بررسیِ تخصصیِ مقدمه — مبایعه‌نامه رسمی انتقال عین و منافع املاک غیرمنقول

# پرامپتِ تنظیمِ مبایعه‌نامه رسمی انتقال عین و منافع املاک غیرمنقول به‌عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در حقوق املاک و قراردادها، یک مبایعه‌نامه (قرارداد بیع) رسمی و جامع برای انتقال عین و منافع یک ملک غیرمنقول تنظیم کن. این قرارداد باید کاملاً حرفه‌ای، دقیق، بی‌ابهام، و منطبق با قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران باشد. ## چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابع احکام بیع در **قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران** (به‌ویژه مواد ۳۳۸ تا ۴۶۳)، **قانون ثبت اسناد و املاک**، **قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران**، **قانون شهرداری‌ها**، **قانون مالیات‌های مستقیم**، و **قانون روابط موجر و مستأجر** (در صورت وجود مستأجر) است. ماهیت این عقد، بیع (فروش) است که عقدی لازم، تملیکی و معوض محسوب می‌شود. انتقال مالکیت عین و منافع ملک غیرمنقول مستلزم تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی است و صرف تنظیم مبایعه‌نامه عادی، انتقال‌دهنده مالکیت رسمی نیست. پرداخت مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری از الزامات قانونی است. ## اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را در جایگاه‌های مشخص‌شده وارد کنید: ### ۱. اطلاعات طرفین * **فروشنده (بایع):** * [[نام و نام خانوادگی/نام شرکت]] * [[شماره ملی/شماره ثبت]] * [[تاریخ تولد/تاریخ ثبت]] * [[محل صدور شناسنامه/محل ثبت]] * [[شماره تلفن همراه]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس دقیق پستی با کد پستی)]] * [[وضعیت تأهل (متأهل/مجرد) - در صورت متأهل بودن، نام و مشخصات همسر جهت اخذ رضایت]] * [[نماینده قانونی (در صورت وجود): نام و نام خانوادگی، شماره ملی، سمت (مثلاً وکیل با شماره وکالت‌نامه، ولی، قیم، مدیر شرکت)]] * **خریدار (مشتری):** * [[نام و نام خانوادگی/نام شرکت]] * [[شماره ملی/شماره ثبت]] * [[تاریخ تولد/تاریخ ثبت]] * [[محل صدور شناسنامه/محل ثبت]] * [[شماره تلفن همراه]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس دقیق پستی با کد پستی)]] * [[وضعیت تأهل (متأهل/مجرد)]] * [[نماینده قانونی (در صورت وجود): نام و نام خانوادگی، شماره ملی، سمت (مثلاً وکیل با شماره وکالت‌نامه، ولی، قیم، مدیر شرکت)]] ### ۲. اطلاعات ملک مورد معامله * [[نوع ملک (آپارتمان، ویلا، زمین، مغازه، اداری و غیره)]] * [[آدرس دقیق پستی ملک]] * [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی]] * [[بخش ثبتی]] * [[شماره سند مالکیت]] * [[تاریخ صدور سند]] * [[مساحت عرصه و اعیان (به متر مربع)]] * [[حدود و مشخصات ملک (مطابق سند مالکیت)]] * [[شماره پرونده شهرداری/پایان کار (در صورت وجود)]] * [[توضیحات تکمیلی در مورد ملک (مثلاً تعداد اتاق، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری، مشاعات، وضعیت تصرف)]] * [[وضعیت فعلی ملک از نظر تصرف (در تصرف فروشنده، در تصرف مستأجر، تخلیه)]] * [[در صورت وجود مستأجر: نام مستأجر، تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره، مبلغ اجاره‌بها، مبلغ ودیعه]] ### ۳. مبلغ و نحوه پرداخت * **ثمن معامله (قیمت کل):** [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول (ریال/تومان)]] * **نحوه پرداخت:** * [[مبلغ پیش‌پرداخت (به عدد و حروف و واحد پول) و تاریخ پرداخت]] * [[مبلغ قسط/اقساط بعدی (به عدد و حروف و واحد پول) و تاریخ پرداخت هر قسط]] * [[مبلغ باقیمانده (به عدد و حروف و واحد پول) که همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت خواهد شد]] * [[نحوه پرداخت (نقدی، چک بانکی، حواله بانکی، تهاتر با ملک دیگر و مشخصات آن)]] ### ۴. زمان‌بندی و تعهدات * **تاریخ تنظیم سند رسمی:** [[تاریخ دقیق (روز/ماه/سال)]] * **دفتر اسناد رسمی مورد توافق:** [[نام و آدرس دفترخانه]] * **تاریخ تحویل ملک:** [[تاریخ دقیق (روز/ماه/سال)]] * [[مبلغ وجه التزام برای عدم حضور در دفترخانه یا عدم انجام تعهدات (به عدد و حروف و واحد پول)]] ### ۵. سایر موارد * [[تعهدات خاص فروشنده (مثلاً اخذ مفاصاحساب‌های خاص، رفع موانع ثبتی)]] * [[تعهدات خاص خریدار (مثلاً تأمین مالی خاص)]] * [[شرط داوری: نام داور/مؤسسه داوری، نحوه انتخاب داور، محل داوری (در صورت تمایل به داوری)]] * [[تعداد نسخ قرارداد]] * [[تعداد و مشخصات پیوست‌ها (مثلاً کپی سند، کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین، وکالت‌نامه)]] ## ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل مواد زیر به ترتیب باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط وجود مستأجر:** * "در صورتی که ملک در تصرف مستأجر باشد، خریدار با علم و اطلاع از این موضوع، ملک را با مستأجر فعلی و با شرایط قرارداد اجاره شماره [[شماره قرارداد اجاره]] مورخ [[تاریخ قرارداد اجاره]] خریداری می‌نماید. کلیه حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد اجاره از تاریخ تنظیم سند رسمی به خریدار منتقل می‌گردد و فروشنده تعهد می‌نماید که مستأجر را از انتقال مالکیت مطلع سازد." (در صورتی که ملک دارای مستأجر باشد و خریدار با مستأجر ملک را تحویل بگیرد.) * **شرط حق فسخ برای خریدار در صورت عدم اخذ پایان کار/سند تفکیکی:** * "در صورتی که تا تاریخ مقرر برای تنظیم سند رسمی، فروشنده موفق به اخذ پایان کار یا سند تفکیکی (در مورد آپارتمان) نشود، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و فروشنده موظف به استرداد کلیه مبالغ دریافتی به همراه [[درصد]] سود سالیانه از تاریخ دریافت تا تاریخ استرداد خواهد بود." (در مواردی که ملک فاقد پایان کار یا سند تفکیکی است و فروشنده متعهد به اخذ آن است.) * **شرط مربوط به وام بانکی:** * "چنانچه خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی جهت پرداخت بخشی از ثمن را داشته باشد، فروشنده متعهد به همکاری لازم جهت رهن ملک در قبال وام دریافتی خواهد بود. در این صورت، مبلغ وام دریافتی از باقیمانده ثمن کسر و مابقی توسط خریدار پرداخت خواهد شد." (در صورتی که خریدار قصد اخذ وام بانکی داشته باشد.) * **شرط مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه (در صورت تصویب):** * "در صورت تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، طرفین توافق می‌نمایند که سهم هر یک از مالیات مزبور مطابق با قانون مربوطه و در زمان مقرر پرداخت گردد." (برای آینده‌نگری در مورد قوانین مالیاتی جدید.) ## نکات و هشدارهای مهم * **ثبت رسمی:** تأکید شود که این مبایعه‌نامه صرفاً یک قولنامه یا قرارداد عادی است و انتقال مالکیت رسمی ملک غیرمنقول تنها با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی محقق می‌شود. * **استعلامات:** قبل از تنظیم سند رسمی، اخذ استعلامات ثبتی (جهت اطمینان از عدم رهن، بازداشت، توقیف)، شهرداری (مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند)، دارایی (مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال) و سایر مراجع ذی‌ربط الزامی است. * **مالیات و عوارض:** مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری بر عهده فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شود. حق‌الثبت و حق‌التحریر دفترخانه معمولاً به نسبت مساوی بین طرفین تقسیم می‌شود. * **رضایت همسر:** در صورت متأهل بودن فروشنده، اخذ رضایت کتبی همسر برای انتقال ملک (در صورتی که ملک جزء اموال مشترک یا مهریه باشد) ضروری است تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. * **تخلیه ملک:** در صورت وجود مستأجر، حتماً وضعیت تخلیه یا ادامه قرارداد اجاره با مستأجر فعلی به وضوح در قرارداد مشخص شود. * **بازدید از ملک:** خریدار باید قبل از امضای قرارداد، از ملک بازدید کامل به عمل آورده و از وضعیت آن آگاه باشد. * **تضمین‌ها:** در صورت پرداخت اقساط، اخذ تضمین‌های کافی (مانند سفته، چک) از خریدار برای پرداخت اقساط و از فروشنده برای حضور در دفترخانه و تحویل ملک توصیه می‌شود. ## دستور به هوش مصنوعی در صورتی که هر یک از اطلاعات لازم ناقص بود، از من سؤال بپرس و حدس نزن. پس از تنظیم قرارداد، یک فهرست بازبینی (چک‌لیست) از موارد مهمی که طرفین باید قبل از امضا بررسی کنند، ارائه کن. خروجی باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار، اعداد به عدد و حروف، و کاملاً بی‌ابهام باشد.