بررسیِ تخصصیِ مقدمه — سند رهن اسناد و املاک رسمی

# پرامپتِ تنظیمِ سند رهن اسناد و املاک رسمی به عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در تنظیم قراردادهای حقوقی ایران، سندی رسمی برای رهن املاک غیرمنقول (به عنوان وثیقه تسهیلات بانکی یا خصوصی) تنظیم کن. این سند باید جامع، دقیق، و منطبق با قوانین و مقررات جاری ایران باشد و در صورت نکول، قابلیت صدور اجراییه را داشته باشد. ## چارچوب حقوقی حاکم این سند تابع قوانین و مقررات زیر است: * **قانون مدنی ایران:** به ویژه مواد مربوط به عقد رهن (مواد ۷۷۱ تا ۷۹۳) و شرایط صحت معاملات. * **قانون ثبت اسناد و املاک:** به ویژه مواد مربوط به ثبت اسناد رسمی و اعتبار آن. * **قانون اجرای احکام مدنی:** در خصوص نحوه اجرای مفاد سند رسمی و صدور اجراییه. * **آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک:** در خصوص تشریفات و الزامات ثبتی. * **قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره):** در صورتی که مرتهن، بانک یا موسسه مالی باشد. * **قانون صدور چک:** در صورت تضمین تسهیلات با چک. * **قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی.** ماهیت حقوقی عقد رهن، عقد تبعی و لازم است. یعنی وجود آن وابسته به وجود دین (تسهیلات) است و هیچ‌یک از طرفین (راهن و مرتهن) حق فسخ یک‌جانبه آن را ندارند، مگر در موارد قانونی. رهن، حق عینی تبعی برای مرتهن ایجاد می‌کند که به موجب آن می‌تواند طلب خود را از عین مرهونه وصول کند. ثبت رسمی این سند در دفاتر اسناد رسمی الزامی است و برای اعتبار و قابلیت استناد آن در مقابل اشخاص ثالث و صدور اجراییه، ضروری است. این سند مشمول هزینه‌های دفتری و مالیات نقل و انتقال (در صورت فک رهن و انتقال) خواهد بود. ## اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را برای تنظیم سند فراهم کنید. هر بخش را با دقت تکمیل نمایید: ### ۱. اطلاعات طرفین * **راهن (مالک و بدهکار):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت، شماره ملی / شماره ثبت، محل اقامت / آدرس کامل شرکت، کد پستی، شماره تلفن، شماره فکس (در صورت شرکت بودن)]] * [[نماینده قانونی راهن (در صورت وجود): نام و نام خانوادگی، شماره ملی، سمت، شماره و تاریخ وکالت‌نامه / مصوبه هیئت مدیره]] * **مرتهن (طلبکار / تسهیلات‌دهنده):** * [[نام و نام خانوادگی / نام بانک یا موسسه مالی، شماره ملی / شماره ثبت، محل اقامت / آدرس کامل شرکت/بانک، کد پستی، شماره تلفن، شماره فکس (در صورت شرکت/بانک بودن)]] * [[نماینده قانونی مرتهن (در صورت وجود): نام و نام خانوادگی، شماره ملی، سمت، شماره و تاریخ وکالت‌نامه / مصوبه هیئت مدیره]] ### ۲. اطلاعات تسهیلات / دین اصلی * **مبلغ اصلی تسهیلات / دین:** [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول (مثلاً ریال یا دلار)]] * **تاریخ اعطای تسهیلات / ایجاد دین:** [[تاریخ دقیق به شمسی]] * **شماره قرارداد اصلی تسهیلات / سند دین:** [[شماره قرارداد یا سند مربوط به دین اصلی]] * **مدت بازپرداخت تسهیلات / دین:** [[مدت به عدد و حروف (مثلاً ۱۲ ماه، ۲ سال)]] * **نحوه بازپرداخت (اقساط، یکجا، سررسید):** [[توضیح کامل نحوه بازپرداخت (مثلاً ماهیانه، سه ماهه، یکجا در سررسید)]] * **نرخ سود / کارمزد تسهیلات (در صورت بانکی بودن):** [[درصد سود/کارمزد به عدد و حروف]] * **جریمه تأخیر در بازپرداخت (در صورت بانکی بودن):** [[درصد جریمه تأخیر به عدد و حروف و نحوه محاسبه آن]] * **تاریخ سررسید نهایی تسهیلات / دین:** [[تاریخ دقیق به شمسی]] ### ۳. اطلاعات مال مرهونه * **نوع ملک:** [[آپارتمان، زمین، ویلا، مغازه، کارخانه و...]] * **پلاک ثبتی اصلی و فرعی:** [[شماره پلاک اصلی و فرعی ملک]] * **شماره قطعه تفکیکی:** [[در صورت وجود]] * **بخش ثبتی:** [[شماره و نام بخش ثبتی]] * **مساحت ملک:** [[مساحت به عدد و حروف و واحد (متر مربع)]] * **آدرس دقیق ملک:** [[آدرس کامل ملک مرهونه، شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد، کد پستی]] * **شماره سند مالکیت:** [[شماره سریال سند مالکیت]] * **تاریخ صدور سند مالکیت:** [[تاریخ دقیق صدور سند]] * **شماره دفتر املاک:** [[شماره دفتر املاک مربوط به ثبت ملک]] * **ارزش تقریبی ملک در زمان رهن:** [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] * **توضیحات خاص در مورد ملک (مثلاً مشاع بودن، داشتن مستأجر، داشتن تأسیسات خاص):** [[در صورت وجود]] ### ۴. سایر اطلاعات * **دفترخانه اسناد رسمی:** [[شماره دفترخانه و حوزه ثبتی آن]] * **تاریخ تنظیم سند رهن:** [[تاریخ دقیق به شمسی]] * **شاهدان (در صورت لزوم):** [[نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تماس]] ## ساختار کامل قرارداد سند رهن باید شامل بندهای زیر باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط بیمه ملک:** [[در صورتی که مرتهن بخواهد ملک مرهونه در طول مدت رهن بیمه باشد.]] راهن متعهد است ملک مرهونه را در طول مدت رهن در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی، زلزله، سیل و ... نزد یکی از شرکت‌های بیمه معتبر بیمه نموده و بیمه‌نامه را به نام مرتهن (یا به نفع مرتهن) صادر و به وی تسلیم کند. در صورت عدم انجام این تعهد، مرتهن حق دارد راساً اقدام به بیمه نمودن ملک نموده و هزینه‌های آن را از راهن مطالبه نماید. * **شرط حق فروش ملک توسط مرتهن (وکالت بلاعزل):** [[در صورتی که مرتهن بخواهد در صورت نکول، بدون نیاز به فرآیند طولانی مزایده، راساً اقدام به فروش ملک کند. این شرط باید با دقت و با رعایت موازین شرعی و قانونی تنظیم شود و ممکن است در برخی موارد با ایرادات حقوقی مواجه شود.]] راهن ضمن عقد خارج لازم و ضمن این سند، به مرتهن وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر می‌دهد تا در صورت عدم ایفای تعهدات راهن در سررسید مقرر و پس از اخطار کتبی، مرتهن حق داشته باشد نسبت به فروش ملک مرهونه به هر شخص و به هر قیمت که صلاح بداند اقدام نموده و مطالبات خود را از محل ثمن آن برداشت کند. * **شرط تمدید رهن:** [[در صورتی که امکان تمدید تسهیلات و به تبع آن تمدید رهن وجود داشته باشد.]] در صورت توافق کتبی طرفین، مدت رهن قابل تمدید خواهد بود و کلیه شرایط این سند در مدت تمدید نیز معتبر خواهد بود. * **شرط اجاره ملک مرهونه:** [[در صورتی که راهن قصد اجاره ملک مرهونه را داشته باشد.]] راهن حق اجاره دادن ملک مرهونه را دارد، مشروط بر اینکه مدت اجاره از مدت رهن تجاوز نکند و مراتب به اطلاع و تأیید کتبی مرتهن برسد. ## نکات و هشدارهای مهم * **لزوم ثبت رسمی:** این سند حتماً باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. سند عادی رهن فاقد اعتبار لازم برای صدور اجراییه و حق تقدم مرتهن است. * **مالکیت راهن:** راهن باید مالک بلامعارض ملک باشد و ملک در رهن یا توقیف شخص دیگری نباشد. قبل از تنظیم سند، استعلام ثبتی دقیق از ملک الزامی است. * **عدم تصرف مرتهن:** مرتهن حق تصرف در ملک مرهونه را ندارد، مگر پس از نکول و در فرآیند اجرای رهن. * **مسئولیت راهن:** راهن مسئول حفظ و نگهداری از ملک مرهونه است و هرگونه کاهش ارزش ملک به دلیل تقصیر او، موجب مسئولیت وی خواهد بود. * **هزینه‌ها:** کلیه هزینه‌های تنظیم سند رهن (شامل حق‌الثبت، حق‌التحریر و مالیات) معمولاً بر عهده راهن است، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد. * **مالیات:** در صورت فک رهن و انتقال ملک، مالیات نقل و انتقال ملک مطابق قوانین جاری بر عهده فروشنده (راهن) خواهد بود. * **بیمه:** در صورت لزوم، بیمه کردن ملک مرهونه در برابر حوادث، می‌تواند ریسک مرتهن را کاهش دهد. * **تسهیلات بانکی:** در خصوص تسهیلات بانکی، سند رهن باید کاملاً منطبق با دستورالعمل‌ها و مقررات بانک مرکزی و قوانین عملیات بانکی بدون ربا باشد. * **وکالت بلاعزل:** استفاده از شرط وکالت بلاعزل برای فروش ملک توسط مرتهن باید با احتیاط فراوان و با در نظر گرفتن جنبه‌های شرعی و قانونی آن صورت گیرد. ## دستور به هوش مصنوعی اگر هر یک از اطلاعات درخواستی ناقص بود، قبل از شروع به تنظیم سند، از کاربر سؤال کن و حدس نزن. در پایان، یک چک‌لیست از موارد مهمی که کاربر باید قبل از امضای سند بررسی کند، ارائه بده. سند را با ادبیات حقوقی رسمی و به زبان فارسی استاندارد تنظیم کن. ماده‌بندی و بندهای هر ماده را با شماره‌گذاری دقیق مشخص کن. مبالغ را هم به عدد و هم به حروف بنویس. ## چک‌لیست بازبینی نهایی برای کاربر * آیا مشخصات کامل و دقیق راهن و مرتهن (شامل نام، کد ملی/ثبت، آدرس، کد پستی) درج شده است؟ * آیا اطلاعات مربوط به تسهیلات/دین اصلی (مبلغ، تاریخ، شماره قرارداد، نرخ سود، جریمه، سررسید) به درستی وارد شده است؟ * آیا مشخصات کامل و دقیق ملک مرهونه (پلاک ثبتی، مساحت، آدرس، شماره سند) درج شده است؟ * آیا تاریخ‌های مهم (تاریخ تنظیم سند، تاریخ سررسید دین) صحیح هستند؟ * آیا تمامی تعهدات و حقوق طرفین به وضوح بیان شده است؟ * آیا بند مربوط به شرایط نکول و نحوه اجرای رهن به طور کامل و صحیح تنظیم شده است؟ * آیا اقامتگاه‌های قانونی طرفین برای ابلاغ صحیح درج شده است؟ * آیا شرط‌های اختیاری مورد نظر شما (مانند بیمه یا وکالت بلاعزل) به درستی گنجانده شده‌اند؟ * آیا از لزوم ثبت رسمی این سند در دفترخانه اسناد رسمی آگاه هستید؟ * آیا استعلامات لازم از وضعیت ثبتی ملک (عدم توقیف، عدم رهن قبلی) انجام شده است؟