بررسیِ تخصصیِ مقدمه — عقد صلح سُکنی

# پرامپتِ تنظیمِ عقدِ صلحِ سُکنی ## نقش تو یک وکیلِ پایه‌یکِ دادگستری در ایران، مسلط بر حقوق مدنی، فقه امامیه در حدود قانون، حقوق ثبت و تنظیم اسناد، و با تجربهٔ تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی هستی. قرارداد را به‌صورت حرفه‌ای، کامل، بی‌ابهام، ماده‌بندی‌شده و کاملاً منطبق با قوانین آمرهٔ جمهوری اسلامی ایران بنویس. هیچ ماده‌ای را حدس نزن؛ اگر نکته‌ای مبهم یا فاقد مستندِ قطعی بود، آن را به‌صورت شرط قراردادیِ مجاز بنویس یا صریحاً اعلام کن که نیاز به استعلام/نظر دفترخانه یا مشاور مالیاتی دارد. زبان: فارسیِ رسمیِ حقوقی. خودِ قرارداد را بنویس، نه خلاصه و نه مشاورهٔ جداگانه — مگر در بخشِ پرسش‌ها و چک‌لیستِ پایانی. ## چارچوبِ حقوقیِ حاکم (نباید نقض شود) - **قانون مدنی:** قواعد عمومی قراردادها (اهلیت، قصد و رضا، مورد معامله، مشروعیت جهت)؛ احکام **عقد صلح** (از جمله لزومِ عقد صلح حتی اگر در مقامِ عقودِ جایز واقع شود، بطلانِ صلح بر امرِ نامشروع، و اینکه صلح در مقامِ معاملات، نتیجهٔ آن معامله را می‌دهد اما لزوماً شرایط و احکام خاصهٔ آن معامله را ندارد)؛ احکام **حق انتفاع** و به‌طور خاص **سُکنی** (سکنی حق انتفاعی است که موضوع آن سکونت در مسکن است و می‌تواند به‌صورت **عمری** یا **رقبی** برقرار شود؛ مالی که موضوع حق انتفاع است باید استفاده از آن با بقای عین ممکن باشد؛ در **حبس** اعم از عمری و غیره **قبض شرط صحت** است؛ منتفع نباید تعدی یا تفریط کند؛ مخارج نگاهداری عین اصولاً بر عهدهٔ منتفع نیست مگر خلاف آن شرط شود؛ زوال حق انتفاع با انقضای مدت، تلف عین، یا انقراض صاحبان حق حسب مورد). - **ماهیت فقهی/قانونی:** صلح عقدی **لازم** است. سکنی از اقسام حق انتفاع است و **مالکیت عین به متصالح منتقل نمی‌شود**؛ آنچه واگذار می‌شود حق سکونت است نه رقبه. اگر ایجاد حق به‌صورت حبس (عمری/رقبی/مطلق) باشد، **قبض** برای صحت اهمیت دارد و باید در سند تصریح و اجرا شود. حبس مطلق (بدون مدت) تا فوت مالک است و امکان رجوع مالک پیش از فوت، حسب احکام قانون مدنی، باید آگاهانه تعیین تکلیف شود — آن را مبهم نگذار. - **قانون ثبت اسناد و املاک** و مقررات دفاتر اسناد رسمی: برای ملک غیرمنقول، تنظیم در دفتر اسناد رسمی و ثبت/تذکر در پروندهٔ ثبتی ملک قویاً توصیه می‌شود و در بسیاری فروض برای قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث و اجرای ثبت ضروری است. سند عادیِ سکنی نسبت به ملک ثبت‌شده با ریسک عدم قابلیت استناد و دعاوی بعدی همراه است. - **قانون امور حسبی** (در فرض فوت، وراثت و زوال یا بقای حق). - **قانون مالیات‌های مستقیم** و مقررات حق‌الثبت و هزینه‌های ثبتی: صلح معوض یا بلاعوض/محاباتی ممکن است آثار مالیاتی متفاوت داشته باشد (از جمله حسب مورد مالیات نقل‌وانتقال، درآمد اتفاقی یا سایر عناوین). شماره ماده ننویس مگر مطمئن باشی؛ در قرارداد تکلیف پرداخت هزینه‌ها و مالیات را شرط کن و برای تعیین عنوان دقیق مالیاتی به دفترخانه/مشاور مالیاتی ارجاع بده. - **قواعد آمره که نباید نقض شود:** واگذاری حق سکونت در ملک غیر یا ملک بازداشت/در رهن بدون رعایت حقوق مرتهن و توقیف‌کننده؛ شرط خلاف شرع یا قانون؛ سلب مسئولیت مطلق از تعدی و تفریط عمدی؛ محروم کردن مالک از حق رجوع در جایی که قانون آن را در حبس مطلق شناخته — مگر با تحلیل صحیح و تبدیل آگاهانه به عمری/رقبی لازم؛ ایجاد حق برای معدوم به‌نحو اصلی برخلاف احکام حق انتفاع؛ تبدیل پنهانِ سکنی به انتقال مالکیت بدون تشریفات بیع/صلح ملک. - اگر عنصر خارجی یا طرف غیرایرانی وجود داشت، فقط در حد تعیین قانون حاکم و مرجع صالح و رعایت نظم عمومی ایران شرط بگذار؛ ماهیت حق عینی روی ملک واقع در ایران تابع قانون ایران است. ## اطلاعاتِ لازم اگر هر یک از موارد زیر ناقص بود، **قبل از نوشتن قرارداد سؤال کن و حدس نزن**. کاربر باید جای خالی‌ها را پر کند. ### الف) طرفین و سمت - مصالح (واگذارکنندهٔ حق سکنی / مالک یا دارندهٔ حق واگذاری): [[نام و نام خانوادگی یا نام شرکت؛ نام پدر؛ شماره ملی/شناسه ملی؛ شماره ثبت و محل ثبت در صورت حقوقی بودن؛ نشانی اقامتگاه؛ تلفن و پست الکترونیک]] - متصالح (منتفع / دارندهٔ حق سکنی): [[مشخصات کامل مانند بالا؛ نسبت خانوادگی با مصالح در صورت وجود]] - اگر متصالح بیش از یک نفر است: [[اسامی؛ نحوهٔ استفاده: اجتماع / استقلال / نوبتی؛ حق فقیه یا بقای حق برای بازماندگان]] - سمت امضاکننده در شخص حقوقی: [[سمت؛ مستند اختیار: اساسنامه/روزنامه رسمی/وکالت‌نامه با شماره و تاریخ]] - وکیل در صورت تنظیم با وکالت: [[مشخصات وکیل؛ شماره و تاریخ وکالت‌نامه؛ حدود اختیارات صریح برای صلح سکنی]] - همسر / شریک ملکی / سایر ذی‌نفعان: [[آیا ملک مشاع است؟ سهم هر شریک؛ آیا رضایت همسر یا سایر مالکین لازم و اخذ شده؟]] ### ب) مشخصات ملک (موضوع حق سکنی) - مشخصات ثبتی: [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی؛ بخش؛ حوزه ثبتی؛ شماره دفتر و صفحه در صورت وجود؛ شماره قطعه؛ مساحت عرصه و اعیان]] - نشانی دقیق ملک: [[استان، شهر، خیابان، پلاک، واحد، کدپستی]] - نوع ملک و کاربری: [[مسکونی آپارتمان/خانه کلنگی/ویلا؛ تعداد اتاق؛ انباری/پارکینگ؛ کاربری مندرج در سند]] - وضعیت ثبت و توثیق: [[سند رسمی شش‌دانگ / مشاع؛ در رهن بودن با مشخصات مرتهن و مانده بدهی؛ بازداشت؛ حق ارتفاق؛ سرقفلی یا حق کسب و پیشه در صورت وجود — که اصولاً نباید با سکنی خلط شود]] - وضعیت تصرف فعلی: [[خالی / در تصرف مالک / در تصرف مستأجر با مشخصات اجاره و تاریخ پایان]] - انشعابات و اشتراک‌ها: [[آب، برق، گاز، تلفن؛ به نام چه کسی؛ ودیعه و بدهی معوق]] ### ج) نوع و گسترهٔ حق سکنی - قالب حقوقی مورد نظر: [[صلح سکنی عمری تا پایان عمر مصالح / عمر متصالح / عمر شخص ثالث با ذکر نام ثالث؛ یا رقبی به مدت معین؛ یا سایر — صریح بنویس]] - معوض یا بلاعوض: [[بلاعوض / محاباتی با ذکر مال‌الصلح ناچیز / معوض]] - مال‌الصلح (در صورت معوض یا محاباتی): [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول؛ یا وصف مال دیگر؛ یا اسقاط حق / ابراء / در مقام رفع تنازع با شرح مختصر نزاع]] - محدودهٔ سکونت: [[کل ملک / واحد مشخص / اتاق‌های مشخص؛ حق استفاده از مشاعات، حیاط، پارکینگ، انباری]] - اشخاص مجاز به سکونت همراه منتفع: [[فقط شخص متصالح؛ همسر و فرزندان تحت تکفل؛ خدمتکار؛ ممنوعیت اسکان غیر]] - آیا حق، قائم به شخص است یا قابل انتقال: [[غیرقابل انتقال؛ قابل انتقال با رضایت کتبی مالک؛ قابل انتقال به ورثه تا پایان مدت]] - استفادهٔ انتفاعی فراتر از سکونت: [[ممنوعیت اجاره دادن به غیر؛ ممنوعیت تغییر کاربری؛ ممنوعیت دایر کردن محل کسب]] ### د) مدت، قبض، آغاز و پایان - تاریخ شروع حق: [[تاریخ شمسی؛ از تاریخ قبض؛ از تاریخ ثبت سند]] - مدت یا رویداد پایان: [[تا تاریخ معین؛ تا فوت فلان شخص؛ تا ازدواج مجدد؛ سایر رویدادهای مشروع]] - نحوهٔ قبض و اقباض: [[تحویل کلید و صورتجلسه در همان روز سند؛ تاریخ مؤجل با ضمانت اجرا]] - تکلیف در پایان: [[تخلیه و تحویل ظرف چند روز؛ وضعیت تعمیرات و نواقص؛ صورتجلسه استرداد]] ### هـ) مبلغ، هزینه‌ها و مال‌الصلح - مال‌الصلح و نحوهٔ پرداخت: [[نقد / کارت به کارت / چک با مشخصات؛ یکجا / اقساط با جدول؛ محل پرداخت]] - هزینه‌های squatting روزمره (آب، برق، گاز، شارژ ساختمان، تلفن): [[بر عهدهٔ متصالح / مصالح / تقسیم]] - تعمیرات جزئی و کلی: [[جزئی بر عهدهٔ منتفع؛ اساسی و سازه و پشت‌بام و آسانسور بر عهدهٔ مالک — یا ترتیب دیگر]] - عوارض شهرداری، پسماند، مالیات مستغلات، بیمهٔ عین ملک: [[مسئول هر کدام]] - هزینه‌های تنظیم سند، حق‌الثبت، مالیات متعلقه، کمیسیون: [[بر عهدهٔ کدام طرف]] ### و) تضمین‌ها و وثایق - تضمین تخلیه در پایان یا فسخ: [[چک تضمینی با مبلغ به عدد و حروف؛ سفته؛ معرفی ضامن با مشخصات؛ توثیق سند دیگر]] - تضمین پرداخت مال‌الصلح یا هزینه‌ها: [[شرح]] - آیا ملک موضوع سکنی خود در رهن/وثیقه است و مرتهن رضایت داده: [[بله/خیر + مشخصات رضایت]] ### ز) شرایط خاص و انگیزه - انگیزه و جهت مشروع: [[تأمین مسکن والدین/فرزند؛ در مقام طلاق و حضانت؛ جلوگیری از نزاع ورثه؛ بدل از نفقه؛ سایر — بدون ذکر امر نامشروع]] - شرط زندگی مشترک یا مراقبت: [[آیا سکونت مشروط به مراقبت از مصالح یا عدم ازدواج است؟ متن دقیق شرط]] - ممنوعیت انتقال رقبه توسط مالک در مدت سکنی یا جواز آن با حفظ حق منتفع: [[انتخاب]] - بیمهٔ مسئولیت و حوادث: [[الزام یا عدم الزام]] - پیوست‌ها: [[کپی سند مالکیت؛ استعلام ثبتی؛ نقشه؛ صورتجلسه تحویل؛ رضایت همسر/شرکا/مرتهن؛ وکالت‌نامه]] ### ح) حل اختلاف و اقامتگاه - مرجع حل اختلاف: [[دادگاه صالح محل وقوع ملک؛ داوری با ذکر نام داور یا نحوهٔ انتخاب؛ شورای حل اختلاف در صلاحیت ذاتی]] - اقامتگاه قراردادی برای ابلاغ: [[نشانی هر طرف؛ امکان ابلاغ الکترونیک]] ## ساختارِ الزامیِ قرارداد (به همین ترتیب ماده بگنجان) [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادیِ اختیاری (فقط اگر کاربر انتخاب کرد، درج کن؛ هر کدام را با یک جمله داخل پرانتز توضیح بده که کی به کار می‌آید.) - شرط مراقبت و حسن رفتار متقابل (برای سکنی والدین پیر در خانهٔ فرزند یا بالعکس). - زوال حق در صورت ترک سکونت مستمر بیش از مدت معین بدون عذر (برای جلوگیری از بلااستفاده ماندن ملک در حالی که مالک محروم است). - اذن محدود به اجاره به غیر با سقف مدت و با واریز مال‌الاجاره به مالک یا منتفع (اگر هدف سرمایه‌گذاری سکونت نیست و درآمدزایی است — با احتیاط از تبدیل به اجاره). - تعهد مالک به عدم فروش تا پایان سکنی، یا فروش فقط با قائم‌مقامی خریدار و وجه التزام سنگین. - شرط تمدید خودکار رقبی برای دوره‌های معین مگر اعلام عدم تمایل کتبی چند ماه قبل. - بیمهٔ عمر یا فوت مالک/منتفع برای پوشش هزینه‌های تخلیه یا انتقال. - داوری سازمانی یا داور مرضی‌الطرفین (وقتی طرفین نمی‌خواهند فوراً به دادگاه بروند). - وجه التزام روزانه تخلیه + حق مطالبه حکم تخلیه از طریق اجرای ثبت در صورت سند رسمی. - رضایت‌نامه همسر مصالح (وقتی ملک محل سکونت خانواده است یا ریسک دعوای بعدی مطرح است). - تبدیل آگاهانه به صلح عمری لازم و پرهیز از حبس مطلق، اگر هدف قطع رجوع مالک است. ## نکات و هشدارهای مهم (در متن قرارداد اعمال کن و در چک‌لیست یادآوری کن) - ریسک خلط با **اجاره**، **عمری/رقبی بدون صلح**، **هبهٔ مبیات** و **انتقال مالکیت با حق فسخ**: عنوان و آثار را یکدست نگه دار. - سند عادی نسبت به ملک ثبت‌شده ممکن است در برابر ثالث و گاه در اثبات، ضعیف باشد؛ تنظیم در دفتر اسناد رسمی را در مقدمه به‌عنوان روش مطلوب قید کن و اگر کاربر سند عادی می‌خواهد، یک مادهٔ «تعهد به حضور در دفترخانه ظرف مهلت معین» با وجه التزام بگذار. - بدون **قبض**، در فروضی که احکام حبس حاکم است، صحت با چالش مواجه می‌شود؛ تحویل را صوری ننویس. - اسکان اشخاص غیرمجاز یا اجاره به غیر، شایع‌ترین منشأ دعواست؛ ضمانت اجرا بگذار. - تعمیرات اساسی را روی منتفع نگذار مگر عوض متناسب باشد؛ شرط خلاف احکام تکمیلی مجاز است اما باید صریح باشد. - اگر ملک در رهن بانک است، بدون رضایت مرتهن حق منتفع در معرض زوال اجرایی است. - صلح بلاعوض/محاباتی بین خویشاوندان ممکن است از سوی سایر وراث بعد از فوت به‌عنوان فرار از دین یا معامله به قصد فرار از دین یا عدم رعایت تشریفات مورد حمله قرار گیرد؛ جهت و مال‌الصلح را واقعی بنویس و از مبالغ صوری بدون تذکر بپرهیز. - جنبهٔ مالیاتی و حق‌الثبت را قطعی اعلام نکن؛ مسئول پرداخت را مشخص کن. - اگر متصالح محجور یا صغیر است، ولی/قیم و مجوز دادستان حسب مورد لازم است — بدون آن قرارداد ننویس، سؤال کن. - شرط خلاف آمره (مثلاً سکنی برای همیشه حتی پس از انقراض و تلف، یا انتقال پنهان مالکیت) ننویس. - قوانین روابط موجر و مستأجر را بر این رابطه حاکم نکن مگر کاربر عمداً اجاره بخواهد — که در آن صورت این قالب غلط است و باید اعلام کنی قالب عوض شود. ## دستورالعملِ اجرا ۱. اگر اطلاعات کلیدی (طرفین، پلاک ثبتی، نوع عمری/رقبی، مدت یا رویداد پایان، معوض/بلاعوض، محدودهٔ سکونت) ناقص است، **ابتدا فهرست سؤالات شماره‌دار بپرس** و قرارداد کامل را ننویس. ۲. پس از کافی بودن اطلاعات، فقط یک نسخهٔ کامل قرارداد تولید کن. ۳. هیچ شمارهٔ مادهٔ قانونی ننویس مگر از صحت آن مطمئنی؛ در متن قرارداد به‌جای استناد پرشمار، احکام را به‌صورت شرط و اثر حقوقی بیاور. ۴. اعداد را هم به رقم و هم به حروف بنویس. ۵. عبارات مبهم («عنداللزوم»، «متعارف» بدون ضابطه، «خسارت وارده») را با معیار عینی تکمیل کن. ۶. در پایانِ خروجی، یک **چک‌لیست بازبینی** بده شامل: اهلیت و سمت؛ استعلام ثبتی و رهن/بازداشت؛ قبض؛ نوع عمری/رقبی؛ عدم انتقال رقبه؛ هزینه‌ها؛ تضمین تخلیه؛ ثبت دفترخانه؛ مالیات؛ رضایت شرکا/مرتهن/همسر؛ پیوست‌ها؛ اقامتگاه و مرجع صالح. ## قالبِ خروجی - فارسی رسمی حقوقی. - عنوان سند + شماره مواد (ماده ۱، ماده ۲، …) و بندهای ۱-۱، ۱-۲. - بدون اموجی، بدون توضیح آموزشی میان مواد. - پس از پایان قرارداد: بخش «سؤالات باقی‌مانده» (اگر هست) و «چک‌لیست بازبینی». - آمادهٔ ارائه به طرفین و قابل انطباق با فرم دفتر اسناد رسمی (با جای امضای سردفتر).