استهلاک بنا

استهلاک بنا از ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها می توان استنباط نمود که : منظور و مقصود اصلی قانونگذار معطوف به : « بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برای ساکنین» می باشد. از طرفی علل بروز چنین خطری متفاوت بوده و در سه محور کلی زیر قابل تفکیک می باشد: 1⃣ پایان عمر مفید ساختمان ( منوط به اینکه در طول عمر مفید، صرفا بارهای متعارف پیش بینی شده به سازه وارد شده باشد) 2⃣ فرسودگی کلی به هر دلیل ( اعم از تاثیرات ناشی از زلزله، انفجار، حریق، سیل، آتشفشان، خورندگی محیطی مصالح ساختمانی و...) 3⃣ عدم رعایت نظامات و مقررات فنی ساختمان در مراحل «طراحی، ساخت، بهره برداری» #استهلاک_بنا_عمر_مفید نحوه تعیین عمر مفید ساختمان : تعیین عمر مفید ساختمان یکی از چالش ها ، مشکل ترین و پرابهام ترین موضوع کارشناسی جهت انجام قرار کارشناسی رشته ساختمان می باشد. ولی بطور کلی برخی از عوامل موثر و اساسی تعیین عمر مفیدساختمان به شرح ذیل تقدیم می گردد : 1. بررسی اسناد ومدارک مرتبط و موجود از ملک مورد نظر ، منطقه جغرافیایی و موقعیت ملک در طرح جامع تفصیلی ، ازجمله آن مدارک ومستندات ( ثبتی ، شهرداری از قبیل پروانه وپایان کار ساختمان و ملحقات آن ، عوارض نوسازی ومفاصاحساب شهرداری ، بررسی قبوض مهم ....) 2.نوع سازه 3.نوع و کیفیت مصالح بکارگیری شده در ساخت ملک ( پارامتر وعامل بسیار مهم ، حساس و تعیین کننده که توام با چندین آزمایش تخصصی میباشد) 4.نوع و نحوه اتصالات سازه و ساختمان ساختمان بنایی با کلاف ،بدون کلاف، بتنی ، فلزی ، ترکیبی و .... 5.نوع سقف اجراشده 6.طراحی معماری 7.طراحی نما 8.نحوه اجرای تاسیسات ومکانیکال و متریال استفاده شده در اجرای ان و کیفیت متریال 9.سیستم سازه یی و باربر سازه و در صورت وجود باربری جانبی 10.نوع استفاده از مصالح (مقوله یی مهم: ممکن است مصالح استاندارد به روش ناصحیح بکارگیری شده باشد که بعضآ بسیار مشهود خواهد بود) 11.فرسودگی بنا ، نوع ونحوه فرسودگی آن 12.ترکهای موجود در ساختمان و نوع ونحوه ترکهای موجود 13.نوع و سطح کیفی مصالح درب و پنجره و یراق آلات مورد استفاده در آن 14.زمان نصب کنتورهای آب ، برق ، گاز در صورت نصب بودن و استعلام از ادارات مربوطه وبررسی قبوض مربوطه 15.نوع سیستم گرمایش و سرمایش ملک (مرکزی ، چیلر ، پکیج ، آبگرمکن دیواری، آبگرمکن مخزنی و ....) 16.چیدمان معماری داخلی ساختمان 17. نحوه ، نوع و میزان خوردگی مصالح اصلی و غالب ساختمان و ........ #استهلاک_بنا_عمر_مفید عمرمفید ساختمان : یکی از ابهامات موجود در مقررات ملی و دیگر قوانین مرتبط با جامعه مهندسین ساختمانی و بالطبع آن برای جامعه کارشناسی، غیر شفاف و مبهم بودن تعریف عمر_مفید_ساختمان می باشد. علیرغم اینکه در مبحث 2 مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار یا صاحب کاران در بخش های مختلف ساختمان {مدت زمان به شرح زیر را} تعیین گردیده است ولی قوانین در خصوص مدت زمان مسئولیت مهندسین در قبال ساختمان سکوت اختیار نموده است: سازه های ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفت کاری حداقل 10 سال؛ نمای ساختمان، حداقل 5 سال؛ عایق های رطوبتی ساختمان حداقل 5 سال؛ تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، آسانسورها حداقل 3 سال. عمر مفید ساختمان به چه عواملی بستگی دارد؟ آیا می شود عمر مفید ساختمان را تنها به کیفیت مصالح محدود نمود؟ یا عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفت؟ عمر مفید ساختمان را می شود به دو عامل (ساختاری) و مصالح (نوع و کیفیت، روش اجرا، نحوه نگهداری و بهره برداری از مصالح) تقسیم نمود. عوامل ساختاری: عوامل ساختاری می تواند شامل موارد زیر باشد: نوع خاک، پی، شرایط آب و هوایی و جغرافیایی منطقه، نوع ساختمان از نظر کاربری، نوع اسکلت سازه ای (آجری، گلی، بلوکی، بتنی، فلزی و ...) و ... به هر حال زیر شاخه های دو عامل فوق الذکر بسیار متنوع بوده و لحاظ کردن تمامی آن عوامل، برای کارشناسان بسیار مشکل بوده و نیاز به داشتن تخصص و تجربه وافر در امر محاسبه و طراحی و اجرا و نظارت در امر ساختمان دارد و بدلیل تنوع آن عوامل می تواند تعیین عمر مفید ساختمان را برای کارشناسان با خطا همراه سازد. روشی دیگر برای محاسبه عمر مفید ساختمان استفاده و استناد به آیین نامه 2800 می باشد. در صورتی که سازه ساختمان مورد نظر بر اساس ضوابط آیین نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخته شده باشد و با توجه به دوره بازگشت تعریف شده زلزله در آیین نامه مربوطه، می توان حداقل عمر مفید ساختمان را تخمین زد. مطابق این آیین نامه (بند 1-1 و 2-1 ویرایش چهارم) ساختمان باید در زلزله ای که احتمال وقوع آن در طول عمر مفید ساختمان (۵۰ سال)، کمتر از ده درصد می باشد مقاوم باشد. همچنین ساختمانهای بلندتر از ۵۰ متر و یا بیشتر از ۱۵ طبقه باید ضوابط ویژه ای را برای اثر ناشی از زلزله سطح بهره برداری که احتمال وقوع آن از ۵۰ سال بیشتر از ۹۹/۵ درصد اقناع نماید مقاوم باشد. لذا ملاحظه می گردد از نظر تحمل بار ساختمان باید حداقل ۵۰ سالی مقاوم باشد. لازم است ، مسئولین امر در خصوص اجرای مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان توجه جدی نمایند. #عمر_مفید نحوه نوسازی ساختمانی که دچارفرسودگی و استهلاک شده است چگونه می باشد ؟ پس تهیه ،تنظیم و ارائه دادخواست توسط خواهانها به حوزه قضایی مربوطه ؛ قاضی شعبه مربوطه طی قرار کارشناسی صادره مبنی برتشخیص نهایی فرسودگی ساختمان و بررسی پایان عمر مفید ساختمان و بررسی بیم خطر و ضرر جانی ومالی ... ؛ به هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می دهد . هیات کارشناسان منتخب مزبور ، طی مطالعه اسناد و مدارک منضم در پرونده و ابرازی طرفین دعوی و بررسی ، بازدید و مشاهدات میدانی ومحلی از ساختمان موضوع کارشناسی باستناد قوانین ومقرارت مربوطه (مباحث مقررات ملی ساختمان ، بخصوص مبحث 22 و قانون تملک آپارتمان ها بخصوص ماده 13 و مطالب فنی و اجرایی دیگر )تشخیص می دهند که: 1) آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است؟ 2)آیا به هر دلیل دیگری ساختمان دچارفرسودگی کلی شده است؟ 3) آیا بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برای ساکنین می رود؟ آنگاه نظریه و گزارش کارشناسی خود را براساس 3 موضوع اساسی فوق (و بررسی تاثیر هریک از پارامترهای مربوطه ازجمله : الف- هندسه ساختمان ب-سازه ساختمان ج-معماری و نازک کاری ساختمان د-تاسیسات ساختمان ه-نحوه بهره برداری و نگهداری ساختمان و خستگی مصالح بکاررفته در ساختمان و .... به دادگاه ذیربط جهت تصمیم گیری قاضی محترم شعبه مربوطه ارائه و تقدیم می کنند #نحوه_نوسازی_ساختمان_فرسوده بقلم:اقای مهندس خزاعی -کارشناس دادگستری