بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد تملیک تدریجی مسکن مبتنی بر مشارکت متناقص

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد تملیک تدریجی مسکن مبتنی بر مشارکت متناقص به‌عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در حقوق ایران و حقوق تجارت بین‌الملل، قراردادی حرفه‌ای، کامل و منطبق با قوانین جمهوری اسلامی ایران برای تملیک تدریجی مسکن مبتنی بر مشارکت متناقص (Diminishing Musharaka Home Financing) تنظیم کن. ## ۱. نقش‌دهی و دقت شما در نقش یک وکیل خبره و با تجربه در تنظیم قراردادهای مالی اسلامی و بانکی هستید. قرارداد باید با نهایت دقت حقوقی، صراحت، و بدون ابهام تنظیم شود. از زبان فارسی رسمی و حقوقی استفاده کرده و تمامی جوانب قانونی و شرعی را مدنظر قرار دهید. ## ۲. چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تحت حاکمیت قوانین جمهوری اسلامی ایران و اصول فقه اسلامی (به‌ویژه فقه امامیه) تنظیم می‌شود. قوانین و مقررات مرتبط عبارتند از: * **قانون مدنی:** به‌ویژه مواد مربوط به عقود معین (بیع، اجاره، مشارکت)، شرایط صحت قراردادها، خیارات، و قواعد عمومی قراردادها. * **قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره):** به‌عنوان چارچوب اصلی فعالیت‌های بانکی اسلامی. * **آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران:** مربوط به تسهیلات مشارکت مدنی و اجاره به شرط تملیک. * **قانون ثبت اسناد و املاک:** در خصوص ثبت رسمی مالکیت و نقل و انتقال املاک. * **قانون مالیات‌های مستقیم:** در خصوص مالیات بر نقل و انتقال املاک و اجاره. * **قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶):** در بخش مربوط به اجاره. ماهیت فقهی/قانونی این عقد ترکیبی از عقد مشارکت (مدنی) و عقد اجاره به شرط تملیک و عقد بیع است. در این قرارداد، بانک و مشتری در ابتدا به‌صورت مشاع مالک یک ملک می‌شوند (مشارکت). سپس، سهم مشتری در ملک از طریق خرید تدریجی سهم بانک افزایش می‌یابد (بیع اقساطی)، و در عین حال، مشتری سهم مشاع بانک را در ازای استفاده از ملک به بانک اجاره می‌دهد (اجاره). این قرارداد باید لزوم و جواز عقود تشکیل‌دهنده را رعایت کند و شرایط صحت هر یک از عقود را دارا باشد. ثبت رسمی این قرارداد (به‌ویژه بخش‌های مربوط به انتقال مالکیت و اجاره) در دفاتر اسناد رسمی برای اعتبار و قابلیت استناد آن ضروری است. ## ۳. اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را در قالب [[توضیح کوتاهِ آنچه باید نوشته شود]] ارائه دهید: **الف. اطلاعات طرفین:** * **طرف اول (بانک/مؤسسه مالی):** * [[نام کامل بانک/مؤسسه مالی]] * [[شماره ثبت]] * [[شناسه ملی]] * [[کد اقتصادی]] * [[نشانی کامل اقامتگاه قانونی]] * [[شماره تلفن]] * [[پست الکترونیک]] * [[نام و نام خانوادگی نماینده قانونی (مثلاً مدیرعامل یا رئیس شعبه)]] * [[سمت نماینده قانونی]] * [[شماره ملی نماینده قانونی]] * **طرف دوم (مشتری/متقاضی):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت و شماره ثبت]] * [[شماره ملی / شناسه ملی]] * [[نشانی کامل اقامتگاه قانونی / محل سکونت]] * [[شماره تلفن]] * [[پست الکترونیک]] * [[کد پستی]] **ب. اطلاعات ملک مورد مشارکت:** * [[نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری)]] * [[نشانی کامل ملک]] * [[شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی]] * [[شماره سند مالکیت]] * [[تاریخ صدور سند]] * [[مرجع صدور سند]] * [[مساحت عرصه و اعیان]] * [[مشخصات کامل ملک (تعداد طبقات، واحد، پارکینگ، انباری و…)]] * [[ارزش کارشناسی ملک به عدد و حروف و واحد پول]] * [[درصد سهم اولیه بانک در ملک]] * [[درصد سهم اولیه مشتری در ملک]] **ج. اطلاعات مالی و پرداخت:** * [[مبلغ کل مشارکت بانک به عدد و حروف و واحد پول]] * [[مبلغ سهم اولیه مشتری (آورده نقدی) به عدد و حروف و واحد پول]] * [[تعداد اقساط بازخرید سهم بانک]] * [[مبلغ هر قسط بازخرید سهم بانک به عدد و حروف و واحد پول]] * [[دوره بازپرداخت اقساط (ماهانه، فصلی، سالانه)]] * [[تاریخ سررسید اولین قسط بازخرید]] * [[مبلغ اجاره‌بهای ماهانه سهم مشاع بانک به عدد و حروف و واحد پول]] * [[تاریخ سررسید پرداخت اجاره‌بها]] * [[حساب بانکی طرف اول برای واریز اقساط و اجاره‌بها (شماره حساب، شماره شبا، نام بانک)]] * [[نرخ سود مورد انتظار/کارمزد (در صورت لزوم و مطابق با ضوابط بانک مرکزی)]] **د. تضمین‌ها و وثایق:** * [[نوع تضمین اصلی (مثلاً سند رسمی ملک مورد مشارکت)]] * [[مشخصات سایر تضمین‌ها (مثلاً سفته، چک، ضامن، وثیقه ملک دیگر) در صورت وجود]] * [[مبلغ تضمین‌ها به عدد و حروف و واحد پول]] **ه. مدت قرارداد:** * [[مدت کل قرارداد مشارکت و اجاره به شرط تملیک به سال و ماه]] * [[تاریخ شروع قرارداد]] * [[تاریخ پایان قرارداد]] **و. سایر اطلاعات:** * [[مرجع حل اختلاف (دادگاه صالح / داوری)]] * [[تعداد نسخ قرارداد]] * [[تعداد صفحات قرارداد]] ## ۴. ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل مواد و بندهای زیر باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## ۵. شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط تعدیل اجاره‌بها:** در صورتی که سهم بانک در ملک کاهش می‌یابد، اجاره‌بهای ماهانه نیز به نسبت کاهش سهم بانک تعدیل گردد. (مناسب برای کاهش بار مالی مشتری در طول زمان) * **شرط بیمه جامع ملک:** مشتری موظف است ملک را در برابر حوادث و بلایای طبیعی و مسئولیت مدنی نزد شرکت بیمه مورد تأیید بانک بیمه نماید و بیمه‌نامه را به نفع بانک رهن/وثیقه قرار دهد. (برای پوشش ریسک‌های مربوط به ملک) * **شرط حق تقدم خرید در صورت فسخ:** در صورت فسخ قرارداد از سوی بانک به دلیل نکول مشتری، بانک حق تقدم خرید سهم مشتری در ملک را به قیمت کارشناسی روز خواهد داشت. (برای تسهیل بازپس‌گیری ملک توسط بانک) * **شرط پیش‌پرداخت اقساط:** مشتری حق دارد در هر زمان نسبت به پرداخت پیش از موعد اقساط بازخرید سهم بانک اقدام نماید و در این صورت، از تخفیف در سود/کارمزد (در صورت امکان و مطابق ضوابط) بهره‌مند شود. (برای انعطاف‌پذیری بیشتر مشتری) * **شرط داوری تخصصی:** در صورت بروز اختلاف، موضوع به داوری یک داور متخصص در امور بانکی و مالی اسلامی ارجاع شود. (برای حل و فصل تخصصی‌تر اختلافات) ## ۶. نکات و هشدارهای مهم * **ریسک‌های رایج:** نوسانات بازار مسکن، نکول مشتری در پرداخت اقساط یا اجاره‌بها، تغییر قوانین و مقررات بانکی، مشکلات حقوقی ملک (مثلاً وجود معارض یا بدهی). * **اشتباهات متداول:** عدم تعیین دقیق سهم‌الشرکه اولیه، ابهام در نحوه محاسبه و اعمال سود/کارمزد، عدم پیش‌بینی سازوکار تعدیل اجاره‌بها، عدم ثبت رسمی قرارداد و تضمینات. * **باطل یا غیرقابل استناد:** هرگونه شرطی که مخالف صریح قانون یا شرع باشد (مثلاً شرط ربا)، یا هرگونه ابهام اساسی در موضوع یا مبلغ قرارداد می‌تواند منجر به بطلان یا عدم قابلیت استناد آن شود. * **ثبت رسمی و کد رهگیری:** برای اعتبار و قابلیت استناد این قرارداد، به‌ویژه بخش‌های مربوط به انتقال مالکیت و اجاره، ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی و اخذ کد رهگیری (در صورت لزوم) اکیداً توصیه می‌شود. * **جنبه مالیاتی و بیمه‌ای:** نقل و انتقال مالکیت مستلزم پرداخت مالیات نقل و انتقال است. همچنین، اجاره‌بها مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. بیمه ملک نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. ## ۷. دستورالعمل به هوش مصنوعی اگر هر یک از اطلاعات درخواستی در بخش "اطلاعات لازم" ناقص بود، قبل از تنظیم قرارداد، از کاربر سؤال کن و حدس نزن. در پایان قرارداد، یک چک‌لیست از تمامی اطلاعاتی که کاربر باید مجدداً بررسی کند (مانند مبالغ، تاریخ‌ها، مشخصات ملک و طرفین) ارائه کن. ## ۸. قالب خروجی مطلوب قرارداد باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار (مثلاً ماده ۱، بند ۱-۱)، اعداد به عدد و حروف (مثلاً مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال (یک میلیون ریال)) و بدون هیچ‌گونه ابهام یا ایهام تنظیم شود. از فونت خوانا و اندازه مناسب استفاده شود.