ارزیابی#املاک_اوقافی

ارزیابی#املاک_اوقافی وقف در لغت به معنای حبس کردن و به‌اصطلاح به مالی میگویند که حبس و یا بازداشت‌شده است. مال وقفی در اصطلاح شرعی و حقوقی به مالی میگویند که قابل انتقال و معامله نیست و منافع آن به نفع عده‌ای خاص و یا عموم آزاد است. تعداد بسیار زیادی از املاک وقفی در کشور ما وجود دارند و در کل خریدوفروش املاک موقوفی قانونی و جایز نیست و معمولاً این املاک در قالب اجاره و برای مدت زمانی قابلیت واگذاری به غیر را دارند و هیچ‌گاه عرصه به شخص دیگری واگذار نخواهد شد. منظور از املاک اوقافی، املاک دارای معارض و مدعی و یا اینکه ملک در تصرف و استملاک اداره اوقاف است، نیست بلکه به ملکی میگویند که عرصه آن متعلق به فردی بوده ( به افرادی که وقف می‌کنند به‌اصطلاح واقف میگویند) که قبلاً آن را وقف کرده و اداره اوقاف این عرصه یا زمین را به‌صورت 99 ساله به افراد دیگری فروخته و مبلغ زمین را به‌صورت قسط‌های ناچیز و سالیانه از این افراد اخذ می‌کند. دلیل ارزان‌تر بودن املاک موقوفی نسبت به املاک شخصی چیست؟ بعضی از افراد مذهبی معتقدند که نماز خواندن و عبادت در املاک اوقافی ازنظر شرعی ایراد دارد زیرا ممکن است غصبی باشد و صاحب اولیه زمین راضی نباشد و به همین دلیل ارزان‌تر است و اگر هم این‌گونه باشد مسئولیت شرعی آن با اداره اوقاف می‌باشد نه با فرد خریدار یا عبادت‌کننده!! ساخت‌وساز در این املاک بلامانع می‌باشد . فرق اسناد ملکی معمولی و اسناد اوقافی این است که سند اوقافی به شما اختیار تام ،آزاد (طلق) در زمینه ملک مورد ارزیابی را نمی‌دهد و فعالیت‌هایی ازجمله ساخت‌وساز و... باید بااطلاع اداره اوقاف و پرداخت عوارض به این اداره باشد. کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً املاک موقوفی را در جهت تعیین اجاره‌بها و ترهین وثایق مورد ارزیابی قرار می‌دهند اکثر بانک‌ها و سازمان‌ها اسناد و مدارک املاک وقفی را از اشخاص حقیقی برای در رهن پذیرفتن و ارائه خدمات و امکانات خود به آن‌ها نمی‌پذیرند. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی و تأکید مقام معظم رهبری سازمان اوقاف و امور خیریه به‌صورت اداره‌ای بسیار مهم و حیاتی در کشور محسوب می‌شود و درآمد حاصل از قراردادهای اجاره با مستاجرین موقوفات صرف امور خیریه و خواسته‌های وقف کنندگان اموال و املاک می‌شود. اجاره مرسوم‌ترین و مهم‌ترین عمل در استفاده و درآمدزایی از املاک اوقافی می‌باشد و برای اجاره دادن املاک وقفی علاوه بر شرایط عامی که در هر قرارداد موجر و مستاجر وجود دارد، شرایط خاصی را نیز شامل می‌شود که عباتند از: انجام مزایده مستأجر باید دارای ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب باشد مستأجر به‌هیچ‌وجه حق واگذاری و انتقال ملک در موعد تعیین‌شده خود ندارد مدت اجاره ملک موقوفی نمی‌تواند بیشتر از ده سال باشد ارزیابی و تعیین اجاره بها املاک اوقافی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری به نرخ عادله روز و سایر شرایط موجود در آگهی قید می‌گردد. مبلغ اجاره بها املاک اوقافی طبق اجاره‌بهای سال‌های قبلی تعیین می‌گردد در جاهایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده است اجاره‌بهای عادله عبارت است از 10 درصد ارزش معاملاتی اعیانی و 8 درصد ارزش معاملاتی عرصه یا زمین. بقلم:خانم مهسا محمدنژاد ...................... قوانین املاک اوقافی بیع وقف ابتدا در مورد موقوفات خاص پذیرفته می شود و سپس در آخرین مراحل قانون اصلاحات اراضی موقوفات عام نیز مشمول بیع قرار گرفت. (قوانین املاک اوقافی) اولین قانون اصلاحات اراضی در تاریخ ۱۳۳۸/۰۲/۲۴ به تصویب رسید. در ماده ۲ قانون یاد شده حد نصاب مالکیت برای هر شخص در تمام کشور مشخص شد. در تبصره ۱ ماده مذکور سهم موقوفات خاص نیز مشمول حد نصاب مندرج در ماده شده است و مقرر گردیده که از موقوفه برای هر یک از موقوف علیهم تا میزان مقرر در ماده ۲ به صورت وقف خاص باقی مانده مازاد بر آن فروخته شوده وجوه حاصله برابر ماده ۹۰ قانون مدنی صرف خرید مال دیگری می شود. در بند ۹ ماده ۳ قانون اصلاحات اراضی آستان مقدس و موقوفات عام از مشمول ماده ۲ مستثنی می شوند.در قانون اصلاحات اراضی (قوانین املاک اوقافی) مصوب نوزدهم دی ماه ۱۳۴۰ بیشترین مالکیت کشاورزی هر شخص در تمام کشور به یک ده شش دانگ تقبل پیدا کرد. در تبصره ۴ ماده واحده ۲ حد نصاب موقوفات خاص نیز تا میزان مقرر در ماده ۲ تعیین شده و تصریح گردیده که مازاد آن فروخته شود.در مرحله دوم اجرای قانون اصلاحات اراضی مصوب نوزدهم دی ماه ۱۳۴۰ بیشترین مالکیت کشاورزی هر شخص در تمام کشور به یک ده شش دانگ تقبل پیدا کرد و در تبصره ماده ۴ واحده ۲ حد نصاب موقوفات خاص نیز تا میزان مقرر در ماده ۲ تعیین شده و تصریح گردید و مازاد آن فروخته شود.در مرحله دوم قانون اصلاحات ارضی برابر مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مورخ بهمن ۱۳۴۱ مصوب ادامه هیأت وزیران توجه بیشتری به موقوفات شده است. (قوانین املاک اوقافی) برابر ماده ۲ قانون زمین های وقف عام باید به اجاره نود و نه ساله داده شود که هر 5 سال قابل تجدیدنظر است. زمین های وقف خاص به منظور تبدیل به احسن برابر قانون مدنی از طرف دولت خریداری و بین زارعان تقسیم می شود و درآمدهای کسب شده از فروش اینگونه اموال وسیله ی تولیت وقف اختصاص به خریداری مال دیگری داده می شود تا برابر ماده ۹۰ قانون مدنی مورد عمل قرار گیرد. برخورد با زمین های وقفی در مرحله ی دوم ناشی از سیاست دولت در مورد تقسیم زمین بین زارعان بود که در مرحله ی اول زمین شامل آن نشده بود. قوانین املاک اوقافی مرحله ی سوم قانون اصلاحات ارضی شامل زمین های وقفی نشده ولی در قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعان مستأجر مصوب سال ۱۳۴۷/۱۰/۲۳ بار دیگر به موقوفات پرداخته شده است. به نحوی که در ماده ۸ قانون مقرر گردیده: موقوفات خاص که براساس قوانین قبلی به اجاره داده شده تبدیل به احسن گردند. البته تبدیل به احسن به جواز فروش زمین های یاد شده بستگی دارد در صورت بقای وقف تبدیل به احسن شدن منافاتی با شرع ندارد. در راستای این سیاست در قانون اجاره تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعان صاحب نسق آمده است که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات است. ماده ۲ قانون الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ بین زارعان صاحب نسق تقسیم شود و مقرر گردد که وجوه حاصل از فروش این املاک برابر آیین نامه ای که به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید به خرید مال دیگری اختصاص یابد بنابراین موقوفات عام نیز مشمول فروش و تبدیل به احسن گردید.البته مقرر شد اراضی موقوفه ای که فاقد زارع هستند در اختیار متولی یا متصدی موقوفه بمانند و برابر مقررات نسبت به آبادانی آن به نحوی که به صرف و صلاح موقوفه باشد اقدام گردد. (قوانین املاک اوقافی) در تبصره ۴ قانون مقرر شد اراضی موقوفه اعم از عام و خاص که به موجب قوانین مربوط برای اجرای طرح های عمرانی مورد نیاز وزارت آب و برق یا حتی شرکتهای تابع بوده و تملک و تصرف آن ضرورت داشته باشد به وزارت مربوط منتقل می شود. البته در صورت بقای وقف استفاده از موقوفات جهت طرح های عمرانی مورد نیاز به جواز خاص بیع وقف دارد. نقل از :کانال کارشناسان دادگستری خانم بهاری #املاک_اوقافی جزوه آموزشی ضوابط شهرداری جزوه فوق شامل ۱۷۴ صفحه توسط معاونت‌شهرسازی و معماری شهرداری مشهد تهیه و به چاپ رسیده است، در صفحه ۷ و ۸ این جزوه به طور کامل و به شرح زیر به تعریف انواع املاک از نظر مالکیت پرداخته است و احتمالا تکلیف ملک “طلق” نیز در این جزوه شهرداری مشهد مشخص شده است: آشنائی با انـــواع املاک ازلحاظ مالکیت: 1⃣الف- املاک آزاد(قطعی، ملکی یا طلق): به املاکی اطلاق می شود که مالک آن شخصی حقیقی یـا حقـوقی باشـدکه اختیارایجادبنـا ونقـل و انتقال آن را ازلحاظ عرصه وابنیه (ساختمان) بدون نیازبه جلب رضایت دیگری داشته باشد. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) (ملک طلق، به ملکی گفته می شودکه هیچ گونه حق عینی علیه آن ملک به ضررمالک وبه نفع دیگری وجودنداشته باشد.) 2⃣ب- املاک وقفی: املاکی می باشندکه دراختیارموقوفه هایی مانندآستان قدس رضوی،اوقاف یامتولی خاص وعام وقفی می باشد.این نوع امـلاک اعم اززمین یاساختمان،مغازه وغیره با شرایط خاصی دراختیارافرادقرارداده می شودونقل وانتقال آنهادرهرمرحله تابع شرایط خاص ومنـوط بـه اخـذ مجوزازاداره اوقاف یا متولی وقف می باشد.دراین مواردزمین« عرصه » وساختمان وملحقات موجود درآن« اعیان» نامیده می شوندکه اگرعرصه وقف وسندمالکیت اعیان به نام مستاجروجود داشته باشدبه شرط موافقت موقوفه« اعیان» قابل انتقال است. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) انواع اسناد موقوفه بدین شرح می باشد: موقوفه خاص: وقفی است که اختصاص به افراد معینی داشته باشد.مثل وقف براولاد موقوفه عام: وقفی است که راجع به جهات عامه یا عنوان عام باشد.مثل وقف برمساجد یا ایتام. 3⃣ج- املاک مصادره ای: به املاکی اطلاق می شود که به هردلیل به حکم دادگاه ازمالک یا مالکان ،به نفع دولت یا یکی ازبنیادها سـلب مالکیـت شده است. (راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزیابی املاک،ص165) 4⃣د-املاک رهنــی: به املاکی گفته می شود که دررهن بانک،ارگان، سـازمان یـا شـخص حقیقـی درآمـده اسـت بـه آن معنـی کـه مالـک بـه منظوراخذوام یا پرداخت دیون معوقه خود ملک مورد نظررابطورموقت به ازاء مبلغی وزمان مشخص به دیگـری واگـذارمی نماید. بـدیهی اسـت ایـن املاک بدون فک رهن امکان واگذاری به دیگری یا ارزیابی به عنوان وثیقه وجود ندارد(راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص۲۶۵) #جزوه_آموزشی_ضوابط_شهرداری افزایش ۴۶ درصدی نرخ اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال گذشته بر اساس آمارهای رسمی، نرخ اجاره‌بهای مسکن در تهران طی یک سال گذشته، ۴۶ درصد افزایش یافته است. بنابر اعلام بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و کل مناطق شهری طی شهریور امسال، حاکی از رشد به ترتیب ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصدی نسبت به شهریور سال ۹۹ است. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت مسکن در تهران طی شهریورماه سال‌جاری در مقایسه با شهریور ۹۹ بالغ بر ۳۰.۵ درصد افزایش یافته است. #قیمت_مسکن_تورم