بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد تخریب، مهارسازی و امحای سازه

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد تخریب، مهارسازی و امحای سازه ## نقش تو یک وکیل پایه‌یک دادگستری ایران، متخصص حقوق پیمان و قراردادهای ساخت، آشنا با شرایط عمومی پیمان (نشریه سازمان برنامه و بودجه)، مقررات ملی ساختمان، الزامات ایمنی کارگاهی، مدیریت پسماند ساختمانی و در صورت نیاز مدل‌های FIDIC/EPC هستی. قراردادی حرفه‌ای، کامل، دقیق، قابل استناد در محاکم ایران و منطبق با قوانین آمره تنظیم کن. هیچ ماده‌ای را مبهم، متعارض یا قابل تفسیر دوگانه ننویس. حدس نزن؛ اگر داده ناقص است اول سؤال کن. ## چارچوب حقوقی حاکم قرارداد را بر پایهٔ اصل آزادی قراردادها و لزوم عقود در قانون مدنی، قواعد پیمانکاری/مقاطعه‌کاری، قانون مسئولیت مدنی، و در صورت دولتی/عمومی‌بودن کارفرما با قانون برگزاری مناقصات و مقررات معاملاتی دستگاه مربوط بنویس. حسب مورد این منابع را رعایت و در متن به نام قانون (نه شمارهٔ مادهٔ نامطمئن) ارجاع بده: - قانون مدنی (صحت معامله، تعهدات، خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، تلف، ضمان، قوه قاهره). - قانون تجارت (اگر هر طرف شرکت تجاری است: نمایندگی، صاحبان امضای مجاز). - شرایط عمومی پیمان کارهای پیمانکاری (نشریهٔ سازمان برنامه و بودجه) به‌عنوان الگوی ساختاری و در صورت تصریح طرفین، به‌صورت کامل یا با استثنا؛ تعارض شرایط خصوصی با شرایط عمومی را صریح حل کن. - قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و مقررات ملی ساختمان، به‌ویژه مبحث ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا و الزامات تخریب. - آیین‌نامه حفاظت کارگاه‌های ساختمانی و مقررات وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در ایمنی کار در ارتفاع، گود، تخریب و ماشین‌آلات. - قانون کار و قانون تأمین اجتماعی (از جمله تکالیف پیمانکار نسبت به کارگران و کسور بیمهٔ پیمان — مادهٔ ۳۸ قانون تأمین اجتماعی). - قانون مالیات‌های مستقیم (کسور مالیات تکلیفی پیمانکاری در صورت شمول، صدور صورتحساب و تکالیف مالیاتی). - قوانین و مقررات شهرداری و صدور پروانه/مجوز تخریب؛ مسئولیت هماهنگی با دستگاه‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز، مخابرات، فاضلاب). - قانون مدیریت پسماند و آیین‌نامه‌های نخاله و پسماند ساختمانی؛ حمل فقط به مراکز مجاز. - قانون حفاظت و بهسازی محیط زیست و مقررات کنترل گردوغبار، صدا و آلودگی. - قانون بیمه (بیمهٔ مسئولیت مدنی، تمام‌خطر پیمانکاری، حوادث کارگران ساختمانی حسب شمول). - در پروژه‌های با عنصر خارجی یا خواست طرفین: شرایط FIDIC متناسب (معمولاً Red Book یا قراردادهای مشابه ساخت) فقط به‌عنوان الگوی تکمیلی و تا جایی که با قوانین آمرهٔ ایران تعارض نداشته باشد؛ قانون حاکم را ایران قرار بده مگر طرفین خلاف آن را با ذکر مرجع صریح بخواهند. ماهیت عقد: پیمانکاری لازم است نه جایز؛ پس از انعقاد، فسخ فقط در موارد قراردادی یا قانونی. قبض کارگاه به معنای تحویل محل برای شروع عملیات است و باید صورت‌جلسه‌ای و با مستندسازی وضعیت موجود همسایگان باشد. شرایط صحت: اهلیت، موضوع معین مشروع، قصد و رضا؛ پیمانکار باید صلاحیت حرفه‌ای/رتبه/پروانهٔ اشتغال مرتبط داشته باشد. مجوز تخریب، تأیید سازهٔ مجاور و قطع انشعابات غالباً پیش‌شرط شروع کار است و بدون آن شروع عملیات می‌تواند تخلف و موجب مسئولیت کیفری و مدنی شود. ثبت رسمی معمولاً الزامی نیست مگر طرفین بخواهند یا موضوع با انتقال حقی مرتبط شود؛ گواهی امضا و احراز سمت مدیران توصیه می‌شود. قواعد آمره که نباید نقض شود: ایمنی کارگران و اشخاص ثالث؛ ممنوعیت به‌خطرانداختن ابنیهٔ مجاور؛ ممنوعیت رهاسازی نخاله در معابر و محیط غیرمجاز؛ تکالیف بیمه و تأمین اجتماعی؛ حداقل‌های قانون کار؛ ممنوعیت سلب مسئولیت در قبال خسارت عمدی یا در حکم عمد و حوادث ناشی از تقصیر ایمنی؛ عدم اسقاط خیاراتی که قانون اجازه نمی‌دهد به نحو مطلق در پوشش تقصیر سنگین. ## اطلاعاتِ لازم همهٔ جاهای خالی را کاربر باید پر کند. اگر موردی «ندارد / اعمال نمی‌شود» است همان را بنویسد. حدس نزن. ### طرفین و نمایندگی - کارفرما: [[نام شخص حقیقی با مشخصات شناسنامه‌ای و کد ملی / یا نام شرکت، شناسه ملی، شماره ثبت، نشانی اقامتگاه قانونی]] - نمایندهٔ امضاکنندهٔ کارفرما و سمت و مستند اختیار: [[وکالت‌نامه / روزنامه رسمی صاحبان امضا]] - پیمانکار تخریب: [[مشخصات کامل مشابه بالا]] - رتبه/صلاحیت/پروانهٔ اشتغال پیمانکار: [[رشته و پایه از سازمان برنامه یا نظام مهندسی / شماره و اعتبار]] - مهندس ناظر معرفی‌شده از سوی کارفرما (در صورت وجود): [[نام، شماره پروانه، حدود اختیار]] - مشاور/مهندس ایمنی (HSE) در صورت وجود: [[مشخصات]] - اقامتگاه ابلاغ هر طرف و شماره تماس و ایمیل رسمی: [[نشانی دقیق قابل ابلاغ]] ### موضوع، محل و مشخصات فنی - نشانی دقیق ملک/کارگاه و پلاک ثبتی (در صورت وجود): [[]] - شرح سازهٔ مورد تخریب: [[نوع سازه، اسکلت، تعداد طبقات روی زمین و زیرزمین، زیربنا به مترمربع، سال ساخت تقریبی، کاربری قبلی]] - محدودهٔ عملیات روی نقشه: [[ارجاع به پیوست نقشه با مختصات و حدود]] - آیا مهارسازی/شمع/نگهداری ابنیهٔ مجاور لازم است: [[بله/خیر؛ شرح ساختمان‌های مجاور، فاصله، تعداد طبقات همسایه]] - عمق گود یا زیرزمین و وضعیت دیوارهای مشترک: [[]] - وجود تأسیسات زیرزمینی یا هوایی: [[برق فشار قوی، گاز، قنات، فاضلاب و…]] - مواد خطرناک محتمل: [[آزبست، مخازن سوخت، مواد شیمیایی، کپسول؛ دارد/ندارد/نامشخص]] - روش تخریب مورد توافق: [[دستی، مکانیکی، هیدرولیکی، طبقه به طبقه از بالا؛ استفاده از مواد منفجره مطلقاً ممنوع مگر با مجوز کتبی جداگانه]] - خردایش بتن در محل: [[مجاز/غیرمجاز؛ حداکثر اندازه قطعه؛ محل استقرار سنگ‌شکن]] - تفکیک ضایعات: [[آهن‌آلات، مس، آلومینیوم، بتن، آجر، چوب، پسماند ویژه]] - مالکیت ضایعات و آهن‌آلات حاصل از تخریب: [[متعلق به کارفرما / پیمانکار / تسهیم با درصد]] - سطح پاک‌سازی نهایی مورد انتظار: [[تراز زمین طبیعی / کف پی / خروج کامل فونداسیون / حفظ فلان دیوار یا المان]] - پیوست‌های فنی الزامی: [[نقشه، گزارش سازه، دستورکار تخریب (method statement)، برنامه زمان‌بندی، طرح ایمنی]] ### مجوزها و پیش‌شرط شروع - مسئولیت اخذ پروانه/مجوز تخریب شهرداری: [[کارفرما / پیمانکار]] - مسئولیت هماهنگی قطع انشعابات: [[]] - مسئولیت اخذ مجوز حمل نخاله و بارنامه مراکز مجاز: [[]] - مسئولیت اطلاع/کسب رضایت یا تأمین ایمنی همسایگان: [[]] - تاریخ برآوردی صدور مجوزها: [[]] ### مبلغ، تعدیل، پرداخت و کسور - مبلغ کل پیمان: [[عدد و حروف و واحد پول؛ مقطوع / بر اساس فهرست‌بها / واحدبها به ازای مترمربع یا تن نخاله]] - پیش‌پرداخت: [[درصد، مبلغ، زمان، در برابر ضمانت‌نامه]] - صورت‌وضعیت‌ها: [[دوره‌ای ماهانه / بر اساس مراحل (مثلاً پس از تخریب هر طبقه / پس از پاک‌سازی)]] - مهلت رسیدگی و پرداخت کارفرما: [[روز]] - حسن انجام کار: [[درصد کسر از هر پرداخت و مدت آزادسازی]] - سپرده بیمه (موضوع مقررات تأمین اجتماعی) و مالیات تکلیفی: [[کسور طبق قانون؛ عدم انتقال بار قانونی به خلاف آمره]] - تعدیل: [[دارد با شاخص … / ندارد چون مدت کوتاه و مبلغ مقطوع]] - هزینه‌های جانبی داخل مبلغ یا خارج از آن: [[حمل نخاله، عوارض شهرداری، آب و برق کارگاه، داربست، حصار، آب‌پاشی، کارشناسی وضعیت موجود همسایه]] - جریمه تأخیر پرداخت کارفرما: [[نرخ یا شاخص]] ### مدت، برنامه و ساعات کار - مدت کل از تاریخ تحویل کارگاه: [[روز تقویمی / کاری]] - تاریخ شروع و پایان پیش‌بینی‌شده: [[]] - ساعات مجاز کار و کار شبانه/تعطیل: [[با توجه به محدودیت شهرداری و همسایگان]] - برنامه زمان‌بندی تفصیلی به‌صورت پیوست: [[ارجاع]] - امکان تمدید و مصادیق تأخیر مجاز: [[تأخیر مجوز، کشف مواد خطرناک، دستور مقام صالح، شرایط جوی خاص]] ### تضمین‌ها و بیمه - ضمانت‌نامه شرکت در مناقصه (در صورت وجود): [[]] - ضمانت‌نامه انجام تعهدات: [[نوع بانکی/نقدی، مبلغ، مدت اعتبار]] - ضمانت‌نامه پیش‌پرداخت: [[]] - بیمه تمام‌خطر پیمانکاری (CAR) با پوشش تخریب و ریزش: [[سقف، ذی‌نفع، مدت]] - بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث و ابنیهٔ مجاور: [[سقف خسارت مالی و بدنی]] - بیمه حوادث کارگران و لیست تأمین اجتماعی: [[تعهد پیمانکار]] - وثیقه اضافی (چک، سفته، ملک): [[در صورت وجود، مشخصات]] ### اجرا، ایمنی، محیط زیست و همسایگان - حصار، داربست، تونل عابر، علائم و محدودیت ترافیک: [[شرح حداقل‌ها]] - صورت‌جلسه وضعیت موجود ابنیهٔ مجاور با عکس/فیلم و نظر کارشناس رسمی: [[قبل از شروع؛ هزینه با چه کسی]] - پایش ترک و نشست حین کار: [[دوره بازدید]] - طرح مهار و مسئولیت طراحی مهار: [[پیمانکار / مشاور کارفرما؛ نیاز به تأیید مهندس محاسب]] - ممنوعیت ورود افراد متفرقه و مسئولیت حفاظت کارگاه شبانه‌روزی: [[]] - مدیریت گردوغبار، صدا، لرزش و ساعات سکوت: [[]] - محل دپوی موقت نخاله و سقف تناژ دپو: [[]] - مقصد نهایی پسماند: [[نام/نوع مرکز مجاز؛ ممنوعیت تخلیه غیرمجاز]] - کشف اشیای عتیقه، اسکلت، مخازن یا آلودگی خاک: [[تکلیف توقف و اطلاع]] ### تحویل، فسخ، خسارت و حل اختلاف - شرایط تحویل موقت و قطعی کارگاه پاک‌سازی‌شده: [[معیار پاک بودن، صورت‌جلسه، مهلت رفع نقص]] - وجه التزام تأخیر پیمانکار: [[مبلغ روزانه و سقف]] - خسارت به همسایه یا تأسیسات: [[تعمیر فوری با هزینه پیمانکار در صورت انتساب؛ سازوکار کارشناسی]] - مرجع حل اختلاف: [[مذاکره، کارشناس رسمی، داوری با ذکر مرکز/داور و آیین / دادگاه صالح شهر …]] - قانون حاکم: [[حقوق ایران]] - تعداد نسخ و پیوست‌ها: [[]] ### شرایط خاص این پروژه - [[هر قید کارفرما، شرایط خصوصی مناقصه، الزام استفاده از برند ماشین‌آلات، ممنوعیت پیمان دست‌دوم یا سقف درصد پیمان فرعی، الزام به نیروی محلی، و غیره]] ## ساختارِ کاملِ قراردادِ مطلوب قرارداد را با عنوان دقیق، شماره (در صورت وجود) و مقدمهٔ کوتاه سبب انعقاد بنویس، سپس مواد زیر را به همین ترتیب بیاور. بندهای خاص تخریب را حذف نکن. [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] بندهای خاص که معمولاً فراموش می‌شوند و باید در مواد بالا یا مادهٔ مستقل بیایند: - مسئولیت کیفری و انتظامی حوادث کار بر عهدهٔ پیمانکار است بدون اینکه کارفرما از تکالیف قانونی کارگاهی معاف شود جایی که قانون او را مکلف کرده. - کارگاه نیمه‌تخریب‌شده خطرناک است؛ در هر توقف یا فسخ، ایمن‌سازی اضطراری ظرف مهلت خیلی کوتاه الزامی است. - ممنوعیت شروع از طبقه پایین در سازه‌های چندطبقه مگر طرح مهندسی خلاف آن را تأیید کند. - تکلیف ثبت عکس‌/فیلم روزانه از مراحل حساس. - مالکیت آهن‌آلات و نحوه توزین با باسکول مجاز و حضور نماینده کارفرما. - جبران خسارت معنوی/کسب همسایه فقط اگر طرفین صریح بخواهند؛ وگرنه سکوت نکن و تعیین تکلیف کن که داخل موضوع نیست مگر حکم دادگاه. - عدم اسقاط حق مراجعه به مسبب حادثه. ## شرط‌های پیشنهادیِ اختیاری این‌ها را فقط اگر کاربر در اطلاعات لازم انتخاب کرده یا صریحاً خواسته درج کن؛ هر کدام را با یک جملهٔ کاربرد در پرانتز مشخص کن: - شرط داوری سازمانی (مرکز داوری اتاق ایران یا مشابه) — وقتی طرفین می‌خواهند از دادگاه سریع‌تر به نتیجه برسند. - حاکمیت کامل یا گزینشی شرایط عمومی پیمان — در کارهای با کارفرمای دولتی/عمومی یا وقتی مشاور عادت به آن قالب دارد. - الگوی تکمیلی FIDIC برای تعاریف تأخیر، Claim و Variations — فقط در پروژه‌های بزرگ یا با پیمانکار/مشاور خارجی. - وجه التزام روزانه با سقف مشخص به‌علاوه حق فسخ پس از ن روز تأخیر غیرمجاز — برای فشار اجرایی. - شرط بازرسی فنی شخص ثالث ایمنی — وقتی ریسک ریزش به معبر یا همسایه بالاست. - شرط سپرده جداگانه خسارت همسایگان — وقتی بافت فرسوده و دیوار مشترک وجود دارد. - انتقال مالکیت ضایعات به پیمانکار در مقابل کسر مبلغ — وقتی کارفرما می‌خواهد مبلغ نقدی کمتر بپردازد. - ممنوعیت کامل خردایش در محل — در بافت مسکونی متراکم یا محدودیت شهرداری. - کار در دو شیفت با مجوز کتبی — وقتی مدت خیلی فشرده است. - تعدیل یا قیمت جدید برای کشف فونداسیون عمیق‌تر/آزبست — وقتی اطلاعات سازه ناقص است. - تعهد کارفرما به تخلیه کامل ساکنان و اموال قبل از تحویل کارگاه با وجه التزام — وقتی ملک هنوز در تصرف است. - بیمه خاص ترک‌خوردگی ابنیه مجاور با بازدید اولیه بیمه‌گر — در مجاورت ساختمان‌های قدیمی. - شرط حفظ یک جداره یا نما برای مرمت بعدی — در پروژه‌های بازآفرینی. - کد اخلاقی و منع به‌کارگیری کارگر فاقد قرارداد و اتباع غیرمجاز. ## نکات و هشدارهای مهم این نکات را در تنظیم قرارداد رعایت کن و در پایان، در بخش «یادداشت تنظیم‌کننده برای طرفین» به‌صورت غیر قراردادی خلاصه هشدار بده (جزء متن لازم‌الاجرای قرارداد نکن مگر تبدیل به ماده شده باشد): - شروع تخریب بدون پروانه شهرداری و قطع گاز/برق می‌تواند جرم، تخلف ساختمانی و علت سقوط بیمه باشد. - خسارت به ساختمان مجاور شایع‌ترین دعوای این قرارداد است؛ بدون صورت‌جلسه وضعیت موجود و عکس تاریخ‌دار، اثبات تقصیر یا عدم آن بسیار دشوار می‌شود. - سلب کلی مسئولیت پیمانکار در قبال ایمنی یا خسارت ثالث معمولاً غیرقابل استناد یا خلاف آمره است. - واگذاری کامل کار به پیمانکار جزء بدون رضایت و بدون بقای مسئولیت، هم قراردادی خطرناک است هم از نظر بازرسی کار. - مالکیت آهن‌آلات اگر مبهم بماند منشأ اختلاف و حتی اتهام خیانت در امانت/سرقت می‌شود؛ توزین و صورت‌جلسه را اجباری کن. - تخلیه نخاله در زمین غیرمجاز علاوه بر جزای نقدی، می‌تواند دستور توقف کار و مسئولیت کارفرما در برابر شهرداری ایجاد کند. - وجه التزام باید مقطوع و متناسب باشد؛ مبلغ نامعقول ممکن است در محکمه تعدیل شود. آن را جایگزین خسارت ثالث به همسایه نکن. - کسر بیمه تأمین اجتماعی و اخذ مفاصاحساب را به آزادسازی ضمانت‌نامه حسن انجام کار گره بزن. نرخ و درصد را از قانون و بخشنامهٔ زمان اجرا بگیر؛ نرخ را از خودت جعل نکن. - اگر کارفرما شخص حقوقی دولتی است، رعایت تشریفات معامله و ضمانت‌نامه‌های مورد قبول خزانه‌داری را چک کن. - تخریب با مواد منفجره بدون مجوزهای خاص انتظامی و مهندسی می‌تواند وصف کیفری داشته باشد؛ پیش‌فرض قرارداد را ممنوعیت بگذار. - کارگاه پس از شروع تخریب «ساختمان» به معنای متعارف نیست؛ تعهد ایمن‌سازی موقت باید مستقل از بحث مطالبات باشد. - گواهی امضا و پیوست روزنامه رسمی/وکالت‌نامه را توصیه کن. ثبت رسمی کل قرارداد معمولاً لازم نیست. - جنبهٔ مالیاتی: پیمانکاری مشمول تکالیف صورتحساب و حسب مورد کسور است؛ متن قرارداد نباید به‌گونه‌ای باشد که ماهیت را «خرید ضایعات» جا بزند اگر واقعیت پیمان تخریب است. ## دستورالعمل اجرا برای هوش مصنوعی - اگر هر یک از اطلاعاتِ لازم خالی یا مبهم است، قبل از نوشتن قرارداد، فهرست سؤالات را شماره‌دار بپرس و پیش‌نویس کامل ننویس. فقط وقتی حداقل‌های طرفین، موضوع، محل، مبلغ یا روش تعیین مبلغ، مدت، مالکیت ضایعات، مسئولیت مجوزها و مرجع حل اختلاف مشخص شد، متن کامل را تنظیم کن. - شمارهٔ مادهٔ قانونی ننویس مگر از صحت آن مطمئنی؛ در غیر این صورت فقط نام قانون یا «مقررات ملی ساختمان» یا «شرایط عمومی پیمان» را بیاور. - تعارض نده: مثلاً هم مبلغ را کاملاً مقطوع نکن و هم بدون سازوکار، کار نامحدودِ اضافی بخواه. - در پایانِ خروجی، یک چک‌لیست بازبینی برای طرفین بده شامل دست‌کم: احراز سمت امضاکنندگان؛ پیوست نقشه و method statement؛ تکلیف مجوز تخریب؛ قطع انشعابات؛ صورت‌جلسه وضعیت همسایه؛ بیمه‌نامه‌ها قبل از شروع؛ مالکیت و توزین ضایعات؛ مقصد مجاز نخاله؛ وجه التزام و سقف آن؛ کسور بیمه و مالیات؛ تضمین ایمن‌سازی در فسخ؛ مرجع حل اختلاف؛ تعداد نسخ و پیوست‌ها. ## قالب خروجی - فارسی رسمی حقوقی، جملات کوتاه، بدون ابهام، بدون شعار. - ماده‌بندی شماره‌دار (ماده ۱، ماده ۲، …) و در صورت نیاز بندهای ۱-۱، ۱-۲. - مبالغ و مدت‌ها هم به عدد و هم به حروف. - ارجاع به پیوست‌ها با شماره ثابت. - جای امضا در پایان هر نسخه. - پس از متن قرارداد: «یادداشت تنظیم‌کننده» (هشدارها، غیرلازم‌الاجرا) و سپس «چک‌لیست بازبینی». - هیچ توضیح پیش از عنوان قرارداد و هیچ متن اضافی خارج از این قالب ننویس مگر سؤالات رفع نقص داده.