آشنایی با قانون پیش‌فروش ساختمان

آشنایی با قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌فروش ساختمان عبارت است از قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور از ابتدا یا در زمان احداث یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید. مواردی که در قرارداد پیش‌فروش باید تصریح شود: ۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد ۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک ۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مانند مساحت و تعداد اتاق و شماره واحد و طبقه ۴- مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت و کاربری و نوع مصالح مصرفی و سیستم گرمایش و سرمایش ۵- بها و تعداد اقساط و نحوه پرداخت ۶-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده ۷-تعیین تکلیف راجع به شرایط قرارداد بین طرفین و معرفی داوران ۸-جریمه تاخیر در صورت تاخیر پیش فروشنده در تحویل ساختمان. اگر مساحت بنا بعد از صورت‌مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. جزئیات بیشتر #قرارداد_مشارکت_در_ساخت 5 تفاوت عقد مشروط و معلق 1⃣عقد مشروط، عقدی است که ضمن آن شروطی برای انجام قرارداد درج شود. مثلاً در قرارداد اجاره شرط شود که مستاجر ملک اجاره‌ای را نتواند به دیگری اجاره دهد. در واقع در قرارداد مشروط، کسی که شرط نسبت به او اعمال شده است، می‌پذیرد شرط را انجام دهد. اولین تفاوت عقد معلق و مشروط، و همچنین بیع مشروط را می‌توان در اجرای قرارداد دانست، 2⃣ عقد معلق زمانی اجرا می‌شود که امری که قرارداد به آن تعلیق شده است انجام شود و تا زمانی‌که این موضوع انجام نشود، قرارداد اجرایی نخواهد شد، اما در قرارداد مشروط، قرارداد به محض اینکه منعقد شود اعمال می‌شود تنها در ضمن قرارداد شروطی وجود دارد که در ضمن اجرای قرارداد باید در نظر گرفته شوند. دومین فرق قرارداد مشروط و معلق در نحوه تشخیص آن‌هاست، معمولا قرارداد معلق با «اگر» شروع می‌شود، ولی در قرارداد مشروط از «به شرط اینکه» استفاده می‌شود. عقد معلق نوع دیگری از انواع عقود در قوانین کشور ایران به شمار می‌رود، مطابق با این عقد طرفین می‌توانند انجام اموری را به زمان‌های بعدی موکل کنند. جزئیات بیشتر #قرارداد_مشارکت_در_ساخت #عقد_مشروط_معلق 2 ، مشکلات کارشناسان رسمی با ابلاغیه های کارشناسی صادره از محاکم دادگستری شماره تلفن در ابلاغیه های کارشناسی، نام و شماره تلفن طرفین پرونده جهت هماهنگی با آنها به کارشناسان اعلام می گردد . البته که چنین تکلیف کارشناسی در هیچ از قوانین و مقررات مرتبط با کارشناسی اشاره نشده است . با تکلیفی که بر دوش کارشناسان نهاده شده است، عملا بخشی از وظایف دفاتر دادگاهها به کارشناسان محول گردیده است. این وظیفه فرصت زمانی زیادی از کارشناس را به هدر می دهد. در خیلی از موارد یا تلفن ها پاسخگو نیستند(خصوصا توسط خواندگان ، متشاکیان یا محکوم علیه ها ) و یا کلا شماره تلفن در سیستم مخابراتی وجود ندارد و یا حتی صاحبین آن فوت نموده اند. مشکلات کارشناسان زمانی بیشتر می شود که تعداد افراد در پرونده که کارشناس باید با آنها هماهنگی نماید زیاد بوده (گاها تا 10 نفر هم مشاهده شده است) و تماس با آنها چه برای استماع اظهارات و چه رویت مدارک و مستندات و خصوصا هماهنگی با تمامی آنها برای تعیین روز بازدید، حقیقتا که به یک کابوس کارشناسی تبدیل می شود. بعضی از افراد ذینفع در پرونده که پاسخگوی تماس های کارشناس نیز نبودند ، در صورتیکه رای به ضرر آنها صادر شود ، در اولین اقدام ، طلبکارانه مدعی عدم هماهنگی کارشناس با آنها شده و گاها حتی در دادسرای های انتظامی بر علیه کارشناسان رسمی طرح دعوی می نمایند؟! راهکار: قوه محترم قضاییه همزمان با ابلاغ کارشناسی، نام و شماره تلفن کارشناس یا هیأت کارشناسی را به وکلا همچنین طرفین پرونده ابلاغ فرموده و تاکید فرمایند وظیفه هماهنگی با کارشناسان رسمی بعهده آنهاست. بعضی از دادخواست ها ، گاها با هماهنگی و برنامه ریزی و تبانی حتی توسط دو طرف پرونده و بدون ارائه هر گونه مدرک و مستندی ، به نیت تحصیل دلیل به دادگستری ارائه می گردد. افرادی زیرکانه از طریق محکمه و با واسطه کارشناسان سعی در تحصیل دلیل دارند. و متاسفانه بعضی از محاکم بدون توجه به نیت ها ، موضوع را به کارشناسان ارجاع می دهند . لازم است دادگاهها از قبول چنین دادخواست هایی پرهیز نموده و شرط ارجاع به کارشناسی را منوط به ارائه مدارک و مستندات بدانند. مطابق ماده 257 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب ( در امور مدنی) توسط دادگاه موضوعی که‌ نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کارشناس باید اظهار عقیده کند، تعیین می‌گردد. و در ‌ماده ۲۶۴ اعلام گردیده است که دادگاه حق‌الزحمه کارشناس را با رعایت کمیت و کیفیت و ارزش کار تعیین می‌کند. هرگاه بعد از اظهار نظر کارشناس معلوم گردد که‌حق‌الزحمه تعیین شده ((علی الحساب)) متناسب نبوده است، مقدار آن را به‌طور قطعی تعیین و دستور وصول آن را می‌دهد. موضوعات فوق الذکر در مواد 155 و 157 و 158 قانون آيين دادرسي كيفري نیز ذکر گردیده اند. لذا در قرارهای کارشناسی صادره از محاکم دادگستری تعیین و اعلام سه مورد موضوع ، مدت انجام کارشناسی و مبلغ دستمزد الزامی است لیکن شاهدیم که موارد فوق (یک مورد و حتی سه مورد) توسط بعضی از محاکم رعایت نمی گردد. در ابلاغیه های دادسراها (ارزیابی سند برای وثایق) اکثرا اصل موضوع که شماره پلاک ثبتی مورد ارزیابی می باشد در ابلاغیه مشخص نمی گردد و با متن تیپ "ارجاع به کارشناس ساختمان" مواجه می گردیم. دستمزد مبلغ دستمزد در ابلاغیه های کارشناسی تعیین شده توسط بعضی از شعب بعضا بسیار ناچیز می باشد ، مبلغی که حتی جوابگوی هزینه های کارشناسی نبوده و از دیدن آن، حس تحقیر و توهین به کارشناس دست می دهد (خصوصا زمانیکه مشاهده می شود کرایه راننده اسنپی که کارشناس را به محل بازدید می برد بیشتر از دستمزد کارشناس است) . کارشناسان با تجربه بخوبی از دستمزد اولیه به منش و طرز تفکر قاضی پرونده پی برده و می دانند چنین قضاتی با افزایش دستمزد نیز خساست بخرج خواهند داد و بدین دلیل به بهانه ای شبه قانونی و حتی بدون مراجعه به دادگاه و مطالعه پرونده، استعفای خود را از طریق سیستم به شعبه اعلام می نمایند. غلامرضا گلستانی نسب ، کارشناس رسمی دادگستری اردیبهشت ۱۴۰۳ #قوه‌_قضاییه #دستمزد_کارشناسی 11