ارزش‌ها و قیمت ها

ارزش‌ها و قیمت ها ارزش، معنای چندگانه ای دارد، در امور كارشناسي ارزش ها را می توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب (NPV , IRR) دیگر تعیین نمود 1⃣قیمت مصوب یا قیمت واگذاری قيمت ممكن است به صورت مصوّب و اعلامي یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. در این صورت متقاضیان با رضایت خود برای خرید و دریافت کالای مربوطه مراجعه می کنند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366 2⃣قیمت توافقی چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را قیمت توافقی معامله می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد. 3⃣قیمت مزایده در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط آن از طرف عرضه کننده، و از طریق شرکت در مزایده و آگاهی از شروط مربوط به آن از طرف متقاضی، طرفین برروی ساز و کار تعیین قیمت توافق می نمایند و مکانیزم مزایده، قیمت را معین می کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده بلکه بر سر ساز و کار تعیین قیمت است. چون این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد نبوده و مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصل، کمتر از قیمت بازار آزاد می باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از دامپینگ و تبانی و فساد و همچنین تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی، مزایده تعیین می شود، طبق عرف کارشناسان رسمی قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیزم رقابتی مزایده تعیین می شود و چون بر اساس مکانیزم توافقی حاصل شده است بنابراین قیمت حاصل، قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می باشد. نقش #کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده برای جلوگیری از فساد نظیر تبانی، غبن فاحش و... می باشد. این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند. 4⃣ارزش مالک چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالك (عرضه كننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالك (عرضه كننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي‌نمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالك را قبول و يا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها و نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است). فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، در صورتی که ملک مشابه دیگری با مطلوبیت مشابه وجود داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالك بيشتر از ارزش بازار آزاد است. به دلیل اهمیّت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، به فرض شخص معلولی ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می خرد برای استفاده شخصی، با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است. 5⃣قیمت بازار آزاد #قیمت_روز_عادله #ادامه قبلی(قیمت_روز_عادله) در مبادلات آزادانه بین عرضه كنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعيين می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها...) است. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است. 6⃣قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، بازار مسکن و مستغلات ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالك (عرضه كننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نمايد که با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين می شود (مثال: قیمت املاک) و #کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، كارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت. 7⃣ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره باشد به آن ملک تام می گویند.مثال: املاک متداول 8⃣ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد) چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره نباشد به آن ملک ناقص می گویند.مثال: املاک اوقافی صاحب اعیانی و متصرف بدون رضایت مالک عرصه، تصمیمات خود را نمی تواند عملی سازد. 9⃣مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل،مطلق)Freeholder چنانچه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیماتش را برروی ملک خود اتخاذ و عملی نماید، مالکیت وی کامل است. ارزش ملک با قیود چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین برای قیود ( توسط #کارشناسان رسمی) امکان ارزش گذاری مالی باشد و طبق قانون، قيمت آن توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 7 قانون سال 1376، اجاره بهای ثابت. 1⃣1⃣رویه (عرف) کارشناسان رسمی به طور معمول با طی موضوع کارشناسی در مراحل بالا تر کارشناسی (هیئت های بالاتر کارشناسی چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی)، نتایج حاصل از کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می کند. 1⃣2⃣ارزش رویه (عرف) کارشناسان رسمی چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود (توسط #کارشناسان رسمی) ممکن نباشد درحالی که طبق قانون، قيمت آن باید توسط #كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رویه) #كارشناسان رسمي تعيين می شود. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 8 قانون سال 1376 ،اجاره بهای متعارف. 1⃣3⃣ قیمت متعارف هرچند طبق عرف قیمت متعارف، قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است ولی از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت متعارف در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ، 1376 ارزش آن کمتر از قیمت بازار می باشد. (به شرحی که در کتاب روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود). برگرفته از فصل سوم کتاب "بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر" تالیف محمد مسعود علیزاده خرازی #قمیت_روز_عادله آیا می دانید چرا فاصله ریل های قطار 143.5 سانتیمتر یا 4فوت و 8 و نیم اینچ است⁉ چرا یک عدد صحیح رُند (مثلاً 150 یا 144 سانتیمتر یا 5 فوت) نیست⁉ سوال فوق در واقع پرسشی است که برای قهرمان داستان کتاب«زهیر» اثر "پائولو کوئلیو" پیش آمد و جواب آن به یک سری پرسش و پاسخ زنجیروار ختم شد. متن ذیل نتیجه این واکاوی می باشد: چرا فاصله ریل های قطار 143.5 سانتیمتر است⁉ چون در آغاز واگن های قطار توسط کسانی ساخته شد که قبلاً سازندگان تراموا و کالسکه بودند بنابراین از همان معیارهایی برای ساخت محور واگن ها استفاده کردند که در ساخت محور تراموا و کالسکه به کار می رفت. چرا فاصله چرخ های کالسکه این قدر بود چون خیابان های قدیم (کالسکه رو) مطابق با این فاصله ساخته شده بود. چه کسی تعیین کرده عرض خیابان این قدر باشد⁉ رومی ها نخستین مهندسان راهساز در اروپا،این طور تصمیم گرفته بودند. دلیلش چه بود⁉ ارابه های جنگی را دو اسب می رانند و وقتی دو اسب را از نژادی که آن زمان به کار می رفت کنار هم بگذاریم فضایی معادل ۱۴۳.۵ سانتیمتر را اشغال می کند. بدین ترتیب رومی های باستان فاصله ی ریل های قطار امروز را تعیین کرده اند ریل هایی که برای مدرن ترین قطارهای سریع السیر هم به کار می رود و وقتی مهاجران اروپایی به امریکا رفتند و شروع کردند به کشیدن خط آهن فکر نکردند شاید بهتر باشد این فاصله را تغییر دهند و همان نسبت را رعایت کردند. ↩اين موضوع بر ساخت سفینه های فضايی هم تاثير گذاشت؛ زیرا مهندسان امريکايی میخواستند مخازن سوخت را بزرگتر بسازند، اما اين مخازن در ايالت یوتا ساخته می شد و بايد آن ها را با قطار به مرکز فضايی فلوريدا می رساندند، و تونل ها گنجايش شيئی به اندازه ی بزرگ تر را نداشت ؛ در نتيجه ، مجبور شدند تسليم نظر روميان درباره ی فاصله ی مناسب بين دو ريل بشوند. اینگونه فاصله بین دو اسب از نژاد رایج در زمان رومیان بر نحوه ساخت سفینه ای فضایی در قرن 20 تاثیر گذاشت. نتیجه گیری راهبردی: هر تصمیمی که در زندگی میگیرید، یک روزی در یک زمانی و در جایی از کائنات تاثیر خواهد گذاشت. سرنوشت تمام عالم هرچند اندک هرچند بی نهایت ناچیز، به تصمیم امروز شما بستگی دارد‼ #قطار ضمانت اجرای عدم پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100 توسط پیمانکار پرداخت جریمه ساختمانی توسط پیمانکار پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده صد شهرداری به عهده ذینفع است. گردشکار ماحصل دعوی شاکی به طرفیت مشتکی‌عنه به شرح دادخواست تقدیمی این است که رای به پرداخت جریمه توجهی به مشارالیه ندارد و پیمانکار بر خلاف مفاد پروانه اقدام به احداث بنا نموده و مسئول پرداخت جریمه پیمانکار می باشد و خواستار ابطال رای کمیسیون مذکور از دیوان شده است طرف شکایت دفاعاً بیان دانسته کمیسیون با لحاظ تخلفات ارتکابی رای به اخذ جریمه صادر نموده است و قصور پیمانکار ارتباطی به شهرداری ندارد و رابطه قراردادی فی‌مابین شاکی و پیمانکار وجود داشته که ارتباطی به شهرداری نداشته و رافع مسئولیت نمی باشد و شاکی می تواند علیه پیمانکار با توجه به مفاد قرارداد در دادگستری اقامه دعوی نماید اینک شعبه رسیدگی های انجام شده را کافی تشخیص و ضمن اعلام ختم رسیدگی به شرح آتی مبادرت به انشاء رای می‌نماید. رای شعبه سی و سوم دیوان مستفاد از تبصره های 2 و 3 و 4 و 5 اصلاحی ماده 100 قانون شهرداری ها آن است که پرداخت جریمه به عهده ذینفع است و چنانچه ذینفع از پرداخت آن خودداری نماید به تقاضای شهرداری کمیسیون ماده 100 قانون مذکور رای به تخریب خواهد داد و از آنجایی که درخصوص مورد مالک ذینفع است و تخلف پیمانکار ارتباطی به شهرداری نداشته و مالک می تواند بابت جریمه پرداختی که منشاء آن پیمانکار متخلف است در حدود مخاطب قرار داده و در صورت اثبات حصول شرایط مندرج در ماده 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی در مقام مطالبه خسارات قانونی وارده ناشی از تخلف پیمانکار در دادگستری اقامه دعوی نماید بنابراین بنابه جهات فوق خواسته شاکی غیر موجه تشخیص و ضمن تایید و ابرام رای مورد اعتراض به حکم به رد شکایت شاکی صادر و اعلام می گردد رای صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در شعب تجدید نظر دیوان می باشد. بر گرفته از رویه قضایی شعب دیوان عدالت اداری در رسیدگی به برخی دعاوی مرتبط با شهرداری-محمدرضا دلاوری محمد حسین دلاوری #کمیسیون_ماده_صد تقاضای تغییر کاربری مالکین املاک مشاعی بخشنامه رئیس سازمان امور اراضی به شماره 53/026/152597_83/3/30 با عنایت به استعلامات مکرر مدیریت های امور اراضی در خصوص نحوه پذیرش تقاضای تغییر کاربری توسط مالکین در املاک مشاعی و نظریه بررسی های به عمل آمده در ششمین جلسه شورای حقوق سازمان و نظریه صادره در این خصوص اشعار می دارد با توجه به اینکه روح حاکم بر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 مجلس شورای اسلامی عدم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها جز در موارد ضروری آن هم به تشخیص کمیسیونی که در تبصره 1 ماده 1 قانون پیش‌بینی گردیده می باشد و از آنجایی که عملاً مدیریت‌های امور اراضی مواجه با تقاضاهای ضروری در ارتباط با تغییر کاربری اراضی موضوع قانون بوده و ابهاماتی را در ارتباط با نحوه پذیرش تقاضای تغییر کاربری از ناحیه اشخاص حقیقی و حقوقی در املاک مشاعی مطرح می‌نمایند که در خصوص این گونه اراضی شقوق مختلفی متصور است. 1_ بر روی املاک مشاعی افراز محلی با تنظیم صورتجلسه صورت نگرفته است با این فرض که: الف) عملاً در محل حدود اربعه تصرف هر یک از مالکین مشخص می باشد ب) عملاً در محل حدود اربعه تصرف هر یک از مالکین مشخص نمی باشد 2_ بر روی املاک مشاعی افراز محلی با تنظیم صورتجلسه صورت گرفته است با این فرض که الف) اختلافی فی ما بین مالکین مشاعی وجود ندارد ب) بین مالکین مشاعی در تمام یا بعضی از قسمت‌های صورتجلسه تنظیمی و عدم اختلافی حادث شده باشد مع هذا پذیرش تقاضا از مالکین مشاعی موضوع شق الف بندهای 1 و 2 فاقد اشکال است و همچنین درخصوص شق بند 2 نیز صرفاً نسبت به آن قسمت که اختلافی موجود نیست تقاضاها مورد پذیرش قرار گیرد و نسبت به بعضی دیگر که اختلاف موجود است تا زمان رفع اختلاف اقدامی متصور نیست مضافا اینکه در خصوص احراز عدم وجود اختلاف و مطالب عنوان شده لازم است فرم اقرارنامه پیوست پس از تکمیل منظم به فرم درخواست تغییر کاربری پیوست به کمیسیون مربوطه ارائه شود ضمناً اقرارنامه تنظیمی می باید در محل مشخص شده در فرم توسط شورای اسلامی محل وقوع ملک یا پاسگاه انتظامی محل وقوع ملک یا مدیر امور اراضی استان مربوطه مورد تایید قرار گیرد. نقل از گروه کارشناسان رسمی #تغییر_کاربری خلاصه ای از تاریخ خاورمیانه !