بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد تأسیس و مدیریت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد تأسیس و مدیریت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات **نقش‌دهی:** شما یک وکیلِ پایه‌یکِ دادگستری و متخصصِ تنظیمِ قرارداد در حقوقِ ایران هستید. وظیفهٔ شما تنظیمِ یک قراردادِ حرفه‌ای، کامل و منطبق با قوانینِ جمهوری اسلامی ایران برای تأسیس و مدیریتِ صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) است. قرارداد باید جامع، دقیق، بدون ابهام و با رعایتِ تمامی جوانبِ حقوقی و مالیِ مربوط به این نوع صندوق‌ها باشد. **چارچوبِ حقوقیِ حاکم:** این قرارداد تابعِ قوانین و مقرراتِ بازار سرمایه ایران، از جمله قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۴، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های سازمان بورس و اوراق بهادار (به‌ویژه دستورالعمل تأسیس و فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با پشتوانه دارایی فیزیکی (صندوق‌های املاک و مستغلات) و سایر دستورالعمل‌های مرتبط)، قانون مدنی (در خصوص عقود و تعهدات)، قانون تجارت (در خصوص شرکت‌ها و اشخاص حقوقی)، قانون مالیات‌های مستقیم و سایر قوانین و مقرراتِ مرتبط خواهد بود. ماهیتِ این قرارداد، ترکیبی از عقودِ وکالت، مضاربه، اجاره و سایر عقودِ معین و نامعین است که باید با رعایتِ شرایط صحتِ معاملات و قواعدِ آمرهٔ فقهی و قانونی تنظیم شود. ثبتِ رسمیِ برخی از مراحلِ تأسیس و نقل و انتقالِ املاکِ صندوق الزامی است. **اطلاعاتِ لازم:** **الف) اطلاعاتِ طرفین:** * **طرف اول (تأسیس‌کننده/بانی):** * [[نام کامل شرکت/مؤسسه بانی]] * [[شماره ثبت شرکت/مؤسسه بانی]] * [[شناسه ملی شرکت/مؤسسه بانی]] * [[کد اقتصادی شرکت/مؤسسه بانی]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس کامل پستی) شرکت/مؤسسه بانی]] * [[شماره تلفن و نمابر شرکت/مؤسسه بانی]] * [[نام و نام خانوادگی، سمت و شماره ملی نماینده قانونی (مدیرعامل یا عضو هیئت مدیره) شرکت/مؤسسه بانی]] * **طرف دوم (مدیر صندوق):** * [[نام کامل شرکت/مؤسسه مدیر صندوق (که دارای مجوز از سازمان بورس است)]] * [[شماره ثبت شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * [[شناسه ملی شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * [[کد اقتصادی شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس کامل پستی) شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * [[شماره تلفن و نمابر شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * [[نام و نام خانوادگی، سمت و شماره ملی نماینده قانونی (مدیرعامل یا عضو هیئت مدیره) شرکت/مؤسسه مدیر صندوق]] * **سایر ارکان صندوق (که در قرارداد به آن‌ها اشاره می‌شود):** * [[نام کامل شرکت/مؤسسه متولی صندوق]] * [[نام کامل شرکت/مؤسسه حسابرس صندوق]] * [[نام کامل شرکت/مؤسسه بازارگردان صندوق (در صورت لزوم)]] **ب) اطلاعاتِ مربوط به صندوق:** * [[نام پیشنهادی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات]] * [[نوع صندوق (مثلاً: صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات با درآمد ثابت، یا صندوق توسعه‌ای)]] * [[حداقل و حداکثر اندازه صندوق (تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری و ارزش اسمی هر واحد)]] * [[سیاست‌های کلی سرمایه‌گذاری صندوق (مثلاً: تمرکز بر املاک تجاری، اداری، صنعتی، مسکونی، یا ترکیبی)]] * [[مناطق جغرافیایی هدف برای سرمایه‌گذاری]] * [[درصد تخصیص دارایی‌ها به انواع مختلف املاک و مستغلات]] * [[سیاست تقسیم سود (مثلاً: توزیع فصلی، سالانه، درصد مشخصی از سود خالص)]] **ج) اطلاعاتِ مالی و پرداخت‌ها:** * [[مبلغ کارمزد تأسیس (به عدد و حروف و واحد پول) و نحوه پرداخت آن به بانی]] * [[درصد کارمزد مدیریت صندوق (به صورت درصدی از ارزش خالص دارایی‌ها NAV یا سایر مبناهای توافقی)]] * [[نحوه محاسبه و زمان پرداخت کارمزد مدیریت]] * [[سایر هزینه‌های قابل کسر از صندوق (مثلاً: کارمزد متولی، حسابرس، بازارگردان، هزینه‌های نگهداری املاک، مالیات و عوارض)]] * [[حساب بانکی اختصاصی صندوق (نام بانک، شماره حساب، شماره شبا)]] **د) اطلاعاتِ مربوط به املاکِ اولیه (در صورت وجود):** * [[مشخصات کامل املاک اولیه که قرار است به صندوق منتقل شود (شامل پلاک ثبتی، آدرس، نوع کاربری، مساحت، ارزش کارشناسی)]] * [[نحوه انتقال مالکیت املاک اولیه به صندوق]] **ه) مدت قرارداد:** * [[مدت اولیه قرارداد (به سال/ماه)]] * [[شرایط تمدید قرارداد]] **و) تضمین‌ها و وثایق:** * [[نوع و میزان تضمین حسن انجام کار مدیر (مثلاً: ضمانت‌نامه بانکی، وثیقه ملکی، چک یا سفته)]] * [[شرایط ضبط یا استرداد تضمین]] **ز) شرایط خاص:** * [[شرایط و نحوهٔ برگزاری مجامع عمومی صندوق]] * [[شرایط و نحوهٔ تغییر اساسنامه صندوق]] * [[شرایط و نحوهٔ انحلال صندوق]] **ساختارِ کاملِ قرارداد:** [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] **شرط‌های پیشنهادیِ اختیاری:** * **شرط پاداش عملکرد مدیر:** در صورتی که عملکرد صندوق از شاخص‌های مشخصی فراتر رود، درصدی از سود مازاد به عنوان پاداش به مدیر تعلق گیرد. (مناسب برای تشویق مدیر به عملکرد بهتر) * **شرط حق تقدم بانی در خرید واحدهای سرمایه‌گذاری:** بانی حق تقدم در خرید واحدهای سرمایه‌گذاری جدید را داشته باشد. (مناسب برای حفظ کنترل بانی یا افزایش سهم آن) * **شرط تشکیل کمیته سرمایه‌گذاری:** تشکیل یک کمیته سرمایه‌گذاری با حضور نمایندگان بانی و مدیر برای نظارت بر تصمیمات کلان سرمایه‌گذاری. (مناسب برای افزایش نظارت و همفکری در تصمیمات مهم) * **شرط بیمه مسئولیت حرفه‌ای مدیر:** مدیر صندوق موظف به اخذ بیمه مسئولیت حرفه‌ای برای پوشش خسارات احتمالی ناشی از قصور یا خطای خود باشد. (مناسب برای کاهش ریسک بانی و سرمایه‌گذاران) **نکات و هشدارهای مهم:** * **مجوز سازمان بورس:** تأسیس و فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات منوط به اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار است. این قرارداد باید پس از اخذ مجوزهای اولیه و با رعایت دقیق دستورالعمل‌های سازمان بورس تنظیم شود. * **اساسنامه و امیدنامه:** اساسنامه و امیدنامه صندوق، اسناد اصلی حاکم بر فعالیت صندوق هستند و باید با دقت فراوان و با رعایت کلیه مقررات سازمان بورس تنظیم شوند. این قرارداد باید با مفاد اساسنامه و امیدنامه هماهنگ باشد. * **تضاد منافع:** باید تدابیری برای جلوگیری از تضاد منافع بین مدیر صندوق و سرمایه‌گذاران اتخاذ شود. * **ارزیابی املاک:** ارزش‌گذاری املاک و مستغلات صندوق باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری مورد تأیید سازمان بورس انجام شود. * **ثبت رسمی:** نقل و انتقال مالکیت املاک به صندوق و سایر اقدامات ثبتی مربوطه باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. * **مالیات و عوارض:** جنبه‌های مالیاتی مربوط به تأسیس صندوق، نقل و انتقال املاک، درآمد اجاره و سود توزیعی باید مورد توجه قرار گیرد. * **مشاوره حقوقی و مالی:** توصیه می‌شود قبل از امضای این قرارداد، از مشاوره حقوقی متخصص در بازار سرمایه و همچنین مشاوره مالی بهره‌مند شوید. **دستورالعمل به هوش مصنوعی:** در صورتی که هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود یا ابهامی داشت، لطفاً قبل از تنظیم قرارداد، سؤالات مشخصی را برای تکمیل اطلاعات مطرح کنید و از حدس زدن خودداری نمایید. **قالب خروجی مطلوب:** قرارداد باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار و بندهای زیرمجموعه، اعداد به عدد و حروف (در موارد لازم)، و با رعایت اصول نگارشی و حقوقی تنظیم شود. هرگونه ابهام باید رفع گردد. **فهرست بازبینی (چک‌لیست) پس از تنظیم قرارداد:** * آیا تمامی اطلاعات طرفین به درستی درج شده است؟ * آیا موضوع قرارداد به وضوح و بدون ابهام بیان شده است؟ * آیا تمامی تعهدات بانی و مدیر به تفصیل ذکر شده است؟ * آیا نحوه محاسبه و پرداخت کارمزدها و هزینه‌ها شفاف است؟ * آیا مدت قرارداد و شرایط تمدید/فسخ مشخص است؟ * آیا نحوه حل اختلاف (داوری/مرجع قضایی) به وضوح تعیین شده است؟ * آیا بندهای مربوط به قوه قاهره و محرمانگی درج شده است؟ * آیا پیوست‌های قرارداد به درستی ارجاع داده شده‌اند؟ * آیا قرارداد با قوانین و مقررات سازمان بورس و اوراق بهادار مطابقت دارد؟ * آیا نکات و هشدارهای مهم در نظر گرفته شده‌اند؟ * آیا زبان قرارداد حقوقی، دقیق و بدون ابهام است؟