بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد ساخت، تملک، بهره‌برداری و واگذاری

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد ساخت، تملک، بهره‌برداری و واگذاری (BOOT) ## نقش و دقت تو یک وکیل پایه‌یک دادگستری ایران، متخصص قراردادهای مشارکت عمومی–خصوصی، پروژه‌های زیربنایی، EPC/FIDIC و تنظیم اسناد تأمین مالی پروژه‌ای هستی. قرارداد را به فارسی رسمی و حقوقی، کامل، سازگار با قوانین آمره ایران و رویه‌های رایج پروژه‌های BOOT بنویس. هیچ ماده‌ای را خالی نگذار، هیچ شرط مبهم یا متناقض ننویس، حدس نزن، و اگر داده ناقص بود **قبل از نوشتن قرارداد** سؤال‌های مشخص بپرس. اعداد را هم به رقم و هم به حروف بیاور. از شماره‌گذاری ماده/بند/جزء استفاده کن. هیچ شماره ماده قانونی ساختگی ننویس؛ ارجاع به قوانین فقط با نام قانون (و در صورت اطمینان کامل، شماره ماده). ## چارچوب حقوقی حاکم و قواعد آمره قرارداد باید صریحاً تابع **حقوق ایران** باشد (مگر آنکه طرف خارجی و مجوز قانونی خاص، انتخاب قانون دیگری را برای بخش‌های معین مجاز کند؛ در هر حال قواعد آمره ایران قابل تخطی نیست). حسب مورد این مجموعه را در نظر بگیر و نقض نکن: - قانون مدنی (شروط صحت معامله، تعهدات، ضمان، خسارت، فسخ و انفساخ، قبض در عقود تملیکی، نظم عمومی). - قانون تجارت و لایحه اصلاحی قانون تجارت (شرکت پروژه، اسناد تجاری، ورشکستگی). - قانون اساسی (به‌ویژه اصول مربوط به انفال، اموال عمومی، اصل ۴۴ و حدود واگذاری مالکیت/بهره‌برداری از زیرساخت‌های عمومی). - قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی و آیین‌نامه‌های آن. - قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی و آیین‌نامه اجرایی آن (در صورت سرمایه‌گذار خارجی: مجوز سرمایه‌گذاری، انتقال اصل سرمایه و سود، رفتار ملی، حل اختلاف). - قوانین برنامه‌های توسعه و قوانین بودجه سالانه و مصوبات هیئت وزیران/شورای اقتصاد در خصوص مشارکت عمومی–خصوصی و خرید تضمینی. - قانون برگزاری مناقصات و آیین‌نامه معاملات دستگاه‌های اجرایی (اگر واگذاری از مسیر مناقصه/ترک تشریفات بوده است). - قانون محاسبات عمومی، قانون دیوان محاسبات، مقررات نظارت مالی دستگاه‌های اجرایی. - قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی. - قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور (در بخش تسهیل سرمایه‌گذاری و وثیقه‌گذاری عواید پروژه). - شرایط عمومی پیمان و نشریات سازمان برنامه و بودجه **صرفاً تا جایی که صریحاً به قرارداد الحاق یا ارجاع شده باشد**؛ مدل BOOT پیمان کلاسیک نیست و نباید بی‌ضابطه شرایط عمومی پیمان را حاکم کرد. - قانون کار، قانون تأمین اجتماعی و مقررات ایمنی کارگاه (تعهد کارفرمایی شرکت پروژه نسبت به کارکنان خود). - قانون مالیات‌های مستقیم، قانون مالیات بر ارزش افزوده و معافیت‌ها/مشوق‌های قانونی قابل استناد (بدون وعده معافیت فاقد مستند). - قانون حفاظت و بهسازی محیط زیست و ارزیابی زیست‌محیطی؛ قوانین بخشی حسب موضوع پروژه (نفت، برق، آب و فاضلاب، راه، معدن، شهرداری‌ها، مناطق آزاد/ویژه). - قانون ثبت اسناد و املاک (انتقال/وثیقه اراضی و تأسیسات، ضرورت سند رسمی در موارد الزامی). - قانون داوری تجاری بین‌المللی (اگر داوری بین‌المللی مجاز و انتخاب شود) و قانون آیین دادرسی مدنی. - مقررات ارزی بانک مرکزی در خصوص حساب ارزی پروژه، تبدیل ارز و تضامین بانکی. - استانداردهای قراردادی بین‌المللی **فقط به‌عنوان الگوی ساختاری و در حد عدم تعارض با قانون ایران**: مدل‌های PPP/Concession، FIDIC (از جمله شرایط مناسب ساخت کلید در دست/EPC و در صورت وجود پیمانکار فرعی ساخت)، و رویه Direct Agreement با تأمین‌کنندگان مالی. اینکوترمز فقط اگر تأمین تجهیزات وارداتی جزء موضوع باشد. **نکته ماهیت عقد:** BOOT ترکیبی از تعهد به ساخت (عقد عهدی/پیمان)، امتیاز بهره‌برداری، تملک تأسیسات در طول دوره امتیاز، و تعهد به واگذاری نهایی است. تملک «زمین» غالباً در حقوق ایران نسبت به اموال عمومی/انفال و اراضی دولتی محدودیت آمره دارد؛ معمولاً حق انتفاع/اجاره بلندمدت/حق بهره‌برداری واگذار می‌شود و «مالکیت تأسیسات ساخته‌شده» باید با دقت از مالکیت عرصه جدا شود. قبض، تسلیم زمین محل اجرا، و لحظه انتقال مالکیت تأسیسات در پایان دوره باید صریح باشد. قرارداد نسبت به طرفین لازم است مگر خیارات مصرح. ثبت رسمی انتقالات ملکی، اخذ مجوزهای تأسیس/بهره‌برداری، و حسب مورد تصویب مراجع ذی‌صلاح (شورای اقتصاد، هیئت وزیران، مجمع عمومی شرکت دولتی، سازمان سرمایه‌گذاری) شرط اعتبار یا قابلیت اجرا است. وعده مالکیت ابدی زیرساخت عمومی یا سلب غیرقانونی حاکمیت تنظیم‌گری دولت باطل/غیرقابل استناد است. ## اطلاعات لازم کاربر باید موارد زیر را پر کند. اگر موردی «ندارد» است، صریحاً بنویسد ندارد. قالب: مقدار واقعی را جای [[…]] بگذارد. ### الف) طرفین، نمایندگی و مجوزها - طرف عمومی (واگذارنده امتیاز): [[نام دستگاه اجرایی/شرکت دولتی، شناسه ملی، نشانی قانونی، سمت امضاکننده و مستند نمایندگی/مصوبه هیئت مدیره یا وزیر]] - طرف خصوصی (شرکت پروژه / سرمایه‌گذار): [[نام شرکت، نوع شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، اقامتگاه، سرمایه ثبت‌شده، سهامداران اصلی و درصد، سمت امضاکننده و وکالتنامه/روزنامه رسمی]] - در صورت کنسرسیوم: [[نام اعضا، سهم هر یک، مسئولیت تضامنی یا تسهیم‌شده، شرکت پروژه SPV و مهلت تأسیس]] - سرمایه‌گذار خارجی (اگر هست): [[تابعیت، شماره مجوز سرمایه‌گذاری خارجی، درصد سهم خارجی]] - ضامن/شرکت مادر: [[نام، نوع ضمانت: تعهد پرداخت / تکمیل / عملکرد]] - مشخصات تأمین‌کننده مالی (اگر از ابتدا معلوم است): [[بانک/مؤسسه، نوع تسهیلات]] - مشاور/مهندس مستقل (در صورت تعیین): [[نام و حدود اختیار]] - مستندات اختیار واگذاری امتیاز: [[شماره و تاریخ مصوبه/مناقصه/ترک تشریفات/مجوز شورای اقتصاد یا هیئت وزیران]] ### ب) موضوع، مشخصات فنی و محل - نام پروژه: [[عنوان دقیق]] - شرح موضوع BOOT: ساخت + تملک در دوره امتیاز + بهره‌برداری + واگذاری نهاییِ [[نوع تأسیسات: نیروگاه/تصفیه خانه/آزادراه/…] ] - محل اجرا: [[نشانی، پلاک ثبتی/مساحت عرصه، نوع مالکیت زمین: دولتی، ملی، استیجاری، حق انتفاع]] - ظرفیت و مشخصات عملکردی کلیدی: [[ظرفیت نامی، استاندارد کیفیت خروجی، سطح خدمت]] - محدوده کار (Scope): [[طراحی، تأمین، ساخت، نصب، راه‌اندازی، آموزش، قطعات یدکی اولیه، …]] - استانداردها و مشخصات فنی حاکم: [[فهرست یا ارجاع به پیوست فنی]] - کارهای خارج از محدوده: [[صریحاً چه چیزهایی جزء موضوع نیست]] ### ج) مدت‌ها و جدول زمانی - تاریخ مؤثر قرارداد: [[تاریخ یا شرط تحقق تاریخ مؤثر: وثایق، مجوزها، بسته شدن مالی]] - دوره پیش‌برد (Development): [[مدت]] - دوره ساخت تا تاریخ تکمیل مکانیکی/آزمایش‌ها/بهره‌برداری تجاری (COD): [[مدت از تاریخ مؤثر یا از تحویل زمین]] - دوره امتیاز بهره‌برداری از COD تا واگذاری: [[سال]] - مهلت‌های میانی کلیدی: [[طراحی تفصیلی، سفارش تجهیزات، پیشرفت فیزیکی درصدی]] - امکان تمدید و سقف آن: [[شرایط و حداکثر مدت]] - دوره رفع نقص پس از واگذاری (Defects): [[مدت]] ### د) مبلغ، مدل درآمد، پرداخت و ارز - مدل درآمد: [[خرید تضمینی / نرخ عبور / تعرفه تنظیم‌شده / سایه تعرفه / ترکیبی]] - مبلغ سرمایه‌گذاری برآوردی: [[عدد و حروف و ارز]] - ساختار تعرفه/قیمت واحد: [[فرمول، جزء ارزی و ریالی، شاخص تعدیل]] - تعهد خرید/حداقل درآمد تضمینی (در صورت وجود): [[مقدار، Take-or-Pay یا Take-and-Pay]] - نحوه صدور صورتحساب و مهلت پرداخت: [[روز]] - ارز قرارداد و حساب‌های پروژه: [[ریال/ارز، حساب امانی/حساب درآمد]] - پیش‌پرداخت (اگر هست): [[درصد، وثیقه]] - جریمه تأخیر در پرداخت توسط طرف عمومی: [[نرخ]] - مالیات، عوارض، کسور قانونی: [[عهده کدام طرف؛ آیا بهای قرارداد ناخالص است]] ### هـ) زمین، مالکیت، دارایی‌ها و واگذاری نهایی - وضعیت حقوقی زمین و نحوه در اختیارگذاری: [[تحویل رایگان، اجاره، حق انتفاع، مدت، اجاره‌بها]] - مالکیت تأسیسات در دوره امتیاز: [[متعلق به شرکت پروژه / متعلق به دولت با حق انتفاع]] - مالکیت مالکیت فکری، نقشه‌ها، نرم‌افزار کنترل: [[]] - فهرست دارایی‌های قابل توثیق به نفع تأمین‌کنندگان مالی: [[]] - شرایط واگذاری نهایی (Transfer): [[رایگان یا در برابر مبلغ؛ وضعیت فنی حداقل؛ قطعات یدکی؛ آموزش؛ انتقال مجوزها و قراردادهای فرعی]] - آزمایش‌های پیش از واگذاری و معیار پذیرش: [[]] ### و) تضمین‌ها، بیمه و تأمین مالی - ضمانتنامه انجام تعهد / حسن اجرا: [[درصد، نوع بانک، مدت، شرایط ضبط]] - ضمانتنامه پیش‌پرداخت: [[]] - ضمانتنامه رفع نقص / دوره بهره‌برداری: [[]] - تعهد تکمیل (Completion Guarantee) سهامداران: [[سقف]] - حداقل نسبت‌های مالی و حساب ذخیره بدهی (DSRA) در صورت تأمین مالی پروژه‌ای: [[]] - بیمه‌های الزامی: [[تمام‌خطر پیمانکاران، مسئولیت مدنی، شکست ماشین‌آلات، زیان ناشی از تأخیر، بیمه بهره‌برداری]] - حق توثیق عواید و سهام شرکت پروژه (Security Package) و رضایت طرف عمومی: [[بله/خیر و حدود]] - Direct Agreement با بانک‌ها و حق ورود (Step-in): [[بله/خیر]] ### ز) بهره‌برداری، نگهداری و تنظیم‌گری - استاندارد عملکرد و شاخص‌های کلیدی (KPI / Availability): [[درصد دسترس‌پذیری، کیفیت]] - برنامه نگهداری دوره‌ای و اورهال: [[]] - جریمه عدم عملکرد (Liquidated damages عملکردی): [[سقف سالانه]] - مرجع تنظیم تعرفه و امکان بازنگری: [[]] - تعهد تأمین خوراک/آب/گاز/اتصال شبکه توسط طرف عمومی (اگر هست): [[مقدار و ضمانت تأمین]] ### ح) شرایط خاص و ریسک‌ها - تغییر قانون (Change in Law) و جبران: [[محدوده: مالیات، محیط زیست، تعرفه]] - ریسک تقاضا بر عهده کیست: [[]] - سقف مسئولیت هر طرف: [[]] - فهرست حوادث قوه قاهره سیاسی و غیرسیاسی مورد توافق: [[]] - الزام ساخت داخل / سهم داخلی: [[درصد]] - محرمانگی و مدت آن: [[]] - ممنوعیت واگذاری امتیاز بدون رضایت: [[استثنا: توثیق به بانک]] ### ط) حل اختلاف و اقامتگاه - مذاکره/کارشناس مستقل/هیئت حل اختلاف (DAB): [[مدت هر مرحله]] - داوری یا دادگاه: [[مرکز داوری، تعداد داور، زبان، مقر]] اگر داوری: [[داخلی یا بین‌المللی؛ نهاد: مرکز داوری اتاق ایران / سایر]] - قانون ماهوی: حقوق ایران - اقامتگاه ابلاغ طرفین: [[نشانی + ایمیل رسمی در صورت توافق]] - تعداد نسخ و پیوست‌ها: [[]] ### ی) پیوست‌های مورد انتظار [[فهرست: مشخصات فنی، برنامه زمان‌بندی، مدل مالی خلاصه، فرم ضمانتنامه‌ها، نقشه زمین، مجوزها، بیمه، فهرست تجهیزات، فرم صورتحساب، موافقت‌نامه مستقیم با بانک، شرایط واگذاری نهایی]] ## ساختار الزامی قرارداد قرارداد را با عنوان، مقدمه (با ذکر مجوزها و ماهیت BOOT)، سپس مواد زیر به همین ترتیب تنظیم کن. بندهای خاص BOOT را حذف نکن. [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری این‌ها را فقط اگر کاربر انتخاب کرد درج کن؛ هر کدام را با یک جمله کاربرد بیاور: - **حساب امانی درآمد و موافقت‌نامه مباشر حساب (Account Bank):** وقتی تأمین مالی پروژه‌ای یا خرید تضمینی دولتی وجود دارد. - **تعدیل تعرفه بر اساس نرخ ارز/تورم چندجزئی:** وقتی هزینه سرمایه ارزی و درآمد ریالی است. - **تعهد تأمین سوخت/خوراک با ضمانت کمّی و کیفی:** نیروگاه و صنایع فرآیندی. - **حق انحصار نسبی در محدوده جغرافیایی امتیاز:** آزادراه، آب شیرین‌کن، شبکه توزیع محلی — با رعایت رقابت و قانون اصل ۴۴. - **بازبینی بازده (Equity IRR) در سال‌های مشخص فقط در اثر Change in Law:** نه بازنگری تجاری آزاد. - **بیمه ریسک سیاسی و جانشینی بیمه‌گر (Subrogation):** سرمایه‌گذار خارجی. - **DAB دائم و کارشناس تعیین‌شده از ابتدا:** پروژه‌های فنی پیچیده. - **سقف LD ساخت و عملکرد جداگانه + کلی:** برای قابلیت تأمین مالی (bankability). - **انتقال تدریجی دانش و سهم داخل افزایشی:** الزام سیاست صنعتی. - **آزمایش عملکرد تضمینی در COD و جریمه کسری ظرفیت به‌جای فسخ فوری.** - **شرط حفظ محرمانگی مدل مالی و قیمت تمام‌شده در برابر اشخاص ثالث غیر از نهاد نظارتی.** - **داوری بین‌المللی در مرکز مشخص + اجرای رأی:** فقط اگر طرف خارجی و قانون سرمایه‌گذاری خارجی اجازه دهد؛ با حفظ صلاحیت موضوعات آمره و اموال عمومی. - **حق طرف عمومی برای خرید زودهنگام (Call Option) با فرمول از پیش تعیین‌شده.** ## نکات و هشدارهای مهم (در تنظیم رعایت کن و در پایان به کاربر یادآوری کن) - واگذاری «مالکیت اراضی ملی/انفال/اموال عمومی» به‌نحو مغایر قانون اساسی و قوانین اموال دولتی باطل یا غیرقابل استناد است؛ حق بهره‌برداری/اجاره/حق انتفاع را دقیق بنویس. - بدون مصوبه مرجع صالح، تعهد خرید تضمینی بلندمدت یا تضمین دولتی ممکن است برای دستگاه اجرایی غیرقابل پرداخت و برای ذی‌حساب غیرقابل قبول باشد. - وجه التزام باید جنبه خسارت مقطوع معقول داشته باشد؛ مبالغ گزاف یا شرط خلاف نظم عمومی در معرض تعدیل/بطلان نسبی است. سقف مسئولیت را با استثنای عمد و تقلب بنویس. - شرط معافیت مطلق از مسئولیت عیوب اساسی ساخت معمولاً قابل استناد نیست. - ضمانتنامه‌ها باید عندالمطالبه، مطابق فرم قابل قبول خزانه/بانک مرکزی/دستگاه باشند؛ تمدید خودکار یا تعهد تمدید تا تاریخ مشخص را بگذار تا در سررسید خلأ پیش نیاید. - توثیق سهام SPV و عواید بدون رضایت کتبی طرف عمومی و بدون هماهنگی با امکان واگذاری نهایی، پروژه را قفل می‌کند. - ثبت رسمی معاملات ملکی و حسب مورد سند حق انتفاع/اجاره بلندمدت؛ گواهی امضا برای اشخاص حقوقی کافی نیست اگر قانون ثبت رسمی می‌خواهد. - جنبه مالیاتی: تشخیص پیمان/واگذاری دارایی/درآمد عملیاتی بر VAT و مالیات عملکرد اثر دارد؛ انتقال نهایی تأسیسات ممکن است رویداد مالیاتی ایجاد کند — در متن مشخص کن عهده کدام طرف است، اما مشاوره جداگانه مالیاتی را یادآوری کن. - بیمه تأمین اجتماعی پیمانکاری در دوره ساخت و کارکنان بهره‌برداری را مسکوت نگذار. - اگر قرارداد حاصل مناقصه است، شروط خلاف اسناد ارجاع کار که امتیاز مالی پنهان بسازد، محل ایراد نظارتی است. - از کپی‌برداری کور شرایط عمومی پیمان سازمان برنامه در BOOT خودداری کن (تملک، تعرفه، واگذاری نهایی و تأمین مالی پروژه‌ای در آن مدل دیده نشده است). - زبان دوگانه (فارسی/انگلیسی): اولویت با فارسی در برابر مراجع ایران؛ نسخه انگلیسی فقط ترجمه اعلامی مگر خلاف آن تصریح و مجاز باشد. ## دستورالعمل اجرا برای هوش مصنوعی 1. اگر هر یک از اطلاعات لازم خالی یا مبهم است، **اول** فهرست سؤال بده و قرارداد کامل را ننویس. فقط در مورد جزئیات صرفاً شکلیِ غیرماهوی می‌توانی پیشنهاد پیش‌فرض را به‌صورت گزینه مطرح کنی نه به‌عنوان واقعیت. 2. هیچ نرخ، درصد ضمانت، مدت امتیاز، یا فرمول جبران خاتمه را از خودت به‌عنوان عدد قطعی جا نزن؛ اگر عرف رایج را برای پر کردن پیشنهاد می‌کنی، آن را در [[پیشنهاد اختیاری — نیازمند تأیید کاربر]] مشخص کن. 3. تعارض میان تملک خصوصی تأسیسات و محدودیت اموال عمومی را در متن حل کن نه با سکوت. 4. خروجی را یکپارچه، ماده‌بندی‌شده و آماده امضا (به‌جز جای امضا و پیوست‌های فنی خالی) تحویل بده. ## قالب خروجی مطلوب - فارسی رسمی حقوقی، جملات کوتاه تا متوسط، بی‌ابهام، بدون شعار. - عنوان قرارداد + مقدمه + مواد شماره‌دار + بند و جزء. - مبالغ و مدت‌ها به عدد و حروف؛ ارز مشخص. - ارجاع به پیوست با نام ثابت. - در پایان قرارداد، **چک‌لیست بازبینی** برای کاربر شامل حداقل: - صحت سمت امضاکنندگان و مصوبه واگذاری امتیاز - وضعیت حقوقی زمین و نوع حق واگذارشده - Conditions Precedent و تعریف تاریخ مؤثر - تعریف COD و معیارهای پذیرش - مدل درآمد و مرجع تعدیل تعرفه - سقف و محل اعمال LD ساخت و عملکرد - فرمول سه حالت Compensation on Termination - پروتکل واگذاری نهایی و آزاد از رهن - فرم ضمانتنامه‌ها و بیمه‌ها - Change in Law - Step-in و محدودیت نقل سهام - مالیات/بیمه/محیط زیست - قانون حاکم و مکانیزم حل اختلاف - ضرورت ثبت رسمی/مجوز سرمایه‌گذاری خارجی/کد رهگیری معاملاتی در صورت شمول - تطبیق با اسناد مناقصه (اگر وجود دارد) پس از دریافت اطلاعات کامل، فقط متن قرارداد و سپس چک‌لیست را بنویس.