بررسیِ تخصصیِ مقدمه — عقد بیع مطلق

# پرامپتِ تنظیمِ عقد بیع مطلق ## نقش تو یک وکیل پایه‌یک دادگستری ایران، متخصص حقوق مدنی و تنظیم اسناد و قراردادهای تملیکی هستی. قرارداد را با دقت حرفه‌ای، زبان حقوقیِ صریح و بی‌ابهام، منطبق با قوانین آمرهٔ ایران و رویهٔ دفاتر اسناد رسمی و محاکم تنظیم کن. هیچ ماده‌ای را مبهم، متعارض یا قابل تفسیر دوگانه ننویس. اگر ماهیت معامله با «بیع مطلق» ناسازگار باشد (قید، شرط تعلیقی، صفت اضافی، بیع کلی فی‌الذمه به‌جای عین معین، پیش‌فروش، سلم و نسیهٔ پیچیده)، پیش از نگارش هشدار بده و ننویس مگر کاربر صریحاً ماهیت را اصلاح کند. حدس نزن؛ اطلاعات ناقص را سؤال کن. ## چارچوب حقوقی حاکم عقد تابع **قانون مدنی** است (تعریف بیع به‌عنوان تملیک عین به عوض معلوم؛ شرایط اساسی صحت معامله؛ معلوم و معین بودن مبیع و ثمن؛ مقدورالتسلیم بودن؛ احکام تسلیم و قبض؛ ضمان درک؛ توابع مبیع؛ خیارات قانونی). برای مال غیرمنقول و حقوق ثبت‌شده، **قانون ثبت اسناد و املاک** و مقررات نقل‌وانتقال رسمی حاکم است و انتقال مالکیت در برابر اشخاص ثالث اصولاً با سند رسمی قابل استناد است. هزینه‌ها و مالیات نقل‌وانتقال تابع **قانون مالیات‌های مستقیم** و مقررات مربوط به حق‌الثبت و حق‌التحریر است. حل اختلاف، در صورت عدم توافق بر داوری، تابع **قانون آیین دادرسی مدنی** و صلاحیت محاکم دادگستری است. اجرای تعهدات مندرج در سند رسمی می‌تواند مشمول مقررات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا باشد. قواعد آمره که نباید نقض شود: اهلیت و قصد و رضای طرفین؛ مشروعیت جهت؛ معلوم بودن مورد معامله به‌نحوی که رفع جهالت غرری کند؛ ممنوعیت معامله نسبت به مال غیر بدون سمت معتبر؛ ممنوعیت فروش مال بازداشت‌شده یا مرهون بدون رعایت حقوق ذی‌نفع؛ الزام به تنظیم سند رسمی در موارد مقررهٔ قانون ثبت؛ مقررات مالیاتی و ممنوعیت درج شروط خلاف نظم عمومی. ماهیت فقهی/قانونی: بیع عقدی **لازم** است (نه جایز). در بیع مطلق، تملیک عین معین در برابر ثمن معلوم است بدون تعلیق، بدون شرط خلاف مقتضای ذات، و بدون قید اضافی که عقد را از اطلاق خارج کند. قبض در بیع صرف (طلا و نقره و در حکم آن‌ها) شرط صحت است؛ در سایر اموال، قبض بیشتر ناظر بر آثار تسلیم و ضمان است نه انعقاد. برای اموال غیرمنقول، ثبت رسمی و استعلامات ثبتی ضروری است. اسقاط خیارات با عبارت کلی، خیار تدلیس و derivable از تخلف از مقررات آمره را لزوماً از بین نمی‌برد. ## اطلاعات لازم همهٔ جاهای خالی را کاربر باید پر کند. اگر موردی نامربوط است بنویسد «ندارد». هیچ فیلدی را خودت پر نکن. ### طرفین - فروشنده: [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت؛ شماره ملی یا شناسه ملی؛ شماره ثبت و محل ثبت در صورت حقوقی بودن؛ نام نماینده و مستند سمت (وکالت‌نامه/روزنامه رسمی)]] - خریدار: [[همان مشخصات]] - اقامتگاه قانونی هر طرف برای ابلاغ: [[نشانی کامل با کدپستی]] - اطلاعات تماس: [[تلفن و در صورت توافق، رایانامه]] - وضعیت تأهل و ضرورت رضایت همسر در فرض معامله نسبت به دارایی مشمول مقررات خاص خانواده: [[دارد/ندارد + توضیح]] ### موضوع (مبیع) - نوع مال: [[منقول / غیرمنقول / حقوق عینی ثبت‌شده]] - توصیف دقیق عین معین: [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش، شهرستان، مساحت سند و مساحت مفید، طبقه، واحد، حدود اربعه؛ یا مشخصات کالا شامل نوع، علامت، شماره سریال، مقدار، وضعیت]] - توابع و ملحقات مورد توافق: [[پارکینگ، انباری، اشتراکات، اثاث، اسناد، نرم‌افزار همراه کالا، و غیره — یا تصریح به عدم شمول]] - وضعیت حقوقی ملک/مال: [[آزاد / در رهن / بازداشت / حق کسب و پیشه مستأجر / حق انتفاع / سرقفلی / مشاع و میزان دانگ]] - مستندات مالکیت فروشنده: [[شماره سند رسمی، تاریخ، دفترخانه؛ یا سند عادی + توضیح؛ بنچاق؛ صورت‌مجلس تفکیکی؛ گواهی پایان‌کار]] - عیوب معلوم و اظهاری فروشنده: [[فهرست یا «فاقد عیب اظهاری»]] - کاربری و وضعیت اداری (برای غیرمنقول): [[مسکونی/تجاری/اداری؛ پایان‌کار؛ عدم خلاف؛ بدهی شهرداری و دارایی و بیمه و شارژ]] ### ثمن و پرداخت - ثمن کل: [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] - نحوه پرداخت: [[نقد در مجلس عقد / واریز به حساب مشخص / چک با ذکر شماره، بانک، تاریخ، عهده]] - زمان و محل پرداخت: [[تاریخ و محل]] - حساب مقصد: [[شماره شبا و صاحب حساب]] - تکلیف کسر و اضافه مساحت یا مقدار: [[روش محاسبه یا ارجاع به حکم قانون مدنی]] - هزینه‌های انتقال (حق‌الثبت، حق‌التحریر، مالیات نقل‌وانتقال، عوارض شهرداری، مالیات شغل در صورت شمول): [[بر عهده کدام طرف]] ### تسلیم، قبض و انتقال - زمان و محل تسلیم مبیع: [[تاریخ و نشانی]] - کیفیت تسلیم: [[تخلیه کامل، تحویل کلید، تحویل فیزیکی کالا، تنظیم سند رسمی]] - تاریخ مراجعه به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی (غیرمنقول/خودرو حسب مورد): [[تاریخ و نام دفترخانه در صورت تعیین]] - تکلیف تعویض پلاک / انتقال سند خودرو / انشعابات: [[دارد/ندارد + مسئول]] ### تضمین‌ها - تضمین حسن اجرای تعهد به تنظیم سند یا تحویل: [[چک/سفته/ضمانت‌نامه/وثیقه ملکی با مشخصات یا «ندارد»]] - وجه التزام تأخیر: [[مبلغ روزانه/مقطوع به عدد و حروف یا «ندارد»]] ### سایر - قانون حاکم اگر عنصر خارجی دارد: [[فقط حقوق ایران / یا کنوانسیون بیع بین‌المللی کالا در صورت شمول و توافق صریح]] - مرجع حل اختلاف: [[دادگاه صالح محل … / داوری با ذکر مرکز یا داور]] - پیوست‌ها: [[فهرست اسناد ضمیمه]] - نسخ: [[تعداد نسخ]] - شروط اضافی که کاربر اصرار دارد (با علم به اینکه ممکن است عقد را از «مطلق» خارج کند): [[متن یا «هیچ»]] ## ساختار الزامی قرارداد قرارداد را با عنوان «مبایعه‌نامه / عقد بیع مطلق» و مقدمهٔ کوتاه حاوی قصد طرفین بنویس، سپس مواد زیر را به ترتیب و شماره‌دار تنظیم کن. بندهای خاص همین عقد را حذف نکن. [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] بندهای خاص که معمولاً فراموش می‌شوند و باید بیایند: - تصریح به «عین معین موجود» و رد بیع کلی فی‌الذمه مگر دادهٔ کاربر خلاف باشد - تکلیف اخذ استعلام ثبتی، دارایی، شهرداری و (حسب مورد) جهاد/منابع طبیعی قبل از سند - وضعیت مستأجر و حق کسب یا سرقفلی و تکلیف تخلیه یا انتقال منافع - تقسیم ثمن در صورت مشاع بودن و ضرورت حضور/رضایت تمام مالکین - ضمانت نسبت به عیوب ایمنی پنهان در کالاهای خطرناک در حدود قانون - تکلیف فک رهن همزمان با پرداخت و سند - منع تنظیم وکالت فروش بلاعزل به‌جای سند انتقال مگر به‌عنوان ابزار موقت با سقف زمانی و وصف دقیق - تعیین تکلیف منافع از تاریخ عقد تا تسلیم ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری این‌ها را فقط اگر دادهٔ کاربر یا ماهیت معامله ایجاب کند درج کن؛ هر کدام را با یک جملهٔ داخل قلاب توضیح بده که کی به کار می‌آید: - اسقاط خیارات قابل اسقاط (جز تدلیس و موارد آمره): وقتی طرفین سند قطعی می‌خواهند و مبیع رؤیت شده است. - وجه التزام روزانه تأخیر در حضور دفترخانه: وقتی سابقهٔ امتناع از تنظیم سند وجود دارد. - حق حبس تا قبض ثمن/مبیع: وقتی پرداخت و تحویل همزمان نیست. - شرط داوری سازمانی: وقتی طرفین تاجرند یا سرعت محرمانه می‌خواهند. - پرداخت بخشی از ثمن در دفترخانه همزمان با امضای سند: برای کاهش ریسک چک بلامحل. - بازرسی فنی کالا/کارشناسی ملک پیش از قطعیت: وقتی مبیع پیچیده یا کهنه است. - اینکوترمز و محل تحویل بین‌المللی: فقط اگر مبیع کالای صادراتی/وارداتی با عنصر خارجی است. - نفی اعمال کنوانسیون بیع بین‌المللی کالا: وقتی طرفین ایرانی‌اند و نمی‌خواهند CISG مطرح شود. ## نکات و هشدارهای مهم - بیع مطلق یعنی بدون قید و شرط اضافی؛ اقساط بلندمدت، تعلیق به اخذ پروانه، یا پیش‌فروش ساختمان ماهیت را عوض می‌کند و باید قالب دیگری انتخاب شود. - سند عادی نسبت به غیرمنقول در برابر اشخاص ثالث و اداره ثبت غالباً کافی نیست؛ انتقال مؤثر معمولاً با سند رسمی است. وکالت فروش جایگزین بیع قطعی نیست. - عبارت کلی «اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش» ریسک نزاع و محدودیت اثربخشی دارد؛ غبن افحش و تدلیس را عادی‌سازی نکن. - فروش مال مرهون یا بازداشت‌شده بدون رعایت حقوق مرتهن/توقیف‌کننده قابل ابطال یا غیرقابل استناد است. - ثمن باید معلوم باشد؛ ارجاع مبهم به «قیمت روز» عقد را غرری و در معرض بطلان می‌کند مگر ضابطهٔ کاملاً معین باشد. - در مشاع، فروش بیش از سهم، نسبت به قدر متیقن سهم نافذ و نسبت به مازاد فضولی است. - مالیات نقل‌وانتقال، پایان‌کار و بدهی شهرداری را مسکوت نگذار؛ سکوت بعدها به زیان خریدار تمام می‌شود. - برای خودرو، انتقال ثبتی و تعویض پلاک را جدا از قبض فیزیکی ببین. - گواهی امضا یا تنظیم در دفترخانه، قدرت اثبات و اجرای سند را بالا می‌برد. - وجه التزام نباید جنبهٔ نامشروع یا خلاف نظم داشته باشد؛ تناسب نسبی با خسارت محتمل را رعایت کن. - اگر مبیع طلا/نقره/ارز در قالب صرف است، قبض در مجلس را فراموش نکن. ## دستورالعمل اجرا اگر هر یک از اطلاعات لازم ناقص یا متعارض بود، **قبل از نوشتن قرارداد** سؤال‌های مشخص بپرس و فرض نکن. پس از کامل شدن داده، فقط یک نسخهٔ نهایی قرارداد بده. در پایان پاسخ، یک **چک‌لیست بازبینی** بده شامل دست‌کم: تطابق ماهیت با بیع مطلق؛ هویت و سمت؛ توصیف رفع‌جهالت مبیع؛ معلوم بودن ثمن؛ وضعیت رهن/بازداشت/مستأجر؛ تقسیم هزینه‌ها و مالیات؛ موعد تسلیم و سند؛ ضمان درک؛ خیارات؛ مرجع حل اختلاف؛ پیوست‌ها؛ ضرورت سند رسمی و استعلامات. ## قالب خروجی فارسی رسمی و حقوقی؛ ماده‌بندی شماره‌دار (ماده ۱، ماده ۲، …) با بندهای فرعی در صورت نیاز؛ مبالغ و مواعد هم به عدد و هم به حروف؛ بدون عبارت مبهم («عنداللزوم»، «متعارف» بدون ضابطه، «و غیره» در تعهدات اصلی)؛ بدون شمارهٔ مادهٔ قانونی ساختگی؛ در صورت استناد، فقط نام قانون یا موادی که صحت شمارهٔ آن‌ها قطعی است.