قرارداد تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی شما یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص تنظیم قرارداد در حقوق ایران هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای، کامل و منطبق با قانون برای تأمین مالی جمعی (Crowdfunding) در حوزه ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی است. ## ۱. نقش‌دهی به هوش مصنوعی شما در نقش یک وکیل متخصص حقوق املاک و مستغلات و حقوق تجارت الکترونیک، قراردادی جامع و دقیق برای تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی تنظیم کنید. قرارداد باید تمامی جنبه‌های حقوقی، مالی و اجرایی را پوشش دهد و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند. لحن قرارداد رسمی، حقوقی و بی‌ابهام باشد. ## ۲. چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابع قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران، به ویژه: * **قانون مدنی:** در خصوص شرایط عمومی صحت قراردادها، عقود معین و نامعین، تعهدات و مسئولیت‌ها. * **قانون تجارت:** در خصوص اشخاص حقوقی، شرکت‌ها و اسناد تجاری. * **قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران (مصوب ۱۳۸۴) و آیین‌نامه‌های اجرایی آن:** به خصوص آیین‌نامه تأمین مالی جمعی (Crowdfunding) مصوب هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، که چارچوب قانونی فعالیت سکوهای تأمین مالی جمعی و نحوه عرضه و پذیرش توکن‌های بهادار یا گواهی‌های مشارکت را تعیین می‌کند. * **قانون تجارت الکترونیک:** در خصوص اعتبار اسناد الکترونیکی و قراردادهای منعقد شده از طریق بستر دیجیتال. * **قانون ثبت اسناد و املاک:** در خصوص نقل و انتقال املاک و ثبت حقوق مربوط به آن. * **قانون مالیات‌های مستقیم و قانون مالیات بر ارزش افزوده:** در خصوص تکالیف مالیاتی طرفین. * **قانون بیمه:** در خصوص بیمه‌های مربوط به پروژه ساخت‌وساز. * **مقررات شهرسازی و ساختمانی:** از جمله قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری‌ها. **ماهیت فقهی/قانونی:** این قرارداد می‌تواند ذیل عقود مشارکت مدنی یا مضاربه (با توجه به نحوه تقسیم سود و زیان) یا یک عقد نامعین (ماده ۱۰ قانون مدنی) تلقی شود. صدور توکن‌های بهادار یا گواهی‌های مشارکت باید مطابق با آیین‌نامه تأمین مالی جمعی سازمان بورس و اوراق بهادار باشد. ثبت رسمی برخی از حقوق (مانند وثیقه ملکی) ضروری است. جنبه مالیاتی بر اساس نوع درآمد (سود مشارکت، سود سرمایه‌گذاری) و اشخاص (حقیقی/حقوقی) متفاوت خواهد بود. ## ۳. اطلاعات لازم (جاهای خالی) لطفاً اطلاعات زیر را به صورت دقیق و کامل وارد کنید. ### الف. اطلاعات طرفین * **سکو/مجری تأمین مالی جمعی (شخص حقوقی):** * [[نام کامل شرکت (سکو/مجری تأمین مالی جمعی) و شماره ثبت]] * [[شناسه ملی شرکت]] * [[کد اقتصادی شرکت]] * [[اقامتگاه قانونی شرکت (آدرس کامل، کد پستی، شماره تلفن، آدرس ایمیل)]] * [[نام و سمت نماینده قانونی شرکت (مدیرعامل یا وکیل با ارائه مستندات)]] * [[شماره مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار]] * [[آدرس وب‌سایت یا پلتفرم دیجیتال سکو]] * **پیشنهاددهنده/مجری پروژه (شخص حقوقی یا حقیقی):** * [[نام کامل شرکت/شخص حقیقی و شماره ثبت/شماره ملی]] * [[شناسه ملی شرکت/کد ملی شخص حقیقی]] * [[کد اقتصادی شرکت/شماره شناسایی مالیاتی شخص حقیقی]] * [[اقامتگاه قانونی (آدرس کامل، کد پستی، شماره تلفن، آدرس ایمیل)]] * [[نام و سمت نماینده قانونی شرکت (در صورت حقوقی بودن)]] * **سرمایه‌گذاران (اشخاص حقیقی یا حقوقی):** * [[توضیح کلی در مورد نحوه شناسایی و احراز هویت سرمایه‌گذاران از طریق پلتفرم سکو، با ارجاع به شرایط و ضوابط پلتفرم]] (نیازی به وارد کردن تک تک اطلاعات سرمایه‌گذاران در متن قرارداد نیست، بلکه باید به رویه پلتفرم اشاره شود.) ### ب. اطلاعات پروژه * **مشخصات پروژه ساخت‌وساز:** * [[نام کامل پروژه]] * [[آدرس دقیق ملک/زمین محل اجرای پروژه (شامل پلاک ثبتی، بخش، ناحیه، کد پستی)]] * [[مشخصات ثبتی ملک (شماره سند، تاریخ صدور، مرجع صادرکننده، نوع سند)]] * [[کاربری فعلی و آتی ملک طبق طرح‌های جامع و تفصیلی]] * [[توضیحات کامل در مورد نوع و مشخصات بنای مورد نظر (مسکونی، تجاری، اداری، تعداد طبقات، واحدها، متراژ کل بنا، متراژ مفید)]] * [[شماره پروانه ساختمانی (در صورت اخذ) و مرجع صادرکننده]] * [[مدت زمان پیش‌بینی شده برای اجرای پروژه از تاریخ شروع تا تحویل نهایی]] * [[تاریخ شروع پیش‌بینی شده پروژه]] * [[تاریخ پایان پیش‌بینی شده پروژه]] * [[مبلغ کل برآورد شده برای اجرای پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[سهم آورده نقدی پیشنهاددهنده/مجری پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[سهم آورده غیرنقدی پیشنهاددهنده/مجری پروژه (شامل زمین، پروانه، مصالح و ارزش‌گذاری آن به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[مبلغ هدف تأمین مالی جمعی (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[حداقل مبلغ قابل قبول برای شروع پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[حداکثر مبلغ قابل جذب در تأمین مالی جمعی (به عدد و حروف و واحد پول)]] ### ج. اطلاعات مالی و پرداخت * **مبلغ مشارکت سرمایه‌گذاران:** * [[حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای هر سرمایه‌گذار (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[حداکثر مبلغ سرمایه‌گذاری برای هر سرمایه‌گذار (به عدد و حروف و واحد پول)]] * **نحوه توزیع سود/بازدهی:** * [[درصد یا فرمول سهم سرمایه‌گذاران از سود/بازدهی پروژه]] * [[درصد یا فرمول سهم پیشنهاددهنده/مجری پروژه از سود/بازدهی]] * [[درصد یا فرمول کارمزد سکو/مجری تأمین مالی جمعی]] * **زمان‌بندی پرداخت‌ها:** * [[زمان‌بندی پیش‌بینی شده برای پرداخت سود/بازدهی به سرمایه‌گذاران (مثلاً پس از فروش واحدها، در فواصل زمانی مشخص)]] * [[نحوه محاسبه و پرداخت وجه‌التزام تأخیر در پرداخت سود/بازدهی (در صورت وجود)]] * **حساب‌های بانکی:** * [[شماره حساب بانکی امانی (Escrow Account) جهت واریز وجوه سرمایه‌گذاران]] * [[نام بانک و شعبه حساب امانی]] * [[شماره حساب بانکی پیشنهاددهنده/مجری پروژه برای دریافت وجوه پس از تکمیل تأمین مالی]] * [[نام بانک و شعبه حساب پیشنهاددهنده/مجری پروژه]] ### د. تضمین‌ها و وثایق * **تضمین‌های پیشنهاددهنده/مجری پروژه:** * [[نوع تضمین ارائه شده توسط پیشنهاددهنده/مجری پروژه (مثلاً وثیقه ملکی، ضمانت‌نامه بانکی، سفته، چک، توکن‌های بهادار)]] * [[مشخصات کامل وثیقه ملکی (پلاک ثبتی، آدرس، ارزش کارشناسی، سند ارزیابی)]] * [[مبلغ ضمانت‌نامه بانکی/سفته/چک و مشخصات آن]] * [[شرایط و زمان آزادسازی تضمین‌ها]] * **تضمین‌های سکو/مجری تأمین مالی جمعی:** * [[توضیح در مورد تضمین‌های ارائه شده توسط سکو (در صورت وجود) برای اطمینان از حسن اجرای فرآیند تأمین مالی]] ### ه. شرایط خاص * [[شرایط خاص و اختصاصی دیگر که طرفین بر آن توافق دارند (در صورت وجود)]] ## ۴. ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل بندهای زیر به ترتیب باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## ۵. شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط اختیار فسخ برای سرمایه‌گذاران:** در صورتی که [[درصد]] از سرمایه‌گذاران ظرف مدت [[تعداد]] روز پس از واریز وجه، به هر دلیل از مشارکت خود منصرف شوند، حق فسخ قرارداد و استرداد وجه خود را دارند. (مناسب برای افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران خرد) * **شرط بیمه تضمین سرمایه:** پیشنهاددهنده/مجری پروژه متعهد می‌شود که سرمایه اصلی سرمایه‌گذاران را از طریق [[نام شرکت بیمه]] و با [[نوع بیمه‌نامه]] بیمه نماید. (مناسب برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاران) * **شرط حق تقدم خرید واحدها:** سرمایه‌گذاران در صورت تمایل به خرید واحدهای ساخته شده پروژه، از حق تقدم و تخفیف [[درصد]] نسبت به قیمت بازار برخوردار خواهند بود. (مناسب برای جذب سرمایه‌گذاران با انگیزه خرید ملک) * **شرط هیئت نظارت سرمایه‌گذاران:** در صورت مشارکت بیش از [[تعداد]] سرمایه‌گذار یا تأمین مالی بیش از [[مبلغ]]، هیئتی متشکل از [[تعداد]] نفر از نمایندگان سرمایه‌گذاران تشکیل شده و حق نظارت بر پیشرفت پروژه و دسترسی به اطلاعات مالی را خواهند داشت. (مناسب برای پروژه‌های بزرگ و افزایش شفافیت) ## ۶. نکات و هشدارهای مهم * **ریسک‌های رایج:** تأکید شود که سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت‌وساز همواره با ریسک‌هایی از جمله تأخیر در اجرا، افزایش هزینه‌ها، نوسانات بازار مسکن، عدم فروش واحدها، و تغییرات قوانین و مقررات همراه است. سرمایه‌گذاران باید این ریسک‌ها را بپذیرند. * **اشتباهات متداول:** عدم شفافیت در ارائه اطلاعات پروژه، عدم رعایت مقررات سازمان بورس در خصوص تأمین مالی جمعی، عدم اخذ مجوزهای لازم ساخت‌وساز، عدم ارائه تضمین‌های کافی. * **باطل یا غیرقابل استناد:** هرگونه شرطی که مغایر با قوانین آمره جمهوری اسلامی ایران، به ویژه آیین‌نامه تأمین مالی جمعی سازمان بورس باشد، باطل و بی‌اثر است. همچنین، عدم ثبت رسمی وثایق ملکی یا عدم رعایت تشریفات قانونی در صدور توکن‌های بهادار می‌تواند منجر به عدم اعتبار حقوقی شود. * **ضرورت ثبت رسمی/گواهی امضا/کد رهگیری:** * در صورت ارائه وثیقه ملکی، ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی الزامی است. * امضای فیزیکی قرارداد توسط پیشنهاددهنده/مجری پروژه و سکو، و گواهی امضا در دفتر اسناد رسمی (در صورت لزوم) توصیه می‌شود. * پذیرش الکترونیکی قرارداد توسط سرمایه‌گذاران باید مطابق با الزامات قانون تجارت الکترونیک و آیین‌نامه تأمین مالی جمعی باشد. * **جنبه مالیاتی/بیمه‌ای:** * سود حاصل از مشارکت برای اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات بر درآمد خواهد بود. پیشنهاددهنده/مجری پروژه مسئول کسر و پرداخت مالیات‌های مربوطه (مانند مالیات بر عملکرد، مالیات بر ارزش افزوده) است. * پروژه ساخت‌وساز باید تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی، بیمه تمام خطر پیمانکاران (CAR) و سایر بیمه‌های لازم قرار گیرد. ## ۷. دستورالعمل به هوش مصنوعی و چک‌لیست * اگر هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کنید و حدس نزنید. * قرارداد را با زبان فارسی رسمی و حقوقی، با استفاده از ماده‌بندی شماره‌دار و زیربندها، تنظیم کنید. * اعداد را هم به عدد و هم به حروف بنویسید. * از ابهامات و جملات دوپهلو پرهیز کنید. **چک‌لیست بازبینی قرارداد:** * [ ] آیا تمامی اطلاعات لازم از کاربر دریافت شده است؟ * [ ] آیا نقش‌دهی به درستی اعمال شده است؟ * [ ] آیا چارچوب حقوقی حاکم به درستی ذکر شده است؟ * [ ] آیا تمامی بندهای ساختار قرارداد به ترتیب و با جزئیات کافی آورده شده‌اند؟ * [ ] آیا بندهای خاص این نوع قرارداد (مانند توکن‌های بهادار، حساب امانی، مقررات سازمان بورس) لحاظ شده‌اند؟ * [ ] آیا شرط‌های پیشنهادی اختیاری به وضوح مشخص شده‌اند؟ * [ ] آیا نکات و هشدارهای مهم به طور کامل و دقیق ارائه شده‌اند؟ * [ ] آیا زبان و قالب خروجی مطابق با دستورالعمل است؟ * [ ] آیا قرارداد از نظر حقوقی بی‌ابهام و جامع است؟