اصالة الزوم اصالة الصحه العقود تابعه للقصود — اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۴۴۶ مورخ ۱۳۹۶/۲/۲۶ بیان داشت: ۱. ب. ت. ب. اینکه یکی از ارکان دعوی خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد. در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای تنفیذ مبایعه نامه عادی نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیر قابل استماع است به استثنای مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری ۲ ب. ت. ب. پاسخ بند ۱ دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و عده کمی از محاکم معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به همراه ۶- آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ضرورتی به طرح خواسته اثبات وقوع بیع است؟ چنانچه خریدار مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی را به وسیله مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد صرف دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک کفایت میکند چون اصل بر صحت است و کسی که مدعی بی اعتباری بیع است باید آن را ثابت نماید. اما با این حال برخی از محاکم معتقدند حتی در صورت وجود مبایعه نامه خواسته اثبات وقوع بیع نیز باید طرح شود. لذا جهت احتیاط و برای جلوگیری از رد دعوا همزمان هر دو خواسته مطرح شود بهتر است و اگر ملک غیر ثبتی باشد نیز همزمان اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت طرح گردد. اگر نسبت به یک مال دو معامله معارض انجام شود و یکی رسمی و دیگری عادی باشد کدام معامله صحیح است؟ مسئله بسیار اختلافی است علی الخصوص مواقعی که سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی بیان میدارد در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان ... معتبر است. از طرف دیگر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی مصوب ۱۳۹۵ را داریم که مقرر کرده کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع صلح اجاره رهن و ... باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد. علی ایحال ب. ت. ب. اینکه می توان تصور کرد بعضاً تاریخ تنظیم سند عادی واقعی نباشد، و جهت جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی در اعتبار دادن به آنها باید بسیار مراقب بود و حتی الامکان اسناد رسمی را معتبر دانست زیرا هم تاریخ آنها قابل تغییر نیست و هم آنکه باعث ایجاد نظم و انتظام در انعقاد قراردادها می شود. اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چنانچه شخصی ملکی را به صورت بیع عادی بفروشد و پس از آن همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک قرار دهد، در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۶۹۲ مورخ ۹۶/۷/۲۲ بیان داشته دادگاه باید به آن رسیدگی و در صورت احراز صحت بیع نامه خریدار حکم به ابطال سند رسمی رهن را صادر نماید زیرا بر طبق بند یک ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود و در خصوص مورد استعلام چون در تاریخ تنظیم سند رسمی رهن، راهن مالک مورد رهن نبوده و از طرفی عقد رهن برای مرتهن حق عینی ایجاد می کند که با حقوق خریدار تعارض دارد، لذا رهن مذکور صحیح نبوده و با درخواست خریدار حکم به ابطال آن صادر می گردد.» نحوه احراز معامله مقدم و مؤخر دادگاه جهت احراز صحت بیع نامه عادی مقدم نسبت به معامله رسمی مؤخر، می تواند دستور دهد اسناد و مدارک پرداخت ثمن به دادگاه ارائه گردد تا تاریخ پرداخت ثمن با تاریخ مندرج در بیع نامه انطباق داده شود. راه های دیگری از جمله استماع شهادت شهود و ارجاع امر به کارشناس خط و امضا نیز وجود دارد شایان ذکر است چنانچه مبیع خودرو باشد، سابقه بیمه شخص ثالث در سامانه سنهاب بیمه مرکزی می تواند به کشف حقیقت کمک کند. ۱۰ - منظور از قولنامه چیست؟ قولنامه یک نوع وعده متقابل بیع است یعنی دو طرف تعهد میکنند در زمانی خاص نسبت به انعقاد عقد بیع اقدام نمایند و از عقود عهدی است که برای طرفین لازم الاتباع است، اما نباید فراموش کرد معمولاً قصد مشترک طرفین در قولنامه انتقال مبیع است و قصد بیع دارند، اما به لحاظ استعمال این واژه در عرف و عدم اطلاع آن نام عقد را به جای مبایعه نامه قولنامه درج می نمایند. در هر صورت دادگاه ب. ت. ب. قراین و امارات باید قصد مشترک طرفین را کشف کند و به صرف درج واژه قولنامه اکتفا نکند. ۱۱ - اعلامی بودن حکم حکم اثبات وقوع عقد بیع جنبه اعلامی دارد، لذا درباره آن اجرائیه صادر نمی شود. ۱۲ - وکالت در مقام بیع بعضاً افراد به دلیل عدم آشنایی با قواعد و مقررات حقوقی در موقع خرید و فروش صرفاً به اعطای یک وکالتنامه کاری به خریدار اکتفا می کنند و مبایعه نامه ای تنظیم نمیکنند. در این موارد هر چند وکالت در نفس وکالت مؤثر است اما اگر برای دادگاه احراز شود وکالت در مقام بیع بوده، می تواند به آن ترتیب اثر دهد، خصوصاً آنکه وجوهی تحت عنوان ثمن معامله ردوبدل شده و اماراتی از این قبیل وجود داشته باشد.