قرارداد خدمات مدیریت املاک و جمع‌آوری اجاره‌بها

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد خدمات مدیریت املاک و جمع‌آوری اجاره‌بها **نقش‌دهی:** شما یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص تنظیم قرارداد در حقوق ایران هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای، کامل، بی‌ابهام و منطبق با قوانین ایران برای خدمات مدیریت املاک و جمع‌آوری اجاره‌بها است. قرارداد باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار و اعداد به عدد و حروف نوشته شود. **چارچوب حقوقی حاکم:** این قرارداد تحت شمول قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران (مواد ۱۰، ۱۸۳ به بعد) و اصول فقهی حاکم بر عقود جایز (مانند وکالت و اجاره اشخاص) تنظیم می‌شود. ماهیت این قرارداد ترکیبی از عقد وکالت (در خصوص نمایندگی مدیر در انجام امور) و اجاره اشخاص (در خصوص تعهد به انجام خدمات در ازای اجرت) است و لذا عقدی جایز محسوب می‌شود، مگر اینکه ضمن عقد لازم دیگری شرط شود. رعایت قواعد آمره مربوط به نظم عمومی و اخلاق حسنه الزامی است. **اطلاعات لازم:** **الف. اطلاعات طرفین قرارداد:** * **مالک (موکل):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت]] * [[شماره ملی / شماره ثبت]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی]] * [[شماره تماس]] * [[پست الکترونیکی]] * **مدیر (وکیل):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت]] * [[شماره ملی / شماره ثبت]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی]] * [[شماره تماس]] * [[پست الکترونیکی]] * [[شماره پروانه کسب / مجوز فعالیت (در صورت وجود)]] **ب. اطلاعات ملک مورد مدیریت:** * [[آدرس دقیق ملک (شامل پلاک ثبتی، بخش ثبتی، کد پستی)]] * [[نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری)]] * [[مشخصات کامل سند مالکیت (شماره سند، تاریخ صدور، مرجع صادرکننده، شماره دفتر املاک)]] * [[متراژ دقیق ملک]] * [[تعداد واحدها (در صورت آپارتمان یا مجتمع)]] * [[تجهیزات و امکانات موجود در ملک (مثلاً: آسانسور، پارکینگ، انباری، سیستم گرمایش/سرمایش، لوازم خانگی موجود)]] **ج. اطلاعات مالی و پرداخت:** * **حق‌الزحمه مدیر:** * [[درصد حق‌الزحمه از اجاره‌بهای ماهانه / مبلغ ثابت ماهانه / فرمول محاسبه حق‌الزحمه]] * [[نحوه پرداخت حق‌الزحمه (مثلاً: کسر از اجاره‌بها، پرداخت در تاریخ مشخص)]] * **حساب بانکی مالک برای واریز اجاره‌بها:** * [[نام بانک]] * [[شماره حساب]] * [[شماره شبا]] * [[نام صاحب حساب]] * **سقف هزینه‌های اضطراری بدون نیاز به تأیید مالک:** * [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] * **سقف هزینه‌های تعمیراتی دوره‌ای بدون نیاز به تأیید مالک:** * [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] * **سقف هزینه‌های بازاریابی و تبلیغات برای یافتن مستأجر:** * [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]] **د. مدت قرارداد:** * [[تاریخ شروع قرارداد (روز، ماه، سال)]] * [[مدت قرارداد (به عدد و حروف، مثلاً: یک سال شمسی)]] **ه. سایر اطلاعات:** * [[فهرست کامل مستندات و مدارکی که مالک به مدیر تحویل می‌دهد (مثلاً: کلیدها، سند، قبوض، مدارک فنی)]] * [[نام و مشخصات داور مرضی‌الطرفین (در صورت انتخاب داوری)]] * [[مبلغ وجه التزام برای هر روز تأخیر در انجام تعهدات (در صورت نیاز)]] * [[مبلغ ودیعه تضمین حسن انجام کار مدیر (در صورت نیاز)]] **ساختار کامل قرارداد:** [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] **شرط‌های پیشنهادی اختیاری:** * **شرط ۱ (اختیار مدیر در طرح دعوا):** "مالک به مدیر اختیار می‌دهد تا در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها یا تخلف مستأجر از مفاد قرارداد اجاره، پس از هماهنگی و کسب موافقت کتبی مالک، نسبت به طرح دعوا و پیگیری حقوقی و قضایی علیه مستأجر اقدام نماید. هزینه‌های دادرسی و وکالت بر عهده مالک خواهد بود." (این شرط در صورتی کاربرد دارد که مالک بخواهد مدیر در امور حقوقی نیز نمایندگی داشته باشد.) * **شرط ۲ (بیمه ملک):** "مدیر موظف است نسبت به بیمه کردن ملک در برابر حوادث احتمالی (آتش‌سوزی، زلزله و…) به نام مالک اقدام نماید. هزینه‌های بیمه بر عهده مالک می‌باشد." (این شرط برای افزایش امنیت ملک و کاهش ریسک‌های مالک مفید است.) * **شرط ۳ (شرط عدم رقابت):** "مدیر متعهد می‌شود در طول مدت این قرارداد و تا [[مدت زمان، مثلاً: یک سال]] پس از خاتمه آن، در محدوده [[محدوده جغرافیایی، مثلاً: منطقه ۱ تهران]]، هیچ ملک دیگری را که متعلق به رقبا یا اشخاص ثالث باشد، مدیریت نکند." (این شرط در صورتی کاربرد دارد که مالک بخواهد مدیر صرفاً بر ملک او تمرکز داشته باشد و از رقابت جلوگیری کند.) * **شرط ۴ (بازرسی‌های دوره‌ای با حضور مالک):** "مدیر موظف است هر [[دوره زمانی، مثلاً: سه ماه]] یک بار، بازرسی از ملک را با هماهنگی و حضور مالک یا نماینده وی انجام داده و گزارش کتبی آن را ارائه نماید." (این شرط برای اطمینان بیشتر مالک از وضعیت ملک مفید است.) **نکات و هشدارهای مهم:** * **ماهیت جایز بودن:** این قرارداد به دلیل وجود عنصر وکالت، عقدی جایز است و هر یک از طرفین می‌توانند هر زمان آن را فسخ کنند. برای ایجاد الزام بیشتر، می‌توان فسخ را منوط به شرایطی کرد یا ضمن عقد لازم دیگری (مانند صلح) شرط نمود. * **حدود اختیارات مدیر:** تعیین دقیق و شفاف حدود اختیارات مدیر بسیار حیاتی است. عدم تصریح می‌تواند منجر به سوءاستفاده یا عدم امکان انجام وظایف شود. به خصوص در مورد فروش، رهن یا اجاره به خود، باید صراحتاً سلب اختیار شود. * **مسئولیت مدیر:** مدیر در قبال قصور و تقصیر خود مسئول است. توصیه می‌شود در قرارداد، مسئولیت‌های مدیر به وضوح بیان شود. * **مالیات و بیمه:** حق‌الزحمه مدیر مشمول مالیات بر درآمد است و در صورت وجود رابطه کارفرمایی-کارگری (که در این نوع قرارداد کمتر رایج است)، مشمول بیمه تأمین اجتماعی نیز خواهد بود. * **ثبت رسمی:** این قرارداد نیاز به ثبت رسمی ندارد، اما برای اعتبار بیشتر و جلوگیری از انکار، امضای طرفین و شهود زیر قرارداد و گواهی امضا در دفترخانه اسناد رسمی توصیه می‌شود. * **تغییرات قوانین:** طرفین باید توجه داشته باشند که قوانین مربوط به اجاره و املاک ممکن است تغییر کند و قرارداد باید با آخرین مقررات منطبق باشد. **دستور به هوش مصنوعی:** در صورتی که هر یک از اطلاعات لازم ناقص بود، قبل از شروع به تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کنید و از حدس زدن پرهیز نمایید. در پایان، یک فهرست بازبینی (چک‌لیست) از موارد مهمی که کاربر باید قبل از امضای قرارداد بررسی کند، ارائه دهید.