⚠ در دستِ بهبودی
قراردادهای املاک، مستغلات، توسعه اراضی، ساخت‌وساز شهری و مدیریت دارایی‌های فیزیکی · قرارداد تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی
بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی
# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی
شما یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص تنظیم قرارداد در حقوق ایران هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای، کامل و منطبق با قانون برای تأمین مالی جمعی (Crowdfunding) در حوزه ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی است.
## ۱. نقش‌دهی به هوش مصنوعی
شما در نقش یک وکیل متخصص حقوق املاک و مستغلات و حقوق تجارت الکترونیک، قراردادی جامع و دقیق برای تأمین مالی جمعی ساخت‌وساز پروژه‌های ملکی تنظیم کنید. قرارداد باید تمامی جنبه‌های حقوقی، مالی و اجرایی را پوشش دهد و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند. لحن قرارداد رسمی، حقوقی و بی‌ابهام باشد.
## ۲. چارچوب حقوقی حاکم
این قرارداد تابع قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران، به ویژه:
* **قانون مدنی:** در خصوص شرایط عمومی صحت قراردادها، عقود معین و نامعین، تعهدات و مسئولیت‌ها.
* **قانون تجارت:** در خصوص اشخاص حقوقی، شرکت‌ها و اسناد تجاری.
* **قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران (مصوب ۱۳۸۴) و آیین‌نامه‌های اجرایی آن:** به خصوص آیین‌نامه تأمین مالی جمعی (Crowdfunding) مصوب هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، که چارچوب قانونی فعالیت سکوهای تأمین مالی جمعی و نحوه عرضه و پذیرش توکن‌های بهادار یا گواهی‌های مشارکت را تعیین می‌کند.
* **قانون تجارت الکترونیک:** در خصوص اعتبار اسناد الکترونیکی و قراردادهای منعقد شده از طریق بستر دیجیتال.
* **قانون ثبت اسناد و املاک:** در خصوص نقل و انتقال املاک و ثبت حقوق مربوط به آن.
* **قانون مالیات‌های مستقیم و قانون مالیات بر ارزش افزوده:** در خصوص تکالیف مالیاتی طرفین.
* **قانون بیمه:** در خصوص بیمه‌های مربوط به پروژه ساخت‌وساز.
* **مقررات شهرسازی و ساختمانی:** از جمله قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری‌ها.
**ماهیت فقهی/قانونی:** این قرارداد می‌تواند ذیل عقود مشارکت مدنی یا مضاربه (با توجه به نحوه تقسیم سود و زیان) یا یک عقد نامعین (ماده ۱۰ قانون مدنی) تلقی شود. صدور توکن‌های بهادار یا گواهی‌های مشارکت باید مطابق با آیین‌نامه تأمین مالی جمعی سازمان بورس و اوراق بهادار باشد. ثبت رسمی برخی از حقوق (مانند وثیقه ملکی) ضروری است. جنبه مالیاتی بر اساس نوع درآمد (سود مشارکت، سود سرمایه‌گذاری) و اشخاص (حقیقی/حقوقی) متفاوت خواهد بود.
## ۳. اطلاعات لازم (جاهای خالی)
لطفاً اطلاعات زیر را به صورت دقیق و کامل وارد کنید.
### الف. اطلاعات طرفین
* **سکو/مجری تأمین مالی جمعی (شخص حقوقی):**
* [[نام کامل شرکت (سکو/مجری تأمین مالی جمعی) و شماره ثبت]]
* [[شناسه ملی شرکت]]
* [[کد اقتصادی شرکت]]
* [[اقامتگاه قانونی شرکت (آدرس کامل، کد پستی، شماره تلفن، آدرس ایمیل)]]
* [[نام و سمت نماینده قانونی شرکت (مدیرعامل یا وکیل با ارائه مستندات)]]
* [[شماره مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار]]
* [[آدرس وب‌سایت یا پلتفرم دیجیتال سکو]]
* **پیشنهاددهنده/مجری پروژه (شخص حقوقی یا حقیقی):**
* [[نام کامل شرکت/شخص حقیقی و شماره ثبت/شماره ملی]]
* [[شناسه ملی شرکت/کد ملی شخص حقیقی]]
* [[کد اقتصادی شرکت/شماره شناسایی مالیاتی شخص حقیقی]]
* [[اقامتگاه قانونی (آدرس کامل، کد پستی، شماره تلفن، آدرس ایمیل)]]
* [[نام و سمت نماینده قانونی شرکت (در صورت حقوقی بودن)]]
* **سرمایه‌گذاران (اشخاص حقیقی یا حقوقی):**
* [[توضیح کلی در مورد نحوه شناسایی و احراز هویت سرمایه‌گذاران از طریق پلتفرم سکو، با ارجاع به شرایط و ضوابط پلتفرم]] (نیازی به وارد کردن تک تک اطلاعات سرمایه‌گذاران در متن قرارداد نیست، بلکه باید به رویه پلتفرم اشاره شود.)
### ب. اطلاعات پروژه
* **مشخصات پروژه ساخت‌وساز:**
* [[نام کامل پروژه]]
* [[آدرس دقیق ملک/زمین محل اجرای پروژه (شامل پلاک ثبتی، بخش، ناحیه، کد پستی)]]
* [[مشخصات ثبتی ملک (شماره سند، تاریخ صدور، مرجع صادرکننده، نوع سند)]]
* [[کاربری فعلی و آتی ملک طبق طرح‌های جامع و تفصیلی]]
* [[توضیحات کامل در مورد نوع و مشخصات بنای مورد نظر (مسکونی، تجاری، اداری، تعداد طبقات، واحدها، متراژ کل بنا، متراژ مفید)]]
* [[شماره پروانه ساختمانی (در صورت اخذ) و مرجع صادرکننده]]
* [[مدت زمان پیش‌بینی شده برای اجرای پروژه از تاریخ شروع تا تحویل نهایی]]
* [[تاریخ شروع پیش‌بینی شده پروژه]]
* [[تاریخ پایان پیش‌بینی شده پروژه]]
* [[مبلغ کل برآورد شده برای اجرای پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[سهم آورده نقدی پیشنهاددهنده/مجری پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[سهم آورده غیرنقدی پیشنهاددهنده/مجری پروژه (شامل زمین، پروانه، مصالح و ارزش‌گذاری آن به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[مبلغ هدف تأمین مالی جمعی (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[حداقل مبلغ قابل قبول برای شروع پروژه (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[حداکثر مبلغ قابل جذب در تأمین مالی جمعی (به عدد و حروف و واحد پول)]]
### ج. اطلاعات مالی و پرداخت
* **مبلغ مشارکت سرمایه‌گذاران:**
* [[حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای هر سرمایه‌گذار (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* [[حداکثر مبلغ سرمایه‌گذاری برای هر سرمایه‌گذار (به عدد و حروف و واحد پول)]]
* **نحوه توزیع سود/بازدهی:**
* [[درصد یا فرمول سهم سرمایه‌گذاران از سود/بازدهی پروژه]]
* [[درصد یا فرمول سهم پیشنهاددهنده/مجری پروژه از سود/بازدهی]]
* [[درصد یا فرمول کارمزد سکو/مجری تأمین مالی جمعی]]
* **زمان‌بندی پرداخت‌ها:**
* [[زمان‌بندی پیش‌بینی شده برای پرداخت سود/بازدهی به سرمایه‌گذاران (مثلاً پس از فروش واحدها، در فواصل زمانی مشخص)]]
* [[نحوه محاسبه و پرداخت وجه‌التزام تأخیر در پرداخت سود/بازدهی (در صورت وجود)]]
* **حساب‌های بانکی:**
* [[شماره حساب بانکی امانی (Escrow Account) جهت واریز وجوه سرمایه‌گذاران]]
* [[نام بانک و شعبه حساب امانی]]
* [[شماره حساب بانکی پیشنهاددهنده/مجری پروژه برای دریافت وجوه پس از تکمیل تأمین مالی]]
* [[نام بانک و شعبه حساب پیشنهاددهنده/مجری پروژه]]
### د. تضمین‌ها و وثایق
* **تضمین‌های پیشنهاددهنده/مجری پروژه:**
* [[نوع تضمین ارائه شده توسط پیشنهاددهنده/مجری پروژه (مثلاً وثیقه ملکی، ضمانت‌نامه بانکی، سفته، چک، توکن‌های بهادار)]]
* [[مشخصات کامل وثیقه ملکی (پلاک ثبتی، آدرس، ارزش کارشناسی، سند ارزیابی)]]
* [[مبلغ ضمانت‌نامه بانکی/سفته/چک و مشخصات آن]]
* [[شرایط و زمان آزادسازی تضمین‌ها]]
* **تضمین‌های سکو/مجری تأمین مالی جمعی:**
* [[توضیح در مورد تضمین‌های ارائه شده توسط سکو (در صورت وجود) برای اطمینان از حسن اجرای فرآیند تأمین مالی]]
### ه. شرایط خاص
* [[شرایط خاص و اختصاصی دیگر که طرفین بر آن توافق دارند (در صورت وجود)]]
## ۴. ساختار کامل قرارداد
قرارداد باید شامل بندهای زیر به ترتیب باشد:
[بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا]
## ۵. شرط‌های پیشنهادی اختیاری
* **شرط اختیار فسخ برای سرمایه‌گذاران:** در صورتی که [[درصد]] از سرمایه‌گذاران ظرف مدت [[تعداد]] روز پس از واریز وجه، به هر دلیل از مشارکت خود منصرف شوند، حق فسخ قرارداد و استرداد وجه خود را دارند. (مناسب برای افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران خرد)
* **شرط بیمه تضمین سرمایه:** پیشنهاددهنده/مجری پروژه متعهد می‌شود که سرمایه اصلی سرمایه‌گذاران را از طریق [[نام شرکت بیمه]] و با [[نوع بیمه‌نامه]] بیمه نماید. (مناسب برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاران)
* **شرط حق تقدم خرید واحدها:** سرمایه‌گذاران در صورت تمایل به خرید واحدهای ساخته شده پروژه، از حق تقدم و تخفیف [[درصد]] نسبت به قیمت بازار برخوردار خواهند بود. (مناسب برای جذب سرمایه‌گذاران با انگیزه خرید ملک)
* **شرط هیئت نظارت سرمایه‌گذاران:** در صورت مشارکت بیش از [[تعداد]] سرمایه‌گذار یا تأمین مالی بیش از [[مبلغ]]، هیئتی متشکل از [[تعداد]] نفر از نمایندگان سرمایه‌گذاران تشکیل شده و حق نظارت بر پیشرفت پروژه و دسترسی به اطلاعات مالی را خواهند داشت. (مناسب برای پروژه‌های بزرگ و افزایش شفافیت)
## ۶. نکات و هشدارهای مهم
* **ریسک‌های رایج:** تأکید شود که سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت‌وساز همواره با ریسک‌هایی از جمله تأخیر در اجرا، افزایش هزینه‌ها، نوسانات بازار مسکن، عدم فروش واحدها، و تغییرات قوانین و مقررات همراه است. سرمایه‌گذاران باید این ریسک‌ها را بپذیرند.
* **اشتباهات متداول:** عدم شفافیت در ارائه اطلاعات پروژه، عدم رعایت مقررات سازمان بورس در خصوص تأمین مالی جمعی، عدم اخذ مجوزهای لازم ساخت‌وساز، عدم ارائه تضمین‌های کافی.
* **باطل یا غیرقابل استناد:** هرگونه شرطی که مغایر با قوانین آمره جمهوری اسلامی ایران، به ویژه آیین‌نامه تأمین مالی جمعی سازمان بورس باشد، باطل و بی‌اثر است. همچنین، عدم ثبت رسمی وثایق ملکی یا عدم رعایت تشریفات قانونی در صدور توکن‌های بهادار می‌تواند منجر به عدم اعتبار حقوقی شود.
* **ضرورت ثبت رسمی/گواهی امضا/کد رهگیری:**
* در صورت ارائه وثیقه ملکی، ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.
* امضای فیزیکی قرارداد توسط پیشنهاددهنده/مجری پروژه و سکو، و گواهی امضا در دفتر اسناد رسمی (در صورت لزوم) توصیه می‌شود.
* پذیرش الکترونیکی قرارداد توسط سرمایه‌گذاران باید مطابق با الزامات قانون تجارت الکترونیک و آیین‌نامه تأمین مالی جمعی باشد.
* **جنبه مالیاتی/بیمه‌ای:**
* سود حاصل از مشارکت برای اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات بر درآمد خواهد بود. پیشنهاددهنده/مجری پروژه مسئول کسر و پرداخت مالیات‌های مربوطه (مانند مالیات بر عملکرد، مالیات بر ارزش افزوده) است.
* پروژه ساخت‌وساز باید تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی، بیمه تمام خطر پیمانکاران (CAR) و سایر بیمه‌های لازم قرار گیرد.
## ۷. دستورالعمل به هوش مصنوعی و چک‌لیست
* اگر هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کنید و حدس نزنید.
* قرارداد را با زبان فارسی رسمی و حقوقی، با استفاده از ماده‌بندی شماره‌دار و زیربندها، تنظیم کنید.
* اعداد را هم به عدد و هم به حروف بنویسید.
* از ابهامات و جملات دوپهلو پرهیز کنید.
**چک‌لیست بازبینی قرارداد:**
* [ ] آیا تمامی اطلاعات لازم از کاربر دریافت شده است؟
* [ ] آیا نقش‌دهی به درستی اعمال شده است؟
* [ ] آیا چارچوب حقوقی حاکم به درستی ذکر شده است؟
* [ ] آیا تمامی بندهای ساختار قرارداد به ترتیب و با جزئیات کافی آورده شده‌اند؟
* [ ] آیا بندهای خاص این نوع قرارداد (مانند توکن‌های بهادار، حساب امانی، مقررات سازمان بورس) لحاظ شده‌اند؟
* [ ] آیا شرط‌های پیشنهادی اختیاری به وضوح مشخص شده‌اند؟
* [ ] آیا نکات و هشدارهای مهم به طور کامل و دقیق ارائه شده‌اند؟
* [ ] آیا زبان و قالب خروجی مطابق با دستورالعمل است؟
* [ ] آیا قرارداد از نظر حقوقی بی‌ابهام و جامع است؟
محورِ جستجو: «تأمین» — همهٔ نتایج در جستجو ←
برای این بند هنوز موردِ مرتبطی ساخته نشده (فهرست به‌تدریج در پس‌زمینه کامل می‌شود).