اخذ عوارض ابقاء ( بعد از اخذجریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ ) باید مطابق سال صدور پروانه ساختمانی باشد نه سال اخذ عوارض و در ساخت

P آیا اصولاً حق كسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟ خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل كسب به وجود میآید، چه مستاجر به مالك یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

P در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده میشود آیا مالک میتواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت میدارد داشته باشد؟ حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. نکته : مهمترین مسالهای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم میشود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجارهنامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال 80 تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آنها رفتار میشود.

P در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 میباشد؟ با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1376 کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود . لذا از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون میباشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره میباشد. النهایه در صورتی که ذیل اجاره نامه عادی توسط دو گواه تأیید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخوست برخوردار و از تسهیلات همانند سند رسمی استفاده مینماید . عدم امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست موثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع مقررات عمومی است.

P در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عدم حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستاجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آیا ورثه میتواند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟ بدون اجازه موجر نمیتوان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستاجر میتواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنمایند که در آن صورت موجر میتواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستاجر اجازه میدهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

P دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهانها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداختهاند و لذا حکم تخلیه ملغیالاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است ؟ با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغیالاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها میباشد و چون در اینجا به علت ملغیالاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد. با توجه به تعاریفی و سوالهای که مطرح شد میتوان این دو واژه را اینگونه با هم مقایسه کرد. مقایسه حق كسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی 1- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است كه مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا میكند ولی حق كسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن كسب شهرت و رونق ی است كه در ملك به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد . 2- حق كسب . پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل میشود و ممكن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید . به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد . حال آنكه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود میآید . 3- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق كسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممكن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور كل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد . 4- حق سرقفلی قابل اسقاط است ؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق میشود ؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند كه با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است . 5- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق كسب و پیشه قابل توقیف نیست . 6- حق سرقفلی قابل ضمان است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد . 7- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حكم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر . 8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمیشود ؛ ولی حق كسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط میگردد . 9- حق كسب ، پیشه و تجارت دارای 2 نوع است ، حق كسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر كه اختصاص به مستأجر دارد و حق كسب و پیشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملیك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی چنان كه در تبصره مزبور ملاحظه میگردد به جای كلمه مستأجر یا مستأجران ، كلمه اشخاص آورده شده كه اعم از مستأجر و مالك است و از این لحاظ با حق كسب و پیشه مذكور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است . 10- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است ؛ اما در مورد حق كسب و پیشه این موارد مصداق ندارد . سرقفلی به مالك پرداخت میشود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق كسبی و اعتبار صنفی خلاف حق كسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالك میتواند سرقفلی را نگیرد و ملك خود را اجاره دهد ؛ ولی نمیتواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه كند كه این موارد در حق كسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست . برگرفته از:کانال کارشناسان دادگستری-بهاری مقایسه‌ای بین قانون مالک و مستاجر مصوب سال 56و 76 1- برابر قانون سال ۵۶ لازم نیست در رابطه استیجاری، انعقاد قرارداد کتبی عادی یا رسمی بوجود آمده باشد وصرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر بعنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی هم باشد(ماده ۱) ‌ ولی در قانون سال ۷۶ جهت شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد بصورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر اینصورت اجاره مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود (ماده ۱) ۲- در قانون سال ۵۶ هر چند در ماده 1 پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه وتجارت یا بمنظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال ۶۲ (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعملهائی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال ۵۶ به محل‌های تجاری محدود شده است، در قانون سال ۷۶ کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاههای دانشجوئی و ساختمانهای دولتی ونظایر آن مشمول قانون می باشد.(ماده ۱) ۳- ق.م.م ۵۶ شمولش اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می گیرد (ماده ۱) و لی ق م.م سال ۷۶ صرفا اماکن و اجاره‌هائی که بعد از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون ۷۶ منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع میگرددرا شامل میگردد.(ماده ۱۹ ۴- اماکن مشمول قانون سال ۵۶ صرفا تابع مقررات همان قانون است (قسمت اخیر ماده ۱) اماکن و موارد مشمول قانون سال ۷۶ علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود. ۵- قانون سال ۵۶ دایره شمولش نقاط و شهرها و بخش‌هائی مشخص در سراسر کشور بود(شهرها ومحل هائی که در ماده ۳۱ همان قانون تصریح شده ) و در سایر نقاط مقررات عمومی حاکم خواهد بود(ماده ۳۱ قانون)- در قانون سال ۷۶ دایره شمولش محدودیت‌ها و استثنائاتی به لحاظ مکانی وجود ندارد و در سراسر کشور مجری خواهد بود. ۶- در قانون م.م سال ۵۶ در مورد شکل و حتی نوع قرارداد وعنوان عقد وتعداد نسخ وامضاء متعاملین ویا وجود شهود الزامی وجود ندارد - ولی در قانون م.م سال ۷۶ شکل ونحوه نگارش در قراردادهای عادی الزاما تجویز و می‌بایستی قرارداد در نسخه بامضاء طرفین (موجر ومستاجر) برسد علاوه بر آنها ۲ نفر معتمد طرفین هم قرارداد را باید گواهی و امضاء نمایند(ماده ۲) عدم رعایت موارد شکلی مذکور قرارداد را از شمول قانون سال ۷۶ خارج می‌کند.(بند ۵ ماده ۲ آئین نامه قانون۷۶) ۷- در قانون م.م بصرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته وبلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص بشرح ماده ۱۴ و ۱۵ قانون می‌باشد، - ولی در ق م.م سال ۷۶ بمحض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر ، مورد اجاره تخلیه می‌گردد (با شرایطی متفاوت در قراردادهای عادی و رسمی ) بشرح مقید در ماده ۳ ق.م. م) (البته ضمن عقد اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است ) ۸- در ق.م.م سال ۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست ورسیدگی قضائی ودادرسی به معنای خاص کلمه می باشد. ولی در ق.م.م سال ۷۶ تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجردر اسناد عادی طبق فرم مخصوص ودر اسناد رسمی ازطریق دفترخانه وبدون نیاز به دادرسی بمعنای خاص کلمه محقق می شود و این حق را باید بزرگترین ویژگی و امتیاز خاص و بی نظیر قانون جدید برای موجر دانست. (ماده ۲ ق وماده ۹ و ۱۰آئین نامه قانون ۷۶ برگرفته ازکانال:سرقفلی املاک استاد زینالی #سرقفلی