگر يك رويكرد مهم توسعه محور جهت ايجاد تناسب در سايت مي باشد. ناحيه مذكور، با 34 درصد از كل مساحت منطقه، سهم مهمي از زمين هاي ناخالص قابل توسعه را در سايت منطقه ويژه اقتصادي ري دارا مي باشد. به ويژه از 376 هكتار اراضي ناخالص قابل توسعه ناحيه يك 339 هكتار آن به صورت زمين هاي خالص قابل توسعه مي باشند. -جدول 3-2 استراتژي هاي پيشنهادي توسعه را براساس كاربري ها براي ناحيه يك ارائه مي نمايد. جدول 3-2 :استراتژي هاي توسعه ناحيه يك پارك كسب و كار 6،62 - 14،712 صنايع سبك عمومي 221،46 - - لجستيكي 71،09 - - مسجد 1،24 3،439 - مهندسي دقيق 30،66 - - تحقيق و توسعه 6،62 - 6،621 كلينيك 0،85 4،725 - مساحت ناخالص كل 338،53 8،164 21،334 استراتژي هاي توسعه در اين ناحيه به اين شكل است كه بخش عمده اي از اراضي ناحيه پس از آماده سازي و انجام هزينه هاي اوليه و ثانويه زيربنايي به فروش مي رسند (رويكرد اول)، مسجد و كلينيك توسط توسعه دهنده اصلي احداث مي شوند (رويكرد دوم)، البته درآمدي از بابت اين دو كاربري در مدل لحاظ نگرديده است و به عنوان خدمات عمومي منطقه تلقي خواهند شد و نهايتاً برخي از فضاهاي كسب و كار و خدمات مرتبط و تحقيق و توسعه توسط توسعه دهنده اصلي ايجاد و به اجاره گذاشته مي شوند (رويكرد سوم)، مجموعه زيربنايي كه در رويكرد سوم توسط توسعه دهنده اصلي در اين ناحيه ساخته خواهد شد و اجاره داده مي شود معادل 21334 مترمربع مي باشد. 3 -2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين هزينه زيرساخت هاي اوليه كه شامل آماده سازي سايت، جاده هاي اصلي، زيرساخت هاي روشنايي، آب و فاضلاب و غيره مي باشد و براي كل سايت محاسبه شد (جدول 2-1)، ب. ت. ب. تركيب كاربري ها و مساحت زمين هر يك از نواحي، به آنها تخصيص يافته است. سهم هزينه هاي اوليه مرتبط با ناحيه يك از كل هزينه هاي اوليه منطقه، براساس تركيب كاربري ها و ميزان مساحت آن، 236 ميليون دلار برآورد شده است. هزينه تملك زمين براي كل اراضي منطقه ويژه اقتصادي ري تقريباً 3 ميليون دلار يا 1500 دلار به ازاي هر هكتار برآورده شده و از اين رو هزينه تملك زمين نيز در ناحيه يك معادل 564،223 دلار مي باشد. هزينه زيرساخت هاي ثانويه يك كه شامل زيرساخت هاي محلي ازقبيل شبكه دسترسي محلي، خدمات مرتبط باتوسعه و منظرسازي قطعات زمين مي باشد، 87 ميليون دلار برآورد شده است. ساير مفروضات به كار رفته در برآوردهاي هزينه شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني، سود پيمانكاري و هزينه هاي تأمين مالي مي باشد.در جدول 3-3 جزييات مربوط به هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه يك ارائه شده است. جدول 3-3 :هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه (1) هزينه تملك زمين 34% از كل هزينه تملك اراضي منطقه 564،223 هزينه زيرساخت هاي اوليه (شامل هزينه هاي مالي و پيش بيني نشده) 27% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه منطقه 281،244،666 هزينه زيرساخت هاي ثانويه (بدون لحاظ نمودن هزينه هاي مالي و ساير هزينه ها) - 86،815،469 ساير هزينه ها هزينه هاي پيش بيني نشده 5/14% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 12،670،055 هزينه هاي قانوني 25% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 2،184،492 سود پيمانكاري 5/16، از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 14،417،649 هزينه هاي تعمير و نگهداري اساسي 2% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 1،747،594 تأمين مالي 95% از كل هزينه هاي زير ساخت هاي ثانويه و تملك زمين 112،479،508 هزينه تأمين مالي سالانه 20% 22،495،902 كل هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه (1) 422،140،049 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت زيربنا همانگونه كه پيشتر عنوان شد برخي از كاربري ها در ناحيه يك (مسجد، كلينيك، فضاهاي كسب و كار و خدمات مرتبط و تحقيق و توسعه) توسط توسعه دهنده اصلي ساخته مي شود كه برخي از آنها مانند مسجد و كلينيك فاقد درآمد و برخي نيز مانند فضاهاي كسب و كار از طريق فروش يا اجاره داراي درآمد مي باشند. در جدول 3-4، هزينه هاي مربوط به ساخت و ساز كاربري هاي فوق نشان داده شده است. در جدول مذكور هزينه واحد ساخت زيربنا براي هر يك از كاربري ها از طريق تحقيقات بازار1 در سال 2010 در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است. اين موارد شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني و سود پيمانكاري نيز مي باشند. نتايج اين تحقيقات نشان مي دهد كه دامنه هزينه هاي ساخت در كرانه پايين براي ساخت و سازهاي عادي مانند كلينيك به ازاي هر مترمربع 375 دلار و براي كرانه بالا با كيفيت بالاتر مانند مجتمع هاي تجاري 950 دلار به ازاي هر مترمربع مي باشد. براين اساس كل هزينه هاي ساخت زيربنا در ناحيه يك معادل 21،709،852 دلار برآورده شده است. جدول 3-4 : هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه اول پارك كسب و كار 14712 850 صنايع سبك عمومي - 450 لجستيكي - 450 مسجد 3439 375 مهندسي دقيق - 550 تحقيق و توسعه 6621 680 كلينيك 4725 373 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه براي ناحيه يك در راستاي استراتژي توسعه ناحيه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول 2-3 مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدي مفروضات درآمدي براي كاربري هاي مختلف در سه رويكرد متفاوت، منعكس كننده شرايط عمومي بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه مي باشد. برآوردهاي مربوط به ناحيه يك، در جدول 3-5 به طور خلاصه بيان شده اند. نكته حائز اهميت، در نظر گرفتن درآمد براي كاربري هاي مسجد و كلينيك در تحليل مذكور مي باشد. جدول 3-5 : مفروضات درآمدي ناحيه اول پارك كسب كار 3،810،000 5375 455 صنايع سبك عمومي 1،900،000 1150 100 لجستيكي 2،200،000 1300 110 مهندس … 2،600،000 1450 120 تحقيق و توسعه 3،300،000 2300 200 نتايج امكان پذيري ناحيه يك مدل جريان نقدي به تفصيل و براساااس مفروضات اشاره شده فوق و فازبندي پيشنهادي كاربري ها، تدوين شده است. جريان نقدي ناحيه يك منطقه در جدول 3-6 ارائه شده است. جدول 3-6 جريان نقدي ناحيه يك [....] سال 1 سال 2 سال 3 سال 4 سال 5 سال 6 سال 7 سال 8 سال 9 سال 10 سال 11 سال 12 سال 13 سال 14 سال 15 سال 16 سال 17 سال 18 سال 19 سال 20 ارزيابي شرايط مالي در ناحيه يك براساس جريان هاي نقدي آن در يك دوره زماني 20 ساله نشان مي دهد اين ناحيه مستقل از ساير نواحي منطقه از شرايط مال ي مطلوبي به لحاظ مالي برخوردار است. به نحوي كه نرخ بازده داخلي جريان هاي نقدي در اين ناحيه معادل 34 درصد مي باشد و با استناد به جريان هاي نقدي تجمعي، سرمايه گذاري صورت گرفته جهت توسعه اين ناحيه پس از گذشت سه سال باز خواهد گشت و ناحيه از سال چهارم به بعد به سودآوري خواهد رسيد. متوسط نرخ سودآوري (بازده سرمايه گذاري)2 ناحيه براساس جريانهاي نقدي تنزيل شده آن معادل 32 درصد برآورد شده است. در جدول 3-7، خلاصه اي از نتايج امكان پذيري مالي ناحيه يك ارائه شده است. جدول 3-7 : خلاصه نتايج امكان پذيري مالي ناحيه يك سرمايه گذاري ناخالص (شامل وام بانكي) 479،183،006 درآمد ناخالص 786،393،792 سود يا زيان ناخالص 307،210،787 ارزش فعلي هزينه ها 250،047،613 ارزش فعلي دريافتي ها 329،076،395 جمع ارزش خالص فعلي طرح (NPV) 79،028،781 بازگشت ناخالص سرمايه گذاري 64% بازگشت خالص (NPV) سرمايه گذاري 32% نرخ بازگشت داخلي طرح (IRR) 37% دوره بازگشت سرمايه (PBP) 4 سال فصل چهارم امكان پذيري ناحيه دو كاربري هاي مختلط در اين بخش با استفاده از هزينه هاي زيرساخت اوليه كل سايت، هزينه هاي مرتبط با زمين اين ناحيه، هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه، هزينه احداث كليه تسهيلات پيشنهادي، ساير مفروضات هزينه اي و درآمدهاي مترتب با مقياس و نوع توسعه، امكان پذيري مالي ناحيه دو يعني ناحيه كاربري هاي مختلط، مورد آزمون قرار مي گيرد. اين ناحيه با تركيبي از كاربري هاي مختلف خود به چهار بخش تقسيم مي شود: 1 – بخش تجاري 2 – پارك دانش 3 – پارك لجستيك 4 – پارك نمادين شايان ذكر است كه علاوه بر ارزيابي مالي ناحيه 2 به صورت كلي، امكان پذيري مالي براي هر يك از بخش هاي فوق نيز به طور جداگانه انجام شده است. تركيب كاربري ها ارزيابي مالي در اين ناحيه براساس مفروضات پيشنهادي مرتبط با كاربري ها و مساحت زمين اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت مي پذيرد. اين پارامترها براي ناحيه دو در جدول 4-1 ارائه شده است. جدول 4-1 : تركيب كاربري ها در ناحيه دو پارك كسب و كار 78 مسجد 2 صنايع دارويي 21 پارك انرژي هاي پاك 38 آموزشي 17 تحقيق و توسعه 48 لجستيك 134 صنايع غذايي و دارويي 38 مهندسي دقيق 23 ناحيه دو، داراي بالاترين حد تنوع كاربري ها مي باشد، ناحيه مذكور، با 36 درصد ازكل مساحت موجود، بالاترين سهم از زمين هاي ناخالص قاب توسعه را در سايت منطقه ويژه اقتصادي ري به خود اختصاص داده است. از 399 هكتار كل زمين هاي ناخالص قابل توسعه ناحيه دو، 359 هكتار آن به صورت زمين هاي خالص قابل توسعه مي باشند. -جدول 4-2 استراتژي هاي پيشنهادي توسعه را به تفكيك هر يك از كاربري ها براي ناحيه دو ارائه مي نمايد. جدول 4-2 : استراتژي هاي توسعه ناحيه دو پارك كسب و كار 70،64 9202 25753 مسجد 1،62 4508 - صنايع دارويي 18،83 - - پارك انرژي هاي پاك 34،58 - - آموزشي 15،58 - - تحقيق و توسعه 43،00 - - لجستيك 120،40 - - صنايع غذايي و دارويي 34،50 - - مهندسي دقيق 20،50 - - مساحت ناخالص كل 359،40 13710 25753 استراتژي هاي توسعه در اين ناحيه نيز همانند ناحيه اول بر آماده سازي اراضي و فروش قطعات استوار است. با اين حال علاوه بر مسجد كه توسط توسعه دهنده اصلي ساخته مي شود و درآمدي براي آن لحاظ نگرديده است، فضاهايي نيز در پارك كسب و كار و خدمات مرتبط توسط توسعه دهنده اصلي ساخته مي شود كه يا به فروش مي رسند و يا بخشي از آن به صورت سالانه به متقاضيان اجاره داده مي شود. به طور كلي علاوه بر انجام هزينه هاي اوليه و ثانويه جهت آماده سازي اراضي، معادل 39463 مترمربع زيربنا نيز توسط توسعه دهنده اصلي ايجاد خواهد شد. 4 -2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين هزينه زيرساخت هاي اوليه كه شامل آماده سازي سايت، جاده هاي اصلي، زيرساخت هاي روشنايي، آب و فاضلاب و غيره مي باشد و براي كل سايت محاسبه شد (جدول 2-1)، ب. ت. ب. تركيب كاربري ها و مساحت زمين هريك از نواحي، به آنها تخصيص يافته است. سهم هزينه هاي اوليه مرتبط با توجه دو از كل هزينه هاي اوليه منطقه، براساس تركيب كاربري ها و ميزان مساحت آن، 341 ميليون دلار برآورده شده و از اين رو هزينه تملك زمين براي ناحيه دو معادل 599،004 دلار مي باشد. هزينه زيرساخت هاي ثانويه ناحيه دو كه شامل زيرساخت هاي محلي از قبيل شبكه دسترسي محلي، خدمات مرتبط با توسعه و منظرسازي قطعات زمين مي باشد، 92 ميليون دلار برآورده شده است. ساير مفروضات به كار رفته در برآوردهاي هزينه شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني، سود پيمانكاري و هزينه هاي تأمين مالي مي باشد. در جدول 4-3 جزييات مربوط به هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي ناحيه دو نشان داده شده است. جدول 4-3 : هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه دو هزينه تملك زمين 36% از كل هزينه تملك اراضي منطقه 599،004 هزينه زيرساخت هاي اوليه (شامل هزينه هاي مالي و پيش بيني نشده) 39% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه منطقه 405،957،264 هزينه زيرساخت هاي ثانويه (بدون لحاظ نمودن هزينه هاي مالي و ساير هزينه ها - 92،278،010 ساير هزينه ها هزينه هاي پيش بيني نشده 5/14% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 13،467،167 هزينه هاي قانوني 5/2% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 2،321،925 سود پيمانكاري 5/16% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 15،324،707 هزينه هاي تعمير و نگهداري اساسي 2% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 1،857،540 هزينه هاي زيرساخت ثانويه و تملك زمين (با احتساب ساير هزينه ها) - 125،848،353 تأمين مالي 95% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه و تملك زمين 119،555،935 هزينه تأمين مالي سالانه 20% 23،911،187 كل هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه (2) 555،716،804 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت زيربنا با احداث مسجد و ساختمان هايي در مركز خرده فروشي و پارك كسب و كار، 39463 مترمربع زيربنا توسط توسعه دهنده اصلي در بخش تجاري ناحيه دو ايجاد خواهد شد كه به غير از مسجد كه فاقد درآمد براي منطقه مي باشد ساير فضاهاي احداث شده از طريق فروش يا اجاره داراي درآمد مي باشند. در جدول 4-4، هزينه هاي مربوط به احداث ساختمان در كاربري هاي فوق ارائه گرديده است. در جدول مذكور هزينه واحد ساخت زيربنا از طريق تحقيقات بازار3 در سال 2010 در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است. اين موارد شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني و سود پيمانكاري نيز مي باشند.نتايج اين تحقيقات نشان مي دهد كه دامنه هزينه هاي ساخت در كرانه پايين براي ساخت و سازهاي مادي مانند لجستيك به ازاي هر مترمربع 450 دلار و براي كرانه بالا با كيفيت بالاتر مانند مجتمع هاي تجاري 950 دلار به ازاي هر مترمربع مي باشد. براين اساس كل هزينه هاي ساخت زيربنا در ناحيه دو منطقه معادل 36،523،464 دلار برآورد شده است. جدول 4-4 : هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه دوم صنايع دارويي - 550 آموزشي - 680 صنايع غذايي و دارويي - 550 لجستيك - 450 تحقيق و توسعه - 680 پارك كسب و كار 34955 845 پارك انرژي هاي پاك - 550 مهندسي دقيق - 550 مسجد 4508 975 هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه براي ناحيه دو در راستاي استراتژي توسعه ناحيه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول 2-3 مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدي مفروضات درآمدي براي كاربري هاي مختلف در سه رويكرد متفاوت، منعكس كننده شرايط عمومي بازار در حوزه نفوذ بلافاصل تهران مي باشد. برآوردهاي مربوط به ناحيه دو، در جدول 4-5 به طور خلاصه بيان شده اند. نكته حائز اهميت، در نظر گرفتن درآمد براي كاربري مسجد در تحليل مذكور مي باشد. جدول 4-5 : مفروضات درآمدي ناحيه دوم صنايع دارويي 2،460،000 1450 120 آموزشي 2،475،000 2300 200 صنايع غذايي و دارويي 2،200،000 1450 120 لجستيك 2،200،000 1300 110 تحقيق و توسعه 3،300،000 2300 200 پارك كسب و كار 3،480،000 6210 525 پارك انرژي هاي پاك 2،460،000 1250 110 مهندسي دقيق 2،600،000 1450 120 نتايج امكانپذيري مالي در ناحيه دوم ارزيابي شرايط مالي پروژه در ناحيه دوم منطقه (ناحيه كاربري هاي مختلط) بر پايه جريان هاي نقدي آن (جدول 4-6) در يك دوره زماني 20 ساله صورت گرفته است. جدول 4-6 : جريان نقدي ناحيه دو [....] سال 1 سال 2 سال 3 سال 4 سال 5 سال 6 سال 7 سال 8 سال 9 سال 10 سال 11 سال 12 سال 13 سال 14 سال 15 سال 16 سال 17 سال 18 سال 19 سال 20 ناحيه مذكور مستقل از ساير نواحي منطقه به دليل برخورداري از تنوع كاربري و عملكردها از بهترين شرايط مالي در بين ساير نواحي منطقه برخوردار است، به نحوي كه نرخ بازده داخلي جريان هاي نقدي در اين ناحيه معادل 41% مي باشد و با استناد به جريان هاي نقدي تجمعي، سرمايه گذاري صورت گرفته جهت توسعه اين ناحيه كه از سال دهم آغاز مي گردد پس از گذشت 4 سال باز خواهد گشت و ناحيه از سال پنجم به سودآوري خواهد رسيد. متوسط نرخ سودآوري ناحيه (نرخ بازده سرمايه گذاري) براساس جريان هاي نقدي تنزيل شده آن، 37 درصد برآورد شده است. در جدول 4-7 خلاصه اي از نتايج امكان پذيري مالي ناحيه دو ارائه گرديده است. جدول 4-7 : خلاصه نتايج امكان پذيري مالي ناحيه دو سرمايه گذاري ناخالص (شامل وام بانكي) 643،729،788 درآمد ناخالص 1،101،482،433 سود يا زيان نا خالص 457،752،646 ارزش فعلي هزينه ها 108،970،369 ارزش فعلي دريافتي ها 149،281،931 جمع ارزش خالص فعلي طرح (NPV) 40،311،562 بازگشت ناخالص سرمايه گذاري 71% بازگشت خالص (NPV) سرمايه گذاري 37% نرخ بازگشت داخلي طرح (IRR) 41% دوره بازگشت سرمايه (PEP) 5 سال نتايج امكان پذيري مالي در بخش هاي مختلف ناحيه دو آنچه تا اينجا در اين بخش بدان پرداخت شد، شرايط مالي ناحيه دو به صورت كلي بود. اما همانگونه كه گفته شد، ناحيه دو به دليل زياد كاربري هاي آن، خود به 4 بخش جداگانه تقسيم شده است (بخش تجاري، پارك دانش، پارك لجستيك و پارك نمادين) درادامه به ارزيابي شرايط مالي هر يك از بخش هاي مذكور به صورت جداگانه پرداخت شده است. 4-7-1:بخش تجاري توسعه اين بخش كه داراي با ارزش ترين كاربري ها بوده منجر به نرخ بازگشت داخلي معادل 40% شده است. لازم به ذكر است كه با وجود ارزش بالاي اين كاربري ها، هزينه هاي زيرساختي اوليه و ثانويه آن نيز بالا بوده است. با اين وجود جريان نقدي اين بخش از سال 14 (5 سال بعد از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. جدول 4-8 : امكان پذيري بخش تجاري سرمايه گذاري ناخالص (شامل وام بانكي) 215،665،571 درآمد ناخالص 442،545،545 سود يا زيان ناخالص 226،879،974 ارزش فعلي هزينه ها 40،545،035 ارزش فعلي دريافتي ها 59،778،420 جمع ارزش خالص فعلي طرح (NPV) 19،233،385 بلزگشت ناخالص سرمايه گذاري 105% بازگشت خالص (NPV) سرمايه گذاري 47% نرخ بازگشت داخلي طرح (IRR) 40% دوره بازگشت سرمايه (PBP) 5 سال 4-7-2 پارك دانش توسعه اين بخش منجر به نرخ بازگشت داخلي معادل 32% شده است. عملكرد اين بخش وابسته به ميزان آماده سازي تسهيلات لازم براي جلب فعاليت هاي دانش محور خواهد بود. براساس طرح جامع، جريان نقدي اين بخش از سال 14 (5 سال پس از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. فصل پنجم : امكان پذيري ناحيه سه (پارك تكنولوژي هاي پيشرفته) در اين بخش با استفاده از هزينه هاي زيرساخت اوليه كل سايت، هزينه هاي مرتبط با زمين اين ناحيه، هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه، هزينه احداث كليه تسهيلات پيشنهادي، ساير مفروضات هزينه اي و درآمدهاي مترتب با مقياس و نوع توسعه، امكان پذيري مالي ناحيه سه يعني پارك تكنولوژي هاي پيشرفته، مورد آزمون قرار مي گيرد. 5 -1 تركيب كاربري ها ارزيابي مالي در اين ناحيه براساس مفروضات پيشنهادي مرتبط با كاربري ها ومساحت زمين اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت مي پذيرد. اين پارامترها براي ناحيه سه در جدول 5-1 ارائه شده است. جدول 5-1 : تركيب كاربري ها در ناحيه سه پارك كسب و كار 57 پارك انرژي هاي پاك 16 لجستيك 29 تحقيق وتوسعه 30 راه آهن 34 مسجد 2 ناحيه سه داراي كاربري هاي پارك كسب و كار، لجستيك، بخش تحقيق و توسعه و پارك انرژي هاي پاك مي باشد. ناحيه مذكور، 15 درصد از مساحت موجود سايت منطقه ويژه اقتصادي ري را به خود اختصاص داده است. از 169 هكتار كل زمين هاي ناخالص قابل توسعه ناحيه سه، 152 هكتار آن به صورت زمين هاي خالص قابل توسعه مي باشند. -جدول 5-2 استراتژي هاي پيشنهادي توسعه را به تفكيك هر يك از كاربري ها براي ناحيه سه ارائه مي نمايد. جدول 5-2 : استراتژي هاي توسعه ناحيه سه پارك كسب و كار 51،24 - - پارك انرژي هاي پاك 14،08 - - لجستيك 26،53 - - تحقيق و توسعه 27،36 - - راه آهن 31،04 - - مسجد - 4443 - مساحت ناخالص كل 151،85 4443 0 تنها بنايي كه در اين ناحيه توسط توسعه دهنده اصلي احداث مي شود، لذا توسعه و درآمدهاي اصلي اين ناحيه بر پايه مفروضات رويكرد اول يعني آماده سازي و فروش قطعات زمين مي باشد. 5 -2 برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين هزينه زيرساخت هاي اوليه كه شامل آماده سازي سايت، جاده هاي اصلي، زيرزساخت هاي روشنايي، آب و فاضلاب و غيره مي باشد و براي كل سايت محاسبه شد (جدول 2-1)، ب. ت. ب. تركيب كاربري ها و مساحت زمين هر يك از نواحي، به آنها تخصيص يافته است. سهم هزينه هاي اوليه مرتبط با ناحيه سه از كل هزينه هاي اوليه منطقه براساس تركيب كاربري ها و ميزان مساحت آن، 158 ميليون دلار برآورد شده است. هزينه تملك زمين براي سايت منطقه ويژه اقتصادي 3 ميليون دلار يا 1500 دلار به ازاي هر هكتار برآورده شده و از اين رو هزينه تملك زمين براي ناحيه سه معادل 253،080 دلار مي باشد. هزينه زيرساخت هاي ثانويه ناحيه سه نيز كه شامل زيرساخت هاي محلي از قبيل شبكه دسترسي محلي، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازي قطعات زمين مي باشد. 40 ميليون دلار برآورد شده است. ساير مفروضات به كار رفته در برآوردهاي هزينه شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني، سود پيمانكاري و هزينه هاي تأمين مالي مي باشد. در جدول 5-3 جزييات مربوط به هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي ناحيه سه نشان داده شده است. جدول 5-3 : هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي در ناحيه 3 هزينه تملك زمين 15% از كل هزينه تملك اراضي منطقه 253،080 هزينه زيرساخت هاي اوليه (شامل هزينه هاي مالي و پيش بيني نشده) 18% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه منطقه 188،501،143 هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه (بدون لحاظ نمودن هزينه هاي مالي و ساير هزينه ها) - 40،329،573 ساير هزينه ها هزينه هاي پيش بيني نشده 14،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 5،869،538 هزينه هاي قانوني 2،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 1،011،989 سود پيمانكاري 16،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 6،679،130 هزينه هاي تعمير و نگهداري اساسي 2% كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 809،591 هزينه هاي زيرساخت ثانويه و ثانويه و تملك زمين (با احتساب ساير هزينه ها) - 54،849،822 تأمين مالي 95% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه و تملك زمين 52،107،331 هزينه تأمين مالي سالانه 20% 253،772،432 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت زيربنا برآوردهاي هزينه هاي ساخت زيربنا در ناحيه سه در جدول 5-4 خلاصه شده كه از طريق تحقيقات بازار4 در سال 2010 در حوزه نفوذ بلافصل تهران به دست آمده است. اين موارد شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني و سود پيمانكاري مي باشد. نتايج اين تحقيقات نشان مي دهد كه دامنه هزينه هاي ساخت در كرانه پايين براي ساخت و سازهاي عادي مانند لجستيك به ازاي هر مترمربع 450 دلار و براي كرانه بالا با كيفيت بالاتر مانند پارك كسب و كار 750 دلار به ازاي هز متر مربع مي باشد. تنها ساختماني كه در اين ناحيه توسط توسعه دهنده اصلي احداث خواهدشد، مسجد مي باشد كه با مساحت 4443 مترمربع هزينه اي معادل 1،949،282 دلار در بر خواهد داشت. جدول 5-4 : هزينه هاي احداث ساختمان در ناحيه سوم پارك كسب و كار - 750 پارك انرژي هاي پاك - 55 لجستيك - 450 تحقيق و توسعه - 680 راه آهن - 0 مسجد 4443 375 مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه براي ناحيه سه در راستاي استراتژي توسعه ناحيه بوده و طبق مفروضات عنوان شده درجدول 2-3 مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدي مفروضات درآمدي براي كاربري هاي مختلف در سه رويكرد متفاوت، منعكس كننده شرايط عمومي بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه مي باشد. برآوردهاي مربوط به ناحيه سه، در جدول 5-5 به طور خلاصه بيان شده اند. نكته حائز اهميت، در نظر نگرفتن درآمد براي كاربري مسجد در تحليل مذكور مي باشد. جدول 5-5 : مفروضات درآمدي ناحيه سوم پارك كسب و كار 3،300،000 2450 210 پارك انرژي هاي پاك 2،460،000 1250 110 لجستيك 2،200،000 1300 110 تحقيق و توسعه 3،300،000 2300 200 راه آهن 2،200،000 1300 110 نتايج امكان پذيري ناحيه سوم -جدول 5-6 جريان نقدي ناحيه سوم منطقه را در يك دوره زماني 20 ساله نشان مي دهد. ارزيابي جريان هاي نقدي ورودي و خروجي در اين ناحيه حكايت از شرايط مالي بسيار مطلوب منطقه ويژه اقتصادي ري در پارك تكنولوژي هاي پيشرفته دارد. در اين ناحيه كه تنها رويكرد درآمد زا آن آماده سازي اراضي و فروش قطعات آماده سازي شده مي باشد، نرخ بازده داخلي طرح 41 درصد برآورد شده است، نرخ سودآوري يا بازده سرمايه گذاري در اين ناحيه بر اساس جريان هاي نقدي تنزيل شده معادل 32 درصد مي باشد، از سوي ديگر ب. ت. ب. اينكه توسعه اين ناحيه در فاز چهارم توسعه منطقه لحاظ شده است عمليات اجرايي آن از سال پانزدهم آغاز و لذا سرمايه گذاري هاي صورت گرفته در اين ناحيه پس از چهار سال باز خواهند گشت و ناحيه از سال پنجم به سودآوري خواهد رسيد سال پنجم براي اين ناحيه معادل سال نوزدهم در كل دوران مطالعه طرح مي باشد. جدول 5-6 : جريان نقدي ناحيه سوم [.....] سال 1 سال 2 سال 3 سال 4 سال 5 سال 6 سال 7 سال 8 سال 9 سال 10 سال 11 سال 12 سال 13 سال 14 سال 15 سال 16 سال 17 سال 18 سال 19 سال 20 فصل ششم : امكان پذيري ناحيه چهار محدوده رزرو در اين بخش نيز با استفاده از هزينه هاي زيرساخت اوليه كل سايت هزينه هاي مرتبط با زمين اين ناحيه، هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه، هزينه احداث كليه تسهيلات پيشنهادي، ساير مفروضات هزينه اي و درآمدهاي مترتب با مقياس و نوع توسعه، امكان پذيري مالي ناحيه چهار يعني محدوده رزرو، مورد آزمون قرار مي گيرد. تركيب كاربري ها ارزيابي مالي در اين ناحيه براساس مفروضات پيشنهادي مرتبط با كاربري ها و مساحت زمين اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت مي پذيرد، ناحيه مذكور، داراي 159 هكتار از كل زمين هاي ناخالص قابل توسعه (152 هكتار به صورت زمين هاي خالص قابل توسعه) مي باشد. ب. ت. ب. ماهيت نامشخص كاربري هاي محدوده رزرو در اين مقطع زماني، شركت سرمايه گذاري ري، رويكرد توسعه دهنده اصلي (رويكرد اول) را براي ناحيه مذكور انتخاب نموده است. بنابراين به جاي احداث زيربنا، قطعات آماده سازي شده زمين جهت فروش و كسب درآمد در نظر گرفته خواهد شد. برآورد هزينه احداث زيرساخت ها و تملك زمين هزينه زيرساخت هاي اوليه كه شامل آماده سازي سايت، جاده هاي اصلي، زيرساخت هاي روشنايي، آب و فاضلاب و غيره مي باشند و براي كل سايت محاسبه شد (جدول 2-1) ب. ت. ب. مساحت زمين هر يك از نواحي، به آنها تخصيص يافته است. سهم هزينه هاي اوليه مرتبط با ناحيه چهار از كل هزينه هاي اوليه منطقه بر اساس تركيب كاربري ها و ميزان مساحت آن، 130 ميليون دلار برآورد شده است. هزينه تملك زمين براي سايت منطقه ويژه اقتصادي 3 ميليون دلار يا 1500 دلار به ازاي هر هكتار برآورده شده و از اين رو هزينه تملك زمين براي ناحيه چهار نيز معادل 238،768 دلار مي باشد. هزينه زيرساخت هاي ثانويه ناحيه چهار كه شامل زيرساخت هاي محلي از قبيل شبكه دسترسي محلي، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازي قطعات زمين مي باشد. 20 ميليون دلار برآورد شده است. ساير مفروضات به كار رفته در برآوردهاي هزينه شامل هزينه هاي پيش بيني نشده، هزينه هاي قانوني، سود پيمانكاري و هزينه هاي تأمين مالي مي باشد. در جدول 6-1 جزييات مزبوط به هزينه هاي سرمايه گذاري زيربنايي ناحيه چهار ارائه شده است. جدول 6-1 هزينه تملك زمين 14% از كل هزينه تملك اراضي منطقه 238،768 هزينه زيرساخت هاي اوليه (شامل هزينه هاي مالي و پيش بيني نشده) 15% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي اوليه منطقه 27،197،762 هزينه زيرساخت هاي ثانويه (بدون لحاظ نمودن هزينه هاي مالي و ساير هزينه ها) - 19،833،381 ساير هزينه ها هزينه هاي پيش بيني نشده 14،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 2،910،462 هزينه هاي قانوني 2،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 501،804 سود پيمانكاري 16،5% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 3،311،905 هزينه هاي تعمير و نگهداري اساسي 2% از كل هزينه هاي ثانويه و تملك زمين 401،443 هزينه هاي زيرساخت ثانويه و تملك زمين (با احتساب ساير هزينه ها) - 27،197،762 تأمين مالي 95% از كل هزينه هاي زيرساخت هاي ثانويه و تملك زمين 25،837،874 هزينه تأمين مالي سالانه 20% 5،167،575 كل هزينه هاي سرمايه گذاريب زيربنايي در ناحيه (4) 187،221،506 مفروضات مربوط به هزينه هاي ساخت در ناحيه چهار هيچ گونه زيربنايي احداث نخواهد شد، لذا از اين بابت هزينه اي براي اين ناحيه برآورد نشده است. مفروضات هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه براي ناحيه چهار در راستاي استراتژي توسعه ناحيه بوده و طبق مفروضات عنوان شده و تنها براساس رويكرد اول در جدول 2-3 مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدي مفروضات درآمدي براي ناحيه چهار براساس تركيبي از كاربري هاي تجاري، صنعتي و انبارداري در نظر گرفته شده است. بديهي است كه با تصميم گيري در مورد انتخاب نوع و تركيب كاربري ها، نرخ بازگشت داخلي (IRR) كاهش يا افزايش خواهد يافت. علاوه بر اين براي ارزيابي مالي ناحيه مذكور، قيمت متوسط فروش به ازاي هر هكتار زمين در تمامي كاربري ها به ميزان 2،55 ميليون دلار در نظر گرفته شده استو برآوردهاي مربوط به ناحيه چهار، در جدول 6-2 به طور خلاصه بيان شده اند. جدول 6-2 : مفروضات درآمدي ناحيه چهارم پارك كسب و كار 3،300،000 ناحيه صنعتي 1،900،000 لجستيكي 2،200،000 دانش 2،475،000 نتايج امكان پذيري ناحيه چهارم توسعه محدوده در نظر گرفته شده جهت رزرو و بهره برداري از آن نيز همانند كاربري هاي ناحيه سوم، در فاز چهارم توسعه منطقه صورت خواهد گرفت. در جدول 6-3 جزيان هاي نقدي اين ناحيه در فاز چهارم توسعه منطقه ارائه شده است. بررسي جريان هاي نقدي نسبتاً قدرتمند در اين ناحيه حكايت از نرخ بازده داخلي معادل 39 درصد دارد. از سوي ديگر بازده سرمايه گذاري نيز براساس جريان هاي نقدي اين ناحيه نيز كه از سال پانزدهم آغاز مي گردد پس از گذشت سه سال در سال هفدهم باز خواهند گشت و ناحيه مذكور چهار تسال پس از آغاز توسعه در سال هجدهم به سودآوري خواهد رسيد. جدول 6-3 : جريان نقدي ناحيه چهار سال 1 سال 2 سال 3 سال 4 سال 5 سال 6 سال 7 سال 8 سال 9 سال 10 سال 11 سال 12 سال 13 سال 14 سال 15 سال 16 سال 17 سال 18 سال 19 سال 20 در جدول 6-4 خلاصه اي از نتايج امكان پذيري مالي در ناحيه چهار ارائه شده است. جدول 6-4 : خلاصه نتايج امكان پذيري مالي در ناحيه چهار سرمايه گذاري نا خالص (شامل وام بانكي) 174،907،201 درآمد ناخالص 137،315،365 سود يا زيان ناخالص 963،407،163 ارزش فعلي هزينه ها 776،418،23 ارزش فعلي دريافتي ها 259،309،33 جمع ارزش خالص فعلي طرح (NPV) 9،890،483 بازگشت ناخالص سرمايه گذاري 81%$ بازگشت خالص (NPV) سرمايه گذاري 42% نرخ بازگشت داخلي طرح (IRR) 39% دوره بازگشت سرمايه (PBP) 4 سال فصل هفتم : امكان پذيري كلي منطقه ويژه اقتصادي ري خلاصه يافته ها در بخش هاي قبل شرايط مالي منطقه ويژه اقتصادي ري به تفكيك نواحي چهارگانه آن به تفضيل مورد ارزيابي قرار گرفت و مشخص شد هر يك از نواحي مذكور به صورت مستقل از چه ويژگي هاي مالي برخوردار هستند. در اين بخش تلاش شده است تا برآيند ارزيابي هاي مالي صورت گرفته براي كل منطقه به صورت يكپارچه مورد سنجش قرار گيرد. محاسبات صورت گرفته نشان مي دهد توسعه منطقه در يك دوره زماني 20 ساله و با هدف آماده سازي و فروش اراضي و همچنين احداث برخي ساختمان ها و فروش و اجاره آن، نيازمند قريب به 6/1 ميليارد دلار سرمايه مي باشد. اين ميزان سرمايه، هزينه هاي مربوط به ايجاد زيرساخت هاي اوليه و ثانويه، هزينه هاي تأمين مالي، هزينه هاي مربوط به ساخت زيربنا و هزينه هاي بهره برداري دوران توسعه را شامل مي شود. از سوي ديگر ب. ت. ب. رويكردهاي سه گانه در نظر گرفته شده جهت توسعه و بهره برداري از منطقه، پيش بيني مي شود اين منطقه در طول 20 سال بالغ بر 5/2 ميليارد دلار درآمد ناخالص نصيب مالك و توسعه دهنده اصلي آن نمايد. بررسي جريان هاي نقدي كل منطقه در طول 20 سال در 7-1 نشان مي دهد سرمايه گذاري در اين منطقه داراي نرخ بازده داخلي معادل 37 درصد مي باشد و نرخ بازده سرمايه گذاري در آن بر اساس جريان هاي نقدي تنزيل شده حدود 34 درصد برآورد شده است. به بيان ديگر محاسبات نشان مي دهد كه برآيند اثر مالي هر يك از نواحي 4 گانه تعريف شده در كل سايت، منطقه ويژه اقتصادي ري را با شرايط نسبتاً مطلوب مالي و اقتصادي مواجه ساخته است. جدول 7-1 : جريان نقدي منطقه ويژه اقتصادي ري سال 1 سال 2 سال 3 سال 4 سال 5 سال 6 سال 7 سال 8 سال 9 سال 10 سال 11 سال 12 سال 13 سال 14 سال 15 سال 16 سال 17 سال 18 سال 19 سال 20 در جدول 7-2 نيز خلاصه اي از نتايج امكان پذيري مالي در كل منطقه ويژه اقتصادي ري ارائه شده است. جدول 7-2 : خلاصه نتايج امكان پذيري مالي منطقه ويژه اقتصادي سرمايه گذاري ناخالص (شامل وام بانكي) 1،597،452،568 درآمد ناخالص 2،673،860،204 سود يا زيان ناخالص 1،080،306،199 ارزش فعلي دريافتي ها 550،206،541 جمع ارزش خالص فعلي طرح (NPV) 138،555،188 بازگشت ناخالص سرمايه گذاري 68%، بازگشت خالص (NPV) سرمايه گذاري 34% نرخ بازگشت داخلي(IRR) 37% دوره بازگشت سرمايه (PBP) 4 سال تحليل حساسيت عوامل كليدي 7 -2-1 تحليل حساسيت بر هزينه هاي زيرساخت گزارش هاي ارزيابي سايت و طرح مديريت مخاطرات پروژه (طرح ريسك پذيري)شرايط سخت سايت را به عنوان يك محدوديت شناسايي نموده اند. به طور مشخص توپوگرافي سايت، انجام عمليات خاكي و هموارسازي زيادي را كه هزينه هاي قابل توجهي را به دنبال دارد، به توسعه منطقه تحميل مي نمايد. از آنجايي كه رويكرد طرح جامع با وجود توپوگرافي و ناهمواري موجود در سايت روبرو بوده، هزينه هاي زيرساخت ها به عنوان يك عامل ريسك براي پروژه شناسايي گرديده و براي اين منظور تحليل حساسيت زير طرح ريزي شده است: افزايش 10 درصدي در هزينه هاي اوليه زيرساختي سايت موجب كاهش شاخص نرخ بازده داخلي طرح از 37% به 32% مي گردد. -افزايش 10 درصدي در درآمدهاي مفروض براي فروش زمين هاي آماده سازي شده موجب افزايش نرخ بازده داخلي طرح به 47% مي گردد. در جدول 7-3، حساسيت شرايط مالي منطقه ويژه اقتصادي ري در قالب سناريوهاي مختلف از طريق شاخص نرخ بازده داخلي (IRR) مورد سنجش قرار گرفته است. به طور كلي شرايط مالي پروژه به نحوي است كه حتي در صورت بالفعل شدن ريسك هاي بالقوه پروژه، منطقه به لحاظ مالي با چالش جدي مواجه نخواهد شد. جدول 7-3 : سناريوهاي مرتبط با تحليل حساسيت منطقه ويژه اقتصادي ري طرح پيشنهادي كسب و كار 37% سناريو 1: افزايش 10 درصدي هزينه هاي اوليه زيرساختي 32% سناريو 2: افزايش 10 درصدي هزينه هاي اوليه و ثانويه زيرساختي 30% سناريو 3: كاهش 10 درصدي هزينه هاي اوليه زيرساختي 44% سناريو 4: افزايش 10 درصدي ارزش زمين هاي منطقه 47% سناريو 5: افزايش 10 درصدي ارزش زمين از سال دهم و افزايش 15 درصدي آن بعد از سال پانزدهم 39% سناريوي 6: تركيب سناريوي 2 و 5 32% سناريوي 7: تركيب سناريوي 3 و 5 45% 7 -2-2 تحليل حساسيت بر فازبندي پروژه در نمايش نتايج مالي يكي از عواملي كه مي بايستي به آن توجه كرد، جذب تقاضاي بازار مي باشد. از آنجايي كه تقاضا براي منطقه ويژه اقتصادي ري متكي بر سرمايه گذاري خارجي مي باشد لذا شناسايي مفروضات استراتژي فازبندي بسيار بستگي به شرايط سياسي و آزاد سازي اقتصاد ايران خواهد داشت. فازبندي پروژه اثر بسيار زيادي در سودآوري هاي پروژه خواهد داشت به طور مشخص استراتژي تسريع در سرعت توسعه در نواحي مختلف منطقه، چنانچه از برنامه جلوتراتفاق بيفتد برخلاف انتظار، موجب كاهش نرخ بازگشت داخلي طرح پيش بيني شده خواهد بود. زيرا اين تعجيل موجب افزايش هزينه هاي توسعه خواهد شد در حاليكه درآمد منطقه وابستگي شديدي به تقاضا دارد. بنابراين توجه به اين موضوع كه آماده سازي زيرساخت هاي مناسب، به تقاضاي بازار شكل مي گيرد، بسيار مهم مي باشد موضوع مهم ديگر، پرداختن به برندسازي منطقه و ايجاد ارزش افزوده از اين طريق مي باشد. 11 منبع پژوهش اقتصادي آريا سهم، تهران 2 Return on Investment Based on discourted Cashflow (ROL) 20 3 منبع پژوهش اقتصادي آريا سهم، تهران 4 منبع پژوهش اقتصادي آريا سهم، تهران مصوب 1392/04/18 وزرای عضو شورای عالی مناطق آزاد تجاری -صنعتی و ویژه اقتصادی وزیران عضو شورای هماهنگی مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی به استناد تبصره (1) ماده (1) قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی جمهوری اسلامی ایران - مصوب 1384 - و با رعایت تصویبنامه شماره 159167/ت43505 ه مورخ 1388/8/10 تصویب نمودند: طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری به شرح پیوست که تایید شده به مهر دفتر هیات دولت است، تعیین می‌شود. این تصویبنامه در تاریخ 1392/4/11 به تایید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است. معاون اول رئیس جمهور گزارش حاضر به بررسی شرایط مالی طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری می پردازد. در این گزارش تلاش شده است تا براساس طرح جامع تهیه شده برای منطقه، ضمن ارزیابی شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه تعریف شده برای آن به صورت مستقل، امکان پذیری مالی کل منطقه به صورت یکپارچه نیز مورد سنجش و ارزیابی قرار گیرد؛ به بیان دیگر هدف از بررسی های صورت گرفته در این گزارش، پاسخ به این پرسش است که آیا طرح جامع تهیه شده برای منطقه ویژه اقتصادی ری ب. ت. ب. مطالعات صورت گرفته در ارتباط با تقاضای بازار و همچنین رویکردهای مختلف توسعه و بهره برداری به لحاظ مالی و اقتصادی از شرایط مطلوبی برخوردار است؟ در غیر این صورت چه تغییراتی باید در اهداف،راهبردها و پارامترهای طرح جامع به وجود آید تا پروژه به لحاظ مالی و اقتصادی به هدف اصلی خود که همان حداکثرسازی بازده اقتصادی برای خود و سرمایه گذارانش است، نائل آید. در این گزارش ابتدا با تشریح چارچوب مدل ارزیابی مالی طرح به برآورد هزینه های زیرساخت اولیه توسعه منطقه پرداخته خواهد شد، سپس شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه منطقه به صورت مستقل و کل منطقه به صورت یکپارچه مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و نهایتاً حساسیت مدل مالی نسبت به پارامترهای موثر مورد سنجش قرار می‌گیرد. منطقه ویژه اقتصادی ری، با مساحتی بالغ بر 1600 هکتار، مشتمل بر کاربرهای صنعتی، آموزشی، لجستیک و تجاری م. ب.. بر این اساس و به منظور ارزیابی مالی طرح، منطقه به چهار ناحیه به شرح ذیل تقسیم شده است که علاوه بر ارزیابی شرایط مالی پروژه در هریک از چهار ناحیه مذکور، شرایط مالی کل منطقه نیز مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت. ناحیه یک: شامل منطقه پردازش صادرات م. ب.. این ناحیه در شرق کریدور سبز مرکزی منطقه و در شمال ارتفاعات حفاظت شده قرار دارد. تمرکز اصلی این ناحیه بر کاربرهای صنعتی و لجستیک م. ب..عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه شامل ورود مواد اولیه و خروج کالاهای ساخته شده م. ب.. ناحیه دو: شامل پارک نمادین، زون تجاری، پارک دانش و پارک لجستیک م. ب.. این ناحیه در باریکه ای از کریدور عبور خطوط انتقال گاز تا محدوده استقرار خط راه آهن قرار گرفته است و در برگیرنده فعالیت های تجاری منطقه و کاربری های دانش محور م. ب.. عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه جمعیت انسانی می‌باشند لذا تراکم جمعیتی ناحیه و همچنین اندازه و شیوه قرارگیری زمین های اختصاص یافته به این ناحیه، به گونه ای طرح ریزی شده که پاسخگوی این گونه ساخت و سازها باشد. همچنین برای پاسخگویی به نیازهای منطقه، این ناحیه در برگیرنده خدمات و نیازهای تجاری نیز م. ب.. ناحیه سه: پارک فناوری های مدرن نامیده شده و جنوب ارتفاعات حفاظت شده قرار می‌گیرد. برای این ناحیه، به منظور بهره گیری از مجاورت سیستم حمل و نقل ریلی، کاربری های مختلط پیشنهاد شده است. ناحیه چهار:این ناحیه که در غرب خط راه آهن قرار می‌گیرد، به عنوان ناحیه رزرو برای توسعه آتی منطقه در نظر گرفته شده و هنگامی که مابقی سایت مورد ساخت و ساز قرار گرفت، کاربری های آن تعیین خواهد شد. هزینه های توسعه هر ناحیه ب. ت. ب. در نظر گرفتن هزینه های زیربنایی اولیه و ثانویه همراه با قیمت زمین، هزینه های واحد ساخت وساز و هزینه های غیرقابل پیش بینی به صورت جداگانه محاسبه شده است. جریان های درآمدی در سطح هر ناحیه به منظور محاسبه سودآوری هر ناحیه نیز محاسبه شده است. سودآوری هر ناحیه به صورت مجزا قبل از تحلیل کلی صورت پذیرفته است. هزینه های عمده زیرساخت ها مانند بزرگراهها، تاسیسات زیربنایی و کانال وادی، برای کل منطقه به صورت یکجا محاسبه شده و ب. ت. ب. میزان مساحت هر یک از نواحی به آنها تخصیص داده شده است. اقلام کوچک تر مانند پارکینگ های اتومبیل و فضای سبز نیز برای هر یک از نواحی به صورت مجزا محاسبه شده است. - هزینه های تامین مالی و (نرخ تنزیل) - مفروضات ارزش گذاری زمین برای انواع زمین های پیشنهادی که منعکس کننده شرایط بازار م. ب.. رویکردهای مختلفی برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری توسط شرکت سرمایه گذاری ری وجود دارد. اما رویکرد انتخاب شده، متناسب با ظرفیت شرکت سرمایه گذاری ری و ب. ت. ب. توسعه بلند مدت سایت م. ب.. به طور کلی سه رویکرد ممکن برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری وجود دارد که می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد. که در عمل ب. ت. ب. تقاضای بازار و تجربیات نمونه های موفق ترکیبی از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است؛ هرچند رویکرد اصلی در توسعه و بهره برداری از منطقه، رویکرد آماده سازی زمین برای واگذاری م. ب. اما در برخی از کاربری ها لازم است تا توسعه دهنده اصلی علاوه بر آماده سازی اراضی، فضاها و ساختمان هایی را نیز بسازد و جهت فروش، اجاره و یا حتی بهره برداری خود عرضه نماید. رویکرد اول آماده سازی زمین برای واگذاری فروش یکی از رویکردهای معمول که توسط توسعه دهندگان اصلی مورد استفاده قرار می‌گیرد، آماده سازی زمین و سایت و تجهیز آن به میزانی م. ب. که بتوانند زمین ها را به توسعه دهندگان دیگر واگذار (فروش) نموده و پیمانکاران دیگر بتوانند آن را ساخته و مورد بهره برداری قرار دهند. در این رویکرد شرکت سرمایه گذاری ری مسئولیت ارائه خدمات و آماده سازی سایت و تامین زیرساخت ها را به عهده گرفته و از طریق فروش / واگذاری زمین ها بازده سرمایه گذاری های خود را تامین خواهد نمود. در این رویکرد، مشارکت در ایجاد زیربناها مدنظر نمی‌باشد. رویکرد دوم آماده سازی زیربناها برای فروش این رویکرد یک قدم فراتر رفته و با احداث ساختمان ها و تسهیلات سایت، زیربناها را برای فروش آماده می نماید. در این رویکرد امکان عرضه براساس نیازهای بازار صورت می پذیرد. در کوتاه مدت شرکت سرمایه گذاری ری پورتفولیویی از املاک و مستغلات را هدایت نموده و در میان مدت این تسهیلات به شرکت ها و کسب و کارها فروخته می‌شود. رویکرد سوم اجاره بلندمدت رهن سطوح قابل استفاده ساخته شده این رویکرد شباهت زیادی به رویکرد دوم داشته با این تفاوت که در بلندمدت شرکت سرمایه گذاری ری مدیریت املاک و مستغلات را برعهده گرفته و آنها را نمی فروشد. در این رویکرد دانش و مهارت مدیریت شرکت سرمایه گذاری ری در زمین مدیریت املاک و مستغلات به کار گرفته می‌شود. - زیرساخت های ثانویه: به اقلامی اطلاق می‌گردد که برای توسعه هر یک از قطعات زمین به صورت مجزا مورد نیاز باشد و قطعه زمین را به زیرساخت های عمومی وصل می نماید. این زیرساختت ها عموماً در مراحل بعدی توسعه، زمانی که طرح های تفصیلی زمین آماده می‌گردد، تامین و ارائه خواهد شد. -جدول 2-1 هزینه های سرمایه گذاری موردنیاز برای تامین زیرساخت های اولیه منطقه ویژه اقتصادی ری را نشان می دهد. این هزینه ها بر اساس هزینه های واحد ساخت و ساز محاسبه شده اند و مبنای محاسبه مقادیر آن حجم کار برآورده شده بر مبنای طرح جامع م. ب.. تاسیسات (شامل تصفیه خانه آب و. ..) این هزینه ها ب. ت. ب. قیمت گذاری اقلام توسط یک پیمانکار که هم در ایران و هم در امارات متحده عربی مشغول فعالیت می‌باشد، مورد بازبینی قرار گرفته است. در این فرآیند هزینه واحد برای اکثر اقلام هزینه ای به گونه ای است که هزینه ساخت در ایران 25% کمتر از هزینه ساخت و ساز در امارات متحده عربی م. ب.. همانگونه که از جدول 2-1 مشخص است هزینه های زیرساخت اولیه برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری بالغ بر 866 میلیون دلار برآورد شده است (این رقم با در نظر گرفتن 15% به عنوان هزینه های پیش بینی نشده محاسبه شده است). کل هزینه های ثانویه برای توسعه مناطق قریب به 240 میلیون دلار برآورد شده است. این هزینه ها شامل جاده های محلی،کابل کشی، لوله کشی و کلیه تجهیزات برای اتصال به شبکه های اصلی زیرساخت م. ب.. ب. ت. ب. ماهیت متفاوت هر یک از رویکردهای سه گانه مرتبط با استراتژی های توسعه و بهره برداری منطقه، نرخ های متفاوتی برای محاسبه هزینه های بهره برداری دوران توسعه در هر یک از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است که در صدی از درآمدهای فروش در هر یک از رویکردها م. ب.. به عنوان مثال هزینه های بهره برداری دوران توسعه در رویکرد اول معادل درصد از درآمد فروش قطعات زمین آماده سازی شده در هر سال م. ب.. هزینه های بهره برداری شامل اقلام ذیل م. ب.: - هزینه هی بازاریابی برای فروش. - هزینه های حقوقی برای توسعه زمین و فروش املاک و مستغلات آن. - کمیسیون های فروش برای املاک و مستغلات. - کمیسیون های اجاره برای آژانس های املاک و مستغلات. هزینه نگهداری املاک و مستغلات که توصیه شده شرکت سرمایه گذاری ری آن را به عهده گیرد. در خصوص هزینه های مرتبط به مالیات ها بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-59-law00262__a_law00262_0750321717">ماده 59 قانون مالیات های مستقیم</a>، 5% ارزش معاملاتی زمین به عنوان مالیات بر انتقال املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. ب. غ. از موارد محاسبه شده، پروژه با هزینه های دیگری که به صورت هزینه های جانبی شناخته می‌شوند، روبرو خواهد بود که شامل هزینه های توسعه، ریسک احتمالی، سود پیمانکاری، هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیرات و همچنین هزینه های تامین مالی م. ب. برای محاسبه هزینه های مذکور مفروضات ذیل مورد استفاده قرار گرفته است: - هزینه های تامین مالی: 20% سالانه ناحیه یک، دارای ترکیب متعادلی از کاربری ها بوده، به ویژه اینکه وجود مسجد جامع و کلینیک، نشانگر یک رویکرد مهم توسعه محور جهت ایجاد تناسب در سایت م. ب.. ناحیه مذکور، با 34 درصد از کل مساحت منطقه، سهم مهمی از زمین های ناخالص قابل توسعه را در سایت منطقه ویژه اقتصادی ری دارا م. ب.. به ویژه از 376 هکتار اراضی ناخالص قابل توسعه ناحیه یک 339 هکتار آن به صورت زمین های خالص قابل توسعه می‌باشند. -جدول 3-2 استراتژی های پیشنهادی توسعه را براساس کاربری ها برای ناحیه یک ارائه می نماید. استراتژی های توسعه در این ناحیه به این شکل است که بخش عمده ای از اراضی ناحیه پس از آماده سازی و انجام هزینه های اولیه و ثانویه زیربنایی به فروش می رسند (رویکرد اول)، مسجد و کلینیک توسط توسعه دهنده اصلی احداث می‌شوند (رویکرد دوم)، البته درآمدی از بابت این دو کاربری در مدل لحاظ نگردیده است و به عنوان خدمات عمومی منطقه تلقی خواهند شد و نهایتاً برخی از فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه توسط توسعه دهنده اصلی ایجاد و به اجاره گذاشته می‌شوند (رویکرد سوم)، مجموعه زیربنایی که در رویکرد سوم توسط توسعه دهنده اصلی در این ناحیه ساخته خواهد شد و اجاره داده می‌شود معادل 21334 مترمربع م. ب.. هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره م. ب. و برای کل سایت محاسبه شد (جدول 2-1)، ب. ت. ب. ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه یک از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، 236 میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای کل اراضی منطقه ویژه اقتصادی ری تقریباً 3 میلیون دلار یا 1500 دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین نیز در ناحیه یک معادل 564،223 دلار م. ب.. هزینه زیرساخت های ثانویه یک که شامل زیرساخت های محلی ازقبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط باتوسعه و منظرسازی قطعات زمین می‌باشد، 87 میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی م. ب..در جدول 3-3 جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه یک ارائه شده است. این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز می‌باشند. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند کلینیک به ازای هر مترمربع 375 دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری 950 دلار به ازای هر مترمربع م. ب.. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه یک معادل 21،709،852 دلار برآورده شده است. مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه م. ب.. برآوردهای مربوط به ناحیه یک، در جدول 3-5 به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری های مسجد و کلینیک در تحلیل مذکور م. ب.. ارزیابی شرایط مالی در ناحیه یک براساس جریان های نقدی آن در یک دوره زمانی 20 ساله نشان می دهد این ناحیه مستقل از سایر نواحی منطقه از شرایط مال ی مطلوبی به لحاظ مالی برخوردار است. به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان های نقدی در این ناحیه معادل 34 درصد م. ب. و با استناد به جریان های نقدی تجمعی، سرمایه گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه پس از گذشت سه سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال چهارم به بعد به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری (بازده سرمایه گذاری)2 ناحیه براساس جریانهای نقدی تنزیل شده آن معادل 32 درصد برآورد شده است. در جدول 3-7، خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ارائه شده است. سهم هزینه های اولیه مرتبط با توجه دو از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، 341 میلیون دلار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه دو معادل 599،004 دلار م. ب.. هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه دو که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظرسازی قطعات زمین می‌باشد، 92 میلیون دلار برآورده شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی م. ب.. در جدول 4-3 جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه دو نشان داده شده است. با احداث مسجد و ساختمان هایی در مرکز خرده فروشی و پارک کسب و کار، 39463 مترمربع زیربنا توسط توسعه دهنده اصلی در بخش تجاری ناحیه دو ایجاد خواهد شد که ب. غ. از مسجد که فاقد درآمد برای منطقه م. ب. سایر فضاهای احداث شده از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد می‌باشند. این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز می‌باشند.نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای مادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع 450 دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری 950 دلار به ازای هر مترمربع م. ب.. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه دو منطقه معادل 36،523،464 دلار برآورد شده است. مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافاصل تهران م. ب.. برآوردهای مربوط به ناحیه دو، در جدول 4-5 به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور م. ب.. ناحیه مذکور مستقل از سایر نواحی منطقه به دلیل برخورداری از تنوع کاربری و عملکردها از بهترین شرایط مالی در بین سایر نواحی منطقه برخوردار است، به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان های نقدی در این ناحیه معادل 41% م. ب. و با استناد به جریان های نقدی تجمعی، سرمایه گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه که از سال دهم آغاز می‌گردد پس از گذشت 4 سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری ناحیه (نرخ بازده سرمایه گذاری) براساس جریان های نقدی تنزیل شده آن، 37 درصد برآورد شده است. در جدول 4-7 خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ارائه گردیده است. ناحیه سه دارای کاربری های پارک کسب و کار، لجستیک، بخش تحقیق و توسعه و پارک انرژی های پاک م. ب.. ناحیه مذکور، 15 درصد از مساحت موجود سایت منطقه ویژه اقتصادی ری را به خود اختصاص داده است. از 169 هکتار کل زمین های ناخالص قابل توسعه ناحیه سه، 152 هکتار آن به صورت زمین های خالص قابل توسعه می‌باشند. -جدول 5-2 استراتژی های پیشنهادی توسعه را به تفکیک هر یک از کاربری ها برای ناحیه سه ارائه می نماید. تنها بنایی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث می‌شود، لذا توسعه و درآمدهای اصلی این ناحیه بر پایه مفروضات رویکرد اول یعنی آماده سازی و فروش قطعات زمین م. ب.. هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرزساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره م. ب. و برای کل سایت محاسبه شد (جدول 2-1)، ب. ت. ب. ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه سه از کل هزینه های اولیه منطقه براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، 158 میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی 3 میلیون دلار یا 1500 دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه سه معادل 253،080 دلار م. ب.. هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه سه نیز که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین م. ب.. 40 میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی م. ب.. در جدول 5-3 جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه سه نشان داده شده است. برآوردهای هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه سه در جدول 5-4 خلاصه شده که از طریق تحقیقات بازار4 در سال 2010 در حوزه نفوذ بلافصل تهران به دست آمده است. این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری م. ب.. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع 450 دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند پارک کسب و کار 750 دلار به ازای هز متر مربع م. ب.. تنها ساختمانی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث خواهدشد، مسجد م. ب. که با مساحت 4443 مترمربع هزینه ای معادل 1،949،282 دلار در بر خواهد داشت. مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه م. ب.. برآوردهای مربوط به ناحیه سه، در جدول 5-5 به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر نگرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور م. ب.. -جدول 5-6 جریان نقدی ناحیه سوم منطقه را در یک دوره زمانی 20 ساله نشان می دهد. ارزیابی جریان های نقدی ورودی و خروجی در این ناحیه حکایت از شرایط مالی بسیار مطلوب منطقه ویژه اقتصادی ری در پارک تکنولوژی های پیشرفته دارد. در این ناحیه که تنها رویکرد درآمد زا آن آماده سازی اراضی و فروش قطعات آماده سازی شده می‌باشد، نرخ بازده داخلی طرح 41 درصد برآورد شده است، نرخ سودآوری یا بازده سرمایه گذاری در این ناحیه بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده معادل 32 درصد می‌باشد، از سوی دیگر ب. ت. ب. اینکه توسعه این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه لحاظ شده است عملیات اجرایی آن از سال پانزدهم آغاز و لذا سرمایه گذاری های صورت گرفته در این ناحیه پس از چهار سال باز خواهند گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید سال پنجم برای این ناحیه معادل سال نوزدهم در کل دوران مطالعه طرح م. ب.. ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد، ناحیه مذکور، دارای 159 هکتار از کل زمین های ناخالص قابل توسعه (152 هکتار به صورت زمین های خالص قابل توسعه) م. ب.. سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه چهار از کل هزینه های اولیه منطقه بر اساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، 130 میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی 3 میلیون دلار یا 1500 دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه چهار نیز معادل 238،768 دلار م. ب.. هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه چهار که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین م. ب.. 20 میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی م. ب.. در جدول 6-1 جزییات مزبوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه چهار ارائه شده است. در بخش های قبل شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری به تفکیک نواحی چهارگانه آن به تفضیل مورد ارزیابی قرار گرفت و مشخص شد هر یک از نواحی مذکور به صورت مستقل از چه ویژگی های مالی برخوردار هستند. در این بخش تلاش شده است تا برآیند ارزیابی های مالی صورت گرفته برای کل منطقه به صورت یکپارچه مورد سنجش قرار گیرد. محاسبات صورت گرفته نشان می دهد توسعه منطقه در یک دوره زمانی 20 ساله و با هدف آماده سازی و فروش اراضی و همچنین احداث برخی ساختمان ها و فروش و اجاره آن، نیازمند قریب به 6/1 میلیارد دلار سرمایه م. ب.. این میزان سرمایه، هزینه های مربوط به ایجاد زیرساخت های اولیه و ثانویه، هزینه های تامین مالی، هزینه های مربوط به ساخت زیربنا و هزینه های بهره برداری دوران توسعه را شامل می‌شود. بررسی جریان های نقدی کل منطقه در طول 20 سال در 7-1 نشان می دهد سرمایه گذاری در این منطقه دارای نرخ بازده داخلی معادل 37 درصد م. ب. و نرخ بازده سرمایه گذاری در آن بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده حدود 34 درصد برآورد شده است. در نمایش نتایج مالی یکی از عواملی که می بایستی به آن توجه کرد، جذب تقاضای بازار م. ب.. از آنجایی که تقاضا برای منطقه ویژه اقتصادی ری متکی بر سرمایه گذاری خارجی م. ب. لذا شناسایی مفروضات استراتژی فازبندی بسیار بستگی به شرایط سیاسی و آزاد سازی اقتصاد ایران خواهد داشت. بنابراین توجه به این موضوع که آماده سازی زیرساخت های مناسب، به تقاضای بازار شکل می‌گیرد، بسیار مهم م. ب. موضوع مهم دیگر، پرداختن به برندسازی منطقه و ایجاد ارزش افزوده از این طریق م. ب.. دریافت فایل پی‌دی‌اف