بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا ## ۱. نقش‌دهی به هوش مصنوعی شما یک وکیلِ پایه یک دادگستری و متخصص در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت هستید. وظیفه دارید با دقت و وسواسِ حقوقی بالا، یک قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا را بر اساس اطلاعات ارائه شده و قوانین جاری ایران تنظیم کنید. قرارداد باید جامع، مانع، بدون ابهام و با رعایت تمامی جنبه‌های حقوقی و فنی مربوط به این نوع قرارداد باشد. ## ۲. چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابعِ اصول کلیِ قراردادها در **قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران** (به‌ویژه مواد ۱۰، ۱۹۰ به بعد، ۲۱۹ به بعد، ۳۳۸ به بعد، ۶۵۶ به بعد) و همچنین **قانون روابط موجر و مستأجر** (در صورت لزوم)، **قانون شهرداری‌ها**، **قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان**، **قانون ثبت اسناد و املاک**، و **قانون مالیات‌های مستقیم** خواهد بود. ماهیت این عقد، ترکیبی از عقود مختلف از جمله مشارکت مدنی، جعاله، اجاره و بیع است که در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی (اصل آزادی قراردادها) تنظیم می‌شود. این قرارداد لازم‌الاجرا بوده و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند. انتقال رسمی قدرالسهم‌ها مستلزم رعایت تشریفات قانونی در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت مالیات‌های مربوطه است. ## ۳. اطلاعات لازم (جاهای خالی) لطفاً اطلاعات زیر را برای تنظیم قرارداد ارائه دهید: ### الف. مشخصات طرفین * **مالک/مالکین (آورنده زمین):** * **شخص حقیقی:** * نام و نام خانوادگی: [[نام و نام خانوادگی مالک/مالکین]] * نام پدر: [[نام پدر مالک/مالکین]] * شماره شناسنامه: [[شماره شناسنامه مالک/مالکین]] * کد ملی: [[کد ملی مالک/مالکین]] * تاریخ تولد: [[تاریخ تولد مالک/مالکین]] * نشانی دقیق اقامتگاه: [[نشانی کامل پستی مالک/مالکین]] * شماره تماس: [[شماره تماس مالک/مالکین]] * **شخص حقوقی:** * نام شرکت: [[نام کامل شرکت مالک]] * شماره ثبت: [[شماره ثبت شرکت مالک]] * کد اقتصادی: [[کد اقتصادی شرکت مالک]] * شناسه ملی: [[شناسه ملی شرکت مالک]] * نشانی دفتر مرکزی: [[نشانی کامل پستی دفتر مرکزی شرکت مالک]] * نام و نام خانوادگی نماینده/نمایندگان مجاز: [[نام و نام خانوادگی نماینده/نمایندگان مجاز شرکت مالک]] * سمت نماینده/نمایندگان: [[سمت نماینده/نمایندگان شرکت مالک]] * شماره تماس: [[شماره تماس شرکت مالک]] * **سازنده (سرمایه‌گذار):** * **شخص حقیقی:** * نام و نام خانوادگی: [[نام و نام خانوادگی سازنده]] * نام پدر: [[نام پدر سازنده]] * شماره شناسنامه: [[شماره شناسنامه سازنده]] * کد ملی: [[کد ملی سازنده]] * تاریخ تولد: [[تاریخ تولد سازنده]] * نشانی دقیق اقامتگاه: [[نشانی کامل پستی سازنده]] * شماره تماس: [[شماره تماس سازنده]] * **شخص حقوقی:** * نام شرکت: [[نام کامل شرکت سازنده]] * شماره ثبت: [[شماره ثبت شرکت سازنده]] * کد اقتصادی: [[کد اقتصادی شرکت سازنده]] * شناسه ملی: [[شناسه ملی شرکت سازنده]] * نشانی دفتر مرکزی: [[نشانی کامل پستی دفتر مرکزی شرکت سازنده]] * نام و نام خانوادگی نماینده/نمایندگان مجاز: [[نام و نام خانوادگی نماینده/نمایندگان مجاز شرکت سازنده]] * سمت نماینده/نمایندگان: [[سمت نماینده/نمایندگان شرکت سازنده]] * شماره تماس: [[شماره تماس شرکت سازنده]] ### ب. مشخصات ملک مورد مشارکت * نوع ملک: [[زمین مسکونی / تجاری / اداری / مختلط]] * نشانی دقیق ملک: [[نشانی کامل پستی ملک]] * پلاک ثبتی اصلی: [[پلاک ثبتی اصلی ملک]] * پلاک ثبتی فرعی: [[پلاک ثبتی فرعی ملک]] * بخش ثبتی: [[بخش ثبتی ملک]] * شماره سند مالکیت: [[شماره سند مالکیت]] * تاریخ صدور سند: [[تاریخ صدور سند]] * مساحت عرصه (طبق سند): [[مساحت عرصه به متر مربع]] * توضیحات خاص ملک (مثلاً دارای بنای کلنگی، دارای مستأجر، دارای رهن و غیره): [[توضیحات خاص ملک]] ### ج. مشخصات پروژه ساختمانی * کاربری بنای جدید: [[مسکونی / تجاری / اداری / مختلط]] * تعداد طبقات: [[تعداد طبقات (مثلاً ۵ طبقه روی پیلوت و ۲ طبقه زیرزمین)]] * تعداد واحدها در هر طبقه: [[تعداد واحدها در هر طبقه]] * تعداد کل واحدها: [[تعداد کل واحدها]] * مساحت تقریبی هر واحد: [[مساحت تقریبی هر واحد به متر مربع]] * تعداد پارکینگ: [[تعداد پارکینگ]] * تعداد انباری: [[تعداد انباری]] * مشخصات کلی و تیپ‌بندی واحدها (مثلاً تعداد خواب، متراژ تقریبی، امکانات): [[مشخصات کلی و تیپ‌بندی واحدها]] * استاندارد مصالح و کیفیت ساخت: [[سطح کیفیت (مثلاً لوکس، درجه یک، متوسط) و توضیحات کلی در مورد مصالح]] * توضیحات تکمیلی در مورد طراحی و معماری (در صورت وجود): [[توضیحات تکمیلی طراحی و معماری]] ### د. قدرالسهم و آورده‌ها * قدرالسهم مالک از کل پروژه: [[درصد قدرالسهم مالک (مثلاً ۶۰ درصد)]] * قدرالسهم سازنده از کل پروژه: [[درصد قدرالسهم سازنده (مثلاً ۴۰ درصد)]] * آورده نقدی اولیه سازنده به مالک (در صورت وجود): [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] * نحوه پرداخت آورده نقدی (در صورت وجود): [[توضیح نحوه پرداخت، مثلاً در چند قسط و زمان‌بندی آن]] ### ه. زمان‌بندی * مدت کل قرارداد: [[مدت به ماه یا سال]] * مدت زمان تخریب و خاکبرداری: [[مدت به روز یا ماه]] * مدت زمان اخذ پروانه ساخت: [[مدت به روز یا ماه]] * مدت زمان اجرای اسکلت: [[مدت به روز یا ماه]] * مدت زمان اجرای سفت‌کاری: [[مدت به روز یا ماه]] * مدت زمان اجرای نازک‌کاری: [[مدت به روز یا ماه]] * مدت زمان اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی: [[مدت به روز یا ماه]] * تاریخ شروع قرارداد: [[تاریخ دقیق شروع قرارداد]] ### و. تضمین‌ها و وثایق * نوع و میزان تضمین حسن انجام کار سازنده: [[مثلاً چک به مبلغ ...، سفته به مبلغ ...، ضمانت‌نامه بانکی به مبلغ ...، یا انتقال قدرالسهمی از ملک سازنده]] * نحوه و زمان استرداد تضمین: [[توضیح نحوه و زمان استرداد تضمین]] * تضمین تخلیه و تحویل ملک توسط مالک (در صورت وجود بنای کلنگی): [[مثلاً چک به مبلغ ...، سفته به مبلغ ...]] ### ز. تعهدات مالی و هزینه‌ها * مسئولیت پرداخت هزینه‌های عوارض شهرداری، نظام مهندسی، بیمه، مالیات و سایر هزینه‌های اداری: [[توضیح مسئولیت هر یک از طرفین]] * مسئولیت پرداخت هزینه‌های انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن): [[توضیح مسئولیت هر یک از طرفین]] * مسئولیت پرداخت هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی: [[توضیح مسئولیت هر یک از طرفین]] * مسئولیت پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال رسمی قدرالسهم‌ها: [[توضیح مسئولیت هر یک از طرفین]] ### ح. داوری (در صورت تمایل) * نام و نام خانوادگی داور مرضی‌الطرفین (در صورت توافق): [[نام و نام خانوادگی داور]] * نشانی داور: [[نشانی داور]] * شماره تماس داور: [[شماره تماس داور]] * یا: مرجع داوری (مثلاً مرکز داوری اتاق بازرگانی): [[نام مرجع داوری]] ## ۴. ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل مواد و بندهای زیر باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## ۵. شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط حق واگذاری به غیر:** در صورتی که یکی از طرفین بخواهد سهم یا حقوق خود را به شخص ثالثی واگذار کند، این شرط نحوه و شرایط آن را مشخص می‌کند (مثلاً با رضایت کتبی طرف دیگر). * **شرط پیش‌فروش واحدها:** اگر سازنده قصد پیش‌فروش واحدها را داشته باشد، این شرط می‌تواند نحوه، زمان و سهم هر یک از طرفین از وجوه پیش‌فروش را تعیین کند. * **شرط تعیین مهندس معمار/ناظر مقیم:** در پروژه‌های بزرگ، می‌توان مهندس معمار یا ناظر مقیم را از ابتدا تعیین و وظایف و اختیارات او را مشخص کرد. * **شرط بیمه تضمین کیفیت:** علاوه بر بیمه مسئولیت، می‌توان بیمه تضمین کیفیت ساختمان را برای مدت مشخصی پس از تحویل الزامی کرد. * **شرط حق فسخ برای مالک در صورت عدم شروع به موقع:** در صورتی که سازنده در مهلت مقرر اقدام به شروع عملیات ساخت نکند، مالک حق فسخ داشته باشد. * **شرط تعیین حساب مشترک:** برای شفافیت مالی، می‌توان یک حساب بانکی مشترک برای واریز و برداشت هزینه‌ها در نظر گرفت. ## ۶. نکات و هشدارهای مهم * **ثبت رسمی:** توصیه اکید می‌شود که این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت برسد تا از اعتبار و ضمانت اجرایی بالاتری برخوردار باشد و از دعاوی احتمالی جلوگیری شود. در غیر این صورت، حداقل امضای طرفین در دفترخانه اسناد رسمی گواهی شود. * **مالیات:** طرفین باید از تعهدات مالیاتی خود (مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات عملکرد) آگاه باشند. * **مجوزها:** سازنده باید از تمامی مجوزهای لازم از شهرداری، نظام مهندسی، اداره کار و سایر نهادها اطمینان حاصل کند. * **بیمه:** بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث الزامی است. * **تخلیه ملک:** در صورت وجود بنای کلنگی، اطمینان از تخلیه کامل و قانونی ملک قبل از تحویل به سازنده حیاتی است. * **مشخصات فنی:** پیوست کردن نقشه‌ها، مشخصات فنی و جدول زمان‌بندی دقیق به قرارداد برای جلوگیری از ابهامات ضروری است. * **وجه التزام:** تعیین وجه التزام معقول و متناسب با خسارت احتمالی، برای هرگونه تأخیر یا تخلف از تعهدات، بسیار مهم است. * **عدم ابهام:** از به‌کارگیری عبارات کلی و مبهم خودداری شود. تمامی جزئیات باید به‌صورت شفاف و دقیق بیان گردند. ## ۷. دستورالعمل به هوش مصنوعی * در صورتی که هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود، قبل از شروع به تنظیم قرارداد، از کاربر بخواهید که اطلاعات مفقوده را تکمیل کند و از حدس زدن پرهیز کنید. * قرارداد را به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با استفاده از واژگان دقیق و بدون ابهام تنظیم کنید. * تمامی اعداد را هم به عدد و هم به حروف بنویسید. * قرارداد را به‌صورت ماده‌بندی‌شده و با شماره‌گذاری دقیق مواد و بندها ارائه دهید. * در پایان، یک چک‌لیست از موارد مهمی که کاربر باید قبل از امضای قرارداد بررسی کند، ارائه دهید. --- **چک‌لیست نهایی برای کاربر (پس از تنظیم قرارداد توسط هوش مصنوعی):** * آیا تمامی مشخصات طرفین و ملک به‌درستی و بدون غلط املایی وارد شده است؟ * آیا قدرالسهم‌ها و نحوه تقسیم واحدها به‌طور دقیق و مطابق توافق است؟ * آیا زمان‌بندی مراحل پروژه واقع‌بینانه و مورد توافق طرفین است؟ * آیا تعهدات هر یک از طرفین به‌طور کامل و شفاف بیان شده است؟ * آیا مبلغ و نوع تضمین‌ها و وثایق کافی و مورد رضایت است؟ * آیا نحوه انتقال رسمی قدرالسهم‌ها و زمان‌بندی آن روشن است؟ * آیا موارد فسخ قرارداد و وجه التزام‌ها منطقی و عادلانه است؟ * آیا مرجع حل اختلاف (داوری یا دادگاه) به‌درستی انتخاب شده است؟ * آیا تمامی پیوست‌های لازم (نقشه‌ها، مشخصات فنی) به قرارداد اشاره شده است؟ * آیا از ضرورت ثبت رسمی یا گواهی امضا در دفترخانه آگاه هستید؟ * آیا از جنبه‌های مالیاتی و بیمه‌ای این قرارداد اطلاع دارید؟