9 - املاک واراضی که در سند مالکیت آنها باغ درج شده ولو اینکه بهر دلیلی درختی درهنگام بازدید کارشناس رویت نشود

9 - املاک واراضی که در سند مالکیت آنها باغ درج شده ولو اینکه بهر دلیلی درختی درهنگام بازدید کارشناس رویت نشود در مورد ملک مشاعی که شش دانگ آن در اجاره است ، بعضی از مالکین تقاضای تخلیه ی ید مستاجر نسبت به سهام خود را کرده اند . آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است یا خیر ؟ و در صورت صدور حکم نحوه ی اجرای آن چیست ؟ پاسخ: در نقاطی که قانون روابط موجر و مستأجر اجرا می شود، در موردی که مستاجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد، قطع نظر از مقررات قانون مدنی در باره ی املاک مشاعی و اجاره بهای ملک مشاعی موضوع ماده ی ۴۷۵ قانون مدنی، برحسب مستفاد از صدر ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر، مالک و موجر سهم مشاعی میتواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه ی اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدر ماده ۱۴ به عبارت «محل تخلیه میشود»، ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم، شش دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد. در این صورت برحسب مستنبط از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و همچنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم له و موجر مربوط در ملک مشاع تخلیه شده، تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود. با توجه به مراتب بالا که تخلیه ی سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه ی شش دانگ مورد اجاره میباشد و اشاعه نیز مفید همین معنی است، لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر این که حق درخواست تخلیه ی سهم مشاع خود را دارد، میتواند درخواست تخلیه ی شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید. «نظریه مشورتی شماره ۷/۷۹۲ مورخ ۱۳۶۱/۲/۱۳ اداره حقوقی دادگستری قیمت گذاری انواع املاک الف : اراضی داخل محدوده خدماتی شهری 1 – ملاک قیمت گذاری کارشناس رسیدن به نرخ معاملاتی روز است. با اینکه کارشناس کاربری ملک ( زمین ) را باعث نرخ گذاری خود نمیداند و آنرامکتوب نمیکند اما با توجه فاکتورهای زیر اثرکاهش یا افزایش که معمولا با قطعات بمساحت (ازحد نصاب تفکیکی تا 1000 متر مربعی مسکونی ) مقایسه میشوند . 2 – اسناد مالکیت، ششدانگ، سند منگوله دار، سند تک برگی، سند مشاعی، ملک دارای صورتمجلس تفکیکی که تا کنون منجر به سند ملکیت نشده ، قولنامه ای، واگذاریهای زمین شهری ، اوقافی ، سند باغی ، قولنامه آژانس املاک با کد رهگیری سند مصادره ای ، اسناد اراضی بزرگ با کاربریهای ورزشی ، فرهنگی تفریحی، ورزشی ، تجهیزات شهری ، املاک مزایده ای ، املاک واقع در شهرکهای صنعتی،سند املاک باز داشت شده و املاک دارای معارض که پرونده آنها تحت بررسی است . 3 – اراضی که داخل محدوده خدماتی شهری با سند مالکیت ششدانگ با مالکیت یک یا چند نفر با مساحت حداقل تفکیکی تا 1000 متر مربع برای رسیدن به نرخ واقعی روز یعنی نرخی که پس از اعلام نظریه کارشناس در صورت لزوم بتوان آنرا ظرف مدت یک هفته با همان قیمت بفروش برسانند در غیر اینصورت عمل و نظریه کارشناس زیر سئوال میرود . عوامل موثر در نرخ گذاری : موقعیت و محله مورد وقوع ملک ، تراکم جمعیت محل، دسترسی و عرض گذر ها ، وجود خطوط اتوبوسرانی ، نوسازی محله و همجواران ، کلاس مردم محله ، دسترسی به مراکز خرید ، نرخ ساختمانها و آپارتمانهای آماده فروش ، کاربری و تراکم ساخت در پهنه بندی و ضوابط طرح جامع و تفضیلی مصوب شهر، وجود همسایگان شلوغ و پر سر و صدا مانند مدارس ، ورزشگاهها ، مساجد ، خوشنام بودن محله ، چناچه ملک قابلیت آپارتمان سازی داشته باشد که معمولا برای ایجاد پارکینگ وامکانات دیگر باید گودبرداری عمیق نماید چنانچه همجواران با همین تراکم نوسازی کرده باشند ملک برای احداث بنا نیازی به تثبیت خاک و نیلینگ وسازه نگهبان ندارد ، دسترسی به انشعاب آب ، برق ، گاز شهری و تلفن ، عدم صعوبت درساخت ، وجود اصناف پر سروصدا و مزاحم در نزدیک ملک ، بالا بودن سطح آب زیرزمینی ووجود درختهای کهن سال در ملک، نزدیکی ملک به تالاب و مرداب ها که ممکن است محله را بوی نامطلوب فرا گیرد و محل رشد پشه های مزاحم باشد ، جنس خاک که همه موارد در جمع بندی برای اعلام نظریه و قیمت گذاری باید مد نظر ولحاظ شود. چنانچه زمین در طرح جامع وتفضیلی دارای کاربری تجاری باشد که تراکم و تعداد طبقات و عمق تجاری قابلیت اخذ پروانه قانونی تجاری را بدون خلاف داشته باشد کارشناس باید قیمت زمین را با لحاظ نرخ روز ملک در محل و محاسبه سود آوری سازنده برای ساخت مجموعه تجاری با احتساب قیمت زمین ، ساخت پارکینگ ها ، تاسیسات ومشاعات و امکانات لازم طرح و اخذ انشعابات آب ، برق و واگذاری 48 متر مربع زمین در بر گذر برای ایستگاه ترانس زمینی و تجهیز و حق الامتیاز برق آن و همچنین درصورت لزوم گاز شهری و امتیاز آن و امکانات لازم با خواسته های شرکت آب و فاضلاب و امتیازات انشعاب آنها باضافه هزینه ساخت کل بنا و باضافه هزینه پروانه ، بیمه تامین اجتماعی مجموع کل سرمایه گذاری را در دو برابر زمان ساخت با 25 در صد سود کل سرمایه گذاری و در نهایت با سود 30 درصد خالص پس از ساخت محاسبه نماید با این محاسبه کارشناس به قیمت واقعی زمین نزدیک شده و آنرا با خیال راحت تری اعلام می نماید . 4 – املاک مشاعی قابل ترهین و وثیقه گذاری نیستند مگرهمه مالکین مشاعی درسند ششدانگ ( کل ملک ) راضی باشند و در دفترخانه رسمی برای امضاء وثبت آن حاضر شوند، کارشناس میتواند سهام مالک مشاعی قیمت گذاری نماید . 5 – املاکی که مالک صورت مجلس تفکیکی آن را بنام خود در دست دارد ولی تا هنگام کارشناسی منجر به صدور سند تک برگی شش دانگ نشده اند با استعلام از اداره ثبت محل و اذن قاضی محکمه میشود در رهن یا وثیقه قرار گیرد و بازداشت آن از طریق محکمه به اداره ثبت اعلام میشود. 6 – املاک قولنامه ای این املاک قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند . 7 – برگه واگذاری زمین شهری تا زمانی که تبدیل به سند تک برگی رسمی نشود قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیست مگر از کارشناس خواسته شود که ارزش حق الامتیاز و یا سهم الشراکه را تعیین کند که ارزش حقوق امتیاز مالک شریک و قیمت گذاری آن برای زمینهای بیش از 1000 متر مربعی 30 درصد اراضی قطعات کوچک مسکونی آن محل است.. 8 – املاک با اسناد اوقافی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت میشود 15 درصد وبرای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت میشود تا 25 درصد کمتر ازنرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود.