قرارداد پیش‌خرید اعیانی مسکن دولتی و تعاونی‌ها

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد پیش‌خرید اعیانی مسکن دولتی و تعاونی‌ها **نقش‌دهی:** شما یک وکیل پایه‌یک دادگستری و متخصص تنظیم قرارداد در حقوق ایران هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد پیش‌خرید اعیانی مسکن دولتی و تعاونی‌ها است که حرفه‌ای، کامل، دقیق، و منطبق با قوانین و مقررات جاری ایران باشد. قرارداد باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار، اعداد به عدد و حروف، و بدون هرگونه ابهام نگاشته شود. **چارچوب حقوقی حاکم:** این قرارداد تابع اصول کلی قراردادها در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران (به‌ویژه مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹ الی ۲۳۱) و قانون تجارت (در مورد تعاونی‌ها و شخصیت حقوقی آن‌ها) است. همچنین، تابع قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مربوط به تعاونی‌های مسکن، و در صورت دولتی بودن پروژه، آیین‌نامه‌ها و مقررات خاص وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای ذی‌ربط (مانند طرح اقدام ملی مسکن یا مسکن مهر) خواهد بود. ماهیت این قرارداد، بیع عین کلی فی‌الذمه است که به تدریج و با پیشرفت پروژه، مصداق خارجی پیدا می‌کند. این قرارداد لازم‌الاجرا بوده و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند. ثبت رسمی این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه جامع املاک و مستغلات (در صورت فراهم بودن زیرساخت‌های قانونی) برای اعتبار بیشتر و جلوگیری از اختلافات آتی توصیه می‌شود. **اطلاعات لازم:** لطفاً اطلاعات زیر را برای تنظیم قرارداد ارائه دهید: **الف. اطلاعات طرفین:** * **طرف اول (فروشنده/تعاونی/مجری طرح):** * [[نام کامل شرکت/تعاونی و شماره ثبت]] * [[شماره ملی/شناسه ملی]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس دقیق پستی، کد پستی)]] * [[شماره تلفن و نمابر (فکس)]] * [[پست الکترونیک (ایمیل)]] * [[نام و نام خانوادگی نماینده قانونی (مدیرعامل/رئیس هیئت مدیره)]] * [[سمت نماینده قانونی]] * [[شماره ملی نماینده قانونی]] * [[مستند سمت نماینده (مثلاً شماره و تاریخ روزنامه رسمی)]] * **طرف دوم (پیش‌خریدار/عضو تعاونی):** * [[نام و نام خانوادگی]] * [[نام پدر]] * [[شماره ملی]] * [[تاریخ تولد]] * [[محل صدور شناسنامه]] * [[شماره شناسنامه]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس دقیق پستی، کد پستی)]] * [[شماره تلفن همراه و ثابت]] * [[پست الکترونیک (ایمیل)]] **ب. اطلاعات موضوع قرارداد:** * [[نام پروژه/شهرک مسکونی]] * [[آدرس دقیق محل اجرای پروژه (استان، شهر، بخش، خیابان اصلی و فرعی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی زمین)]] * [[شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی زمین (در صورت مشخص بودن)]] * [[مشخصات کلی واحد مسکونی مورد پیش‌خرید (مثلاً: یک واحد آپارتمان مسکونی، طبقه [[عدد]]، واحد [[عدد]]، با کاربری مسکونی، در بلوک [[نام یا شماره بلوک]])]] * [[مساحت تقریبی زیربنای مفید واحد مسکونی (به متر مربع)]] * [[تعداد اتاق خواب]] * [[شماره پارکینگ و انباری (در صورت مشخص بودن و اختصاصی بودن)]] * [[توضیحات تکمیلی در مورد مشخصات فنی و مصالح ساختمانی (در صورت نیاز به جزئیات بیشتر)]] * [[شماره پروانه ساختمانی (در صورت صدور)]] * [[تاریخ صدور پروانه ساختمانی]] * [[مرجع صادرکننده پروانه ساختمانی]] * [[شماره و تاریخ مصوبه یا مجوز تخصیص زمین/پروژه (در مورد پروژه‌های دولتی یا تعاونی)]] **ج. اطلاعات مبلغ و نحوه پرداخت:** * [[مبلغ کل قرارداد (قیمت نهایی واحد مسکونی) به عدد و حروف و واحد پول (ریال/تومان)]] * [[مبلغ پیش‌پرداخت به عدد و حروف و واحد پول]] * [[تاریخ پرداخت پیش‌پرداخت]] * [[تعداد اقساط]] * [[مبلغ هر قسط به عدد و حروف و واحد پول]] * [[تاریخ سررسید هر قسط (یا بازه زمانی پرداخت اقساط، مثلاً ماهانه، فصلی)]] * [[درصد از مبلغ کل که همزمان با تحویل موقت پرداخت می‌شود]] * [[درصد از مبلغ کل که همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت می‌شود]] * [[شماره حساب بانکی و نام بانک و نام صاحب حساب برای واریز وجوه]] * [[نحوه تعدیل قیمت (در صورت توافق، مثلاً بر اساس شاخص تعدیل سازمان برنامه و بودجه یا توافق طرفین)]] **د. اطلاعات مدت و زمان‌بندی:** * [[تاریخ شروع عملیات اجرایی]] * [[تاریخ پیش‌بینی شده برای اتمام عملیات ساخت و تحویل موقت واحد]] * [[تاریخ پیش‌بینی شده برای تنظیم سند رسمی و تحویل قطعی واحد]] **ه. اطلاعات تضمین‌ها:** * [[نوع و مبلغ تضمین حسن انجام کار توسط فروشنده (مثلاً ضمانت‌نامه بانکی، چک، سفته)]] * [[نوع و مبلغ تضمین پرداخت اقساط توسط پیش‌خریدار (مثلاً چک، سفته)]] **و. سایر اطلاعات:** * [[نام و مشخصات داور (در صورت توافق بر داوری)]] * [[آدرس دقیق دفتر داوری]] * [[مدت زمان داوری]] * [[سایر شرایط خاص و توافقات ویژه]] **ساختار کامل قرارداد:** [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] **شرط‌های پیشنهادی اختیاری:** * **شرط بیمه کیفیت ساختمان:** در صورتی که فروشنده متعهد به ارائه بیمه کیفیت ساختمان برای مدت مشخصی پس از تحویل باشد. * **شرط حق واگذاری امتیاز:** در صورتی که پیش‌خریدار حق واگذاری امتیاز پیش‌خرید خود را به شخص ثالث داشته باشد (با شرایط و محدودیت‌های مشخص). * **شرط تغییر کاربری:** در صورتی که امکان تغییر کاربری واحد در آینده وجود داشته باشد و شرایط آن مشخص شود. * **شرط مشارکت در هزینه‌های مشاع:** در صورتی که پیش‌خریدار از زمان تحویل موقت، مسئول پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشاع ساختمان باشد. * **شرط حق انصراف:** در صورتی که هر یک از طرفین حق انصراف از قرارداد را تحت شرایط خاص و با پرداخت مبلغی به عنوان جریمه داشته باشند. **نکات و هشدارهای مهم:** * **ریسک‌های رایج:** ریسک تأخیر در تکمیل و تحویل، عدم اخذ پایان کار و سند تفکیکی، تغییر قیمت مصالح و افزایش هزینه‌ها، ورشکستگی تعاونی یا مجری طرح. * **اشتباهات متداول:** عدم تعیین دقیق مشخصات واحد، عدم پیش‌بینی جریمه تأخیر، عدم تعیین تکلیف هزینه‌های انتقال سند، عدم ثبت دقیق مراحل پرداخت. * **ضرورت ثبت رسمی/گواهی امضا/کد رهگیری:** برای اعتبار بخشیدن به قرارداد و جلوگیری از معاملات معارض، ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی یا اخذ کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات (در صورت امکان) قویاً توصیه می‌شود. گواهی امضا توسط دفترخانه نیز می‌تواند به افزایش اعتبار سند کمک کند. * **جنبه مالیاتی/بیمه‌ای:** نقل و انتقال املاک مشمول مالیات نقل و انتقال است که معمولاً بر عهده فروشنده است. همچنین، در صورت وجود کارگران ساختمانی، فروشنده/تعاونی مسئول پرداخت حق بیمه تأمین اجتماعی مربوط به پروژه خواهد بود. * **اهمیت پیوست‌ها:** نقشه‌ها، مشخصات فنی، جدول زمان‌بندی و اقساط باید به عنوان پیوست جزء لاینفک قرارداد باشند و به امضای طرفین برسند. **دستور به هوش مصنوعی:** اگر هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کنید و از حدس زدن خودداری نمایید. در پایان، یک فهرست بازبینی (چک‌لیست) از موارد مهمی که کاربر باید پس از دریافت قرارداد بررسی کند، ارائه دهید.