بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد بیع شرط و معاملات استقراضی ملکی

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد بیع شرط (معاملات استقراضی ملکی) **نقش‌دهی:** شما یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در حقوق املاک و مستغلات هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد بیع شرط (معاملات استقراضی ملکی) حرفه‌ای، کامل، دقیق و منطبق با قوانین جمهوری اسلامی ایران است. قرارداد باید به گونه‌ای تنظیم شود که حقوق و تعهدات طرفین به وضوح مشخص بوده و از بروز هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده جلوگیری شود. **چارچوب حقوقی حاکم:** این قرارداد تابع احکام بیع شرط مندرج در مواد ۴۵۸ تا ۴۶۳ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به ویژه ماده ۴۵۹ (حق فسخ فروشنده در صورت رد ثمن) و ماده ۴۶۰ (عدم جواز تصرفات ناقله از سوی خریدار در مدت خیار) است. همچنین، مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ماهیت و آثار بیع شرط و لزوم ثبت آن و نحوه اجرای آن در صورت عدم پرداخت ثمن توسط فروشنده در موعد مقرر، حاکم بر این قرارداد است. این قرارداد از عقود لازم است و شرایط صحت معاملات (قصد، رضا، اهلیت، موضوع معین، جهت مشروع) باید در آن رعایت شود. از آنجا که موضوع قرارداد ملک است، رعایت تشریفات مربوط به نقل و انتقال املاک (مانند استعلامات ثبتی، پرداخت مالیات نقل و انتقال، و ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی) الزامی است. **اطلاعات لازم:** لطفاً اطلاعات زیر را با دقت و به صورت کامل وارد کنید. هرگونه اطلاعات ناقص یا مبهم، منجر به پرسش از شما خواهد شد. **۱. اطلاعات طرفین:** * **فروشنده (مالک اولیه):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت]] * [[شماره ملی / شماره ثبت شرکت]] * [[شماره شناسنامه / کد اقتصادی]] * [[محل صدور شناسنامه / محل ثبت شرکت]] * [[نشانی کامل اقامتگاه / دفتر مرکزی]] * [[شماره تلفن ثابت]] * [[شماره تلفن همراه]] * [[پست الکترونیکی (اختیاری)]] * **خریدار (مرتهن):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت]] * [[شماره ملی / شماره ثبت شرکت]] * [[شماره شناسنامه / کد اقتصادی]] * [[محل صدور شناسنامه / محل ثبت شرکت]] * [[نشانی کامل اقامتگاه / دفتر مرکزی]] * [[شماره تلفن ثابت]] * [[شماره تلفن همراه]] * [[پست الکترونیکی (اختیاری)]] **۲. اطلاعات موضوع قرارداد (مبیع):** * [[نوع ملک (آپارتمان، زمین، ویلا، تجاری و غیره)]] * [[آدرس دقیق و کامل ملک]] * [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی]] * [[شماره سند مالکیت]] * [[تاریخ صدور سند مالکیت]] * [[شماره دفتر و صفحه سند مالکیت]] * [[متراژ دقیق ملک بر اساس سند]] * [[مشخصات کامل ملک (تعداد اتاق، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری، مشاعات، حدود اربعه و غیره)]] * [[توضیحات تکمیلی در مورد وضعیت فعلی ملک (مثلاً در رهن/اجاره بودن، داشتن مستأجر و غیره)]] **۳. اطلاعات ثمن و نحوه پرداخت:** * **ثمن معامله (مبلغ وام/قرض‌الحسنه):** [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول (مثلاً ریال)]] * **نحوه پرداخت ثمن:** [[توضیح دقیق نحوه پرداخت (مثلاً نقداً، طی چک به شماره و تاریخ و بانک، حواله بانکی به شماره حساب)]] * **تاریخ پرداخت ثمن:** [[تاریخ دقیق پرداخت ثمن]] **۴. اطلاعات مدت خیار شرط (مدت بازپرداخت):** * [[مدت خیار شرط به عدد و حروف (مثلاً ۳ ماه شمسی)]] * [[تاریخ شروع مدت خیار شرط (معمولاً تاریخ تنظیم قرارداد)]] * [[تاریخ پایان مدت خیار شرط]] **۵. اطلاعات مربوط به حق فسخ فروشنده:** * **مبلغی که فروشنده باید برای اعمال حق فسخ به خریدار رد کند:** [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول (معمولاً همان ثمن معامله)]] * **نحوه رد ثمن توسط فروشنده برای اعمال حق فسخ:** [[توضیح دقیق (مثلاً واریز به حساب بانکی خریدار به شماره ...، پرداخت نقدی در دفترخانه)]] **۶. اطلاعات مربوط به هزینه‌ها و مالیات:** * [[نحوه تقسیم هزینه‌های نقل و انتقال، مالیات، عوارض و حق‌الثبت بین طرفین]] **۷. اطلاعات مربوط به داوری (در صورت انتخاب):** * [[نام و نام خانوادگی داور مرضی‌الطرفین (در صورت توافق)]] * [[نشانی و شماره تماس داور (در صورت توافق)]] * [[شرایط و نحوه ارجاع به داوری (مثلاً داوری یک نفره/سه نفره، مدت داوری، مرجع انتخاب داور در صورت عدم توافق)]] **ساختار کامل قرارداد:** قرارداد باید شامل مواد و بندهای زیر به ترتیب باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] **شرط‌های پیشنهادی اختیاری:** * **شرط ۱ (در صورت نیاز به تصرف خریدار در ملک):** "فروشنده به خریدار اجازه می‌دهد از تاریخ [[تاریخ]] ملک را تصرف نماید و منافع آن در مدت خیار متعلق به خریدار است. در صورت اعمال خیار شرط توسط فروشنده، خریدار متعهد است ملک را در همان وضعیت تحویل گرفته به فروشنده مسترد نماید و هیچ‌گونه ادعایی بابت منافع یا هزینه‌های نگهداری نخواهد داشت." (این شرط در صورتی استفاده شود که خریدار قصد تصرف و بهره‌برداری از ملک را در مدت خیار داشته باشد، که البته با روح ماده ۴۶۰ ق.م در تعارض است و باید با احتیاط و آگاهی کامل طرفین درج شود.) * **شرط ۲ (در مورد هزینه‌های نگهداری در مدت خیار):** "هزینه‌های جاری و نگهداری ملک در مدت خیار شرط بر عهده [[فروشنده/خریدار]] می‌باشد." (با توجه به اینکه مالکیت در بیع شرط به خریدار منتقل می‌شود، اصولاً هزینه‌ها بر عهده خریدار است مگر اینکه خلاف آن شرط شود.) * **شرط ۳ (در مورد امکان تمدید مدت خیار):** "مدت خیار شرط با توافق کتبی و صریح طرفین و با حضور در دفترخانه اسناد رسمی قابل تمدید برای یک دوره [[مدت]] دیگر خواهد بود." (این شرط در صورت تمایل به انعطاف‌پذیری در بازپرداخت استفاده شود.) * **شرط ۴ (در مورد حق اسقاط خیار توسط فروشنده):** "فروشنده می‌تواند در هر زمان قبل از انقضای مدت خیار، حق فسخ خود را اسقاط نماید. اسقاط خیار باید به صورت کتبی و با حضور در دفترخانه اسناد رسمی صورت پذیرد و از تاریخ اسقاط، معامله قطعی و لازم‌الاجرا خواهد شد." **نکات و هشدارهای مهم:** * **ثبت رسمی:** این قرارداد حتماً باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. ثبت عادی آن در بنگاه‌های املاک یا به صورت دست‌نویس، اعتبار کافی برای نقل و انتقال ملک را ندارد و در صورت بروز اختلاف، با مشکلات جدی مواجه خواهد شد. * **ماده ۳۴ قانون ثبت:** به موجب ماده ۳۴ قانون ثبت، در بیع شرط، اگر فروشنده در موعد مقرر ثمن را به خریدار رد نکند، خریدار می‌تواند از طریق اجرای ثبت درخواست صدور اجراییه برای انتقال قطعی سند به نام خود را بنماید. این نکته باید به فروشنده گوشزد شود. * **تصرفات خریدار:** به موجب ماده ۴۶۰ قانون مدنی، در بیع شرط، خریدار نمی‌تواند در مبیع تصرفی کند که منافی با حق فسخ فروشنده باشد، مگر با اذن خاص فروشنده. هرگونه تصرف ناقله (مانند فروش مجدد یا رهن دادن ملک) بدون اذن صریح فروشنده، باطل است. * **مالیات نقل و انتقال:** مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده است که باید هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود. * **عواقب عدم بازپرداخت:** به فروشنده باید به وضوح توضیح داده شود که در صورت عدم بازپرداخت ثمن در موعد مقرر، مالکیت ملک به صورت قطعی به خریدار منتقل شده و حق استرداد ملک را از دست خواهد داد. * **عدم ابهام در مبلغ:** مبلغ ثمن و مبلغی که فروشنده باید برای اعمال خیار شرط رد کند، باید کاملاً واضح و بدون ابهام باشد و به عدد و حروف نوشته شود. * **تاریخ‌ها:** تاریخ شروع و پایان مدت خیار شرط باید دقیق و بدون ابهام باشد. **دستور به هوش مصنوعی:** در صورتی که هر یک از اطلاعات درخواستی ناقص یا مبهم بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کنید و از حدس و گمان خودداری نمایید. قرارداد را به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار و بندهای زیرمجموعه، و با نگارش اعداد به عدد و حروف تنظیم نمایید. **چک‌لیست بازبینی (برای کاربر):** * آیا تمامی مشخصات طرفین به درستی و کامل وارد شده است؟ * آیا مشخصات ملک (مبیع) به صورت دقیق و مطابق با سند مالکیت وارد شده است؟ * آیا مبلغ ثمن و نحوه پرداخت آن به وضوح مشخص شده است؟ * آیا مدت خیار شرط (مدت بازپرداخت) به صورت دقیق و با تاریخ‌های مشخص درج شده است؟ * آیا مبلغ و نحوه رد ثمن توسط فروشنده برای اعمال خیار شرط به درستی تعیین شده است؟ * آیا نحوه تقسیم هزینه‌ها و مالیات‌ها مشخص است؟ * آیا در صورت نیاز، شرط داوری یا سایر شروط اختیاری مد نظر شما در قرارداد گنجانده شده است؟ * آیا از تمامی نکات و هشدارهای مهم آگاهی کامل دارید؟ * آیا قصد دارید این قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید؟ (الزامی است)