بررسیِ تخصصیِ مقدمه — توافق‌نامه اختیار خرید قطعی ملک در آینده

# پرامپتِ تنظیمِ توافق‌نامه اختیار خرید قطعی ملک در آینده به عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در حقوق املاک و مستغلات در ایران، قراردادی حرفه‌ای، کامل و منطبق با قوانین ایران تحت عنوان "توافق‌نامه اختیار خرید قطعی ملک در آینده" را تنظیم کن. این قرارداد باید به گونه‌ای باشد که حقوق و تعهدات طرفین را به وضوح مشخص کرده و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند. ## چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابع قوانین عمومی قراردادها در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به ویژه مواد مربوط به عقود معین و نامعین (ماده ۱۰ قانون مدنی)، شرایط صحت معاملات (ماده ۱۹۰ قانون مدنی)، و احکام مربوط به بیع (مواد ۳۳۸ به بعد قانون مدنی) و خیارات (مواد ۳۹۶ به بعد قانون مدنی) است. همچنین، قوانین مربوط به ثبت املاک (قانون ثبت اسناد و املاک) و مقررات شهرداری و شهرسازی در صورت لزوم باید مد نظر قرار گیرد. ماهیت این قرارداد، یک عقد لازم و مستقل است که به موجب آن، فروشنده (اعطاکننده اختیار) متعهد می‌شود در صورت اعمال اختیار توسط خریدار (دارنده اختیار) در مهلت مقرر، ملک را به قیمت توافق‌شده به وی بفروشد. مبلغ پرداختی بابت اختیار خرید (Option Fee) معمولاً غیرقابل استرداد است و در صورت اعمال اختیار، بخشی از ثمن معامله اصلی محسوب می‌شود. ## اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را در جایگاه‌های مشخص شده وارد کنید: ### ۱. طرفین قرارداد (اعطاکننده اختیار و دارنده اختیار) * **اعطاکننده اختیار (فروشنده):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت و شماره ثبت]] * [[شماره ملی / شناسه ملی]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی]] * [[شماره تماس]] * [[پست الکترونیکی]] * [[نام پدر (برای شخص حقیقی)]] * [[شماره و محل صدور شناسنامه (برای شخص حقیقی)]] * [[نماینده قانونی (در صورت وجود) و مشخصات کامل وی]] * **دارنده اختیار (خریدار):** * [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت و شماره ثبت]] * [[شماره ملی / شناسه ملی]] * [[آدرس دقیق اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی]] * [[شماره تماس]] * [[پست الکترونیکی]] * [[نام پدر (برای شخص حقیقی)]] * [[شماره و محل صدور شناسنامه (برای شخص حقیقی)]] * [[نماینده قانونی (در صورت وجود) و مشخصات کامل وی]] ### ۲. مشخصات ملک مورد اختیار * [[نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زمین و غیره)]] * [[آدرس دقیق ملک]] * [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی]] * [[شماره سند و تاریخ صدور]] * [[شماره دفتر و صفحه سند]] * [[متراژ دقیق ملک]] * [[توضیحات کامل در مورد وضعیت فعلی ملک (شامل حدود، توابع، متعلقات، مشاعات، وضعیت تصرف، وجود مستأجر و غیره)]] * [[شماره پرونده شهرسازی یا کد نوسازی (در صورت وجود)]] ### ۳. مبلغ اختیار خرید (Option Fee) و ثمن معامله اصلی * **مبلغ اختیار خرید (Option Fee):** * [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول (مثلاً ریال، تومان، دلار)]] * [[نحوه پرداخت مبلغ اختیار خرید (نقدی، چک، حواله بانکی، تاریخ پرداخت)]] * [[شماره حساب بانکی اعطاکننده اختیار برای واریز Option Fee]] * **ثمن معامله اصلی (در صورت اعمال اختیار):** * [[مبلغ کل ثمن معامله اصلی به عدد و حروف و واحد پول]] * [[نحوه محاسبه ثمن معامله اصلی (مثلاً قیمت ثابت، قیمت بر اساس شاخص، قیمت کارشناسی در زمان اعمال اختیار)]] * [[نحوه پرداخت باقیمانده ثمن معامله اصلی در صورت اعمال اختیار (مثلاً زمان پرداخت، اقساط، چک، حواله بانکی)]] * [[مبلغ Option Fee از ثمن معامله اصلی کسر می‌شود یا خیر (بله/خیر)]] ### ۴. مدت و شرایط اعمال اختیار * **مدت اعتبار اختیار خرید:** * [[تاریخ شروع مدت اختیار خرید]] * [[تاریخ پایان مدت اختیار خرید]] * [[مدت به عدد و حروف (مثلاً ۶ ماه کامل شمسی)]] * **نحوه اعمال اختیار:** * [[شیوه اعلام اعمال اختیار توسط دارنده اختیار (مثلاً کتبی با پست سفارشی، ایمیل با رسید تأیید، مراجعه حضوری)]] * [[آدرس یا ایمیل برای ارسال اعلامیه اعمال اختیار]] * [[مهلت زمانی برای پاسخگویی اعطاکننده اختیار پس از اعلام اعمال اختیار]] ### ۵. تعهدات و تضمین‌ها * **تعهدات اعطاکننده اختیار:** * [[تعهد به عدم فروش، رهن، اجاره یا هرگونه انتقال یا ایجاد حق برای شخص ثالث در مدت اختیار]] * [[تعهد به حفظ وضعیت فعلی ملک]] * [[تعهد به ارائه اسناد و مدارک لازم برای انتقال سند]] * [[تعهد به حضور در دفترخانه اسناد رسمی]] * [[تعهد به پرداخت کلیه بدهی‌ها و عوارض مربوط به ملک تا تاریخ انتقال]] * **تعهدات دارنده اختیار:** * [[تعهد به پرداخت مبلغ اختیار خرید]] * [[تعهد به اعلام اعمال اختیار در مهلت مقرر]] * [[تعهد به پرداخت باقیمانده ثمن در صورت اعمال اختیار]] * **تضمین‌ها:** * [[نوع تضمین برای اجرای تعهدات (مثلاً چک تضمین، سفته، ضمانت‌نامه بانکی، وثیقه)]] * [[مبلغ تضمین به عدد و حروف]] * [[شرایط ضبط یا استرداد تضمین]] ### ۶. سایر موارد * **مرجع حل اختلاف:** * [[دادگاه‌های عمومی حقوقی شهر…]] یا [[داوری (مشخصات داور/مؤسسه داوری، تعداد داوران، نحوه انتخاب)]] * **قوه قاهره:** * [[مدت زمان تعلیق تعهدات در صورت بروز قوه قاهره]] * [[شرایط فسخ قرارداد در صورت ادامه قوه قاهره]] * **نشانی‌ها و ابلاغ‌ها:** * [[تأکید بر نشانی‌های مندرج در قرارداد برای ابلاغ]] * [[نحوه اطلاع‌رسانی تغییر نشانی]] * **تعداد نسخ قرارداد:** * [[تعداد نسخ و تعداد صفحات هر نسخه]] ## ساختار کامل قرارداد قرارداد باید شامل بندهای زیر به ترتیب باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط حق تقدم خرید (Right of First Refusal):** اگر اعطاکننده اختیار قصد فروش ملک را به شخص ثالثی داشته باشد، ابتدا باید آن را با همان شرایط به دارنده اختیار پیشنهاد دهد. (در صورتی که دارنده اختیار بخواهد علاوه بر حق اختیار، حق تقدم نیز داشته باشد) * **شرط تمدید اختیار:** امکان تمدید مدت اختیار خرید برای یک دوره مشخص با پرداخت مبلغ اضافی یا شرایط جدید. (در صورتی که طرفین تمایل به انعطاف‌پذیری در مدت اختیار داشته باشند) * **شرط واگذاری اختیار:** اجازه یا عدم اجازه واگذاری حق اختیار خرید به شخص ثالث توسط دارنده اختیار. (در صورتی که دارنده اختیار بخواهد این حق را به دیگری منتقل کند) * **شرط بررسی و بازدید ملک (Due Diligence):** تعیین مهلت و شرایطی برای دارنده اختیار جهت انجام بررسی‌های لازم (فنی، حقوقی، شهرسازی) بر روی ملک. (برای اطمینان دارنده اختیار از وضعیت ملک قبل از اعمال اختیار) * **شرط تعدیل ثمن:** مکانیزم تعدیل ثمن معامله اصلی بر اساس شاخص‌های اقتصادی یا توافق طرفین در زمان اعمال اختیار. (در قراردادهای بلندمدت برای مقابله با تورم) ## نکات و هشدارهای مهم * **ثبت رسمی:** این توافق‌نامه به خودی خود یک سند مالکیت نیست و صرفاً حق اختیار خرید را ایجاد می‌کند. برای انتقال مالکیت قطعی، تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی الزامی است. * **مبلغ اختیار خرید (Option Fee):** تأکید شود که این مبلغ معمولاً غیرقابل استرداد است و در صورت عدم اعمال اختیار توسط خریدار، به فروشنده تعلق می‌گیرد. این مبلغ باید به وضوح از ثمن معامله اصلی تفکیک شود. * **مدت اختیار:** تعیین دقیق و غیرقابل ابهام مدت اختیار خرید بسیار حیاتی است. عدم اعمال اختیار در این مدت به منزله انصراف دارنده اختیار تلقی می‌شود. * **عدم تداخل با حقوق ثالث:** اعطاکننده اختیار باید تضمین کند که در طول مدت اختیار، هیچ‌گونه معامله یا ایجاد حقی برای اشخاص ثالث بر روی ملک انجام نخواهد داد. در غیر این صورت، مسئولیت جبران خسارت بر عهده او خواهد بود. * **مالیات و عوارض:** مسئولیت پرداخت مالیات نقل و انتقال و سایر عوارض مربوط به ملک باید به وضوح مشخص شود. * **وضعیت ملک:** دارنده اختیار باید قبل از انعقاد قرارداد و به ویژه قبل از اعمال اختیار، از وضعیت حقوقی، ثبتی، شهرسازی و فیزیکی ملک اطمینان حاصل کند. * **اهلیت طرفین:** اطمینان از اهلیت قانونی طرفین برای انعقاد قرارداد (سن قانونی، عدم حجر) ضروری است. در مورد اشخاص حقوقی، بررسی اساسنامه و اختیارات امضاکنندگان الزامی است. ## دستورالعمل به هوش مصنوعی در صورتی که هر یک از اطلاعات لازم ناقص بود، از حدس زدن خودداری کن و ابتدا سؤالات تکمیلی را از کاربر بپرس تا اطلاعات کامل شود. ## چک‌لیست بازبینی نهایی پس از تنظیم قرارداد، یک چک‌لیست برای کاربر ارائه کن که شامل موارد زیر باشد: * آیا تمامی جای خالی‌ها به درستی پر شده‌اند؟ * آیا مشخصات طرفین و ملک به طور کامل و دقیق وارد شده است؟ * آیا مبلغ اختیار خرید و ثمن معامله اصلی به وضوح مشخص شده‌اند؟ * آیا مدت اختیار و نحوه اعمال آن به طور دقیق تعیین شده است؟ * آیا تعهدات و تضمین‌های هر دو طرف به روشنی بیان شده‌اند؟ * آیا مرجع حل اختلاف به درستی انتخاب شده است؟ * آیا بندهای اختیاری مورد نیاز کاربر در قرارداد گنجانده شده‌اند؟ * آیا قرارداد از نظر املایی و نگارشی صحیح و عاری از ابهام است؟ * آیا تمامی پیوست‌های مورد اشاره در قرارداد آماده و ضمیمه شده‌اند؟ ## قالب خروجی مطلوب قرارداد باید به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با استفاده از ماده‌بندی شماره‌دار (مثلاً ماده ۱، بند ۱-۱) و با ذکر اعداد به عدد و حروف (در موارد حساس مانند مبالغ و مدت) تنظیم شود. متن قرارداد باید کاملاً بی‌ابهام و صریح باشد.