بررسیِ تخصصیِ مقدمه — توافق‌نامه حق تقدم خرید ملک

# پرامپتِ تنظیمِ توافق‌نامه حق تقدم خرید ملک به‌عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در تنظیم قراردادهای ملکی در ایران، یک توافق‌نامه حق تقدم خرید ملک (Right of First Refusal - ROFR) را با دقت و جامعیت کامل، بر اساس اطلاعاتی که در ادامه ارائه می‌شود، تنظیم کن. ## چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابع قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران، به‌ویژه قانون مدنی (مواد مربوط به عقود و تعهدات، به‌خصوص ماده ۱۰ قانون مدنی در خصوص اعتبار قراردادهای خصوصی، و مواد مربوط به بیع و شرایط صحت آن)، قانون ثبت اسناد و املاک، و قوانین مربوط به املاک و مستغلات خواهد بود. ماهیت این توافق‌نامه، یک تعهد به انجام معامله در آینده است که به موجب آن، مالک متعهد می‌شود در صورت تصمیم به فروش ملک، ابتدا به طرف دیگر پیشنهاد دهد. این توافق‌نامه فی‌نفسه ناقل مالکیت نیست و صرفاً ایجاد حق تقدم می‌کند. ثبت رسمی این توافق‌نامه در دفتر اسناد رسمی برای ایجاد آثار حقوقی قوی‌تر و قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث توصیه می‌شود. ## اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را در جایگاه‌های مشخص‌شده وارد کنید: ### ۱. اطلاعات طرفین * **طرف اول (متعهد/مالک):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت و شماره ثبت]] * [[شماره ملی / شناسه ملی]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / نشانی دفتر مرکزی]] * [[شماره تلفن]] * [[پست الکترونیکی]] * **طرف دوم (صاحب حق تقدم):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت و شماره ثبت]] * [[شماره ملی / شناسه ملی]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / نشانی دفتر مرکزی]] * [[شماره تلفن]] * [[پست الکترونیکی]] ### ۲. اطلاعات ملک * [[نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زمین، باغ و غیره)]] * [[آدرس دقیق ملک]] * [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی]] * [[شماره سند مالکیت]] * [[شماره دفتر و صفحه سند مالکیت]] * [[مشخصات دقیق ملک (متراژ، حدود اربعه، توضیحات خاص)]] * [[توضیح وضعیت فعلی ملک (مثلاً در اجاره است، در رهن است، بایر است و غیره)]] ### ۳. شرایط اعمال حق تقدم * [[مدت اعتبار حق تقدم (مثلاً ۵ سال از تاریخ امضا، تا زمان فوت مالک، تا تاریخ مشخص)]] * [[نحوه اطلاع‌رسانی مالک به صاحب حق تقدم در صورت تصمیم به فروش (مثلاً کتبی با پست سفارشی، ایمیل با رسید تأیید، اظهارنامه رسمی)]] * [[مهلت پاسخگویی صاحب حق تقدم پس از دریافت پیشنهاد فروش از مالک (مثلاً ۱۵ روز کاری، یک ماه)]] * [[حداقل قیمت پیشنهادی برای اعمال حق تقدم (اختیاری، مثلاً قیمت کارشناسی رسمی، یا حداقل مبلغ مشخص)]] * [[نحوه تعیین قیمت در صورت عدم توافق (مثلاً توافق طرفین، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری)]] * [[مهلت انعقاد قرارداد بیع قطعی پس از اعلام موافقت صاحب حق تقدم (مثلاً یک ماه، ۴۵ روز)]] ### ۴. تضمین‌ها و وجه التزام * [[مبلغ وجه التزام برای نقض تعهدات توسط مالک (به عدد و حروف و واحد پول)]] * [[مبلغ وجه التزام برای نقض تعهدات توسط صاحب حق تقدم (در صورت وجود، به عدد و حروف و واحد پول)]] ### ۵. سایر موارد * [[مرجع حل اختلاف (دادگاه صالح / داوری)]] * [[تعداد نسخ قرارداد]] * [[تعداد صفحات پیوست‌ها (در صورت وجود)]] ## ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل بخش‌ها و بندهای زیر باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط حق تقدم در صورت انتقال قهری:** اگر مالکیت ملک به دلیل ارث یا وصیت به شخص دیگری منتقل شود، آیا حق تقدم همچنان پابرجا خواهد بود یا خیر. (در صورت تمایل به حفظ حق تقدم در مقابل ورثه یا موصی‌له) * **شرط حق تقدم در صورت رهن یا اجاره:** آیا مالک برای رهن یا اجاره دادن ملک نیز باید ابتدا به صاحب حق تقدم پیشنهاد دهد. (در صورت تمایل به کنترل بیشتر بر ملک) * **شرط عدم واگذاری حق تقدم:** صاحب حق تقدم حق واگذاری یا انتقال این حق را به شخص ثالث ندارد. (برای جلوگیری از ورود اشخاص ناخواسته به معامله) * **شرط پرداخت ودیعه:** صاحب حق تقدم مبلغی را به عنوان ودیعه یا حسن انجام کار به مالک پرداخت می‌کند که در صورت عدم اعمال حق تقدم یا نقض تعهدات، شرایط استرداد یا ضبط آن مشخص شود. (برای تضمین جدیت صاحب حق تقدم) * **شرط تعدیل قیمت:** در صورتی که قیمت ملک در بازار به شکل چشمگیری تغییر کند، نحوه تعدیل قیمت پیشنهادی چگونه خواهد بود. (برای محافظت از منافع هر دو طرف در بلندمدت) ## نکات و هشدارهای مهم * **ثبت رسمی:** برای اعتبار بیشتر و قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث، ثبت این توافق‌نامه در دفتر اسناد رسمی قویاً توصیه می‌شود. در غیر این صورت، ممکن است در صورت فروش ملک به شخص ثالث، صاحب حق تقدم صرفاً بتواند مطالبه خسارت کند و نتواند معامله را ابطال کند. * **شفافیت قیمت:** نحوه تعیین قیمت در زمان اعمال حق تقدم باید کاملاً شفاف و مشخص باشد تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری یکی از روش‌های مطمئن است. * **مدت زمان:** تعیین مدت زمان معقول برای اعتبار حق تقدم و همچنین مهلت‌های پاسخگویی و انعقاد قرارداد بیع، از اهمیت بالایی برخوردار است. * **عدم تداخل با حقوق اشخاص ثالث:** اطمینان حاصل شود که ملک در رهن یا توقیف نیست و اعطای حق تقدم با حقوق قبلی اشخاص ثالث تداخل ندارد. * **مالیات:** این توافق‌نامه فی‌نفسه مشمول مالیات نقل و انتقال نیست، اما در صورت انجام معامله بیع، مالیات‌های مربوط به نقل و انتقال ملک اعمال خواهد شد. ## دستورالعمل برای هوش مصنوعی اگر هر یک از اطلاعات لازم ناقص بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کن و حدس نزن. در پایان، یک چک‌لیست از موارد مهمی که کاربر باید قبل از امضای قرارداد بررسی کند، ارائه بده. خروجی باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار، اعداد به عدد و حروف، و کاملاً بی‌ابهام باشد.